HOOFDSTUK I: VERKOOPRECHTEN EN BTW
1. HET VLAAMS VERKOOPRECHT
1.1 Algemeen
= Belasting op overdrachten ten bezwarende titel (prijs/tegenprestatie) van eigendom of
vruchtgebruik van onroerend goed in het Vlaams gewest.
-> Betaald door koper, maar als hij niet betaalt kan verkoper ook gehouden worden om te betalen
-> Wordt betaald bij notaris, maximaal 4 maanden na totstandkoming verkoop, bij het verlijden van
de authentieke akte
=> Notaris mag de authentieke akte pas verlijden wanneer het bedrag van de verkooprechten
(+ eventuele extra kosten) op zijn rekening staat
=> Bij te laat betalen: verhoging van de verkooprechten < 30 dagen: 10%
> 30 dagen: 20%
=> Notaris heeft 15 dagen om registratie in orde te brengen en zal er dus voor zorgen dat de
authentieke akte 15 dagen voor het verstrijken van de termijn ondertekend zal worden.
1.2 Wat als het verlijden van de authentieke akte niet mogelijk is binnen de 4 maanden?
OPTIE 1: Registratie onderhandse overeenkomst
In plaats van de authentieke akte te registreren, wordt binnen de 4 maanden de compromis
geregistreerd. Hierdoor is aan de termijn van 4 maanden voldaan.
Nadelen: - Verkooprechten moeten reeds betaald worden bij registratie, en in dit geval dus nog voor
de authentieke akte verlijdt.
- Kan zijn dat er 10% verkooprechten betaald moeten worden, want koper heeft zijn
eigendom nog. Een oplossing hiervoor is een verklaring om binnen 1 jaar te verkopen
OPTIE 2: opschortende voorwaarde
Er wordt reeds een document getekend, maar hierin is een clausule opgenomen die zegt dat de
verkoop pas tot stand komt wanneer de opschortende voorwaarde (verkrijgen van lening,
vergunning, …) vervuld is. De termijn van 4 maanden begint dus pas te lopen vanaf dat moment.
OPTIE 3: Wederzijdse aan- en verkoopbelofte
Hierbij wordt een document getekend waarbij de koper belooft te kopen van de verkoper, en de
verkoper belooft te verkopen aan de koper, maar de koop komt pas tot stand komt bij het verlijden
van de authentieke akte. De termijn begint dus pas te lopen vanaf de authentieke akte.
-> LET OP: aangezien de notaris de authentieke akte binnen de 15 dagen moet registreren, moet de
registratie gedaan zijn binnen de 15 dagen na de verkoop tot stand is gekomen ipv 4 maanden.
1.3 Waarop wordt men belast?
Verkooprechten zijn een evenredige belasting. Dit betekent dat het bedrag van de verkooprechten
geen vast bedrag is, maar afhangt van de prijs van het verkochte onroerend goed
=/= Vast recht -> €50 voor authentieke akte
Prijs + lasten
Heffingsgrondslag = bedrag overeengekomen prijs + lasten, met als minimum de verkoopwaarde de
van het onroerend goed.
Lasten: * Verkoper die nog in woonst blijft wonen (periode na authentieke akte)
-> Wordt niet als last gezien wanneer < 1 maand
-> Berekening op huurwaarde of met formule (VKW/12*4%)*Aantal maanden
* Koper die makelaarskosten op zich neemt
, “Met als minimum de verkoopwaarde van het onroerend goed”
-> Als de normale verkoopwaarde €200.000 is maar verkocht wordt aan €180.000, en de
belastbare grondslag dus lager ligt dan de normale verkoopwaarde, dan worden de
verkooprechten berekend op €200.000.
Opsplitsing roerend versus onroerend
Verkooprechten worden enkel berekend op de prijs van onroerende goederen, en niet op die van
roerende goederen. Indien er dus een huis met inboedel wordt verkocht, is het interessant om een
opsplitsing te maken tussen roerende en onroerende goederen.
Het is best een gedetailleerde lijst op te stellen om de opsplitsing te staven. Hoe meer gedetailleerd,
hoe sneller de fiscus akkoord zal gaan.
Vb: Een huis wordt verkocht aan €260.000, maar in het contract wordt een opsplitsing
gemaakt tussen onroerende goederen (€250.000) en roerende goederen (€10.000). De
verkooprechten zullen hier dus berekend worden op €250.000 en niet op €260.000.
Verbod van prijsbewimpeling
= Belastingontduiking, je zet maar een deel van de aankoopprijs op papier, en de rest word in het
zwart betaald, om zo minder verkooprechten te moeten betalen.
-> Boete voor zowel koper als verkoper
* Voor koper: bedrag dat fiscus is misgelopen + boete (100%)
* Voor verkoper: boete (100%)
-> Overheid zal moeten kunnen bewijzen dat er effectief een bedrag onder tafel is betaald door bv
een geschrift dat niet (goed) verscheurd is geweest. Een vermoeden is niet genoeg!
Vb: Je verkoopt je huis aan €300.000, maar zet op papier dat het voor €200.000 verkocht
wordt en €100.000 wordt in het zwart betaald. De fiscus loopt dus €10.000 verkooprechten
mis.
-> Voor koper: €10.000 (misgelopen bedrag) + €10.000 (boete) = €20.000
-> Voor verkoper: €10.000 (boete)
Pro-fisco-verklaring
= Verklaring die aan de fiscus wordt gegeven door verkoper en koper wanneer onroerend goed toch
aan lagere prijs wordt verkocht dan de venale verkoopwaarde, en waarin zij ook verklaren dat ze de
verkooprechten op basis van venale verkoopwaarde zullen betalen.
-> Hierdoor kan de overheid meteen de verkooprechten op de juiste waarde berekenen, zodat de
fiscus in eerste instantie geen inkomsten mislopen, en ze geen boetes moeten uitschrijven.
Tekortschatting
= Wanneer een onroerend goed voor een (veel) lagere prijs dan de venale verkoopwaarde wordt
verkocht, maar er geen pro-fisco-verklaring wordt afgelegd. (betekent niet meteen dat er in het
zwart betaald wordt)
-> Fiscus berekent de verkooprechten op de verkeerde waarde, en loopt zo dus inkomsten mis. Dit
gaan ze vereffenen door een belastingverhoging die de koper extra zal moeten betalen
-> Fiscus heeft nog tot 5 jaar na de verkoop de tijd om dit aan te kaarten. Indien je kan bewijzen dat
het geen tekortschatting is maar bv een lagere prijs door andere factoren, wordt er geen
belastingverhoging gevraagd.
1. HET VLAAMS VERKOOPRECHT
1.1 Algemeen
= Belasting op overdrachten ten bezwarende titel (prijs/tegenprestatie) van eigendom of
vruchtgebruik van onroerend goed in het Vlaams gewest.
-> Betaald door koper, maar als hij niet betaalt kan verkoper ook gehouden worden om te betalen
-> Wordt betaald bij notaris, maximaal 4 maanden na totstandkoming verkoop, bij het verlijden van
de authentieke akte
=> Notaris mag de authentieke akte pas verlijden wanneer het bedrag van de verkooprechten
(+ eventuele extra kosten) op zijn rekening staat
=> Bij te laat betalen: verhoging van de verkooprechten < 30 dagen: 10%
> 30 dagen: 20%
=> Notaris heeft 15 dagen om registratie in orde te brengen en zal er dus voor zorgen dat de
authentieke akte 15 dagen voor het verstrijken van de termijn ondertekend zal worden.
1.2 Wat als het verlijden van de authentieke akte niet mogelijk is binnen de 4 maanden?
OPTIE 1: Registratie onderhandse overeenkomst
In plaats van de authentieke akte te registreren, wordt binnen de 4 maanden de compromis
geregistreerd. Hierdoor is aan de termijn van 4 maanden voldaan.
Nadelen: - Verkooprechten moeten reeds betaald worden bij registratie, en in dit geval dus nog voor
de authentieke akte verlijdt.
- Kan zijn dat er 10% verkooprechten betaald moeten worden, want koper heeft zijn
eigendom nog. Een oplossing hiervoor is een verklaring om binnen 1 jaar te verkopen
OPTIE 2: opschortende voorwaarde
Er wordt reeds een document getekend, maar hierin is een clausule opgenomen die zegt dat de
verkoop pas tot stand komt wanneer de opschortende voorwaarde (verkrijgen van lening,
vergunning, …) vervuld is. De termijn van 4 maanden begint dus pas te lopen vanaf dat moment.
OPTIE 3: Wederzijdse aan- en verkoopbelofte
Hierbij wordt een document getekend waarbij de koper belooft te kopen van de verkoper, en de
verkoper belooft te verkopen aan de koper, maar de koop komt pas tot stand komt bij het verlijden
van de authentieke akte. De termijn begint dus pas te lopen vanaf de authentieke akte.
-> LET OP: aangezien de notaris de authentieke akte binnen de 15 dagen moet registreren, moet de
registratie gedaan zijn binnen de 15 dagen na de verkoop tot stand is gekomen ipv 4 maanden.
1.3 Waarop wordt men belast?
Verkooprechten zijn een evenredige belasting. Dit betekent dat het bedrag van de verkooprechten
geen vast bedrag is, maar afhangt van de prijs van het verkochte onroerend goed
=/= Vast recht -> €50 voor authentieke akte
Prijs + lasten
Heffingsgrondslag = bedrag overeengekomen prijs + lasten, met als minimum de verkoopwaarde de
van het onroerend goed.
Lasten: * Verkoper die nog in woonst blijft wonen (periode na authentieke akte)
-> Wordt niet als last gezien wanneer < 1 maand
-> Berekening op huurwaarde of met formule (VKW/12*4%)*Aantal maanden
* Koper die makelaarskosten op zich neemt
, “Met als minimum de verkoopwaarde van het onroerend goed”
-> Als de normale verkoopwaarde €200.000 is maar verkocht wordt aan €180.000, en de
belastbare grondslag dus lager ligt dan de normale verkoopwaarde, dan worden de
verkooprechten berekend op €200.000.
Opsplitsing roerend versus onroerend
Verkooprechten worden enkel berekend op de prijs van onroerende goederen, en niet op die van
roerende goederen. Indien er dus een huis met inboedel wordt verkocht, is het interessant om een
opsplitsing te maken tussen roerende en onroerende goederen.
Het is best een gedetailleerde lijst op te stellen om de opsplitsing te staven. Hoe meer gedetailleerd,
hoe sneller de fiscus akkoord zal gaan.
Vb: Een huis wordt verkocht aan €260.000, maar in het contract wordt een opsplitsing
gemaakt tussen onroerende goederen (€250.000) en roerende goederen (€10.000). De
verkooprechten zullen hier dus berekend worden op €250.000 en niet op €260.000.
Verbod van prijsbewimpeling
= Belastingontduiking, je zet maar een deel van de aankoopprijs op papier, en de rest word in het
zwart betaald, om zo minder verkooprechten te moeten betalen.
-> Boete voor zowel koper als verkoper
* Voor koper: bedrag dat fiscus is misgelopen + boete (100%)
* Voor verkoper: boete (100%)
-> Overheid zal moeten kunnen bewijzen dat er effectief een bedrag onder tafel is betaald door bv
een geschrift dat niet (goed) verscheurd is geweest. Een vermoeden is niet genoeg!
Vb: Je verkoopt je huis aan €300.000, maar zet op papier dat het voor €200.000 verkocht
wordt en €100.000 wordt in het zwart betaald. De fiscus loopt dus €10.000 verkooprechten
mis.
-> Voor koper: €10.000 (misgelopen bedrag) + €10.000 (boete) = €20.000
-> Voor verkoper: €10.000 (boete)
Pro-fisco-verklaring
= Verklaring die aan de fiscus wordt gegeven door verkoper en koper wanneer onroerend goed toch
aan lagere prijs wordt verkocht dan de venale verkoopwaarde, en waarin zij ook verklaren dat ze de
verkooprechten op basis van venale verkoopwaarde zullen betalen.
-> Hierdoor kan de overheid meteen de verkooprechten op de juiste waarde berekenen, zodat de
fiscus in eerste instantie geen inkomsten mislopen, en ze geen boetes moeten uitschrijven.
Tekortschatting
= Wanneer een onroerend goed voor een (veel) lagere prijs dan de venale verkoopwaarde wordt
verkocht, maar er geen pro-fisco-verklaring wordt afgelegd. (betekent niet meteen dat er in het
zwart betaald wordt)
-> Fiscus berekent de verkooprechten op de verkeerde waarde, en loopt zo dus inkomsten mis. Dit
gaan ze vereffenen door een belastingverhoging die de koper extra zal moeten betalen
-> Fiscus heeft nog tot 5 jaar na de verkoop de tijd om dit aan te kaarten. Indien je kan bewijzen dat
het geen tekortschatting is maar bv een lagere prijs door andere factoren, wordt er geen
belastingverhoging gevraagd.
