VERKRIJGING VAN EEN ONROEREND GOED
VERKRIJGING MET HEFFING VAN REGISTRATIERECHT
VERKOOPRECHT
• => Lokalisatiecriterium: ligging van het OG; bij ruil in verschillende gewesten = gewest met hoogste KI
Tarief bepalen o Basistarief: Vlaanderen 12% → Uitz. Gunstregime: 2% voor enige eigen woning, IER/heropbouw: 1%, Gronden 10%
• 5 cumulatieve voorwaarden: • Geen Verkooprecht
o Overeenkomst: koop voltrokken vanaf akkoord zaak + prijs = consensualisme o Verkoop RG
§ Tenzij afh. van een subjectief substantieel bestanddeel § Bv. immo venn. Vastgoed rechtsreeks verkopen (OG → VK) >< aandelen verkopen (geen VK want
Toepassingsgebied o Overdragende akte RG ) wel vastrecht) tenzij simulatie of fiscaal misbruik)
o Bezwarende titel (tegenprestatie) § Bv. VK-woning + meubels → meubels pro fisco eruit halen
o Eigendom/VG (→ VE, BE, VG, gebruik, bewoning, erfdienstbaarheid) • Waardering RG moet realistisch zijn anders herkwalificatie
o OG in België o Verlenging VG --> geen overdracht van een zakelijk recht
o Verkrijging door natrekking
Belastbare basis = prijs (+ lasten – voordelen)
• (1) Prijs corrigeren voor RG → uitfilteren
• (2) Lasten (= bijkomende verplichting bovenop prijs, in voordeel verkoper (rechtsreeks of onrechtstreeks) → pro fisco waarderen & waarde vermelden in koopakte
o Persoonlijk genotsrecht VK → beperkt de gebruiksmogelijkheden
Hoofdregel = o Afwenteling makelaarskosten = last als koper dit moet betalen
de overeengekomen o Leveringskosten (EPC, bodemattest, ...) → wettelijk ten laste v/d VK, bij afwenteling op de koper = last
waarde o Uitgestelde ingenottreding zonder huurvergoeding, OV volledig jaar op koper, overname saneringsplicht, hoge voorschot op de prijs (!)
Belastbare basis § => Geen last: zakelijke lasten (VG voorbehouden = afbakening v/h verkoopvoorwerp); wettelijke erfdienstbaarheden; wettelijke koopkosten ten laste van koper (notaris, RR)
• (3) Voordelen
o = element dat de koper in zijn voordeel krijgt & de effectieve grondslag vermindert → bv. Acte en main
= verkoopwaarde (marktwaarde) als minimum • Tekortschatting → ook mogelijk na openbare verkoop
• Fictieve markt: prijs bij normale verkoop met voldoende publiciteit en objectieve factoren o Uitz. online openbare verkoop via biddit → geboden prijs = verkoopwaarde
o Subjectieve bedingen worden niet meegerekend bv. gelegenheidswaarde o VLABEL 2 jaar om intentie mee te delen; 5 jaar om aanslag te vestigen
De subsidiaire § Sanctie: bijrechten + belastingverhoging (enkel als te kort > 10%
heffingsgrondslag Forfaitaire verkoopwaarde bij VG en BE
• Verkoop VG: • Verkoop BE
o Levenslang: jaarlijkse bruto huurwaarde × coëfficiënt o Mét voorbehoud VG: heffing op VE (niet op BE) → reden: VG dooft uit bij
§ VK = volle eigenaar → kijken naar leeftijd koper overlijden, geen erfbelasting later
§ VK = VG → kijken naar de leeftijd verkoper § Later VK van VG aan BE → 50 EUR vast recht
§ Plafond 4/5 VE o Zonder voorbehoud VG: BE = VE - VG (berekend via bovenstaande regels)
o Tijdelijk: jaarlijkse huurwaarde × kapitalisatiefactor 4% (afhankelijk duur)
§ Plafond = levenslang VG en altijd max 4/5 VE; bij RP ook max 20× jaarlijkse huur
Consensualisme: koop voltrokken bij compromis over zaak + prijs → verkooprecht verschuldigd • Goede oplossingen:
Verwisseling van koper • Foute oplossingen: o (1) Commandverklaring: stroman koopt, duidt echte koper aan binnen 5 werkdagen bij notaris → (50 EUR
tussen compromis en o Minnelijke ontbinding zonder fiscale transparantie (2x RR); vast recht)
akte o Andere naam in akte (simulatie); o (2) Minnelijke ontbinding met fiscale transparantie (beste oplossing):
o Of-of-clausule (wederverkoop); § Compromis + ontbindingsovereenkomst samen ter registratie → elk 10 EUR vast recht → compromis
o En-en-clausule (verdeelrecht bovenop RR) geneutraliseerd
, Voorwaarden woning Bouwgrond - tarief 12%
• (1) Dadelijk bewoonbaar → Geen structurelere verbouwingen/zware renovatie => Vlabel kijkt naar feitelijke toestand, niet naar • Als er meer dan normale werken nodig is om bewoonbaar te zijn (bv.
kadastrale omschrijving/omschrijving v/d akte notaris omvorming bedrijfsgebouw naar woning) => goed gelijkgesteld met
• (2) Hoofdzakelijke bestemming = huisvesting → Gemengde bestemming (wonen + beroep) enkel als woonfunctie primeert → 2% bouwgrond
op het hele goed • Woning op plan/in aanbouw => wordt gelijkgesteld met bouwgrond = 12%
o Uitz. Woon/handelsfunctie structureel en qua oppervlakte gelijkwaardig => opsplitsing (2% en 12%) o Vallen doorgaans onder BTW -regime (vrijgesteld van BTW)
• Aanhorigheden = 2% indien het kadert in de woonfunctie (garage, tuin) => niet in een economische activiteit
Voorwaarden • (6) Geen verhinderend bezit = uitsluitingsregel bevat twee luiken
• (1) Koper moet NP zijn → geen aankoop met RP mogelijk (sinds 1/1/26) => beide o Luik 1: individuele koper mag niet voor geheelheid VE zijn
12% >< gesplitste aankoop (VE/BE/VG)→ enkel deel VE door NP – 2% o Luik 2: meedere kopers → mogen samen geen VE hebben in andere woning (bv.
• (2) Woning (volgens def) A BE en B VG) → uitgesloten
• (3) Zuivere aankoop → prijs + zaak (art. 1582 oud BW) § Niet-verhinderend:
o ≠ ruil of verkrijging via aanwas of onttrekking OG uit 3de verkrijger → geen zuivere • Onverdeeld deel in VE andere woning
Enige eigen woning – 2% aankoop => 12% • Enkel VG of BE → bv. gesplitste aankoop
GUNSTREGIMES
• (4) Geheelheid in VE • Andere OG dat geen woning is (loods, kantoor, landbouwgrond)
o Onverdeeld deel kopen of BE (koper heeft voorbehoud VG) → 12% o Uitz. op verhinderd bezit
o VK heeft persoonlijk genotsrecht = een LAST voor belastbare grondslag, maar geen § (1) Verkoop binnen causaal verband → verkoop binnen 2 jaar
belemmering voor 2% • Sanctie: bijrechten (10%) + 20% belastingverhoging op die bijrechten
• (5) Domicilievoorwaarde: inschrijving binnen 3 jaar § (2) A posteriori regeling: eerst 12% en later terugvragen
o Min. 1 jaar ononderbroken – belet flippen (nieuw 1/1/2026); • Geen risico op belastingverhoging
o Sanctie: +10% bijbetaling + belastingverhoging 20% → overmacht mogelijk
• Aankoop door een beroepspersoon -> 6% • Bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woning → vast bedrag
o Handelaar in eigen naam; van 1 867 EUR voor skere mensen
Andere regimes o Enkel uit de hand; beroepsverklaring bij VLABEL (minstens 3 wederverkopen binnen 5 jaar); o Eerst verkooprecht berekenen en dan trek je 1867 EUR af van uw te
o Verplichte wederverkoop binnen 8 jaar betalen verkooprecht → niet aftrekken van de belastbare grondslag!!
• Teruggave bij snelle doorverkoop
o Wederverkoop binnen 2 jaar (akte tot akte) → 3/5 RR teruggave van betaalde 12%
• Kanscontract OBT → bij overlijden groeit onverdeeld deel aan bij LLE (valt buiten erfrecht, • Best of both worlds: optioneel aanwasbeding + testament gezinswoning aan partner
reservataire kunnen dit niet aanvechten) o → LLE kiest op moment overlijden tussen aanwas (zekerheid) of testament (vrijstelling erfbelasting
Aanwasbeding OG o Voorwaarden: gelijkwaardige inleg + gelijkaardige levensverwachting (max ca. 10-15 jaar gezinswoning = 0%)
verschil)
• Fiscaal: geen erfbelasting, geen verdeelrecht • Roerende goederen onder aanwas: 0% (geen verkooprecht/verdeelrecht op roerend); enkel bij eigen goederen
o Wel verkooprecht op de waarde op moment van overlijden (=> verkrijging onder opschortende in scheiding van goederen
voorwaarde); o Slechts deel van de roerende bezittingen → niet de totaliteit => anders risico op herkwalificatie als
§ Tarief bepaald bij aankoopakte → geen 2% (aanwas = geen zuivere koop) schenking
VERDEELRECHT
• Meerdere personen hebben dezelfde rechten op Belastbare grondslag • Anti-misbruikregel: kunstmatig binnendringen in een bestaande onverdeeldheid (via
hetzelfde OG. goedkope schenking) om vervolgens via het lage verdeelrecht (2,5%) de overige
o => Onverdeeldheid ontstaat via: erfenis, • Onverdeeldheid blijft deels bestaan: 2,5% op de waarde van de delen te verwerven in plaats van verkooprecht (12%).
Theorie van de
schenking, vrijwillige aankoop, relatiebreuk. overgedragen delen
derde verkrijger o Gevolg: op de delen die de derde verkrijger na zijn binnendringen verwerft via
o Tarief: 2,5% en 1% bij bepaalde relatiebreuken o bv. A draagt 1/3 over aan B en C → 2,5% op 1/3 van totale waarde verdeling → 12% verkooprecht (niet 2,5%).
• Verdeling mét volledig einde onverdeeldheid: 2,5% op de totale waarde
van het OG
o bv. A en B dragen elk hun 1/3 over aan C → 2,5% op volledige waarde
VERKRIJGING MET HEFFING VAN REGISTRATIERECHT
VERKOOPRECHT
• => Lokalisatiecriterium: ligging van het OG; bij ruil in verschillende gewesten = gewest met hoogste KI
Tarief bepalen o Basistarief: Vlaanderen 12% → Uitz. Gunstregime: 2% voor enige eigen woning, IER/heropbouw: 1%, Gronden 10%
• 5 cumulatieve voorwaarden: • Geen Verkooprecht
o Overeenkomst: koop voltrokken vanaf akkoord zaak + prijs = consensualisme o Verkoop RG
§ Tenzij afh. van een subjectief substantieel bestanddeel § Bv. immo venn. Vastgoed rechtsreeks verkopen (OG → VK) >< aandelen verkopen (geen VK want
Toepassingsgebied o Overdragende akte RG ) wel vastrecht) tenzij simulatie of fiscaal misbruik)
o Bezwarende titel (tegenprestatie) § Bv. VK-woning + meubels → meubels pro fisco eruit halen
o Eigendom/VG (→ VE, BE, VG, gebruik, bewoning, erfdienstbaarheid) • Waardering RG moet realistisch zijn anders herkwalificatie
o OG in België o Verlenging VG --> geen overdracht van een zakelijk recht
o Verkrijging door natrekking
Belastbare basis = prijs (+ lasten – voordelen)
• (1) Prijs corrigeren voor RG → uitfilteren
• (2) Lasten (= bijkomende verplichting bovenop prijs, in voordeel verkoper (rechtsreeks of onrechtstreeks) → pro fisco waarderen & waarde vermelden in koopakte
o Persoonlijk genotsrecht VK → beperkt de gebruiksmogelijkheden
Hoofdregel = o Afwenteling makelaarskosten = last als koper dit moet betalen
de overeengekomen o Leveringskosten (EPC, bodemattest, ...) → wettelijk ten laste v/d VK, bij afwenteling op de koper = last
waarde o Uitgestelde ingenottreding zonder huurvergoeding, OV volledig jaar op koper, overname saneringsplicht, hoge voorschot op de prijs (!)
Belastbare basis § => Geen last: zakelijke lasten (VG voorbehouden = afbakening v/h verkoopvoorwerp); wettelijke erfdienstbaarheden; wettelijke koopkosten ten laste van koper (notaris, RR)
• (3) Voordelen
o = element dat de koper in zijn voordeel krijgt & de effectieve grondslag vermindert → bv. Acte en main
= verkoopwaarde (marktwaarde) als minimum • Tekortschatting → ook mogelijk na openbare verkoop
• Fictieve markt: prijs bij normale verkoop met voldoende publiciteit en objectieve factoren o Uitz. online openbare verkoop via biddit → geboden prijs = verkoopwaarde
o Subjectieve bedingen worden niet meegerekend bv. gelegenheidswaarde o VLABEL 2 jaar om intentie mee te delen; 5 jaar om aanslag te vestigen
De subsidiaire § Sanctie: bijrechten + belastingverhoging (enkel als te kort > 10%
heffingsgrondslag Forfaitaire verkoopwaarde bij VG en BE
• Verkoop VG: • Verkoop BE
o Levenslang: jaarlijkse bruto huurwaarde × coëfficiënt o Mét voorbehoud VG: heffing op VE (niet op BE) → reden: VG dooft uit bij
§ VK = volle eigenaar → kijken naar leeftijd koper overlijden, geen erfbelasting later
§ VK = VG → kijken naar de leeftijd verkoper § Later VK van VG aan BE → 50 EUR vast recht
§ Plafond 4/5 VE o Zonder voorbehoud VG: BE = VE - VG (berekend via bovenstaande regels)
o Tijdelijk: jaarlijkse huurwaarde × kapitalisatiefactor 4% (afhankelijk duur)
§ Plafond = levenslang VG en altijd max 4/5 VE; bij RP ook max 20× jaarlijkse huur
Consensualisme: koop voltrokken bij compromis over zaak + prijs → verkooprecht verschuldigd • Goede oplossingen:
Verwisseling van koper • Foute oplossingen: o (1) Commandverklaring: stroman koopt, duidt echte koper aan binnen 5 werkdagen bij notaris → (50 EUR
tussen compromis en o Minnelijke ontbinding zonder fiscale transparantie (2x RR); vast recht)
akte o Andere naam in akte (simulatie); o (2) Minnelijke ontbinding met fiscale transparantie (beste oplossing):
o Of-of-clausule (wederverkoop); § Compromis + ontbindingsovereenkomst samen ter registratie → elk 10 EUR vast recht → compromis
o En-en-clausule (verdeelrecht bovenop RR) geneutraliseerd
, Voorwaarden woning Bouwgrond - tarief 12%
• (1) Dadelijk bewoonbaar → Geen structurelere verbouwingen/zware renovatie => Vlabel kijkt naar feitelijke toestand, niet naar • Als er meer dan normale werken nodig is om bewoonbaar te zijn (bv.
kadastrale omschrijving/omschrijving v/d akte notaris omvorming bedrijfsgebouw naar woning) => goed gelijkgesteld met
• (2) Hoofdzakelijke bestemming = huisvesting → Gemengde bestemming (wonen + beroep) enkel als woonfunctie primeert → 2% bouwgrond
op het hele goed • Woning op plan/in aanbouw => wordt gelijkgesteld met bouwgrond = 12%
o Uitz. Woon/handelsfunctie structureel en qua oppervlakte gelijkwaardig => opsplitsing (2% en 12%) o Vallen doorgaans onder BTW -regime (vrijgesteld van BTW)
• Aanhorigheden = 2% indien het kadert in de woonfunctie (garage, tuin) => niet in een economische activiteit
Voorwaarden • (6) Geen verhinderend bezit = uitsluitingsregel bevat twee luiken
• (1) Koper moet NP zijn → geen aankoop met RP mogelijk (sinds 1/1/26) => beide o Luik 1: individuele koper mag niet voor geheelheid VE zijn
12% >< gesplitste aankoop (VE/BE/VG)→ enkel deel VE door NP – 2% o Luik 2: meedere kopers → mogen samen geen VE hebben in andere woning (bv.
• (2) Woning (volgens def) A BE en B VG) → uitgesloten
• (3) Zuivere aankoop → prijs + zaak (art. 1582 oud BW) § Niet-verhinderend:
o ≠ ruil of verkrijging via aanwas of onttrekking OG uit 3de verkrijger → geen zuivere • Onverdeeld deel in VE andere woning
Enige eigen woning – 2% aankoop => 12% • Enkel VG of BE → bv. gesplitste aankoop
GUNSTREGIMES
• (4) Geheelheid in VE • Andere OG dat geen woning is (loods, kantoor, landbouwgrond)
o Onverdeeld deel kopen of BE (koper heeft voorbehoud VG) → 12% o Uitz. op verhinderd bezit
o VK heeft persoonlijk genotsrecht = een LAST voor belastbare grondslag, maar geen § (1) Verkoop binnen causaal verband → verkoop binnen 2 jaar
belemmering voor 2% • Sanctie: bijrechten (10%) + 20% belastingverhoging op die bijrechten
• (5) Domicilievoorwaarde: inschrijving binnen 3 jaar § (2) A posteriori regeling: eerst 12% en later terugvragen
o Min. 1 jaar ononderbroken – belet flippen (nieuw 1/1/2026); • Geen risico op belastingverhoging
o Sanctie: +10% bijbetaling + belastingverhoging 20% → overmacht mogelijk
• Aankoop door een beroepspersoon -> 6% • Bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woning → vast bedrag
o Handelaar in eigen naam; van 1 867 EUR voor skere mensen
Andere regimes o Enkel uit de hand; beroepsverklaring bij VLABEL (minstens 3 wederverkopen binnen 5 jaar); o Eerst verkooprecht berekenen en dan trek je 1867 EUR af van uw te
o Verplichte wederverkoop binnen 8 jaar betalen verkooprecht → niet aftrekken van de belastbare grondslag!!
• Teruggave bij snelle doorverkoop
o Wederverkoop binnen 2 jaar (akte tot akte) → 3/5 RR teruggave van betaalde 12%
• Kanscontract OBT → bij overlijden groeit onverdeeld deel aan bij LLE (valt buiten erfrecht, • Best of both worlds: optioneel aanwasbeding + testament gezinswoning aan partner
reservataire kunnen dit niet aanvechten) o → LLE kiest op moment overlijden tussen aanwas (zekerheid) of testament (vrijstelling erfbelasting
Aanwasbeding OG o Voorwaarden: gelijkwaardige inleg + gelijkaardige levensverwachting (max ca. 10-15 jaar gezinswoning = 0%)
verschil)
• Fiscaal: geen erfbelasting, geen verdeelrecht • Roerende goederen onder aanwas: 0% (geen verkooprecht/verdeelrecht op roerend); enkel bij eigen goederen
o Wel verkooprecht op de waarde op moment van overlijden (=> verkrijging onder opschortende in scheiding van goederen
voorwaarde); o Slechts deel van de roerende bezittingen → niet de totaliteit => anders risico op herkwalificatie als
§ Tarief bepaald bij aankoopakte → geen 2% (aanwas = geen zuivere koop) schenking
VERDEELRECHT
• Meerdere personen hebben dezelfde rechten op Belastbare grondslag • Anti-misbruikregel: kunstmatig binnendringen in een bestaande onverdeeldheid (via
hetzelfde OG. goedkope schenking) om vervolgens via het lage verdeelrecht (2,5%) de overige
o => Onverdeeldheid ontstaat via: erfenis, • Onverdeeldheid blijft deels bestaan: 2,5% op de waarde van de delen te verwerven in plaats van verkooprecht (12%).
Theorie van de
schenking, vrijwillige aankoop, relatiebreuk. overgedragen delen
derde verkrijger o Gevolg: op de delen die de derde verkrijger na zijn binnendringen verwerft via
o Tarief: 2,5% en 1% bij bepaalde relatiebreuken o bv. A draagt 1/3 over aan B en C → 2,5% op 1/3 van totale waarde verdeling → 12% verkooprecht (niet 2,5%).
• Verdeling mét volledig einde onverdeeldheid: 2,5% op de totale waarde
van het OG
o bv. A en B dragen elk hun 1/3 over aan C → 2,5% op volledige waarde
