SAMENVATTING RUIMTELIJKE ORDENING 1
1 Algemeen schema werking ruimtelijke ordening...................................................................................... 2
2 Waarom ruimtelijke ordening? ................................................................................................................ 2
3 Ruimtelijke ordening ................................................................................................................................ 2
3.1 Belang van ruimtelijke ordening ............................................................................................................. 2
3.1.1 Makelaardij .................................................................................................................................... 2
3.1.2 Landmeten ..................................................................................................................................... 3
3.2 Het Vlaamse Gewest .............................................................................................................................. 4
3.3 Geschiedenis van de ruimtelijke ordening .............................................................................................. 4
3.3.1 Middeleeuwen ............................................................................................................................... 4
3.3.2 19e eeuw ........................................................................................................................................ 5
3.3.3 20ste eeuw: meer overheidsinmenging .......................................................................................... 6
3.4 Wetgeving geordend per stamboom .................................................................................................... 11
3.5 Rechtsbronnen ruimtelijke ordening .................................................................................................... 12
3.6 Plannen van aanleg – schematische samenvatting (omzendbrief 1997 betreffende inrichting en
toepassing van ontwerp-gewestplannen en gewestplannen) .......................................................................... 13
3.6.1 Inleiding........................................................................................................................................ 13
3.7 Plannen van aanleg .............................................................................................................................. 14
3.7.1 Gewestplan (1) ............................................................................................................................. 15
3.8 Gemeentelijke plannen van aanleg (2) ................................................................................................. 36
3.8.1 Algemeen plan van aanleg ........................................................................................................... 36
3.8.2 Bijzonder plan van aanleg ............................................................................................................ 37
3.8.3 Procedure voor de opmaak van een gemeentelijk plan van aanleg ............................................ 38
3.8.4 Nieuw VCRO artikel 4.4.9/1 (30/12/2017 - …) ............................................................................. 38
4 Zonevreemdheid .................................................................................................................................... 39
4.1 Geschiedenis zonevreemdheid ............................................................................................................. 39
4.2 Algemeen: zonevreemde woningen en constructies ............................................................................ 39
4.3 Woning zonevreemd? ........................................................................................................................... 40
4.3.1 Voor alle woningen ...................................................................................................................... 40
4.3.2 Woningen niet in kwetsbaar gebied (- parkgebied) en recreatiegebied...................................... 41
4.4 Functiewijzigingen (mits stedenbouwkundige vergunning) ................................................................. 43
4.4.1 Herstel na brand........................................................................................................................... 44
4.5 Zonevreemde monumenten ................................................................................................................. 44
5 Gewestplanlegende ............................................................................................................................... 47
6 Legende topografische kaart .................................................................................................................. 49
7 Extra legende ......................................................................................................................................... 50
8 Legende BPA .......................................................................................................................................... 51
1
,1 Algemeen schema werking ruimtelijke ordening
Vroeger: persoon had grond en bouwde daarop
Nu: persoon heeft grond en wil daarop bouwen
1) Moet document indienen bij gemeente: aanvraag tot omgevingsvergunning1
2) Gemeente beoordeelt aanvraag o.b.v.
• Plannen (bv. gewestplan)
• Regels
• Advies (bv. van dienst RO, Agentschap Wegen & Verkeer…)
3) Gemeente geeft antwoord: ja of nee → indien ja kan er gebouwd worden
2 Waarom ruimtelijke ordening?
Beperkte ruimte & beperkt eigendomsrecht
- Vlaanderen is te dicht bevolkt: ruimtegebruik is te hoog
- Bv. vroeger onnuttig om in bos te wonen: gevaar, geen vervoer
- Maar tegenwoordig: meer mensen wonen buiten de steden en geraken door stijging van
mobiliteit (en dus drukte) niet meer snel in de stad
• Werkt averechts: te veel mobiliteit zorgt voor drukte naar steden toe!
Daarom: maken van regels om conflicten te voorkomen – wie mag waar bouwen?
- Vergunning aanvragen aan overheid (= regulator)
- OV mag dit niet willekeurig doen → dus regels opgelegd voor regulator (gelijke behandeling!)
1 Op voorhand nadenken/afwegen hoe ruimte gebruikt kan worden
- Opmaak van plannen voor grondgebruik (wonen, natuur, industrie…)
• Wat kan waar nog gebouwd worden?
- Vergunning toetsen aan deze plannen
• Indien vergunning niet verleend → Raad voor Vergunningsbetwisting
2 Motiveren bij aflevering van de vergunning
> Zeggen waarom (of waarom niet) de vergunning wordt afgeleverd
Handhaving = sanctionering indien niet volgens vergunning gebouwd
Bv. herstel in oorspronkelijke toestand = terug afbreken
> Bv. je bouwt garage die niet volgens vergunning gebouwd is: deze moet afgebroken worden
3 Ruimtelijke ordening
= ruimtelijke ordening is een overheidsactiviteit die gericht is op het zoeken naar en tot stand brengen van
de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van de samenleving.
3.1 Belang van ruimtelijke ordening
3.1.1 Makelaardij
Waarde van het onroerend goed hangt af van zijn bestemming
> Bv. bouwgrond <> landbouwgrond
> Bv. zonevreemde woning tot augustus 2001: erna daling in waarde
• Meestal lagere waarde
• Maar hoge waarde kan ook indien grond rustig gelegen is (en dus populair)
> Bv. bouwgrond in stad
• Bv. huis met 2 verdiepingen en schuin dak OF appartement met 7 verdiepingen
• Appartement brengt meer op → maar via BPA nagaan of het mag & hoe hoog!
• Grondaandeel heeft waarde: elke verdieping extra = extra geld
1) 1 Eventueel opgemaakt door architect
2
,Voorbeeld Mechelen
Kroonlijsthoogtes (hoogtes vd gebouwen) wisselen vaak
- Hangt af van het aanwezige gewestplan, namelijk: woongebied
- Hoe recenter het gebouw, hoe hoger het gebouwd wordt? → nee, gebouwen worden steeds
weer lager (zie foto)
Rondom gebouw werd recent vernieuwd: lager gebouw werd afgebroken en gebouw met gelijke hoogte
werd omhooggetrokken
Waarde = moeilijk te schatten
Inlichtingen van klanten: bv. regels rond reclame voor verkoop grond
- Reclame: vergunningen → hangt af van zone
- Bv. grond met chalet en vijver verkopen
• Mogelijkheid bestaat dat goed illegaal gebouwd is, moet dan afgebroken worden
• Mogelijkheid bestaat dat het in natuurgebied ligt: er mag nt veel aan het OG gedaan worden
• Mogelijkheid bestaat dat het recreatiegebied is (dus aanpassingen mogen voor
weekendgrond)
• Mogelijkheid bestaat dat het als woning gezien kan worden → waarde stijgt
Dus (bv.) op Immoweb (of andere vastgoedwebsites): er moet juiste informatie geleverd worden omtrent
het onroerend goed en het gebied waar het in ligt.
Kennis van procedures aanvragen:
- Bij projectontwikkeling
• Nodig om te weten welke ruimtelijke ordeningsregels er gelden alvorens een project effectief
gezet kan worden
- Voor advies aan klanten
3.1.2 Landmeten
Opmaken plannen voor ruimtelijke ordening
Wat meten voor vergunning:
- Stedenbouwkundige (bouw)
• Bv. wat mag er aangebouwd worden aan het naburige gebouw?
• Bv. hoe hoog mogen we bouwen?
- Verkaveling: indien verkavelingsvergunning, bouwvergunning (= omgevingsvergunning) aanwezig
is, mag er gebouwd worden
• Dus er moet geweten zijn wat er allemaal op het verkavelingsplan moet staan (welke
vergunningen gelden, hoe hoog zal het gebouwd zijn, hoe zijn de gronden ingedeeld…)
GIS (geografisch informatiesysteem): gemeenten, Vlaamse Overheid
= database van plannen waarbij de lagen allemaal op elkaar gelegd worden (plannen boven elkaar)
- Bv. bestemmingsplan
- Bv. luchtfoto’s…
3
, 3.2 Het Vlaamse Gewest
Staatshervorming 1980: ruimtelijke ordening gewestmaterie
- Ervoor was RO in België (federale staat) verantwoordelijk voor RO
- Veranderde in 1980: werd een gewestmaterie → onderverdeeld in gewesten
- Gemeenschappen: persoonsgebonden materies
- Gewesten: houden zich bezig met grondgebonden materies
3.3 Geschiedenis van de ruimtelijke ordening
3.3.1 Middeleeuwen
Vanaf 12de eeuw in steden: planning van uitbreiding (= stedenbouw)
> Concentratie steden: bv. Leuven, Mechelen, Brussel, Antwerpen
• = steden waar rivier doorheen stad loopt, in midden van rivier is een brug
• Alle wegen worden dus naar de brug geleid
• Dus iedereen wil rond brug wonen (centrum) = concentrisch
Maar in centrum gebeurt alle handel, dus ontstaat er misdaad (vooral stelen)
Dus wordt er rond het centrum een muur gebouwd ter bescherming.
Rond de muur wordt verder gebouwd, waarna de stad zelf ontdekt dat een muur die NOG verder wordt
gebouwd interessanter is, zodat er meer mensen kunnen wonen
Elke concentrische stad heeft een middelpunt, bv. Mechelen, Leuven, Antwerpen…
Muren zijn afgebroken en werden ringwegen
Antwerpen: halve ring i.p.v. volledige cirkel
- Leien liggen op versterkingen (van vroeger)
- Antwerpen is ontstaan aan rivier (Schelde): aan 1 kant omdat de andere kant vrij diep was (dus
interessant om hier water te houden zodat boten konden aanmeren – voor handel)
1814: Napoleon legt basin aan zodat grotere schepen konden aanmeren
Niet in nieuwe steden zoals New York, Louvain-la-Neuve
- New York: weinig concentrisch, willekeurig stratenpatroon
4
1 Algemeen schema werking ruimtelijke ordening...................................................................................... 2
2 Waarom ruimtelijke ordening? ................................................................................................................ 2
3 Ruimtelijke ordening ................................................................................................................................ 2
3.1 Belang van ruimtelijke ordening ............................................................................................................. 2
3.1.1 Makelaardij .................................................................................................................................... 2
3.1.2 Landmeten ..................................................................................................................................... 3
3.2 Het Vlaamse Gewest .............................................................................................................................. 4
3.3 Geschiedenis van de ruimtelijke ordening .............................................................................................. 4
3.3.1 Middeleeuwen ............................................................................................................................... 4
3.3.2 19e eeuw ........................................................................................................................................ 5
3.3.3 20ste eeuw: meer overheidsinmenging .......................................................................................... 6
3.4 Wetgeving geordend per stamboom .................................................................................................... 11
3.5 Rechtsbronnen ruimtelijke ordening .................................................................................................... 12
3.6 Plannen van aanleg – schematische samenvatting (omzendbrief 1997 betreffende inrichting en
toepassing van ontwerp-gewestplannen en gewestplannen) .......................................................................... 13
3.6.1 Inleiding........................................................................................................................................ 13
3.7 Plannen van aanleg .............................................................................................................................. 14
3.7.1 Gewestplan (1) ............................................................................................................................. 15
3.8 Gemeentelijke plannen van aanleg (2) ................................................................................................. 36
3.8.1 Algemeen plan van aanleg ........................................................................................................... 36
3.8.2 Bijzonder plan van aanleg ............................................................................................................ 37
3.8.3 Procedure voor de opmaak van een gemeentelijk plan van aanleg ............................................ 38
3.8.4 Nieuw VCRO artikel 4.4.9/1 (30/12/2017 - …) ............................................................................. 38
4 Zonevreemdheid .................................................................................................................................... 39
4.1 Geschiedenis zonevreemdheid ............................................................................................................. 39
4.2 Algemeen: zonevreemde woningen en constructies ............................................................................ 39
4.3 Woning zonevreemd? ........................................................................................................................... 40
4.3.1 Voor alle woningen ...................................................................................................................... 40
4.3.2 Woningen niet in kwetsbaar gebied (- parkgebied) en recreatiegebied...................................... 41
4.4 Functiewijzigingen (mits stedenbouwkundige vergunning) ................................................................. 43
4.4.1 Herstel na brand........................................................................................................................... 44
4.5 Zonevreemde monumenten ................................................................................................................. 44
5 Gewestplanlegende ............................................................................................................................... 47
6 Legende topografische kaart .................................................................................................................. 49
7 Extra legende ......................................................................................................................................... 50
8 Legende BPA .......................................................................................................................................... 51
1
,1 Algemeen schema werking ruimtelijke ordening
Vroeger: persoon had grond en bouwde daarop
Nu: persoon heeft grond en wil daarop bouwen
1) Moet document indienen bij gemeente: aanvraag tot omgevingsvergunning1
2) Gemeente beoordeelt aanvraag o.b.v.
• Plannen (bv. gewestplan)
• Regels
• Advies (bv. van dienst RO, Agentschap Wegen & Verkeer…)
3) Gemeente geeft antwoord: ja of nee → indien ja kan er gebouwd worden
2 Waarom ruimtelijke ordening?
Beperkte ruimte & beperkt eigendomsrecht
- Vlaanderen is te dicht bevolkt: ruimtegebruik is te hoog
- Bv. vroeger onnuttig om in bos te wonen: gevaar, geen vervoer
- Maar tegenwoordig: meer mensen wonen buiten de steden en geraken door stijging van
mobiliteit (en dus drukte) niet meer snel in de stad
• Werkt averechts: te veel mobiliteit zorgt voor drukte naar steden toe!
Daarom: maken van regels om conflicten te voorkomen – wie mag waar bouwen?
- Vergunning aanvragen aan overheid (= regulator)
- OV mag dit niet willekeurig doen → dus regels opgelegd voor regulator (gelijke behandeling!)
1 Op voorhand nadenken/afwegen hoe ruimte gebruikt kan worden
- Opmaak van plannen voor grondgebruik (wonen, natuur, industrie…)
• Wat kan waar nog gebouwd worden?
- Vergunning toetsen aan deze plannen
• Indien vergunning niet verleend → Raad voor Vergunningsbetwisting
2 Motiveren bij aflevering van de vergunning
> Zeggen waarom (of waarom niet) de vergunning wordt afgeleverd
Handhaving = sanctionering indien niet volgens vergunning gebouwd
Bv. herstel in oorspronkelijke toestand = terug afbreken
> Bv. je bouwt garage die niet volgens vergunning gebouwd is: deze moet afgebroken worden
3 Ruimtelijke ordening
= ruimtelijke ordening is een overheidsactiviteit die gericht is op het zoeken naar en tot stand brengen van
de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van de samenleving.
3.1 Belang van ruimtelijke ordening
3.1.1 Makelaardij
Waarde van het onroerend goed hangt af van zijn bestemming
> Bv. bouwgrond <> landbouwgrond
> Bv. zonevreemde woning tot augustus 2001: erna daling in waarde
• Meestal lagere waarde
• Maar hoge waarde kan ook indien grond rustig gelegen is (en dus populair)
> Bv. bouwgrond in stad
• Bv. huis met 2 verdiepingen en schuin dak OF appartement met 7 verdiepingen
• Appartement brengt meer op → maar via BPA nagaan of het mag & hoe hoog!
• Grondaandeel heeft waarde: elke verdieping extra = extra geld
1) 1 Eventueel opgemaakt door architect
2
,Voorbeeld Mechelen
Kroonlijsthoogtes (hoogtes vd gebouwen) wisselen vaak
- Hangt af van het aanwezige gewestplan, namelijk: woongebied
- Hoe recenter het gebouw, hoe hoger het gebouwd wordt? → nee, gebouwen worden steeds
weer lager (zie foto)
Rondom gebouw werd recent vernieuwd: lager gebouw werd afgebroken en gebouw met gelijke hoogte
werd omhooggetrokken
Waarde = moeilijk te schatten
Inlichtingen van klanten: bv. regels rond reclame voor verkoop grond
- Reclame: vergunningen → hangt af van zone
- Bv. grond met chalet en vijver verkopen
• Mogelijkheid bestaat dat goed illegaal gebouwd is, moet dan afgebroken worden
• Mogelijkheid bestaat dat het in natuurgebied ligt: er mag nt veel aan het OG gedaan worden
• Mogelijkheid bestaat dat het recreatiegebied is (dus aanpassingen mogen voor
weekendgrond)
• Mogelijkheid bestaat dat het als woning gezien kan worden → waarde stijgt
Dus (bv.) op Immoweb (of andere vastgoedwebsites): er moet juiste informatie geleverd worden omtrent
het onroerend goed en het gebied waar het in ligt.
Kennis van procedures aanvragen:
- Bij projectontwikkeling
• Nodig om te weten welke ruimtelijke ordeningsregels er gelden alvorens een project effectief
gezet kan worden
- Voor advies aan klanten
3.1.2 Landmeten
Opmaken plannen voor ruimtelijke ordening
Wat meten voor vergunning:
- Stedenbouwkundige (bouw)
• Bv. wat mag er aangebouwd worden aan het naburige gebouw?
• Bv. hoe hoog mogen we bouwen?
- Verkaveling: indien verkavelingsvergunning, bouwvergunning (= omgevingsvergunning) aanwezig
is, mag er gebouwd worden
• Dus er moet geweten zijn wat er allemaal op het verkavelingsplan moet staan (welke
vergunningen gelden, hoe hoog zal het gebouwd zijn, hoe zijn de gronden ingedeeld…)
GIS (geografisch informatiesysteem): gemeenten, Vlaamse Overheid
= database van plannen waarbij de lagen allemaal op elkaar gelegd worden (plannen boven elkaar)
- Bv. bestemmingsplan
- Bv. luchtfoto’s…
3
, 3.2 Het Vlaamse Gewest
Staatshervorming 1980: ruimtelijke ordening gewestmaterie
- Ervoor was RO in België (federale staat) verantwoordelijk voor RO
- Veranderde in 1980: werd een gewestmaterie → onderverdeeld in gewesten
- Gemeenschappen: persoonsgebonden materies
- Gewesten: houden zich bezig met grondgebonden materies
3.3 Geschiedenis van de ruimtelijke ordening
3.3.1 Middeleeuwen
Vanaf 12de eeuw in steden: planning van uitbreiding (= stedenbouw)
> Concentratie steden: bv. Leuven, Mechelen, Brussel, Antwerpen
• = steden waar rivier doorheen stad loopt, in midden van rivier is een brug
• Alle wegen worden dus naar de brug geleid
• Dus iedereen wil rond brug wonen (centrum) = concentrisch
Maar in centrum gebeurt alle handel, dus ontstaat er misdaad (vooral stelen)
Dus wordt er rond het centrum een muur gebouwd ter bescherming.
Rond de muur wordt verder gebouwd, waarna de stad zelf ontdekt dat een muur die NOG verder wordt
gebouwd interessanter is, zodat er meer mensen kunnen wonen
Elke concentrische stad heeft een middelpunt, bv. Mechelen, Leuven, Antwerpen…
Muren zijn afgebroken en werden ringwegen
Antwerpen: halve ring i.p.v. volledige cirkel
- Leien liggen op versterkingen (van vroeger)
- Antwerpen is ontstaan aan rivier (Schelde): aan 1 kant omdat de andere kant vrij diep was (dus
interessant om hier water te houden zodat boten konden aanmeren – voor handel)
1814: Napoleon legt basin aan zodat grotere schepen konden aanmeren
Niet in nieuwe steden zoals New York, Louvain-la-Neuve
- New York: weinig concentrisch, willekeurig stratenpatroon
4
