Waarderen: residentiële markt
Waarderen: residentiële markt................................................................................................. 1
Deel 1 – Institutionele context .............................................................................................. 3
1. Doel van de taxatieopdracht ................................................................................................ 3
2. Beroep van de taxateur – Wie mag taxeren?........................................................................... 5
3. Taxatieproces: opdrachtgever .............................................................................................. 6
4. Grondslagen van taxatieleer ................................................................................................. 7
Deel 2 – Productfactoren .................................................................................................... 14
1. Identificatie van het pand ................................................................................................... 14
2. Productfactoren ................................................................................................................ 15
3. Grootte (IPMS) ................................................................................................................... 19
3. Samenvatting .................................................................................................................... 20
4. Architecturale meerwaarde................................................................................................ 20
Deel 3 – Marktfactoren ....................................................................................................... 25
1. Marktfactoren ................................................................................................................... 25
2. De vastgoedmarkt in cijfers ................................................................................................ 26
3. Prijsvorming (woningmarkt) ................................................................................................ 27
4. Prijsvorming (huurmarkt).................................................................................................... 28
5. Grondmarkt en waardebepaling ......................................................................................... 31
6. VenaliteitscoëViciënt ......................................................................................................... 32
7. Vertaling in het schattingsverslag ....................................................................................... 32
Deel 4 – Optimale aanwending ............................................................................................ 33
1. Definitie ............................................................................................................................ 33
2. Toepassingsgebied ............................................................................................................ 33
3. Optimale aanwending........................................................................................................ 34
4. Aandachtspunten .............................................................................................................. 35
Deel 5 – Waarderingsmethodes........................................................................................... 36
1. Waarderingsbenadering ..................................................................................................... 36
2. Marktdata: het vergelijkingspunt of referentieobject ............................................................ 36
3. Comparatieve benadering .................................................................................................. 37
4. Kostprijsbenadering (vervangingswaarde & analytische methode) ....................................... 40
5. Inkomstenbenadering (Huurwaardekapitalisatiemethode, DCF & Residuele methode) ......... 41
6. Combinatie van methodes ................................................................................................. 43
7. Samenvatting .................................................................................................................... 43
1
,Deel 6 – Eindwaarde en rapportage ..................................................................................... 44
1. Eindwaarde ....................................................................................................................... 44
2. Rapport............................................................................................................................. 45
3. Samenvatting .................................................................................................................... 45
2
,Deel 1 – Institutionele context
1. Doel van de taxatieopdracht
Waarom?
• Dit kan een basis zijn voor latere beslissingen in het besluitvormingsproces bij de verkoop of
aankoop.
• Second opinion, dit is een 2e taxatie voor zekerheid te krijgen over de waarde.
• Dit kan verplicht zijn zoals bij een onteigening, fiscale controle, een handeling binnen een
vennootschap of bij een GVV.
o GVV: Dit zijn investeringsbedrijven op de beurs en verdiepen zich in het investeren in
vastgoed voor huuropbrengsten te genereren bijvoorbeeld.
• Verdeling (BV. erfenissen, scheidingen)
• Afsluiten verzekeringspolis en schadegevallen
o Bepalen van nieuwbouwwaarde of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen:
o In- en uitbreng van onroerend goed (kan belast zijn als VAA)
o Waardering van vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschappen): taxatie 4x per jaar.
• Controletaxatie (ter controle van een eerdere waardering)
• Prijsbewaking (monitoren van marktwaarde)
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o Als huurprijs met 15 à 20% stijgt of daalt door nieuwe omstandigheden
1.1 Soorten
1.1.1 Aankoop en verkoop
Door een waardering kunnen mensen met kennis van zaken handelen en zien of de prijs wel geschikt
is voor verkoop of aankoop. Kort gezegd weet men dan of de prijs “aanvaardbaar” is.
• Een prijsvork zijn de waardes waar de prijs kan en zal tussen liggen in de meeste gevallen, dit is
gebaseerd op eerdere transacties. Met als voorbeeld €280.000- €300.000. Deze informatie kan
goed helpen bij een uiteindelijke prijszetting.
• Een uitgebreid schattingsverslag is ook belangrijk.
BIJ TRANSACTIES DOOR GEMEENTES, PROVINCIES, OCMW’S, SWM...
• Mag het schattingsverslag niet ouder zijn dan 2 jaar
• Moet er een prijsvork aanwezig zijn
• Geldt een apply or explain
o Dit is dat je een prijsvork respecteert en een prijs binnen de prijsvork kiest of je moet
uitleggen, motiveren waarom je buiten de prijsvork gaat.
3
, Toekennen van krediet door de bank
TAXATIE BIJ TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
De bank laat een taxatie uitvoeren om de waarde van het vastgoed te bepalen als onderpand voor een
lening.
• Dit kan gebeuren door een interne medewerker, een zelfstandige schatter of een externe
expert.
• Vaak wordt de gedwongen verkoopwaarde bepaald: wat het goed zou opbrengen bij een snelle,
gedwongen verkoop (bv. bij wanbetaling).
• Die waarde bepaalt mede hoeveel krediet de bank wil toekennen.
Ruiling
• Bij een verschil in waarde wordt er bij die ene persoon een aftrek gedaan of bij de andere
persoon een opleg betaald.
• Projectontwikkelaar fiscaal voordeel: zij betalen bij een grond alleen registratierecht op 1 grond
en dat is de duurste (max. 25% verschil). Ook hebben zij het voordeel dat ze geen
overdrachtsbelasting moeten betalen en ze moeten niet direct belasting betalen op winst.
Aangifte in nalatenschap
• Een taxatie door een schatter is informatief, maar niet bindend voor de fiscus.
o Bij betwisting kan een erkende schatter-expert (kwaliteitscharter) nodig zijn.
• Een gratis schatting via een econometrisch model is wel bindend, maar je kunt beroep
aantekenen met een tegenexpertise.
• Bij een tekortschatting van 10% of meer kunnen er sancties volgen tenzij goed gemotiveerd.
• Als het goed binnen 2 jaar na aangifte verkocht wordt aan een hogere prijs, kan de fiscus die
verkoopprijs als echte waarde nemen.
• Regularisatie is mogelijk (vrijwillige correcte) voor controle.
Onteigening
• Grondwettelijk toegestaan bij algemeen belang.
• Vergoeding = venale waarde + eventueel extra (bv. wederbeleggingsvergoeding)
• Eerst poging tot minnelijke schikking (in der minne).
• Bij geen akkoord: gerechtelijke procedure
Planschade
• Dit is geen onteigening, dit is eerder een verlies van waarde. Dit wordt rechtwaardig vergoed.
• Geregeld via het Instrumentendecreet van de Vlaamse Overheid (onderdeel van de
bouwshift/betonstop).
• De schade moet zich binnen 5 jaar na de bestemmingswijziging voordoen
• Schadevergoeding van bestemmingswijziging voorwaarden:
o Schade moet zich binnen 5 jaar voordoen.
o Vroeger: max. 80% van de waardevermindering, berekend vanaf de geïndexeerde
aankoopprijs.
o Nu volledige vergoeding
4
Waarderen: residentiële markt................................................................................................. 1
Deel 1 – Institutionele context .............................................................................................. 3
1. Doel van de taxatieopdracht ................................................................................................ 3
2. Beroep van de taxateur – Wie mag taxeren?........................................................................... 5
3. Taxatieproces: opdrachtgever .............................................................................................. 6
4. Grondslagen van taxatieleer ................................................................................................. 7
Deel 2 – Productfactoren .................................................................................................... 14
1. Identificatie van het pand ................................................................................................... 14
2. Productfactoren ................................................................................................................ 15
3. Grootte (IPMS) ................................................................................................................... 19
3. Samenvatting .................................................................................................................... 20
4. Architecturale meerwaarde................................................................................................ 20
Deel 3 – Marktfactoren ....................................................................................................... 25
1. Marktfactoren ................................................................................................................... 25
2. De vastgoedmarkt in cijfers ................................................................................................ 26
3. Prijsvorming (woningmarkt) ................................................................................................ 27
4. Prijsvorming (huurmarkt).................................................................................................... 28
5. Grondmarkt en waardebepaling ......................................................................................... 31
6. VenaliteitscoëViciënt ......................................................................................................... 32
7. Vertaling in het schattingsverslag ....................................................................................... 32
Deel 4 – Optimale aanwending ............................................................................................ 33
1. Definitie ............................................................................................................................ 33
2. Toepassingsgebied ............................................................................................................ 33
3. Optimale aanwending........................................................................................................ 34
4. Aandachtspunten .............................................................................................................. 35
Deel 5 – Waarderingsmethodes........................................................................................... 36
1. Waarderingsbenadering ..................................................................................................... 36
2. Marktdata: het vergelijkingspunt of referentieobject ............................................................ 36
3. Comparatieve benadering .................................................................................................. 37
4. Kostprijsbenadering (vervangingswaarde & analytische methode) ....................................... 40
5. Inkomstenbenadering (Huurwaardekapitalisatiemethode, DCF & Residuele methode) ......... 41
6. Combinatie van methodes ................................................................................................. 43
7. Samenvatting .................................................................................................................... 43
1
,Deel 6 – Eindwaarde en rapportage ..................................................................................... 44
1. Eindwaarde ....................................................................................................................... 44
2. Rapport............................................................................................................................. 45
3. Samenvatting .................................................................................................................... 45
2
,Deel 1 – Institutionele context
1. Doel van de taxatieopdracht
Waarom?
• Dit kan een basis zijn voor latere beslissingen in het besluitvormingsproces bij de verkoop of
aankoop.
• Second opinion, dit is een 2e taxatie voor zekerheid te krijgen over de waarde.
• Dit kan verplicht zijn zoals bij een onteigening, fiscale controle, een handeling binnen een
vennootschap of bij een GVV.
o GVV: Dit zijn investeringsbedrijven op de beurs en verdiepen zich in het investeren in
vastgoed voor huuropbrengsten te genereren bijvoorbeeld.
• Verdeling (BV. erfenissen, scheidingen)
• Afsluiten verzekeringspolis en schadegevallen
o Bepalen van nieuwbouwwaarde of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen:
o In- en uitbreng van onroerend goed (kan belast zijn als VAA)
o Waardering van vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschappen): taxatie 4x per jaar.
• Controletaxatie (ter controle van een eerdere waardering)
• Prijsbewaking (monitoren van marktwaarde)
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o Als huurprijs met 15 à 20% stijgt of daalt door nieuwe omstandigheden
1.1 Soorten
1.1.1 Aankoop en verkoop
Door een waardering kunnen mensen met kennis van zaken handelen en zien of de prijs wel geschikt
is voor verkoop of aankoop. Kort gezegd weet men dan of de prijs “aanvaardbaar” is.
• Een prijsvork zijn de waardes waar de prijs kan en zal tussen liggen in de meeste gevallen, dit is
gebaseerd op eerdere transacties. Met als voorbeeld €280.000- €300.000. Deze informatie kan
goed helpen bij een uiteindelijke prijszetting.
• Een uitgebreid schattingsverslag is ook belangrijk.
BIJ TRANSACTIES DOOR GEMEENTES, PROVINCIES, OCMW’S, SWM...
• Mag het schattingsverslag niet ouder zijn dan 2 jaar
• Moet er een prijsvork aanwezig zijn
• Geldt een apply or explain
o Dit is dat je een prijsvork respecteert en een prijs binnen de prijsvork kiest of je moet
uitleggen, motiveren waarom je buiten de prijsvork gaat.
3
, Toekennen van krediet door de bank
TAXATIE BIJ TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
De bank laat een taxatie uitvoeren om de waarde van het vastgoed te bepalen als onderpand voor een
lening.
• Dit kan gebeuren door een interne medewerker, een zelfstandige schatter of een externe
expert.
• Vaak wordt de gedwongen verkoopwaarde bepaald: wat het goed zou opbrengen bij een snelle,
gedwongen verkoop (bv. bij wanbetaling).
• Die waarde bepaalt mede hoeveel krediet de bank wil toekennen.
Ruiling
• Bij een verschil in waarde wordt er bij die ene persoon een aftrek gedaan of bij de andere
persoon een opleg betaald.
• Projectontwikkelaar fiscaal voordeel: zij betalen bij een grond alleen registratierecht op 1 grond
en dat is de duurste (max. 25% verschil). Ook hebben zij het voordeel dat ze geen
overdrachtsbelasting moeten betalen en ze moeten niet direct belasting betalen op winst.
Aangifte in nalatenschap
• Een taxatie door een schatter is informatief, maar niet bindend voor de fiscus.
o Bij betwisting kan een erkende schatter-expert (kwaliteitscharter) nodig zijn.
• Een gratis schatting via een econometrisch model is wel bindend, maar je kunt beroep
aantekenen met een tegenexpertise.
• Bij een tekortschatting van 10% of meer kunnen er sancties volgen tenzij goed gemotiveerd.
• Als het goed binnen 2 jaar na aangifte verkocht wordt aan een hogere prijs, kan de fiscus die
verkoopprijs als echte waarde nemen.
• Regularisatie is mogelijk (vrijwillige correcte) voor controle.
Onteigening
• Grondwettelijk toegestaan bij algemeen belang.
• Vergoeding = venale waarde + eventueel extra (bv. wederbeleggingsvergoeding)
• Eerst poging tot minnelijke schikking (in der minne).
• Bij geen akkoord: gerechtelijke procedure
Planschade
• Dit is geen onteigening, dit is eerder een verlies van waarde. Dit wordt rechtwaardig vergoed.
• Geregeld via het Instrumentendecreet van de Vlaamse Overheid (onderdeel van de
bouwshift/betonstop).
• De schade moet zich binnen 5 jaar na de bestemmingswijziging voordoen
• Schadevergoeding van bestemmingswijziging voorwaarden:
o Schade moet zich binnen 5 jaar voordoen.
o Vroeger: max. 80% van de waardevermindering, berekend vanaf de geïndexeerde
aankoopprijs.
o Nu volledige vergoeding
4
