Examen vastgoedrecht
Deel Koop – Dirk Meulemans
Vraag 1: Verschil zuivere koopovereenkomst en een met koop gelijkgestelde overeenkomst.
• Zuivere koopovereenkomst: is een contract waarbij een partij (verkoper) zich ertoe verbindt
de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (koper) die zich jegens hem
ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen. (WIT)
è Eigendomsoverdracht tegen betaling van een prijs in geld
• Met gelijkgestelde overeenkomst: is een contract waarbij de eigendom wordt
overgedragen, maar er is geen tegenprestatie in geld. (GRIJS/ZWART)
è Eigendomsoverdracht waarbij de tegenprestatie niet in geld is maar bijvoorbeeld in
aandelen (vennootschap) obligaties of andere schuldbewijzen.
In eerste orde de eigen regels toepassen, in tweede orde de regels van koop-verkoop toepassen.
Vier wetsvoorschriften die niet gelden voor een met koopgelijkgestelde overeenkomst maar enkel
voor een zuivere koopovereenkomst:
1. De vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper (verkoper die
aan te lage prijs verkoopt)
2. Wettelijke en conventioneel voorkooprecht
3. Recht van wederinkoop
4. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper
Vraag 2: Een vastgoedpromotor die een villa verkoopt aan een bakker. De bakker gaat de villa
gebruiken voor zijn bakkerij (hoofdzaak) en gaat bijkomstig de villa gebruiken als woning.
Is de koop geldig tussen partijen tot stand gekomen als de villa mondeling zou verkopen?
Ja, voor de geldigheid tussen partijen. Koop is een consensueel contract dat door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen tot stand komt.
Als de verkoop onder de Wet Breyne zou zijn, volstaat dan een mondeling akkoord?
Nee, bij de woningbouwwet gaat het om een vormelijke overeenkomst en niet over een
consensuele overeenkomst. Voor de geldigheid van een vormelijke overeenkomst is
minstens een onderhandse akte nodig. Indien de verkoop mondeling is overeengekomen
dan is de sanctie relatieve nietigheid.
Hoe gaat u tussen partijen het bewijs leveren van een verkoop?
Beiden zijn ondernemers, zowel de bakker als de vastgoedpromotor.
è Bewijsrecht in ondernemingszaken (bewijsrecht in handelszaken).
, Vraag 3: Een koop met commandverklaring
Een commandverklaring houdt in dat de ogenschijnlijke koper zich het recht voorbehoudt
om binnen een bepaalde termijn de ware koper aan te duiden. De recht, niet de plicht.
Doet u dat niet, dan bent u en blijft u zelf de koper.
Sterkmaking is een beding waarbij een contractpartij een medecontractant belooft ervoor te
zorgen dat een derde iets zal doen, geven of laten.
Het verschil is dat erbij commandverklaring er sowieso een koop is. Bij sterkmaking is er pas
een koop wanneer diegene waarvoor hij hem sterk maakt, beslist om het goed te kopen. Als
die niet koopt dan komt er geen koop tot stand en heeft de verkoper recht op een
schadevergoeding van de sterkmaker.
Met welke twee termijnen moet je rekening houden?
Je hebt een burgerrechtelijk termijn en een fiscaal termijn.
De burgerrechtelijke termijn kan vrij worden overeengekomen, kan korter of langer zijn dan
de fiscale termijn.
De fiscale termijn (in de vraag stond “stelt de ligging van het verkochte goed een rol”) is
gewestmaterie. Bij de vorige staatshervorming is commandverklaring overgedragen naar de
gewesten. Elk gewest bepaalt nu zelf hoelang hij aan commandverklaring mag doen. Voor
het Vlaams gewest was dat 5 werkdagen volgend op het ondertekenen van de compromis.
Het vertrekpunt zowel bij het burgerrechtelijk als bij de fiscale termijn is de ondertekening
van de compromis of de definitieve toewijzing bij een openbare verkoop.
Het voordeel is dat er maar 1 verkoop is en je dus maar 1 keer registratierechten op die
verkoop moet betalen.
Vraag 4: De koper wordt gestoord in zijn rustig genot. Door feitelijke gedragingen van 1 van zijn
buren.
Wat is het verschil tussen een feitelijke stoornis en een rechtsstoornis?
Bij een rechtsstoornis wordt u door een derde gestoord die beweerd een zakelijk of
persoonlijk recht ten aanzien van het gekochte goed te hebben.
Bij een feitelijke stoornis wordt u gestoord door een derde maar die beweerd niet dat te
doen omwille van een recht dat hij op het goed heeft.
Moet een verkoper instaan voor feitelijke stoornissen van een derden?
Nee, hij staat enkel in voor rechtstoornissen. Dit kan contractueel anders worden geregeld.
Kan een koper zichzelf verdedigen tegen feitelijke stoornissen van een derden?
Ja, bv. door een vordering uit onrechtbare gedragen, door een bezitsvordering, door een
vordering over burenhinder... (verschillende mogelijkheden)
Deel Koop – Dirk Meulemans
Vraag 1: Verschil zuivere koopovereenkomst en een met koop gelijkgestelde overeenkomst.
• Zuivere koopovereenkomst: is een contract waarbij een partij (verkoper) zich ertoe verbindt
de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (koper) die zich jegens hem
ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen. (WIT)
è Eigendomsoverdracht tegen betaling van een prijs in geld
• Met gelijkgestelde overeenkomst: is een contract waarbij de eigendom wordt
overgedragen, maar er is geen tegenprestatie in geld. (GRIJS/ZWART)
è Eigendomsoverdracht waarbij de tegenprestatie niet in geld is maar bijvoorbeeld in
aandelen (vennootschap) obligaties of andere schuldbewijzen.
In eerste orde de eigen regels toepassen, in tweede orde de regels van koop-verkoop toepassen.
Vier wetsvoorschriften die niet gelden voor een met koopgelijkgestelde overeenkomst maar enkel
voor een zuivere koopovereenkomst:
1. De vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper (verkoper die
aan te lage prijs verkoopt)
2. Wettelijke en conventioneel voorkooprecht
3. Recht van wederinkoop
4. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper
Vraag 2: Een vastgoedpromotor die een villa verkoopt aan een bakker. De bakker gaat de villa
gebruiken voor zijn bakkerij (hoofdzaak) en gaat bijkomstig de villa gebruiken als woning.
Is de koop geldig tussen partijen tot stand gekomen als de villa mondeling zou verkopen?
Ja, voor de geldigheid tussen partijen. Koop is een consensueel contract dat door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen tot stand komt.
Als de verkoop onder de Wet Breyne zou zijn, volstaat dan een mondeling akkoord?
Nee, bij de woningbouwwet gaat het om een vormelijke overeenkomst en niet over een
consensuele overeenkomst. Voor de geldigheid van een vormelijke overeenkomst is
minstens een onderhandse akte nodig. Indien de verkoop mondeling is overeengekomen
dan is de sanctie relatieve nietigheid.
Hoe gaat u tussen partijen het bewijs leveren van een verkoop?
Beiden zijn ondernemers, zowel de bakker als de vastgoedpromotor.
è Bewijsrecht in ondernemingszaken (bewijsrecht in handelszaken).
, Vraag 3: Een koop met commandverklaring
Een commandverklaring houdt in dat de ogenschijnlijke koper zich het recht voorbehoudt
om binnen een bepaalde termijn de ware koper aan te duiden. De recht, niet de plicht.
Doet u dat niet, dan bent u en blijft u zelf de koper.
Sterkmaking is een beding waarbij een contractpartij een medecontractant belooft ervoor te
zorgen dat een derde iets zal doen, geven of laten.
Het verschil is dat erbij commandverklaring er sowieso een koop is. Bij sterkmaking is er pas
een koop wanneer diegene waarvoor hij hem sterk maakt, beslist om het goed te kopen. Als
die niet koopt dan komt er geen koop tot stand en heeft de verkoper recht op een
schadevergoeding van de sterkmaker.
Met welke twee termijnen moet je rekening houden?
Je hebt een burgerrechtelijk termijn en een fiscaal termijn.
De burgerrechtelijke termijn kan vrij worden overeengekomen, kan korter of langer zijn dan
de fiscale termijn.
De fiscale termijn (in de vraag stond “stelt de ligging van het verkochte goed een rol”) is
gewestmaterie. Bij de vorige staatshervorming is commandverklaring overgedragen naar de
gewesten. Elk gewest bepaalt nu zelf hoelang hij aan commandverklaring mag doen. Voor
het Vlaams gewest was dat 5 werkdagen volgend op het ondertekenen van de compromis.
Het vertrekpunt zowel bij het burgerrechtelijk als bij de fiscale termijn is de ondertekening
van de compromis of de definitieve toewijzing bij een openbare verkoop.
Het voordeel is dat er maar 1 verkoop is en je dus maar 1 keer registratierechten op die
verkoop moet betalen.
Vraag 4: De koper wordt gestoord in zijn rustig genot. Door feitelijke gedragingen van 1 van zijn
buren.
Wat is het verschil tussen een feitelijke stoornis en een rechtsstoornis?
Bij een rechtsstoornis wordt u door een derde gestoord die beweerd een zakelijk of
persoonlijk recht ten aanzien van het gekochte goed te hebben.
Bij een feitelijke stoornis wordt u gestoord door een derde maar die beweerd niet dat te
doen omwille van een recht dat hij op het goed heeft.
Moet een verkoper instaan voor feitelijke stoornissen van een derden?
Nee, hij staat enkel in voor rechtstoornissen. Dit kan contractueel anders worden geregeld.
Kan een koper zichzelf verdedigen tegen feitelijke stoornissen van een derden?
Ja, bv. door een vordering uit onrechtbare gedragen, door een bezitsvordering, door een
vordering over burenhinder... (verschillende mogelijkheden)
