Huur – gemeen huurrecht
CONSTITUTIEVE BESTANDDELEN
= art. 1709, oud BW
Geen zakelijk recht, maar een persoonlijk genotsrecht
De huurder heeft slechts een persoonlijk genotsrecht, dus staat tegenover derden
minder sterk. De huurder heeft dus in principe ook geen volgrecht, maar art.
1743, oud BW bepaalt wel dat een huurder met een contract met vaste datum
niet uit het goed kan worden gezet.
Wederkerige en consensuele overeenkomst
Er moet wilsovereenstemming zijn in hoofde van beide partijen. Wilsgebreken
zoals bedrog, geweld of dwaling kunnen deze wilsovereenstemming aantasten.
De partijen moeten ook beide handelingsbekwaam zijn (art. 5.41, BW) en het
contract moet een geoorloofd voorwerp en oorzaak hebben.
(on)lichamelijke (on)roerende goederen
Alle goederen die in de handel zijn kunnen worden verhuurd.
Dit kunnen zowel roerende als onroerende goederen zijn (art. 1713, oud BW). Ook
zowel lichamelijke als onlichamelijke (digitale inhoud, rechten,..) goederen
kunnen worden verhuurd.
Volgende zaken kunnen in principe niet verhuurd worden:
- Verbruikbare goederen, tenzij het is om tentoon te stellen
Kunnen door hun aard niet teruggegeven worden
Vb. fles wijn
- Cliënteel
Verhuurder kan het genot van de huurder niet waarborgen, want kan
het cliënteel niet verplichten daar te blijven werken
- Goederen die deel uitmaken van het openbaar domein, tenzij een
huurrecht de openbare bestemming van het goed niet in de weg staat
Tijdelijke overeenkomst
Een huurovereenkomst is altijd tijdelijk. Het kan afgesloten worden voor
onbepaalde duur, maar nooit voor eeuwig.
, Tegenprestatie in geld of in natura (ten bezwarende
titel)
De huurder is verplicht een huurprijs te betalen. Dit kan in geld zijn, maar het kan
ook een tegenprestatie in natura betreffen.
Vb. huurder huurt een bouwvallig pand en knapt dit pand op ipv huur te betalen.
Men kan ook overeenkomen dat de huurder de eerste 4 jaar geen huur dient te
betalen, maar na die 4 jaar wel.
Er wordt af en toe, vooral bij handelspanden, drempelgeld betaald door de
huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit is een soort van
vergoeding omwille van bepaalde factoren die het pand interessant maken om
het te huren (vb. de ligging, het cliënteel dat overgenomen wordt,…).
AFBAKENING TOV ANDERE CONTRACTEN
Bezetting ter bede (precaire huur)
Bezetting ter bede is een contract waarbij de ene aan iemand anders tijdelijk een
goed ter beschikking stelt tegen betaling van een periodieke vergoeding en tot
aan de wederopzegging.
Dit contract heeft een precair karakter, wat inhoudt dat er geen waarborg is
inzake duur of stabiliteit. Beide partijen kunnen op elk moment het contract
opzeggen, mits naleving van een redelijke termijn.
De bezetting ter bede is een vorm van het omzeilen van de dwingende regels van
het dwingend huurregime, maar het mag enkel wanneer het niet de bedoeling
was van de partijen om deze dwingende regels te omzeilen (= objectieve
verantwoording).
Voorbeeld 1 (cassatie 2016)
Een man huurde een handelspand en baatte er een winkel in uit, maar de
verhuurder wilde het pand zelf betrekken, dus moest de huurder het pand
verlaten. Hij vond echter niet meteen een nieuw pand. De verhuurder stelde
bezetting ter bede voor en maakte een contract op.
Dit contract hield in dat de huurder nog 18 maanden in het pand mocht blijven en
dat de verhuurder dit contract niet kon opzeggen voor die 18 maanden
verstreken waren.
In principe zou je zeggen dat het geen bezetting ter bede is, aangezien het niet
tijdelijk is (18 maanden is al een erg lange tijd) en het is ook niet precair,
aangezien het niet altijd opzegbaar is. Het HvC oordeelde echter dat het wel een
bezetting ter bede is, gezien de objectieve omstandigeden. Het was niet de
bedoeling van de verhuurder om de dwingende huurregels te omzeilen, maar om
de huurder een oplossing en zekerheid te bieden.
CONSTITUTIEVE BESTANDDELEN
= art. 1709, oud BW
Geen zakelijk recht, maar een persoonlijk genotsrecht
De huurder heeft slechts een persoonlijk genotsrecht, dus staat tegenover derden
minder sterk. De huurder heeft dus in principe ook geen volgrecht, maar art.
1743, oud BW bepaalt wel dat een huurder met een contract met vaste datum
niet uit het goed kan worden gezet.
Wederkerige en consensuele overeenkomst
Er moet wilsovereenstemming zijn in hoofde van beide partijen. Wilsgebreken
zoals bedrog, geweld of dwaling kunnen deze wilsovereenstemming aantasten.
De partijen moeten ook beide handelingsbekwaam zijn (art. 5.41, BW) en het
contract moet een geoorloofd voorwerp en oorzaak hebben.
(on)lichamelijke (on)roerende goederen
Alle goederen die in de handel zijn kunnen worden verhuurd.
Dit kunnen zowel roerende als onroerende goederen zijn (art. 1713, oud BW). Ook
zowel lichamelijke als onlichamelijke (digitale inhoud, rechten,..) goederen
kunnen worden verhuurd.
Volgende zaken kunnen in principe niet verhuurd worden:
- Verbruikbare goederen, tenzij het is om tentoon te stellen
Kunnen door hun aard niet teruggegeven worden
Vb. fles wijn
- Cliënteel
Verhuurder kan het genot van de huurder niet waarborgen, want kan
het cliënteel niet verplichten daar te blijven werken
- Goederen die deel uitmaken van het openbaar domein, tenzij een
huurrecht de openbare bestemming van het goed niet in de weg staat
Tijdelijke overeenkomst
Een huurovereenkomst is altijd tijdelijk. Het kan afgesloten worden voor
onbepaalde duur, maar nooit voor eeuwig.
, Tegenprestatie in geld of in natura (ten bezwarende
titel)
De huurder is verplicht een huurprijs te betalen. Dit kan in geld zijn, maar het kan
ook een tegenprestatie in natura betreffen.
Vb. huurder huurt een bouwvallig pand en knapt dit pand op ipv huur te betalen.
Men kan ook overeenkomen dat de huurder de eerste 4 jaar geen huur dient te
betalen, maar na die 4 jaar wel.
Er wordt af en toe, vooral bij handelspanden, drempelgeld betaald door de
huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit is een soort van
vergoeding omwille van bepaalde factoren die het pand interessant maken om
het te huren (vb. de ligging, het cliënteel dat overgenomen wordt,…).
AFBAKENING TOV ANDERE CONTRACTEN
Bezetting ter bede (precaire huur)
Bezetting ter bede is een contract waarbij de ene aan iemand anders tijdelijk een
goed ter beschikking stelt tegen betaling van een periodieke vergoeding en tot
aan de wederopzegging.
Dit contract heeft een precair karakter, wat inhoudt dat er geen waarborg is
inzake duur of stabiliteit. Beide partijen kunnen op elk moment het contract
opzeggen, mits naleving van een redelijke termijn.
De bezetting ter bede is een vorm van het omzeilen van de dwingende regels van
het dwingend huurregime, maar het mag enkel wanneer het niet de bedoeling
was van de partijen om deze dwingende regels te omzeilen (= objectieve
verantwoording).
Voorbeeld 1 (cassatie 2016)
Een man huurde een handelspand en baatte er een winkel in uit, maar de
verhuurder wilde het pand zelf betrekken, dus moest de huurder het pand
verlaten. Hij vond echter niet meteen een nieuw pand. De verhuurder stelde
bezetting ter bede voor en maakte een contract op.
Dit contract hield in dat de huurder nog 18 maanden in het pand mocht blijven en
dat de verhuurder dit contract niet kon opzeggen voor die 18 maanden
verstreken waren.
In principe zou je zeggen dat het geen bezetting ter bede is, aangezien het niet
tijdelijk is (18 maanden is al een erg lange tijd) en het is ook niet precair,
aangezien het niet altijd opzegbaar is. Het HvC oordeelde echter dat het wel een
bezetting ter bede is, gezien de objectieve omstandigeden. Het was niet de
bedoeling van de verhuurder om de dwingende huurregels te omzeilen, maar om
de huurder een oplossing en zekerheid te bieden.
