Fiscale aspecten Samenvatting
Hoofdstuk 1
Financiering - Inleiding – definitie
Wat is een financiering?:
Een financiering is het ontlenen van geld wanneer de eigen middelen
(eigen inbreng) onvoldoende zijn om een investering te betalen.
Bij vastgoed betekent dit meestal dat men een lening aangaat bij een bank
om een onroerend goed te kopen.
Kenmerken van een financiering
1. Geld ontlenen
o Je beschikt niet over voldoende eigen kapitaal.
o Je leent het ontbrekende bedrag bij een financiële instelling (meestal
een bank).
2. Rente betalen
o Voor het geleende bedrag betaal je een vergoeding: rente (interest).
o Dit is de kost van het gebruik van het geleende geld.
3. Zekerheid van terugbetaling (waarborg)
o De bank wil zekerheid dat zij haar geld terugkrijgt
o Daarom eist zij een waarborg.
De meest voorkomende waarborg bij vastgoedfinanciering is de hypotheek.
De bank zegt: “Wij lenen u het geld, maar als het fout loopt, willen wij zekerheid.”
Die zekerheid bestaat erin dat:
De hypotheek op papier wordt vastgelegd (notariële akte).
De bank het recht krijgt om het huis gedwongen te laten verkopen indien
de lening niet wordt terugbetaald.
De bank bij die verkoop voorrang krijgt om haar geld te recupereren.
zonder deze zekerheid zal een bank meestal geen lening toestaan.
Financiering - De hypotheek
De hypotheek is de meest voorkomende waarborg bij vastgoed.
Het is een juridisch mechanisme dat bepaalt:
Als de kredietnemer niet meer terugbetaalt,
mag de bank het onroerend goed gedwongen laten verkopen,
en krijgt de bank haar geld terug uit de verkoop.
-> Zonder hypotheek geeft de bank meestal geen lening.
Voor welk bedrag wordt een hypotheek genomen?
De hypotheek wordt genomen voor:
Het kredietbedrag
o Aanhorigheden (meestal ± 10%)
,Die extra 10% dient om bijkomende kosten te dekken bij wanbetaling, zoals:
gerechtskosten
advocaatkosten
beslagkosten
andere administratieve kosten
Vestiging en inschrijving van de hypotheek:
Een hypotheek kan enkel via een notariële akte: de hypothecaire
kredietakte.
Deze akte is voor de bank de uitvoerbare titel → bij wanbetaling kan de
bank onmiddellijk naar de beslagrechter stappen voor gedwongen
openbare verkoop.
Inschrijving:
Na ondertekening laat de notaris de hypotheek inschrijven in het
hypotheekkantoor (hypotheekregister).
Hierdoor is de hypotheek officieel en tegenstelbaar aan derden.
Derden met een legitiem belang kunnen het register raadplegen (tegen
betaling).
Duur:
Een hypothecaire inschrijving geldt altijd 30 jaar.
Ook als de lening bv. maar 20 jaar loopt.
De resterende periode kan eventueel nog gebruikt worden voor een
nieuwe lening binnen die 30 jaar.
INTERMEZZO
Het hypotheekregister kan worden geraadpleegd door:
Betrokken partijen (de eigenaar van het onroerend goed of personen met
een rechtmatig belang, zoals erfgenamen)
Notarissen (voor de opmaak van notariële akten, zoals verkoopakten en
hypothecaire leningen)
Advocaten (kunnen toegang krijgen als dit nodig is voor een juridisch
dossier)
Gerechtsdeurwaarders (in het kader van invorderingen en gerechtelijke
procedures)
Belastingdiensten (voor fiscale controles en invorderingen)
Banken en kredietinstellingen (als zij een hypothecaire lening verstrekken
of een financieel risico moeten inschatten)
Particulieren kunnen niet zomaar het hypotheekregister inkijken, maar kunnen
via een notaris of advocaat een aanvraag doen als ze een legitiem belang
kunnen aantonen (via de Kruispuntbank van de Registratie en de
Hypotheken)
Duur en doorhaling van de hypotheekinschrijving:
Een hypotheekinschrijving geldt altijd 30 jaar, ook als de lening korter
loopt.
, Zelfs na volledige terugbetaling blijft de inschrijving bestaan tot het einde
van die 30 jaar.
In principe geen nadeel voor de schuldenaar.
Maar:
Bij verkoop van het pand (“vrij en onbelast”)
Of bij het toestaan van een nieuwe hypotheek in 1ste rang
moet de bestaande inschrijving worden doorgehaald.
Doorhaling:
Gebeurt via notariële akte
Brengt kosten mee
Indien geen doorhaling gebeurt, vervalt de inschrijving automatisch na 30 jaar,
zonder kosten.
Hernieuwing van de hypotheekinschrijving:
Een lening langer dan 30 jaar komt zelden voor.
In dat geval moet de schuldeiser vóór het einde van het 30ste jaar de
inschrijving hernieuwen.
Doet hij dit niet, dan:
vervalt de hypotheek
heeft hij geen hypothecaire waarborg meer
Hernieuwing:
Geldt opnieuw voor 30 jaar
Vereist géén notariële akte
Wordt aangevraagd door de schuldeiser
Kosten zijn ten laste van de ontlener
Na volledige terugbetaling bevindt de lener zich in dezelfde situatie als bij een
gewone 30-jarige inschrijving.
Belastingen op de hypothecaire kredietakte:
Op de hypothecaire kredietakte zijn registratierechten/registratiebelasting
verschuldigd op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag.
Er wordt betaald op 2 niveaus:
Vlaams niveau
o → Recht op hypotheekvestiging
o → 1%
Federaal niveau
o → Hypotheekrechten
o → 0,3%
Totaal = 1,3% op het gewaarborgde bedrag (dus inclusief de 10%
aanhorigheden).
Voorbeeld: €385.000 × 1,3% ≈ €5.005 belasting.
, Wat is de rang van een hypothecaire inschrijving?:
Op één woning kunnen meerdere hypotheken rusten.
De rang bepaalt de volgorde waarin schuldeisers worden uitbetaald bij
verkoop.
Principe:
Wie eerst inschrijft → krijgt eerste rang.
Elke latere inschrijving → krijgt een volgende rang (tweede, derde, …).
Gevolg bij gedwongen verkoop:
Schuldeiser in eerste rang wordt eerst betaald.
Schuldeiser in tweede rang pas nadat de eerste volledig is terugbetaald.
Hoe lager de rang (1ste rang), hoe lager het risico voor de
kredietverstrekker.
Soorten financieringen met hypotheek:
1) Hypothecaire lening
Klassieke lening met onmiddellijke hypotheekinschrijving.
Notariële hypothecaire kredietakte.
1,3% registratiebelasting op het gewaarborgde bedrag.
2) Hypothecaire kredietopening
Kredietlijn waarbij men geld kan opnemen binnen een bepaald plafond.
Ook gewaarborgd door een hypotheek.
Eveneens notariële akte + 1,3% belasting.
3) Hypothecaire volmacht / hypothecair mandaat
Geen onmiddellijke hypotheek.
De ontlener geeft de bank volmacht om later een hypotheek te nemen
indien nodig.
Bank moet bij problemen nog effectief een hypotheek vestigen.
Zwakkere positie voor de bank.
Geen 1,3% belasting zolang de hypotheek niet effectief wordt
genomen.
Verschil tussen hypothecaire lening en hypothecaire kredietopening:
1) Hypothecaire lening
Vast bedrag
Volledig kapitaal wordt onmiddellijk uitbetaald
Terugbetaling vanaf het begin (kapitaal + interest)
2) Hypothecaire kredietopening
Toekenning van een kredietlijn (plafondbedrag)
Je neemt bedragen op wanneer nodig
Intresten enkel op het effectief opgenomen bedrag
Wederopname mogelijk tijdens de looptijd,
zolang je het plafond niet overschrijdt en mits akkoord van de bank
Geen nieuwe notariële akte nodig voor wederopname binnen het
plafond
Hoofdstuk 1
Financiering - Inleiding – definitie
Wat is een financiering?:
Een financiering is het ontlenen van geld wanneer de eigen middelen
(eigen inbreng) onvoldoende zijn om een investering te betalen.
Bij vastgoed betekent dit meestal dat men een lening aangaat bij een bank
om een onroerend goed te kopen.
Kenmerken van een financiering
1. Geld ontlenen
o Je beschikt niet over voldoende eigen kapitaal.
o Je leent het ontbrekende bedrag bij een financiële instelling (meestal
een bank).
2. Rente betalen
o Voor het geleende bedrag betaal je een vergoeding: rente (interest).
o Dit is de kost van het gebruik van het geleende geld.
3. Zekerheid van terugbetaling (waarborg)
o De bank wil zekerheid dat zij haar geld terugkrijgt
o Daarom eist zij een waarborg.
De meest voorkomende waarborg bij vastgoedfinanciering is de hypotheek.
De bank zegt: “Wij lenen u het geld, maar als het fout loopt, willen wij zekerheid.”
Die zekerheid bestaat erin dat:
De hypotheek op papier wordt vastgelegd (notariële akte).
De bank het recht krijgt om het huis gedwongen te laten verkopen indien
de lening niet wordt terugbetaald.
De bank bij die verkoop voorrang krijgt om haar geld te recupereren.
zonder deze zekerheid zal een bank meestal geen lening toestaan.
Financiering - De hypotheek
De hypotheek is de meest voorkomende waarborg bij vastgoed.
Het is een juridisch mechanisme dat bepaalt:
Als de kredietnemer niet meer terugbetaalt,
mag de bank het onroerend goed gedwongen laten verkopen,
en krijgt de bank haar geld terug uit de verkoop.
-> Zonder hypotheek geeft de bank meestal geen lening.
Voor welk bedrag wordt een hypotheek genomen?
De hypotheek wordt genomen voor:
Het kredietbedrag
o Aanhorigheden (meestal ± 10%)
,Die extra 10% dient om bijkomende kosten te dekken bij wanbetaling, zoals:
gerechtskosten
advocaatkosten
beslagkosten
andere administratieve kosten
Vestiging en inschrijving van de hypotheek:
Een hypotheek kan enkel via een notariële akte: de hypothecaire
kredietakte.
Deze akte is voor de bank de uitvoerbare titel → bij wanbetaling kan de
bank onmiddellijk naar de beslagrechter stappen voor gedwongen
openbare verkoop.
Inschrijving:
Na ondertekening laat de notaris de hypotheek inschrijven in het
hypotheekkantoor (hypotheekregister).
Hierdoor is de hypotheek officieel en tegenstelbaar aan derden.
Derden met een legitiem belang kunnen het register raadplegen (tegen
betaling).
Duur:
Een hypothecaire inschrijving geldt altijd 30 jaar.
Ook als de lening bv. maar 20 jaar loopt.
De resterende periode kan eventueel nog gebruikt worden voor een
nieuwe lening binnen die 30 jaar.
INTERMEZZO
Het hypotheekregister kan worden geraadpleegd door:
Betrokken partijen (de eigenaar van het onroerend goed of personen met
een rechtmatig belang, zoals erfgenamen)
Notarissen (voor de opmaak van notariële akten, zoals verkoopakten en
hypothecaire leningen)
Advocaten (kunnen toegang krijgen als dit nodig is voor een juridisch
dossier)
Gerechtsdeurwaarders (in het kader van invorderingen en gerechtelijke
procedures)
Belastingdiensten (voor fiscale controles en invorderingen)
Banken en kredietinstellingen (als zij een hypothecaire lening verstrekken
of een financieel risico moeten inschatten)
Particulieren kunnen niet zomaar het hypotheekregister inkijken, maar kunnen
via een notaris of advocaat een aanvraag doen als ze een legitiem belang
kunnen aantonen (via de Kruispuntbank van de Registratie en de
Hypotheken)
Duur en doorhaling van de hypotheekinschrijving:
Een hypotheekinschrijving geldt altijd 30 jaar, ook als de lening korter
loopt.
, Zelfs na volledige terugbetaling blijft de inschrijving bestaan tot het einde
van die 30 jaar.
In principe geen nadeel voor de schuldenaar.
Maar:
Bij verkoop van het pand (“vrij en onbelast”)
Of bij het toestaan van een nieuwe hypotheek in 1ste rang
moet de bestaande inschrijving worden doorgehaald.
Doorhaling:
Gebeurt via notariële akte
Brengt kosten mee
Indien geen doorhaling gebeurt, vervalt de inschrijving automatisch na 30 jaar,
zonder kosten.
Hernieuwing van de hypotheekinschrijving:
Een lening langer dan 30 jaar komt zelden voor.
In dat geval moet de schuldeiser vóór het einde van het 30ste jaar de
inschrijving hernieuwen.
Doet hij dit niet, dan:
vervalt de hypotheek
heeft hij geen hypothecaire waarborg meer
Hernieuwing:
Geldt opnieuw voor 30 jaar
Vereist géén notariële akte
Wordt aangevraagd door de schuldeiser
Kosten zijn ten laste van de ontlener
Na volledige terugbetaling bevindt de lener zich in dezelfde situatie als bij een
gewone 30-jarige inschrijving.
Belastingen op de hypothecaire kredietakte:
Op de hypothecaire kredietakte zijn registratierechten/registratiebelasting
verschuldigd op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag.
Er wordt betaald op 2 niveaus:
Vlaams niveau
o → Recht op hypotheekvestiging
o → 1%
Federaal niveau
o → Hypotheekrechten
o → 0,3%
Totaal = 1,3% op het gewaarborgde bedrag (dus inclusief de 10%
aanhorigheden).
Voorbeeld: €385.000 × 1,3% ≈ €5.005 belasting.
, Wat is de rang van een hypothecaire inschrijving?:
Op één woning kunnen meerdere hypotheken rusten.
De rang bepaalt de volgorde waarin schuldeisers worden uitbetaald bij
verkoop.
Principe:
Wie eerst inschrijft → krijgt eerste rang.
Elke latere inschrijving → krijgt een volgende rang (tweede, derde, …).
Gevolg bij gedwongen verkoop:
Schuldeiser in eerste rang wordt eerst betaald.
Schuldeiser in tweede rang pas nadat de eerste volledig is terugbetaald.
Hoe lager de rang (1ste rang), hoe lager het risico voor de
kredietverstrekker.
Soorten financieringen met hypotheek:
1) Hypothecaire lening
Klassieke lening met onmiddellijke hypotheekinschrijving.
Notariële hypothecaire kredietakte.
1,3% registratiebelasting op het gewaarborgde bedrag.
2) Hypothecaire kredietopening
Kredietlijn waarbij men geld kan opnemen binnen een bepaald plafond.
Ook gewaarborgd door een hypotheek.
Eveneens notariële akte + 1,3% belasting.
3) Hypothecaire volmacht / hypothecair mandaat
Geen onmiddellijke hypotheek.
De ontlener geeft de bank volmacht om later een hypotheek te nemen
indien nodig.
Bank moet bij problemen nog effectief een hypotheek vestigen.
Zwakkere positie voor de bank.
Geen 1,3% belasting zolang de hypotheek niet effectief wordt
genomen.
Verschil tussen hypothecaire lening en hypothecaire kredietopening:
1) Hypothecaire lening
Vast bedrag
Volledig kapitaal wordt onmiddellijk uitbetaald
Terugbetaling vanaf het begin (kapitaal + interest)
2) Hypothecaire kredietopening
Toekenning van een kredietlijn (plafondbedrag)
Je neemt bedragen op wanneer nodig
Intresten enkel op het effectief opgenomen bedrag
Wederopname mogelijk tijdens de looptijd,
zolang je het plafond niet overschrijdt en mits akkoord van de bank
Geen nieuwe notariële akte nodig voor wederopname binnen het
plafond
