Investeringsanalyse theorie
, H1 basisformules
Interest en rendement
Annuiteiten
Kasstromen -> niet samengevat want normaal wel makkelijk genoeg
H3 residueel rekenen in de initiatieffase
• toepassingsgebied
berekening totaal projectrendement rp, tot. (= R.O.I., return on investment)
- (ofwel) procentuele meerwaarde t.o.v. aanvangsinvestering: INV = K
0
aanvangsinvestering = aanschaffingswaarde v.o.n. projectgrond ofwel)
procentuele meerwaarde t.o.v. alle uitgaven: INV = ∑𝑛 # 𝑈𝐼𝑇𝑡
investering = aanschaffingswaarde v.o.n. projectgrond + stichtingskosten
Residuele berekening van de investeringswaarde van de
projectgrond.
• Doelstelling: evaluatie van de haalbaarheid van een
ontwikkelingsproject in initiatieffase ter overtuiging van
kredietverstrekkers
• output:
• (ofwel) INV0 = biedprijs v.o.n. voor een perceel projectgrond
• (ofwel) rp, tot winstmarge bij een vooropgesteld ontwikkelingsschema
• (ofwel) scenario-analyse en optimalisatie van verschillende
ontwikkelingsschema’s
• Beoordeling: - aannames van de kostenposten en begrote
inkomsten
- winstmarge (12,50% - 20% ROI)
• Principe
,Residuele berekening van de investeringswaarde van de
projectgrond.
• Investeringswaarde?
= beschikbaar budget voor de verwerving in huidige aanwending
• aankoopprijs
+ registratierechten
+ notaris- en aktekosten
⇒ aankoopprijs (bod) = investeringswaarde / (1+k.k.)
• registratierechten: Vlaanderen: 12% op aankoopprijs
beroepskoper: 4%
RR @ 6%? enkel bij aankoop van de eigen woning …
• notariskosten: barema
www.notaris.be/verkopen-huren-lenen
Beoogde aanwending
• waarde in de beoogde aanwending?
= verkoopwaarde in de beoogde aanwending
• beoogde aanwending = invulling van het perceel die …
(1)wettelijk toegelaten is;
(2)fysiek mogelijk is;
(3)financieel haalbaar is;
(4)resulteert in de hoogste residuele waarde
meest waarschijnlijke? wenselijke?
…
Wat is de beoogde aanwending?
⇒ iteratief proces:
• juridische context: stedenbouwkundige randvoorwaarden
toegelaten bestemmingen? V/T-index?
afstanden tot perceelsgrenzen?
• maatschappelijke context
wat wil de buurt?
• intrinsieke kwaliteit
wat wil het kooppubliek?
• financiële haalbaarheid
wat wil de projectontwikkelaar?
Welke stappen moeten doorlopen worden om de beoogde
aanwending te onderzoeken?
, Verkoopwaarde in de beoogde aanwending?
• vergelijkingspunten van bouwrijpe kavels:
actuele vraagprijzen van vergelijkbare percelen die op de markt
aangeboden worden
• berekening: ofwel: vergelijkingspunten
ofwel: BAR-berekening
• input: aantal te realiseren units
• aandachtspunten:
ligging (omgeving, ontsluiting, bereikbaarheid) oppervlakte,
bebouwbaarheid
marktevolutie op korte termijn
betaalbaarheid
Berekening van de verkoopwaarde uit vergelijkingspunten?
§ actuele verkoopprijzen van vergelijkbare units die op de markt
aangeboden worden
§ berekening: IPMS 3A residential x E.P. /m²
§ aandachtspunten:
- configuratie (terrassen, bergingen, autostaanplaatsen)
- ligging (omgeving, ontsluiting, bereikbaarheid)
- oppervlakte, aantal kamers
- marktevolutie op korte termijn
- betaalbaarheid
§ suggestie: vergelijkingspunten groeperen per relevante kenmerken
(Excel: draaitabellen)
Hoe omgaan met vergelijkingspunten?
GN Comparable evidence in property evaluation (RICS) Kwaliteit?
Hiërarchie van bonnen?
• inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor AAPD)
• mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
• mededeling door een niet betrokken persoon
• publicatie in media
vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Berekening van de verkoopwaarde uit exit yield (BARexit)?
, H1 basisformules
Interest en rendement
Annuiteiten
Kasstromen -> niet samengevat want normaal wel makkelijk genoeg
H3 residueel rekenen in de initiatieffase
• toepassingsgebied
berekening totaal projectrendement rp, tot. (= R.O.I., return on investment)
- (ofwel) procentuele meerwaarde t.o.v. aanvangsinvestering: INV = K
0
aanvangsinvestering = aanschaffingswaarde v.o.n. projectgrond ofwel)
procentuele meerwaarde t.o.v. alle uitgaven: INV = ∑𝑛 # 𝑈𝐼𝑇𝑡
investering = aanschaffingswaarde v.o.n. projectgrond + stichtingskosten
Residuele berekening van de investeringswaarde van de
projectgrond.
• Doelstelling: evaluatie van de haalbaarheid van een
ontwikkelingsproject in initiatieffase ter overtuiging van
kredietverstrekkers
• output:
• (ofwel) INV0 = biedprijs v.o.n. voor een perceel projectgrond
• (ofwel) rp, tot winstmarge bij een vooropgesteld ontwikkelingsschema
• (ofwel) scenario-analyse en optimalisatie van verschillende
ontwikkelingsschema’s
• Beoordeling: - aannames van de kostenposten en begrote
inkomsten
- winstmarge (12,50% - 20% ROI)
• Principe
,Residuele berekening van de investeringswaarde van de
projectgrond.
• Investeringswaarde?
= beschikbaar budget voor de verwerving in huidige aanwending
• aankoopprijs
+ registratierechten
+ notaris- en aktekosten
⇒ aankoopprijs (bod) = investeringswaarde / (1+k.k.)
• registratierechten: Vlaanderen: 12% op aankoopprijs
beroepskoper: 4%
RR @ 6%? enkel bij aankoop van de eigen woning …
• notariskosten: barema
www.notaris.be/verkopen-huren-lenen
Beoogde aanwending
• waarde in de beoogde aanwending?
= verkoopwaarde in de beoogde aanwending
• beoogde aanwending = invulling van het perceel die …
(1)wettelijk toegelaten is;
(2)fysiek mogelijk is;
(3)financieel haalbaar is;
(4)resulteert in de hoogste residuele waarde
meest waarschijnlijke? wenselijke?
…
Wat is de beoogde aanwending?
⇒ iteratief proces:
• juridische context: stedenbouwkundige randvoorwaarden
toegelaten bestemmingen? V/T-index?
afstanden tot perceelsgrenzen?
• maatschappelijke context
wat wil de buurt?
• intrinsieke kwaliteit
wat wil het kooppubliek?
• financiële haalbaarheid
wat wil de projectontwikkelaar?
Welke stappen moeten doorlopen worden om de beoogde
aanwending te onderzoeken?
, Verkoopwaarde in de beoogde aanwending?
• vergelijkingspunten van bouwrijpe kavels:
actuele vraagprijzen van vergelijkbare percelen die op de markt
aangeboden worden
• berekening: ofwel: vergelijkingspunten
ofwel: BAR-berekening
• input: aantal te realiseren units
• aandachtspunten:
ligging (omgeving, ontsluiting, bereikbaarheid) oppervlakte,
bebouwbaarheid
marktevolutie op korte termijn
betaalbaarheid
Berekening van de verkoopwaarde uit vergelijkingspunten?
§ actuele verkoopprijzen van vergelijkbare units die op de markt
aangeboden worden
§ berekening: IPMS 3A residential x E.P. /m²
§ aandachtspunten:
- configuratie (terrassen, bergingen, autostaanplaatsen)
- ligging (omgeving, ontsluiting, bereikbaarheid)
- oppervlakte, aantal kamers
- marktevolutie op korte termijn
- betaalbaarheid
§ suggestie: vergelijkingspunten groeperen per relevante kenmerken
(Excel: draaitabellen)
Hoe omgaan met vergelijkingspunten?
GN Comparable evidence in property evaluation (RICS) Kwaliteit?
Hiërarchie van bonnen?
• inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor AAPD)
• mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
• mededeling door een niet betrokken persoon
• publicatie in media
vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Berekening van de verkoopwaarde uit exit yield (BARexit)?
