SAMENVATTING MARKTANALYSE
TOKENIZATION VAN VASTGOED = HET EIGENDOMSCONFLICT
WAT MAAKT HET EIGENDOM ECHT?
Eigendom is een combinatie van rechten, bewijs en overdracht binnen een rechtsorde. Het is een
afspraak die door de maatschappij wordt erkend en beschermd.
- Rechten
o De juridische bevoegdheid
- Bewijs
o Notaris en kadaster
- Overdracht
o De feitelijke levering
EIGENDOM ALS DATABASE
In essentie is een centraal register een 'ledger' van rechten. Het beantwoordt de cruciale vragen die de
markt nodig heeft om te functioneren.
- Wie is de huidige juridische eigenaar?
- Rusten er lasten of beslagen op het pand?
- Wie heeft de hypothecaire prioriteit?
THE SINGLE SOURCE OF TRUTH
Het centraal register biedt rechtszekerheid door een eenduidige autoriteit te zijn, maar de huidige
systemen kampen met structurele frictie.
- Traagheid → lange doorlooptijden
o door dat er een aantal checks moeten afgevinkt worden. Bodemattest, kadastrale info
opvragen, …
- Kosten → hoge transactiekosten
o Die checks zorgen voor hoge transactiekosten, die naar een tussenpersoon gaan
- Risico → single point of failure
VAN EIGENDOM NAAR TOKEN
Eigendom wordt geattesteerd voor bewijs van rechten door een akte
DIGITALE REPRESENTATIE VAN CLAIMS
Een token is een digitaal bewijs van een claim op equity (eigendom), schuld (lening) of cashflow. Het
fungeert als de 'digitale wikkel' om de gemaakte afspraken.
- Overdracht is gebonden aan regels
- Checks blijven nodig ( compliance / kyc )
- Tech- eigendom is niet gelijk aan juridisch eigendom
Dus als je een bitcoin koopt, is het token het bewijs op de eigendom van die bitcoin
1
,TOKEN TYPES IN VASTGOED
- Fungible token: identiek & deelbaar → fractionele exposure
- NFTBitcoin kan je opdelen, waardoor je een gedeeld eigendom krijgt
- Non-fungible token: niet deelbaar of identiek -> picasso is geen monet door de verschillende
kenmerken
Uitleg →
- Het idee van tokenization is het securitygegeven
- Een onderneming koopt een pand.
- De aandeelhouders zijn onrechtstreeks eigenaar van het pand.
- Vastgoedtoken is daardoor een securitytoken dat belast wordt als een aandeel en wordt gezien
als zakelijk recht.
- Dit leidt tot compliance.
- Private equity
- Eigenaars hebben geen compliance en kunnen aandelen van het vastgoed verkopen zonder
token
- Compliance gaat over juridische zaken die je minimum moet verstrekken aan mogelijke
investeerders.
- Hier worden ook risico’s aan verbonden
- Het eigendomsbewijs wordt via het kadaster hard gemaakt door de akte die de notaris opmaakt.
- In buitenland wordt hier vaak rond gefraudeerd
- : uniek → certificaat/unik recht (maar juridisch ≠ automatisch eigendom)
- Vastgoedtoken is meestal security-achtig (cashflow/claim)
- → leidt tot compliance
REALISTISCHE VERWACHTINGEN OVER DE TECHNOLOGIE
Tokenization is een proces-innovatie, geen wondermiddel dat alle problemen oplost. Vertrouwen
verdwijnt niet, maar verschuift naar gestandaardiseerde processen.
- Geen automatische juridische titel
- Geen liquiditeit by default ( koper blijft nodig )
- Geen manier om regels te omzeilen
- Garbage in = garbage out
Uitleg →
- Frictie: liquiditeit
- Wanneer je eigenaar bent van een pand zit je eraan vast en kan je het niet zomaar van vandaag op
morgen verkopen.
- Frictie: toegankelijkheid
- Een pand aankopen is meteen een grote smak. Door het op te delen in aandelen, kan je
investeren met kleine bedragen
- Je kan het probleem rond liquiditeit niet volledig oplossen, maar het is een goede oplossing voor
de traditionele gag van zaken
ECONOMISCHE VERSUS JURIDISCHE RECHTEN
Tokens vertegenwoordigen meestal economische rechten.
2
, - De juridische titel blijft klassiek geregistreerd ( vaak via een spv )
- De tokenhouder heeft recht op de waarde ( cashflow, waardestijging ) niet direct op de tenen
- Er ontstaat een split tussen legal title ( register ) en beneficial interest ( token )
o Het wil niet zeggen dat je een vastgoedtoken hebt dat je er in kan wonen
WAAROM TOKENIZATION?
Als je kan investeren in een studentenkamer kost dit 200000.
Je loopt dan een risico.
Als ik mijn investeringskapitaal zou kunnen opdelen, kan ik spreiden in verschillende vastgoedtokens.
Hierdoor loop je minder risico op verlies van waarde
DE DRIE FRICTIE-ANKERS
- Frictie
o Vertaalt zich in hogere transactiekosten
- Liquiditeit
o Bepaalt de aantrekkelijkheid voor beleggers
- Informatie
o De basis voor eerlijke prijsvorming
HET EIGENDOMSPROBLEEM IN VASTGOED
Eigendom bestaat uit een bundel van rechten, bewijs en overdracht. Het register fungeert hierbij als de
'single source of truth’.
- Huidige status → veel manuele checks, wachttijden en afstemming
- Frictie → tijdsverlies, hoge kosten en dubbel werk
- In andere landen is er veel gesjoemel mbt eigendomsakten en hypotheken
SERIËLE PROCESSEN CREËREN VERTRAGINGEN
3
, - Frictie: elke stap bevat wachttijden en manuele overdracht
- Datasilo’s: informatie zit gevangen bij verschillende partijen
- Doel: processtappen parallel in plaats van serieel laten verlopen
Frictie zit vooral in: informatie verzamelen, verifiëren, en risico’s verdelen
ESSENTIËLE VERIFICATIES IN ELKE TRANSACTIE
Deze checks gebeuren nu vaak manueel en dubbel. Blockchain maakt eenmalige verificatie met gedeelde
toegang mogelijk.
- Identiteit
o Wie is wie?
- Titel en bevoegdheid
o Mag men verkopen?
o Check bij centraal systeem waar eigendomsrechten op staan
- Lasten & hypotheken
o Schuldenvrij
o Rust er een hypotheek / EFD op het goed?
- Stedenbouw & vergunningen
o Wat mag?
o Bestemming?
- EPC / Asbest / bodem
o Fysieke staat
- Huur & bezetting
o Gebruikersstatus
o Woont er iemand in het pand?
- Financiering
o Kan er betaald worden?
TECHNOLOGIE EN MENSELIJKE EXPERTISE
Data → Objectieve feiten (attesten, contracten) op de blockchain.
Interpretatie → Waarde, potentieel en risico vereisen menselijke expertise.
INFRASTRUCTUUR: BLOCKCHAIN MINIMUM
VAN CENTRALE OPSLAG NAAR GEDISTRIBUEERDE WAARHEID
Een blockchain is in essentie een database die door alle partijen wordt gedeeld, waarbij iedereen naar
exact dezelfde versie kijkt. Vertrouwen verschuift hierdoor van individuele partijen naar het proces zelf.
- Gedeelde, synchrone data tussen alle partijen
- Audit trail: alle wijzigingen zijn zichtbaar en onuitwisbaar
- Geen centrale beheerder die de waarheid dicteert
Uitleg →
- Een block chain is een gedeelde database, die alles nauwkeurig bijhoudt.
- Er is geen centrale legger, maar elke aandeelhouder heeft een kopietje
- Dit betekent dat wanneer een token verandert van eigenaar, de andere binnen de gedeelde
database een update krijgen.
4
TOKENIZATION VAN VASTGOED = HET EIGENDOMSCONFLICT
WAT MAAKT HET EIGENDOM ECHT?
Eigendom is een combinatie van rechten, bewijs en overdracht binnen een rechtsorde. Het is een
afspraak die door de maatschappij wordt erkend en beschermd.
- Rechten
o De juridische bevoegdheid
- Bewijs
o Notaris en kadaster
- Overdracht
o De feitelijke levering
EIGENDOM ALS DATABASE
In essentie is een centraal register een 'ledger' van rechten. Het beantwoordt de cruciale vragen die de
markt nodig heeft om te functioneren.
- Wie is de huidige juridische eigenaar?
- Rusten er lasten of beslagen op het pand?
- Wie heeft de hypothecaire prioriteit?
THE SINGLE SOURCE OF TRUTH
Het centraal register biedt rechtszekerheid door een eenduidige autoriteit te zijn, maar de huidige
systemen kampen met structurele frictie.
- Traagheid → lange doorlooptijden
o door dat er een aantal checks moeten afgevinkt worden. Bodemattest, kadastrale info
opvragen, …
- Kosten → hoge transactiekosten
o Die checks zorgen voor hoge transactiekosten, die naar een tussenpersoon gaan
- Risico → single point of failure
VAN EIGENDOM NAAR TOKEN
Eigendom wordt geattesteerd voor bewijs van rechten door een akte
DIGITALE REPRESENTATIE VAN CLAIMS
Een token is een digitaal bewijs van een claim op equity (eigendom), schuld (lening) of cashflow. Het
fungeert als de 'digitale wikkel' om de gemaakte afspraken.
- Overdracht is gebonden aan regels
- Checks blijven nodig ( compliance / kyc )
- Tech- eigendom is niet gelijk aan juridisch eigendom
Dus als je een bitcoin koopt, is het token het bewijs op de eigendom van die bitcoin
1
,TOKEN TYPES IN VASTGOED
- Fungible token: identiek & deelbaar → fractionele exposure
- NFTBitcoin kan je opdelen, waardoor je een gedeeld eigendom krijgt
- Non-fungible token: niet deelbaar of identiek -> picasso is geen monet door de verschillende
kenmerken
Uitleg →
- Het idee van tokenization is het securitygegeven
- Een onderneming koopt een pand.
- De aandeelhouders zijn onrechtstreeks eigenaar van het pand.
- Vastgoedtoken is daardoor een securitytoken dat belast wordt als een aandeel en wordt gezien
als zakelijk recht.
- Dit leidt tot compliance.
- Private equity
- Eigenaars hebben geen compliance en kunnen aandelen van het vastgoed verkopen zonder
token
- Compliance gaat over juridische zaken die je minimum moet verstrekken aan mogelijke
investeerders.
- Hier worden ook risico’s aan verbonden
- Het eigendomsbewijs wordt via het kadaster hard gemaakt door de akte die de notaris opmaakt.
- In buitenland wordt hier vaak rond gefraudeerd
- : uniek → certificaat/unik recht (maar juridisch ≠ automatisch eigendom)
- Vastgoedtoken is meestal security-achtig (cashflow/claim)
- → leidt tot compliance
REALISTISCHE VERWACHTINGEN OVER DE TECHNOLOGIE
Tokenization is een proces-innovatie, geen wondermiddel dat alle problemen oplost. Vertrouwen
verdwijnt niet, maar verschuift naar gestandaardiseerde processen.
- Geen automatische juridische titel
- Geen liquiditeit by default ( koper blijft nodig )
- Geen manier om regels te omzeilen
- Garbage in = garbage out
Uitleg →
- Frictie: liquiditeit
- Wanneer je eigenaar bent van een pand zit je eraan vast en kan je het niet zomaar van vandaag op
morgen verkopen.
- Frictie: toegankelijkheid
- Een pand aankopen is meteen een grote smak. Door het op te delen in aandelen, kan je
investeren met kleine bedragen
- Je kan het probleem rond liquiditeit niet volledig oplossen, maar het is een goede oplossing voor
de traditionele gag van zaken
ECONOMISCHE VERSUS JURIDISCHE RECHTEN
Tokens vertegenwoordigen meestal economische rechten.
2
, - De juridische titel blijft klassiek geregistreerd ( vaak via een spv )
- De tokenhouder heeft recht op de waarde ( cashflow, waardestijging ) niet direct op de tenen
- Er ontstaat een split tussen legal title ( register ) en beneficial interest ( token )
o Het wil niet zeggen dat je een vastgoedtoken hebt dat je er in kan wonen
WAAROM TOKENIZATION?
Als je kan investeren in een studentenkamer kost dit 200000.
Je loopt dan een risico.
Als ik mijn investeringskapitaal zou kunnen opdelen, kan ik spreiden in verschillende vastgoedtokens.
Hierdoor loop je minder risico op verlies van waarde
DE DRIE FRICTIE-ANKERS
- Frictie
o Vertaalt zich in hogere transactiekosten
- Liquiditeit
o Bepaalt de aantrekkelijkheid voor beleggers
- Informatie
o De basis voor eerlijke prijsvorming
HET EIGENDOMSPROBLEEM IN VASTGOED
Eigendom bestaat uit een bundel van rechten, bewijs en overdracht. Het register fungeert hierbij als de
'single source of truth’.
- Huidige status → veel manuele checks, wachttijden en afstemming
- Frictie → tijdsverlies, hoge kosten en dubbel werk
- In andere landen is er veel gesjoemel mbt eigendomsakten en hypotheken
SERIËLE PROCESSEN CREËREN VERTRAGINGEN
3
, - Frictie: elke stap bevat wachttijden en manuele overdracht
- Datasilo’s: informatie zit gevangen bij verschillende partijen
- Doel: processtappen parallel in plaats van serieel laten verlopen
Frictie zit vooral in: informatie verzamelen, verifiëren, en risico’s verdelen
ESSENTIËLE VERIFICATIES IN ELKE TRANSACTIE
Deze checks gebeuren nu vaak manueel en dubbel. Blockchain maakt eenmalige verificatie met gedeelde
toegang mogelijk.
- Identiteit
o Wie is wie?
- Titel en bevoegdheid
o Mag men verkopen?
o Check bij centraal systeem waar eigendomsrechten op staan
- Lasten & hypotheken
o Schuldenvrij
o Rust er een hypotheek / EFD op het goed?
- Stedenbouw & vergunningen
o Wat mag?
o Bestemming?
- EPC / Asbest / bodem
o Fysieke staat
- Huur & bezetting
o Gebruikersstatus
o Woont er iemand in het pand?
- Financiering
o Kan er betaald worden?
TECHNOLOGIE EN MENSELIJKE EXPERTISE
Data → Objectieve feiten (attesten, contracten) op de blockchain.
Interpretatie → Waarde, potentieel en risico vereisen menselijke expertise.
INFRASTRUCTUUR: BLOCKCHAIN MINIMUM
VAN CENTRALE OPSLAG NAAR GEDISTRIBUEERDE WAARHEID
Een blockchain is in essentie een database die door alle partijen wordt gedeeld, waarbij iedereen naar
exact dezelfde versie kijkt. Vertrouwen verschuift hierdoor van individuele partijen naar het proces zelf.
- Gedeelde, synchrone data tussen alle partijen
- Audit trail: alle wijzigingen zijn zichtbaar en onuitwisbaar
- Geen centrale beheerder die de waarheid dicteert
Uitleg →
- Een block chain is een gedeelde database, die alles nauwkeurig bijhoudt.
- Er is geen centrale legger, maar elke aandeelhouder heeft een kopietje
- Dit betekent dat wanneer een token verandert van eigenaar, de andere binnen de gedeelde
database een update krijgen.
4
