Samenvatting Huurwetgeving3

Huurwetgeving
1)Algemeen huurrecht
1. Algemeen
Definitie huur (Art. 1709 BW)
Huur is een contract, waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt aan de
andere, de huurder, gedurende een zekere tijd het genot te verschaffen van een zaak tegen
be- taling van een bepaalde prijs door laatstgenoemde.

De kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Consensualisme: Komt tot stand door de wilsovereenstemming (Art. 1714 BW)
-> Het is dus geen zakelijke overeenkomst (= consensus + overdracht van de zaak)
-> Het is dus geen plechtige overeenkomst (= consensus + naleving van
vormvoorwaarden)

2. Wederkerige overeenkomst: De huurder en de verhuurder hebben beide de verbintenis
om iets te doen (Art. 1102 BW)

Gevolgen als iemand iets niet nakomt:
 Ingebrekestelling
 ENAC (Art. 1612 BW)
 Ontbindende voorwaarden (Art. 1184 BW)

3. Ten bezwarende titel: Er wordt een tegenprestatie verwacht, geen prijs = geen huur.
De prijs is dus essentieel.
Bv: Bruikleen is geen huur omdat er geen prijs is.

4. Tijdelijke overeenkomst: De overeenkomst is niet eeuwigdurend
Verschillend van zakenrecht, want dat is wel eeuwigdurend.

5. Niet intuïtu personal: Het is dus niet persoonsgebonden (Art. 1110 BW)
De huurder mag zijn rechten afstaan aan een derde en hij mag het verder verhuren
(Art. 1717 BW). Ook wordt het huurcontract niet beëindigd door het overlijden, het
faillissement of het onbekwaam worden van één van de contractanten (Art. 1742 BW),
TENZIJ de huur contractueel intuïtu personal is aangegaan.
-> Er mag afgeweken worden van (Art. 1742 BW)
-> Geldt in beide richtingen, dus zowel huurder als verhuurder zullen hun rechten
overdragen op de erfgenamen bij overlijden. (Art. 1122 BW)

!Uitzondering! -> pacht, sociale huur

,A. Bekwaamheid
Is de persoon wel bekwaam om een huur aan te gaan?
Huur is een daad van beheer, dit is het genotsrecht aan iemand toekennen.
Iedere persoon, die de bekwaamheid tot beheren bezit, mag dus verhuren.

Een huur voor langer dan 9 jaar wordt niet meer beschouwd als daad van beheer maar als
daad van beschikking (= eigendomsrecht). Daartoe is de bekwaamheid tot vervreemden
vereist.


Mag je een pand verhuren als je geen eigenaar bent?
Ja, een typisch voorbeeld is onderverhuur. Hier heb je wel de toestemming nodig van de
eigenaar bij woninghuur. De persoon die wilt verhuren moet handelingsbekwaam zijn!

De verhuring van andermans zaak is niet tegenstelbaar aan de eigenaar (Art. 1165 BW).



B. Voorwerp
Het kan zowel roerend als onroerend zijn. (Art. 1713 BW)
Ook onlichamelijke zaken (vruchtgebruik, recht van doorgang…) kunnen het voorwerp van
huur uitmaken (Art. 1713 BW)

Maar niet alles mag verhuurd worden:
 Onvervreemdbare rechten
Bv: Recht van gebruik en van bewoning (Art. 631 en 634 BW)
 Verbruikbare zaken: Bij huur verondersteld immers de teruggave van het gehuurde
goed.
 Openbare domeinen: Hierop kunnen wel concessies toegestaan worden (Art. 1712 BW)
Bv: Je hebt een café en je wilt een terras hebben op een openbaar domein dan moet je
dat huren van de overheid. Hier is een ander huurstelsel van toepassing.



C. Vorm en bewijs
Het principe blijft consensueel.
Mondeling kan, maar schriftelijk is het best voor bewijs (Art. 1714 BW).
Zelfs stilzwijgende huur is mogelijk (Art. 1738 BW).

De authentieke akte moet worden geregistreerd door de verhuurder, dit moet binnen de 4
maanden na de ondertekening (Art. 19, 3° en 35, 5° W.Reg). Een voordeel van registratie is
dat het contract een vaste datum heeft. Als de verhuurder beslist om dat pand te verkopen,
hangt het af van de datum of de nieuwe eigenaar u er kan uitzetten of niet.

Als de authentieke akte niet is geregistreerd dan geldt de datum van het verlijden van de
authentieke akte als vaste datum.

,Wanneer moet een huurovereenkomst worden overgeschreven? Als de overeenkomst
langer dan 9 jaar is (Art. 1 Hyp.W.) -> ter bescherming van derden
-> Het is een publiciteitsmaatregel, bekendmaking zodat de derde weet van het
huurcontract zou hebben.



D. Onderscheiding tussen huurovereenkomst en ander
overeenkomsten
1. Aanneming: (Art. 1708 BW) -> Werk en goederen. En (Art. 1779 BW)
Het verschil tussen aanneming en huur is soms heel klein.
Bv: Huur van een kamer in een rusthuis kan zowel huur als aanneming van diensten
beschouwd worden. Over het algemeen wordt het wel beschouwd als huur omdat
aanneming bijkomstig is.

2. Bruiklening: Dit is om niet, er moet geen prijs worden betaalt. Bij huur is dit wel zo.
(Art. 1775 BW)

Omdat er geen tegenprestatie is (om niet) -> geen ENAC en geen (Art. 1184 BW).
Het is ook een genotsrecht dus het is onoverdraagbaar.

3. Bezitting ter bede: Het is een genotsrecht in afwachting van iets. (Bv: Vergunningen…)
-> Afwijking van huur. De regels worden hier dus niet toegepast omdat het geen huur is.
Kenmerken:
 Onzekere termijn (precaire overeenkomst)
 Lagere huurprijs
 Altijd in afwachting van iets



E. Soorten huurovereenkomsten
1. Algemene huur: (Art. 1714-1762bis BW)
Zij zijn – op enkele uitzonderingen na – van suppletief of aanvullend recht. Je mar er dus
van afwijken.

2. Gemene huur: Algemene huur. Dit is de basis waarop je gaat terugvallen.
-> Meestal niet dwingend -> Afwijken is mogelijk.

3. Woninghuur: 2 systemen:
-> Woninghuurwet
-> Vlaams huurdercreet, dit is van toepassing vanaf 01/01/2019

=> Dwingend recht. Dit gaat over hoofdverblijfplaats + studentenhuisvesting (maar wel
apart hoofdstuk).

, 4. Handelshuur: Federaal -> Vlaanderen: Handel & ambacht
Het is van toepassing als er rechtstreeks contact is met de klant. Anders is het gemene
huur. Handelshuur is minimum 9 jaar.

Pop-up decreet -> Vlaanderen -> Dit is vanaf 1 jaar.

5. Pacht: Huur van landbouwgrond
Wordt gekoppeld aan inkomen van landbouwgrond. Daarom is een pachter sterker dan
een huurder van woninghuur. Je kan ze er bijna niet uitzetten omdat je dan zogezegd zijn
inkomen afneemt.



2. Gemene huur
A. Duur en opzeg
a) Duur
Het is ofwel:
 Een contract van bepaalde duur (Art. 1738 BW)
Einde termijn = einde huur
-> Vroegtijdige beëindiging is onmogelijk, tenzij de partijen dit wederzijds overeenkomen
(Art. 1134, lid 2 BW)
-> Geen opzeg vereist, maar het is toch aan te raden om stilzwijgende verlenging te
voorkomen (Art. 1739 BW)

 Een contract van onbepaalde duur (Art. 1736 BW)
-> De huurovereenkomst wort geacht te zijn aangegaan per maand en kan alleen
beëindigd worden met een opzeggingstermijn van 1 maand. Ze kunnen ook wederzijds
de beëindiging overeenkomen.

Voor de huur van een gemeubileerd appartement wordt geacht een huurovereenkomst
per jaar te zijn aangegaan. (Art. 1758 BW)



b) Opzeg
Opzeg is een eenzijdige rechtshandeling. Het moet niet aanvaard worden om geldig te zijn.
De verhuurder of huurder moet kennis hebben van de opzeg. Er zijn geen vormvoorwaarden
noch inhoudelijke voorwaarden.
-> Best aangetekend verstuurd worden, zodat je dan bewijs hebt dat die er kennis van
heeft/van moet hebben.

Bv: Jan en Leenzijn getrouwd en huren een pand en gebruiken dit als voornaamste
gezinswoning. Het primair huwelijksstelsel beschermd hun nog meer, dus der verhuurder
moet oppassen (Art. 215 BW). De verhuurder wil opzeggen, hij moet dus een brief naar
beide sturen omdat ze beschermd zijn. Als de verhuurder dit niet doet en er een conflict
ontstaat dan is de verhuurder in fout.