INLEIDING VASTGOEDMARKTEN 2025-2026 / lesgever TOM COPPENS
Vastgoedmarkten
- Onderdeel Maatschappij en Ruimte
- Opbouw:
o Inleiding
o Kantorenmarkt
o Retailmarkt
o Woningmarkt
o Bedrijventerreinen
- Per deelmarkt
o Kenmerken & definities
o Tendensen
o Locatiefactoren
Examen
- Het schriftelijk examen met mondelinge toelichting peilt naar uw kennis van en
inzicht in de verschillende concepten en theorieën, en in welke mate u die kan
toepassen op nieuwe voorbeelden.
- In het examen komen beide onderdelen behandeld in de lessen aan bod, nl. het
onderdeel sociaal-economischegeografie (70% van de totaalscore) en het
onderdeel vastgoedmarkten (30% van de totaalscore).
- Evaluatiecriteria:
o De evaluatiecriteria van het onderdeel vastgoedmarkten zijn:
▪ de mate waarin de behandelde concepten gekend zijn en het
correct gebruik van termen
▪ de kennis van grootteorde kencijfers op de vastgoedmarkt
▪ de mate waarin de student evoluties op de vastgoedmarkt kan
beschrijven en verklaren
▪ de mate waarin de student de kennis correct kan aanwenden voor
planningsvraagstukken
Wat is de vastgoedmarkt?
De markt waarin de eigendoms-en gebruiksrechten van grond en de daarop
opgetrokken bouwwerken (opstallen (alles wat dat op de grond staat)) verhandeld
worden (De Ceuster en de Vos, 2018)
- Markt
o Er is een mechanisme dat economische agenten in staat stelt om rechten
op goederen, diensten of informatie te transfereren en dus vrije handel
toelaat
Pagina 1 van 72
, ▪ Het gaat dus vooral over dat vrije handel mogelijk is ... Dat er
prijsvorming mogelijk is en niet bepaald wordt door een overheid,
maar dus vrij tot stand komt. Het vrij tot stand komen met de
nadruk op VRIJ.
- Eigendomsrechten en gebruiksrechten
o Eigendomsrechten (volle eigendom):
▪ Recht op genot, gebruik, beschikking, uitsluiting en verdeling van
het goed
▪ Kan beperkt zijn door
• Publiekrechtelijke erfdienstbaarheden
o Overheid kan beperkingen opleggen op eigendom
door bv een bestemmingsplan op te leggen. Je mag
hier geen woning op bouwen bv.
▪ Je eigendom word dan beperkt door
publiekrechtelijke erfdienstbaarheden
• Regeling van openbare orde, bv stedenbouw en ruimtelijke
planning
▪ Mede-eigendom
• Meerdere eigenaars. Denk bv aan de gangen en liften van
een appartementsgebouw. Zijn dus dingen van “alle”
inwoners
- Gebruiksrechten
o Zie volgende
Zakelijke gebruiksrechten (goederenrecht)
- Vruchtgebruik: Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het
gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en
redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder
de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven. (bv recht
om er te wonen, te verhuren…). Kan voor bepaalde of onbepaalde duur
o Kan van bepaalde of onbepaalde duur zijn
o Word vaak gebruikt bij schenkingen en erfenissen... Ouders die het huis
aan kind schenken maar blijven vruchtgebruik hebben (ze mogen er in
blijven wonen tot ze sterven). Kind aan wie het geschonken word wordt
dan de ‘naakte eigenaar’. Vruchtgebruik komt dus ten einde als iemand
sterft, dan heeft de naakte eigenaar weer de volle eigendom
o Gaat ook bij bedrijven maar meestal met een termijn van max 99 jaar
- Erfpacht: vol gebruik en genot van een onroerend goed. Tussen 15-99j
o Maar is niet uw eigendom. En na x aantal jaar verloopt dat erfpacht, dan
gaat dat terug naar de eigenaar. Denk aan de ziekenhuizen op de gronden
van de overheid. UA en de paardemarkt die eig van de overheid is…
Pagina 2 van 72
, - Erfdienstbaarheid: Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het
lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend
erf.
o Vaak bij onroerend goed. Bv ik heb een perceel dat achterliggend is, en ik
heb geen rechtstreekse toegang tot een openbare weg. Dan kan ik
eigenlijk met mijn buur onderhandelen dat ik een erfdienstbaarheid krijg,
dus een recht van doorgang krijg eigenlijk tot aan de openbare weg. Ik mag
dus dan over zijn perceel heen gaan.
▪ Goed nakijken bij het kopen van iets
- Recht van opstal: Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het
eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of
een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of
beplantingen te hebben duurtijd (minder dan) <99j
o Ontwikkelaars gebruiken dat veel
o Je hebt grond liggen en een ontwikkelaar wilt daar iets op bouwen, app
bv. Dan gaat die vaak tegen de eigenaar zeggen: “vind je het oke dat ik de
grond niet koop van u, maar ik krijg gwn een opstal recht van u om mijn
app gebouwen op te zetten. Als die App dan af zijn, dan pas verkopen we
samen een stuk vd grond aan de koper en ik verkoop dan een stuk vd
stenen aan de koper.
▪ Doen dit om kosten te besparen dan. Want als grond eerst
aankopen en dan verkopen dan registratiekosten => anders wordt
vastgoed duurder
Huur
- Andere zakelijke rechten: Belgische huurstelsel. Zijn heel sterk gereguleerd
o Woninghuur
o Handelshuur
o Pacht (niet te verwarren met erfpacht)
▪ Vooral voor landbouwers die landen huren om te bewerken.
Pagina 3 van 72
, Aanbodzijde en vraagzijde
- Vraag wordt gedreven door de groei van aantal
gezinnen. Als die groeien dan is er meer vraag
naar bijkomende woningen. Als bedrijven
groeien dan is er meer vraag naar
bedrijfspanden, kantoren… Of organisaties die
ook kantoorruimtes nodig hebben
- Langs de aanbodzijde heb je verschillende types
van vastgoed. Vermits het een markt is is er een
soort evenwicht tussen V en A via het
prijsmechanisme
o Prijsmechanisme: als er veel vraag is naar nieuwe woningen, gaat de prijs
naar omhoog, waardoor de vraag een stukje terug gaat dalen. De prijs
wordt gwn te hoog om nog een woning te betalen
▪ Cyclische beweging van V en A
Kenmerken van het vastgoedaanbod
- Asset specificity: elk vastgoedproject is uniek
o Ligging
o Type van vastgoed
▪ Een woning is maar 1 woning op een bepaalde locatie. Het is niet
vervangbaar. Dus elk vastgoedobject is uniek
- Ruimtelijke en functionele segmentatie (vastgoed, Onroerend goed is immobiel,
zit ruimtelijk ergens vast. Je kan het niet verplaatsen. Vastgoedmarkt is
gesegmenteerd. Wil zeggen dat kopers die op zoek zijn naar gezinswoningen in
de stad, die zoeken niet tegelijkertijd naar een gezinswoning ver buiten de stad.
Basically aparte deelmarkten binnen 1 markt)
o Type locaties: binnenstedelijk versus randstedelijk/buitenstedelijk
(segmentatie)
o Type vastgoed: woningen, kantoren, retail
▪ Koper voor woningen gaan niet dezelfde kopers zijn voor kantoren
o Type inkomen ook gesegmenteerd. High end aanbod zijn niet waar de
laagste inkomens naar aan het zoeken zijn
- Langdurig karakter van vastgoedproducten
o Innovatie bij nieuwere “producten”
o Vermindering van attractiviteit van oudere producten
▪ Vroeger (60-70) was het populair om kantoren in t stad te hebben.
Nu niet meer.
- Sterk gereguleerde markt
Pagina 4 van 72
Vastgoedmarkten
- Onderdeel Maatschappij en Ruimte
- Opbouw:
o Inleiding
o Kantorenmarkt
o Retailmarkt
o Woningmarkt
o Bedrijventerreinen
- Per deelmarkt
o Kenmerken & definities
o Tendensen
o Locatiefactoren
Examen
- Het schriftelijk examen met mondelinge toelichting peilt naar uw kennis van en
inzicht in de verschillende concepten en theorieën, en in welke mate u die kan
toepassen op nieuwe voorbeelden.
- In het examen komen beide onderdelen behandeld in de lessen aan bod, nl. het
onderdeel sociaal-economischegeografie (70% van de totaalscore) en het
onderdeel vastgoedmarkten (30% van de totaalscore).
- Evaluatiecriteria:
o De evaluatiecriteria van het onderdeel vastgoedmarkten zijn:
▪ de mate waarin de behandelde concepten gekend zijn en het
correct gebruik van termen
▪ de kennis van grootteorde kencijfers op de vastgoedmarkt
▪ de mate waarin de student evoluties op de vastgoedmarkt kan
beschrijven en verklaren
▪ de mate waarin de student de kennis correct kan aanwenden voor
planningsvraagstukken
Wat is de vastgoedmarkt?
De markt waarin de eigendoms-en gebruiksrechten van grond en de daarop
opgetrokken bouwwerken (opstallen (alles wat dat op de grond staat)) verhandeld
worden (De Ceuster en de Vos, 2018)
- Markt
o Er is een mechanisme dat economische agenten in staat stelt om rechten
op goederen, diensten of informatie te transfereren en dus vrije handel
toelaat
Pagina 1 van 72
, ▪ Het gaat dus vooral over dat vrije handel mogelijk is ... Dat er
prijsvorming mogelijk is en niet bepaald wordt door een overheid,
maar dus vrij tot stand komt. Het vrij tot stand komen met de
nadruk op VRIJ.
- Eigendomsrechten en gebruiksrechten
o Eigendomsrechten (volle eigendom):
▪ Recht op genot, gebruik, beschikking, uitsluiting en verdeling van
het goed
▪ Kan beperkt zijn door
• Publiekrechtelijke erfdienstbaarheden
o Overheid kan beperkingen opleggen op eigendom
door bv een bestemmingsplan op te leggen. Je mag
hier geen woning op bouwen bv.
▪ Je eigendom word dan beperkt door
publiekrechtelijke erfdienstbaarheden
• Regeling van openbare orde, bv stedenbouw en ruimtelijke
planning
▪ Mede-eigendom
• Meerdere eigenaars. Denk bv aan de gangen en liften van
een appartementsgebouw. Zijn dus dingen van “alle”
inwoners
- Gebruiksrechten
o Zie volgende
Zakelijke gebruiksrechten (goederenrecht)
- Vruchtgebruik: Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het
gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en
redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder
de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven. (bv recht
om er te wonen, te verhuren…). Kan voor bepaalde of onbepaalde duur
o Kan van bepaalde of onbepaalde duur zijn
o Word vaak gebruikt bij schenkingen en erfenissen... Ouders die het huis
aan kind schenken maar blijven vruchtgebruik hebben (ze mogen er in
blijven wonen tot ze sterven). Kind aan wie het geschonken word wordt
dan de ‘naakte eigenaar’. Vruchtgebruik komt dus ten einde als iemand
sterft, dan heeft de naakte eigenaar weer de volle eigendom
o Gaat ook bij bedrijven maar meestal met een termijn van max 99 jaar
- Erfpacht: vol gebruik en genot van een onroerend goed. Tussen 15-99j
o Maar is niet uw eigendom. En na x aantal jaar verloopt dat erfpacht, dan
gaat dat terug naar de eigenaar. Denk aan de ziekenhuizen op de gronden
van de overheid. UA en de paardemarkt die eig van de overheid is…
Pagina 2 van 72
, - Erfdienstbaarheid: Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het
lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend
erf.
o Vaak bij onroerend goed. Bv ik heb een perceel dat achterliggend is, en ik
heb geen rechtstreekse toegang tot een openbare weg. Dan kan ik
eigenlijk met mijn buur onderhandelen dat ik een erfdienstbaarheid krijg,
dus een recht van doorgang krijg eigenlijk tot aan de openbare weg. Ik mag
dus dan over zijn perceel heen gaan.
▪ Goed nakijken bij het kopen van iets
- Recht van opstal: Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het
eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of
een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of
beplantingen te hebben duurtijd (minder dan) <99j
o Ontwikkelaars gebruiken dat veel
o Je hebt grond liggen en een ontwikkelaar wilt daar iets op bouwen, app
bv. Dan gaat die vaak tegen de eigenaar zeggen: “vind je het oke dat ik de
grond niet koop van u, maar ik krijg gwn een opstal recht van u om mijn
app gebouwen op te zetten. Als die App dan af zijn, dan pas verkopen we
samen een stuk vd grond aan de koper en ik verkoop dan een stuk vd
stenen aan de koper.
▪ Doen dit om kosten te besparen dan. Want als grond eerst
aankopen en dan verkopen dan registratiekosten => anders wordt
vastgoed duurder
Huur
- Andere zakelijke rechten: Belgische huurstelsel. Zijn heel sterk gereguleerd
o Woninghuur
o Handelshuur
o Pacht (niet te verwarren met erfpacht)
▪ Vooral voor landbouwers die landen huren om te bewerken.
Pagina 3 van 72
, Aanbodzijde en vraagzijde
- Vraag wordt gedreven door de groei van aantal
gezinnen. Als die groeien dan is er meer vraag
naar bijkomende woningen. Als bedrijven
groeien dan is er meer vraag naar
bedrijfspanden, kantoren… Of organisaties die
ook kantoorruimtes nodig hebben
- Langs de aanbodzijde heb je verschillende types
van vastgoed. Vermits het een markt is is er een
soort evenwicht tussen V en A via het
prijsmechanisme
o Prijsmechanisme: als er veel vraag is naar nieuwe woningen, gaat de prijs
naar omhoog, waardoor de vraag een stukje terug gaat dalen. De prijs
wordt gwn te hoog om nog een woning te betalen
▪ Cyclische beweging van V en A
Kenmerken van het vastgoedaanbod
- Asset specificity: elk vastgoedproject is uniek
o Ligging
o Type van vastgoed
▪ Een woning is maar 1 woning op een bepaalde locatie. Het is niet
vervangbaar. Dus elk vastgoedobject is uniek
- Ruimtelijke en functionele segmentatie (vastgoed, Onroerend goed is immobiel,
zit ruimtelijk ergens vast. Je kan het niet verplaatsen. Vastgoedmarkt is
gesegmenteerd. Wil zeggen dat kopers die op zoek zijn naar gezinswoningen in
de stad, die zoeken niet tegelijkertijd naar een gezinswoning ver buiten de stad.
Basically aparte deelmarkten binnen 1 markt)
o Type locaties: binnenstedelijk versus randstedelijk/buitenstedelijk
(segmentatie)
o Type vastgoed: woningen, kantoren, retail
▪ Koper voor woningen gaan niet dezelfde kopers zijn voor kantoren
o Type inkomen ook gesegmenteerd. High end aanbod zijn niet waar de
laagste inkomens naar aan het zoeken zijn
- Langdurig karakter van vastgoedproducten
o Innovatie bij nieuwere “producten”
o Vermindering van attractiviteit van oudere producten
▪ Vroeger (60-70) was het populair om kantoren in t stad te hebben.
Nu niet meer.
- Sterk gereguleerde markt
Pagina 4 van 72
