RPV Samenvatting Deel 2 | Planning en vergunningen 2 | Artesis Hogeschool | 2026/27

RPV SAMENVATTING DEEL 2
LES 8 RPV
OMGE VIN GSVER GUNN ING VO OR HE T VER KAV ELEN VA N GR ONDE N – DE FENIT IE

VER KA VELIN GS PLIC HT
 “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen
voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.”
 (VCRO, art. 4.2.15 §1)
 verplichting voor woningbouw
 mogelijkheid voor andere functies

WAT IS VERKAVELE N?
“Een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels
om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er
een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende
voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies”
(VCRO, art. 4.1.1 §14)
4 “constitutieve” bestanddelen
In haar huidige vorm omvat de verkavelingsvergunningsplicht

(1) VRIJWILLIG VERDELEN
 vrijwillig =
verkavelaar doet dit op eigen initiatief
 verdelen =
“de scheiding in twee of meer delen van een onroerend goed dat tot dusver een aanpalend geheel vormde zonder de minste
scheiding van samenhangende delen”
Afsplitsing van een deel dat aan één eigenaar toebehoort
Ongeacht opdeling in kadastrale percelen
1. Vrijwillige verdeling
Er moet sprake zijn van een verdeling op eigen initiatief van de eigenaar (de verkavelaar). Wanneer grond kosteloos wordt
afgestaan om een vergunningsvoorwaarde uit te voeren, geldt dit niet als een vrijwillige verdeling en wordt de
verkavelingsvergunningsplicht dus niet geactiveerd. Het feit dat zo’n grondafstand vooraf al op plannen staat, verandert daar
niets aan.
2. Begrip “verdelen”
Een verdeling betekent het opsplitsen van één oorspronkelijk aaneensluitend onroerend goed in meerdere delen. Daarbij is
essentieel dat het goed zowel juridisch als feitelijk één geheel vormt vóór de opsplitsing. Als het goed al feitelijk verdeeld is, kan
er geen sprake meer zijn van een “verdeling” in deze zin.
De wetgever (1970 en bevestigd in 2009) benadrukt dat het niet uitmaakt hoeveel kadastrale percelen er zijn: doorslaggevend is
dat het om één aaneensluitend eigendom gaat waarvan een deel juridisch wordt afgesplitst. Ook de rechtspraak bevestigt dat de
kadastrale toestand hierbij irrelevant is.

(2) TWEE OF MEER KAVELS
ook: tuin afsplitsen van één woning (éénlotsverkavelingen)
 Er moet sprake zijn van een (vrijwillige) verdeling van grond in minstens twee kavels.
 De vroegere regel (Codextrein) dat enkel verdeling in onbebouwde kavels vergunningsplichtig was, is vernietigd.
 Daardoor kunnen ook eenlotsverkavelingen opnieuw onder de vergunningsplicht vallen.
 Het feit dat één kavel al bebouwd is, sluit de vergunningsplicht niet uit.
 Beslissend is dat een andere (onbebouwde) kavel wordt overgedragen met het oog op woningbouw.
 Volgens recente (betwistbare) rechtspraak kan in sommige gevallen ook een kavel zonder woonbestemming onder
de vergunningsplicht vallen.

(3) OVERDRACHTSVORMEN
 specifieke overdrachtsvorm
o verkoop
o verhuur voor meer dan negen jaar
o vestigen van een recht van erfpacht of opstal
 ifv economische waarde
 niet:
o verdeling van een perceel onder erfgenamen
o verdeling van grond om onder levenden te schenken




(4) WONIN GB OUW

 niet:
1

, o andere overdrachtsvormen dan woningbouw
 bvb: industriegebied
o samenvoegen van gronden
 wel:
o woningbouw
o geheel of gedeeltelijk
 De overdracht moet gericht zijn op woningbouw.
 Andere overdrachten (bv. voor landbouw) vallen niet onder de verkavelingsvergunningsplicht.
 Ook bij gemengde projecten (wonen + handel) geldt de vergunningsplicht als er deels een woonfunctie is.
 De intentie om zelfs een deel van het perceel voor wonen te gebruiken, volstaat.
 Het moet gaan om zelfstandige, bebouwbare en bouwrijpe loten.
 Het afsplitsen van een grondstrook die enkel dient om samen te voegen met een ander perceel, valt niet onder de
vergunningsplicht.
 Dit sluit aan bij de regel dat de vergunningsplicht niet geldt bij samenvoeging van percelen, maar enkel bij echte
verdeling.

C ONCLU SIE
volgorde belangrijk:
1. verdelen
2. verkopen
3. bouwen
Voor de toepasselijkheid van de verkavelingsvergunningsplicht is de chronologie tussen het verdelen van grond en bouwen en
verkopen beslissend en is de intentie van de eigenaar-verkavelaar op het ogenblik van verkoop of verdeling doorslaggevend.

C ONCLU SIE
Een verkavelingsvergunning zal met andere woorden maar vereist zijn wanneer:
- er een verdeling is van een perceel met een juridische afsplitsing; en
- de verdeling de vorm aanneemt van een vrijwillige verkoop, een verhuring voor meer dan negen jaar of het toestaan
van erfpacht- of opstalrecht; en
- het afgesplitste deel bestemd zal zijn voor woningbouw of voor de oprichting van constructies

VER KA VELEN - DOEL

DOE L VAN VERKAVELI NGS VERGU NNI NG
1. grotere rechtszekerheid aan de koper;
2. verzekeren van goede ruimtelijke ordening;
3. beschermen van overheid voor ongewenste kosten en lasten.

DOE L: REC HT SZE KER HEID

 een grond wordt bouwgrond;
 biedt kandidaat-koper zekerheid dat lot in aanmerking komt voor woningbouw;
 duidelijkheid over bouwenveloppe;
Verkavelingsplicht is ingevoerd om kopers van bouwgrond te beschermen tegen een weigering van een stedenbouwkundige
vergunning. De verkavelingsvergunning zou daaraan tegemoet moeten komen, nu het de koper ervan verzekerde dat de grond
die hij kocht wel degelijk voor bebouwing in aanmerking kwam.

DOE L: REC HT SZE KER HEID
eerst verkavelingsvergunning dan verkopen
o verkavelingsvergunning moet verkregen zijn bij verkoop;
o aanbieden van overdracht in functie van woningbouw voor verkrijgen van vergunning is verboden;
o zelfs onder opschortende voorwaarde !
o wanneer een eigenaar zijn stuk grond, zonder vergunning, in meerdere stukken verdeelt en dit verkoopt voor
woningbouw, zal de stedenbouwkundige vergunning die de koper voor zijn woning wenst onwettig zijn
o verbod op publiciteit in afwachting van vergunning;
o publiciteit vermeldt verplicht:
 gemeente
 datum afgifte vergunning
 nummer van vergunning
Alleen al het aanbieden van een van deze vormen van overdracht in functie van woningbouw, zelfs onder opschortende
voorwaarde, valt onder de vergunnings-plicht. Die bepaling beoogt te vermijden dat er al verbintenissen worden aangegaan nog
vóór de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden is verkregen. Een verkoopovereenkomst onder de opschortende
voorwaarde dat de vergunning afgegeven wordt, kan dus niet rechtsgeldig worden gesloten. Ook het voeren van publiciteit in
afwachting van de afgifte van de vergunning is verboden. Dat blijkt overigens ook uit artikel 5.2.3, § 3 VCRO dat verplicht om in
de publiciteit voor een verkaveling de gemeente waar het goed gelegen is, de datum en het nummer van de vergunning te
vermelden




2