Hoofdstuk 1: inleiding
1.1 Vastgoedmakelaar als bemiddelaar bij verkoop
• Bemiddelen als vastgoedmakelaar
o Beide partijen bij elkaar brengen
§ Tussen verkoper en koper
• Vraag & aanbod komen samen
o Doel = compromis stellen
o Tegenstrijdige belangen verzoenen
§ Vb. verkoper vindt prijs altijd te laag, terwijl koper prijs altijd te hoog
vindt. Hier ga je een middenweg moeten zoeken als
vastgoedmakelaar
1.1.1 Informatiebehoefte en informatieplicht
• Vastgelegd door Wetboek economisch recht
• Informatie over het pand wordt onderverdeeld in twee delen:
o Informatiebehoefte
o Informatieplicht
• Doelstelling
o Verkoper en koper informeren tijdens bemiddeling
§ Precontractuele informatieplicht
1.1.2 Beroepserkenning van vastgoedmakelaardij
• Beroepserkenning heeft gevolgen voor vastgoedmakelaars
o Vereiste professionalisering
§ Verbeteren vakbekwaamheid
§ Opstellen beroepscode met gedragsregels eigen aan beroep
o Grotere beroepsaansprakelijkheid
§ Gebreken in informatieverstrekking gedurende precontractuele
fase spelen grote rol voor aansprakelijkheid van vastgoedmakelaar
• Als er slechts één verplicht document ontbreekt in
verkoopdossier dan kan de compromis niet doorgaan
1.1.3 Onderzoekplicht vastgoedmakelaar
• Vastgoedmakelaar heeft onderzoekplicht
o Bij elke opdracht
o Vanaf de onderhandelingsperiode die eraan voorafgaat
• Vastgoedmakelaar dient het te verkopen pand te gaan bezoeken
o Aan de hand hiervan een degelijk verkoopdossier samenstellen
Luna Breckpot Patrimonium documentatie 1
,Hoofdstuk 2: Dossieropbouw en informatieplicht
2.1 Schema verkooptraject
2.2 Dossieropbouw en informatieplicht
• Professionalisering beroep sinds:
o Beroepserkenning 1993
§ Beschermd beroep
• Niet iedereen kan zomaar het beroep uitoefenen
o Er gelden toegangsvereisten om kwaliteit van sector te
garanderen
§ Toegangsvereisten
• Bachelorsdiploma
• Competentietest
• BIV-stage
• Schriftelijk en mondeling BIV-examen
§ Reden toegangsvereisten:
• Voorkomen dat onervaren of onbetrouwbare personen het beroep
gaan uitoefenen
• Garanderen dat vastgoedmakelaars over de nodige kennis en
vaardigheden beschikken
o Oprichting BIV 1995:
§ BIV = Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars
§ Doel = sector reguleren en professionaliseren
Luna Breckpot Patrimonoiumdocumentatie 1
, § Belangrijke taken van BIV:
• Deontologische code (plichtenleer)
o Vastgoedmakelaars moeten zich houden aan ethische en
professionele normen
• Tuchtorgaan
o Controleert of vastgoedmakelaars zich houden aan de regels
o Bij overtredingen kan BIV sancties opleggen (schorsing of
schrapping)
§ Permanente vorming en E-learning
• Vastgoedmarkt en wetgeving evalueren voortdurend waardoor
vastgoedmakelaars zich blijven bijscholen
• BIV verplicht vastgoedmakelaars om jaarlijks opleidingen te volgen
• Doel = Up-to-date blijven van nieuwe wetten, markttrends en
technologische ontwikkelingen
• Gevolg van beschermd beroep = grotere beroepsaansprakelijkheid
o Op twee niveaus:
§ Beroepsaansprakelijkheid aan opdrachtgever
• Contractueel
§ Beroepsaansprakelijkheid aan koper
• Buitencontractueel (geen contract)
2.3 Bronnen verkoopdossier
• Artikel 12 Plichtenleer en informatieplicht van vastgoedmakelaar
o Taken vastgoedmakelaar:
§ Documenten en inlichtingen opvragen bij opdrachtgever
§ Passende verificaties uitvoeren
§ Betrouwbare informatie verstrekken aan betrokken partij
• Indien hij bepaalde informatie niet kan verkrijgen moet hij dit
duidelijk communiceren
§ Nieuwe relevante gebeurtenissen meedelen aan opdrachtgever als ze
impact hebben op diens rechten en plichten
• Vb. perceel valt plots onder andere bestemming
• Wetboek Economisch Recht – Algemene informatieplicht
o Doel = bescherming van consumenten tegen misleidende of onvolledige informatie
§ Volgende zaken worden als misleidend beschouwd:
• Foutieve informatie
• Bedrieglijke presentatie
o Correcte informatie op een manier voorstellen die
misleidend kan zijn
§ Vb. een woning adverteren als “volledig
gerenoveerd”, terwijl enkel enkele kamers vernieuwd
zijn
• Bijzondere Sectorale Wetgevingen – specifieke informatieplichten
o Bodemdecreet, VCRO, watertoets,…
Luna Breckpot Patrimonoiumdocumentatie 2
, Hoofdstuk 3: Bemiddelingsopdracht
3.1 Bemiddelingsopdracht algemeen
3.1.1 Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht/ bemiddelingsopdracht • Contract tussen vastgoedmakelaar en
opdrachtgever
• Onderhandse overeenkomst
• Bij het begin / start
Vastgoedtransactie/ verkoop • Contract tussen koper en verkoper
• Compromis + notariële verkoopakte
• Het einde
• Hierin wordt overeengekomen prijs
genoteerd
Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Verhuuropdracht • Contract tussen vastgoedmakelaar en
opdrachtgever
• Onderhandse overeenkomst
• Bij het begin / start
Vastgoedtransactie/ verhuur • Contract tussen verhuurder en huurder
• Huurovereenkomst
3.1.2 Opdracht versus mandaat
• Mandaat = lastgeving
• Bemiddelingsopdracht = dienstcontract
Opdracht versus mandaat
Bemiddelingsopdracht • Akkoord dat vastgoedmakelaar mag
bemiddelen bij verkoop
• Bemiddeling = dienstverlening à
dienstcontract
• Je stelt een louter feitelijke handeling
(foto’s trekken, opzoekingen doen,…)
• Ondertekening zit tussen koper en
verkoper à vastgoedmakelaar zet
NOOIT zijn handtekening
Mandaat • Lastgeving
• Mandaat geven = vastgoedmakelaar
komt in plaats van eigenaar
• Vastgoedmakelaar wordt juridisch de
opdrachtgever
• Rechtshandelingen zijn bindend
• Vastgoedmakelaar mag hier WEL
compromis tekenen
Luna Breckpot Patrimoniumdocumentatie 1
1.1 Vastgoedmakelaar als bemiddelaar bij verkoop
• Bemiddelen als vastgoedmakelaar
o Beide partijen bij elkaar brengen
§ Tussen verkoper en koper
• Vraag & aanbod komen samen
o Doel = compromis stellen
o Tegenstrijdige belangen verzoenen
§ Vb. verkoper vindt prijs altijd te laag, terwijl koper prijs altijd te hoog
vindt. Hier ga je een middenweg moeten zoeken als
vastgoedmakelaar
1.1.1 Informatiebehoefte en informatieplicht
• Vastgelegd door Wetboek economisch recht
• Informatie over het pand wordt onderverdeeld in twee delen:
o Informatiebehoefte
o Informatieplicht
• Doelstelling
o Verkoper en koper informeren tijdens bemiddeling
§ Precontractuele informatieplicht
1.1.2 Beroepserkenning van vastgoedmakelaardij
• Beroepserkenning heeft gevolgen voor vastgoedmakelaars
o Vereiste professionalisering
§ Verbeteren vakbekwaamheid
§ Opstellen beroepscode met gedragsregels eigen aan beroep
o Grotere beroepsaansprakelijkheid
§ Gebreken in informatieverstrekking gedurende precontractuele
fase spelen grote rol voor aansprakelijkheid van vastgoedmakelaar
• Als er slechts één verplicht document ontbreekt in
verkoopdossier dan kan de compromis niet doorgaan
1.1.3 Onderzoekplicht vastgoedmakelaar
• Vastgoedmakelaar heeft onderzoekplicht
o Bij elke opdracht
o Vanaf de onderhandelingsperiode die eraan voorafgaat
• Vastgoedmakelaar dient het te verkopen pand te gaan bezoeken
o Aan de hand hiervan een degelijk verkoopdossier samenstellen
Luna Breckpot Patrimonium documentatie 1
,Hoofdstuk 2: Dossieropbouw en informatieplicht
2.1 Schema verkooptraject
2.2 Dossieropbouw en informatieplicht
• Professionalisering beroep sinds:
o Beroepserkenning 1993
§ Beschermd beroep
• Niet iedereen kan zomaar het beroep uitoefenen
o Er gelden toegangsvereisten om kwaliteit van sector te
garanderen
§ Toegangsvereisten
• Bachelorsdiploma
• Competentietest
• BIV-stage
• Schriftelijk en mondeling BIV-examen
§ Reden toegangsvereisten:
• Voorkomen dat onervaren of onbetrouwbare personen het beroep
gaan uitoefenen
• Garanderen dat vastgoedmakelaars over de nodige kennis en
vaardigheden beschikken
o Oprichting BIV 1995:
§ BIV = Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars
§ Doel = sector reguleren en professionaliseren
Luna Breckpot Patrimonoiumdocumentatie 1
, § Belangrijke taken van BIV:
• Deontologische code (plichtenleer)
o Vastgoedmakelaars moeten zich houden aan ethische en
professionele normen
• Tuchtorgaan
o Controleert of vastgoedmakelaars zich houden aan de regels
o Bij overtredingen kan BIV sancties opleggen (schorsing of
schrapping)
§ Permanente vorming en E-learning
• Vastgoedmarkt en wetgeving evalueren voortdurend waardoor
vastgoedmakelaars zich blijven bijscholen
• BIV verplicht vastgoedmakelaars om jaarlijks opleidingen te volgen
• Doel = Up-to-date blijven van nieuwe wetten, markttrends en
technologische ontwikkelingen
• Gevolg van beschermd beroep = grotere beroepsaansprakelijkheid
o Op twee niveaus:
§ Beroepsaansprakelijkheid aan opdrachtgever
• Contractueel
§ Beroepsaansprakelijkheid aan koper
• Buitencontractueel (geen contract)
2.3 Bronnen verkoopdossier
• Artikel 12 Plichtenleer en informatieplicht van vastgoedmakelaar
o Taken vastgoedmakelaar:
§ Documenten en inlichtingen opvragen bij opdrachtgever
§ Passende verificaties uitvoeren
§ Betrouwbare informatie verstrekken aan betrokken partij
• Indien hij bepaalde informatie niet kan verkrijgen moet hij dit
duidelijk communiceren
§ Nieuwe relevante gebeurtenissen meedelen aan opdrachtgever als ze
impact hebben op diens rechten en plichten
• Vb. perceel valt plots onder andere bestemming
• Wetboek Economisch Recht – Algemene informatieplicht
o Doel = bescherming van consumenten tegen misleidende of onvolledige informatie
§ Volgende zaken worden als misleidend beschouwd:
• Foutieve informatie
• Bedrieglijke presentatie
o Correcte informatie op een manier voorstellen die
misleidend kan zijn
§ Vb. een woning adverteren als “volledig
gerenoveerd”, terwijl enkel enkele kamers vernieuwd
zijn
• Bijzondere Sectorale Wetgevingen – specifieke informatieplichten
o Bodemdecreet, VCRO, watertoets,…
Luna Breckpot Patrimonoiumdocumentatie 2
, Hoofdstuk 3: Bemiddelingsopdracht
3.1 Bemiddelingsopdracht algemeen
3.1.1 Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht/ bemiddelingsopdracht • Contract tussen vastgoedmakelaar en
opdrachtgever
• Onderhandse overeenkomst
• Bij het begin / start
Vastgoedtransactie/ verkoop • Contract tussen koper en verkoper
• Compromis + notariële verkoopakte
• Het einde
• Hierin wordt overeengekomen prijs
genoteerd
Opdracht ¹ vastgoedtransactie
Verhuuropdracht • Contract tussen vastgoedmakelaar en
opdrachtgever
• Onderhandse overeenkomst
• Bij het begin / start
Vastgoedtransactie/ verhuur • Contract tussen verhuurder en huurder
• Huurovereenkomst
3.1.2 Opdracht versus mandaat
• Mandaat = lastgeving
• Bemiddelingsopdracht = dienstcontract
Opdracht versus mandaat
Bemiddelingsopdracht • Akkoord dat vastgoedmakelaar mag
bemiddelen bij verkoop
• Bemiddeling = dienstverlening à
dienstcontract
• Je stelt een louter feitelijke handeling
(foto’s trekken, opzoekingen doen,…)
• Ondertekening zit tussen koper en
verkoper à vastgoedmakelaar zet
NOOIT zijn handtekening
Mandaat • Lastgeving
• Mandaat geven = vastgoedmakelaar
komt in plaats van eigenaar
• Vastgoedmakelaar wordt juridisch de
opdrachtgever
• Rechtshandelingen zijn bindend
• Vastgoedmakelaar mag hier WEL
compromis tekenen
Luna Breckpot Patrimoniumdocumentatie 1
