Patrimoniumdocumentatie volledige samenvatting

PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
BEMIDDELINGSOPDRACHT

BEMIDDELINGSOPDRACHT ALGEMEEN

OPDRACHT ≠ VASTGOEDTRANSACTIE

- Verkoopopdracht
o Contract tss vastgoedmakelaar & opdrachtgever
o Onderhandse overeenkomst
- Verkoop
o Contract tss verkoper & koper
o Compromis + notariële koopakte
- Verhuuropdracht
o Contract tss vastgoedmakelaar & de opdrachtgeven
o Onderhandse overeenkomst
- Verhuur
o Contract tss verhuurder & huurder
o Huurovereenkomst

OPDRACHT VS MANDAAT

Opdracht  dienstencontract

- Louter feitelijke handelingen
- Bemiddeling
- Verkoper tekent zelf compromis

Mandaat  lastgeving

- Louter feitelijke handeling (in naam & voor rekening van)
- Rechtshandeling
= vastgoedmakelaar tekent de compromis

Opdracht Mandaat
Commissieloon kan niet door de rechter gematigd Commissieloon kandoor de rechter gematigd
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid Herroepingsrecht mits vergoeding kosten (artikel
en winstderving (artikel 1794 BW) 2003 BW)
Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers (artikel
tenzij contractueel bedongen 2002 BW)
Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat
doorlopen  overlijdenn = einde van rechtswege (artikel 2003 BW)




1

,EXCLUSIEF/CO-EXCLUSIES/NIET-EXCLUSIEF

- Exclusief
o Opdrachtgever mag
 Niet zelf verkopen, niet via andere makelaar verkoper, niet via notaris verkopen
 Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat verkoper
 Max 6 maanden
- Co-exclusief
o Meerdere VGM maken 1 bemiddelingsopdracht & hebben exclusiviteit
o Best een extra overeenkomst tss de VGM’som afspraken te maken over wie (verdeling
kijkdagen), wat (publiciteit), met welke documenten en hoe ereloon te verdelen bij verkoop.
o Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
o Collegialiteit
- Niet-exclusief / zonder exclusiviteit
o Naast de aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen
bemiddelen zoals:
 Notaris, Opdrachtgever-eigenaar, Andere VGM’s
o Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
o Goede afspraken maken over prijsdalingen
o Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur
o Geen beperking qua duur

SCHRIFTELIJK / MONDELING

- Consument
o Geschrift verplicht door WER en KB-BO
o Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden
als de wet het aan partijen oplegt in verband met berekening en betalingswijze ereloon
- Geen consument
o Geschift = niet verplicht, wel aangewezen
 Bewijs vd afspraken, aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid

 Tip: zonder geschift wordt de bewijslast in verband met gemaakte afspraken moeilijk

- Bemiddelingsopdracht met consument zonder contract
o Soms nietig contract/clausules
o Nietig contract = geen comissie
o Geen recht op ereloon
- Ga mondelinge afspraken uit de weg  betwisting ereloon loert om de hoek
- Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht & prijsdaling

TARIFERING = COMMISSIE

- Verbod van veplichte tarieven & richttarieven (Europa)
- Deontologische bepalingen




2

,BEMIDDELINGSOPDRACHT MET CONSUMENT

INLEIDING

- Bepaling uit WER
o Voor 2010: WHPC (Handelspraktijken)
o Vanaf 2010: WMPC (Marktpraktijken & consumentenbescherming)
o Vanaf 2014: WER
 Invoering van bijzondere regels voor de buiten de verkoopruimte afgesloten
overeenkomst
- Bepalingen uit KB Freya
o Oorsprong: In de WHPC (art. 34) stond een bepaling die de “Koning” toeliet om in bepaalde
sectoren die met consumenten in aanraking komen een specifieke regeling uit te werken
 Op 1 feb 2007 onstond KB-BO (KB Freya)
 Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht binnen de verkoopruimte &
herroepingsbeding

THE BASICS: KB FREYA

Beperkt toepassingsgebied:

- Enkel consumenten als opdrachtgever
- Enkel VGM als dienstverlener
- Enkel bemiddeling bij verkoop-aankoop-verhuur-huur

 Geen activiteiten als syndicus/rentemeester

- Maar opgelet: de rentmeestervalt in zijn relatietot opdrachtgevers-consumentenwel onderboekVI
van het WER. De regels voor buitende verkoopruimteafgeslotenovereenkomstzijn dus ook op hem
van toepassing. Het KB Freya echterniet.

Verplicht te vermelden

- Herroepsbeding
- Identificatie vgm, alle opdrachtgevers
- Opdracht & omvang vd bevoegdheden
- Verkoopprijs, tarief, duur
- Geen commissieloon bij ontbindende/opschortende voorwaarde
- Opzegbeding, rapportering
- Handgeschreven datum & plaats van ondertekening

Facultatief te vermelden

- Indien ondrhandelingsmarge: grenzen bepalen
- Indien beding stilzwijgen verlenging: onbepaald + opzeg 1M
- Indien opzegvergoeding: ≤ 50%
- Indien schadebeding: ≤75%
- Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs
- Indien opdracht vervulg bij verkoop aan contact: bewijs
- Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding




3

, Nooit te vermelden

- Beding volledig onderhandelingsvrijheid
- Verwarrende opzeg-en schadebding
- Opzegbeding met opezegtermijn > 1m bij einde contract vaste duur
- Schadebeding dat niet wederkerig &gelijkwaardig is
- Opzegvergoeding > 50%
- Schadevergoeding > 75%
- Elk ander beding dat de rechten vd consument uit het HB-BO beperkt

Aanbeveenswaardige vermeldingen

- Is er reeds opdracht gegeven aan een andere makelaar/ notaris?
- Zalijke rechten, beslaf, voorrechten/hypothecaire schuldeisers?
- Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?
- Erfdienstbaarheden, zichtbaare en verborgen gebreken
- Relevante stedenbouwkundige info?
- Bouwovertreding? Herstelvordering?
- Bodemtoestand? Risico-activiteit?
- Rechtgedingen?

Verkoop/verhuur binnen de 6 maanden

- Verkoop door VGM – 100%
- Verkoop door andere tussenpersoon aan contact – 100%
- Verkoop door andere tussenpersoon aan derde – 75%
- Opdracht aan andere tussenpersoon tijdens duur opdracht

Einde opdracht bij 6 maand

- Verkoop door andere tussenpersoon aan derde na einde opdracht – 0%
- Verkoop door andere tussenpersoon binnen 6 maand na einde opdracht – 100%


Vroegtijdige opzeg voor einde zes maand

- 50% opzegvergoeding
- 75% bij verkoop binnen 6 maand aan een derde
- 100% bij verkoop binnen 6 maand aan een contract

Opzeg na stilzwijgende verlenging

- 1ste optie
o Met opzegtermijn van 1 maand
o Kosteloze opzeg
o 100% bij verkoop binnen 6 maand aan een contact
- 2de optie
o Met onmiddellijke ingang
o 50% opzegvergoeding
o 75% bij verkoop binnen 6 maand aan een derde
o 100% bij verkoop binnen 6 maand aan een contact




4