Geslaagde samenvatting patrimoniumdocumentatie - academiejaar

PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
1. WAAROM IS EEN VERKOOPDOSSIER NODIG?

 Professionalisering beroep sinds:
o beroepserkenning (1993):
 beschermd beroep
 toegangsvereisten:
 bachelordiploma
 competentietest
 BIV stage
 schriftelijk en mondeling BIV examen
o oprichting BIV (1995):
 deontologische code (Plichtenleer) en tuchtorgaan
 E-learning
 permanente vorming

DOELSTELLING

 Gevolg: grotere beroepsaansprakelijkheid
o jegens de verkoper: contractueel
o jegens de koper: buitencontractueel (artikel 1382-1383 BW)

BRONNEN VAN VERKOOPDOSSIER:




2. VERKOOP- EN VERHUURTRAJECT

1

,VERKOOPTRAJECT:




VERHUURTRAJECT:




- Eerst precontractuele informatieplicht
- Dan kan de bemiddelingsopdracht getekend worden
- Dan wordt het dossier opgesteld adhv alle informatie van alle partijen

3. BEMIDDELINGSOPDRACHT


2

,Vertrekpunt:

- Bemiddelingsopdracht als fundament voor een goed vastgoeddossier
- Evenwicht zoeken
- Juridisch <-> commercieel

A. BEMIDDELINGSOPDRACHT ALGEMEEN


1. OPDRACHT IS NIET GELIJK AAN VASTGOEDTRANSACTIE



Verkoopopdracht Verkoop
- Contract tussen de - Contract tussen de verkoper en
vastgoedmakelaar en de de koper
opdrachtgever - Compromis + notariële
- Onderhandse overeenkomst verkoopakte
- = bemiddelingsopdracht

Verhuuropdracht Verhuur
- Contract tussen de - Contract tussen de verhuurder
vastgoedmakelaar en de en de huurder
opdrachtgever - Huurovereenkomst
- Onderhandse overeenkomst




2. OPDRACHT VERSUS MANDAAT
Opdracht  dienstencontract

- Louter feitelijke handelingen
o Bv foto’s, bezoeken, onderzoeken, opmeten
- Bemiddeling
- Verkoper tekent zelf de compromis
o Vastgoedmakelaar maakt compromis op, dient zelf niet te
ondertekenen
o Enkel verkoper en koper tekent compromis
o Vastgoedmakelaar tekent enkel de bemiddelingsopdracht

Mandaat  lastgeving

- Louter feitelijke handelingen  in naam en voor rekening van
- Rechtshandeling
- Vastgoedmakelaar tekent de compromis

Bemiddelingsopdracht is dus NOOIT een mandaat!

3. EXCLUSIEF / CO-EXCLUSIEF / NIET-EXCLUSIEF
Exclusief:


3

, - De opdrachtgever mag:
o Niet zelf verkopen
o Niet via een andere makelaar verkopen
o Niet via een notaris verkopen
o Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat- koper
o Max 6 maanden

Co-exclusief:

- Meerdere VGM maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
- Best een extra overeenkomst tussen de VGM’s om afspraken te maken
over wie (verdeling kijkdagen), wat (publiciteit), met welke documenten
en hoe ereloon te verdelen bij verkoop.
- Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
- Collegialiteit

Niet-exclusief of zonder exclusiviteit :

- Naast de aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere
partijen bemiddelen zoals:
o Notaris
o Opdrachtgever-eigenaar
o Andere VGM’s
- Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
- Goede afspraken maken over prijsdalingen
- Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur

4. SCHRIFTELIJK OF MONDELING
- Consument
o Geschrift verplicht door WER en KB-BO
o Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst
dient afgesloten te worden als de wet het aan partijen oplegt in
verband met berekening en betalingswijze ereloon.
- Geen consument
o Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
 Bewijs van de afspraken (art. 1341 BW)
 Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
- Tip: zonder geschrift wordt de bewijslast in verband met gemaakte
afspraken (commissieloon ea.) moeilijk.
- Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
o Soms nietig contract / clausules
o Nietig contract = geen commissie
o Geen recht op ereloon
- Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de
hoek
- Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen



4