Hoofdstuk 1: Basisprincipes van waardebepaling.
Inhoudstafel.
1. De vastgoedmarkt en vastgoeddeelmarkten……………………………………………………………………………………………………….
1.1 Indeling in vastgoeddeelmarkten…………………………………………………………………………………………………..
1.2 Onderlinge relaties tussen deelmarkten…………………………………………………………………………………………
1.3 Highest and best use (HBU).......................................................................................................................
1.4 Eigen gebruik vs. IPRE………………………………………………………………………………………………………………..
2. Het begrip ‘waarde’..............................................................................................................................................................
2.1 Waardebegrippen………………………………………………………………………………………………………………………..
2.1.1 Prijs………………………………………………………………………………………………………………………………….
2.1.2 Marktwaarde…………………………………………………………………………………………………………………….
2.1.3 Fair value (IFRS 13)........................................................................................................................
2.1.4 Investeringswaarde (Worth)...........................................................................................................
2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren…………………………………………………………
2.2.1 Intrinsieke waarde…………………………………………………………………………………………………………….
2.2.2 Functionaliteit (utiliteit)...................................................................................................................
2.2.3 Beschikbaarheid………………………………………………………………………………………………………………..
2.3 Probleemstelling bij waardebepaling……………………………………………………………………………………………..
3. De regels van de kunst……………………………………………………………………………………………………………………………………..
3.1 Beroepsreglementering…………………………………………………………………………………………………………………
3.2 Taxatiestandaarden……………………………………………………………………………………………………………………
3.3 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF).................................................................................................................
3.4 IAS/IFRS…………………………………………………………………………………………………………………………………..
3.5 Capital Requirements Regulation (CRR)....................................................................................................
4. Schattingsmethodes…………………………………………………………………………………………………………………………………………
4.1 Marktvergelijking (Comparatieve benadering)..........................................................................................
4.2 Kostenbenadering………………………………………………………………………………………………………………………..
4.3 Inkomstenbenadering………………………………………………………………………………………………………………….
4.4 Keuze van methode (RICS).........................................................................................................................
5. Het waarderingsproces…………………………………………………………………………………………………………………………………….
1. De vastgoedmarkt en vastgoeddeelmarkten.
1.1 Indeling in vastgoeddeelmarkten.
Binnen de vastgoedsector wordt onderscheid gemaakt op basis van bestemming:
- Residentiële markt (residential).
- Kantorenmarkt (office).
- Winkelvastgoed (retail).
, - (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed (industrial & logistics).
- Exploitatiegebonden vastgoed (trade related vastgoed, bv. hotels).
- Een pand kan meerdere functies combineren (bv. handel + appartementen).
Andere indelingen:
- Op basis van fiscaal regime:
- Nieuwbouwmarkt (primair).
- Secundaire markt.
- Op basis van gebruik:
- Koopmarkt.
- Huurmarkt.
- Zakelijke rechten/partiële rechten.
1.2 Onderlinge relatie tussen deelmarkten.
- Deelmarkten functioneren grotendeels onafhankelijk.
- Evoluties in één deelmarkt beïnvloeden andere slechts beperkt.
- Marktparticipanten (ontwikkelaars, investeerders, eindgebruikers) opereren meestal binnen één deelmarkt.
Vierkwadrantenmodel (DiPasquale & Wheaton, 1992):
- Toont de relatie tussen:
- Huurmarkt (ruimte).
- Koopmarkt (vastgoed als investering).
- Bouwproductie.
- Voorraad.
- Verbindt huurprijzen, vastgoedprijzen en bouwactiviteit.
1.3 Highest and Best Use (HBU).
HBU = Het gebruik dat:
1. Fysiek mogelijk is.
2. Wettelijk toegestaan is.
3. Financieel haalbaar is.
4. Maximale waarde oplevert.
- Marktwaarde is een maximizing concept.
1.4 Eigen gebruik vs. IPRE.
Belangrijk onderscheid:
- Eigen gebruik.
- Income Producing Real Estate (IPRE) -> Vastgoed aangekocht als investering.
,Bij IPRE:
- Waardering gebeurt op basis van verwacht rendement.
- Resultaat = Investeringswaarde.
- Waarde wordt uitgedrukt als vrij op naam (v.o.n.) (koperskosten inbegrepen).
2. Het begrip ‘waarde’.
2.1 Waardebegrippen.
2.1.1 Prijs.
- Historisch bedrag.
- Resultaat van onderhandelingen.
- Kan beïnvloed zijn door emotie of subjectieve factoren.
- Verifieerbaar.
2.1.2 Marktwaarde.
- Definitie (RICS/IVSC): Geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen
tussen bereidwillig koper en verkoper, na behoorlijke marketing, zonder dwang.
Kenmerken:
- Objectief makrtstandpunt.
- Gebaseerd op market evidence.
- Abstractie van subjectieve factoren.
- Toepassing: Taxation, boekhouding, schadebegroting, borgstelling.
2.1.3 Fair value (IFRS 13).
- Prijs die zou worden ontvangen bij verkoop van een actief in een ordelijke transactie tussen marktpraktijken op
waarderingsdatum.
- Boekhoudkundige context.
- Marktspecifiek, niet ondernemingsspecifiek.
- Maximaal gebaseerd op waarneembare marktgegevens.
- Uitgangspunt: Maximaal en optimaal gebruik.
2.1.4 Investeringswaarde (Worth).
- Waarde van een object voor een specifieke eigenaar of investeerder.
Kenmerken:
, - Subjectief.
- Future based.
- Afhankelijk van:
- Rendementsverwachtingen.
- Financiering.
- Belastingsituatie.
- Strategische doelen.
Verschil:
Marktwaarde Investeringswaarde
Marktstandpunt Individueel standpunt
Objectief Subjectief
Market evidence Persoonlijke verwachtingen
2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren.
Waarde ontstaat door drie invloeden:
1. Intrinsieke waarde.
2. Functionaliteit (utiliteit).
3. Beschikbaarheid (schaarste).
2.2.1 Intrinsieke waarde.
- = Productiekost van het object.
Stichtingskost:
- Grondprijs.
- Bouwkost.
- - Technische vetusiteit.
- = Intrinsieke waarde.
Kenmerken:
- Gebaseerd op fysieke eigenschappen.
- Houdt geen rekening met markt.
- Fiscaliteit/subsidies zitten vervat.
- Resultaat van kostenbenadering.
Relatie met marktwaarde:
- Bij voldoende bouwgrond = Bovengrens.
- Bij schaarste = Ondergrens.
Inhoudstafel.
1. De vastgoedmarkt en vastgoeddeelmarkten……………………………………………………………………………………………………….
1.1 Indeling in vastgoeddeelmarkten…………………………………………………………………………………………………..
1.2 Onderlinge relaties tussen deelmarkten…………………………………………………………………………………………
1.3 Highest and best use (HBU).......................................................................................................................
1.4 Eigen gebruik vs. IPRE………………………………………………………………………………………………………………..
2. Het begrip ‘waarde’..............................................................................................................................................................
2.1 Waardebegrippen………………………………………………………………………………………………………………………..
2.1.1 Prijs………………………………………………………………………………………………………………………………….
2.1.2 Marktwaarde…………………………………………………………………………………………………………………….
2.1.3 Fair value (IFRS 13)........................................................................................................................
2.1.4 Investeringswaarde (Worth)...........................................................................................................
2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren…………………………………………………………
2.2.1 Intrinsieke waarde…………………………………………………………………………………………………………….
2.2.2 Functionaliteit (utiliteit)...................................................................................................................
2.2.3 Beschikbaarheid………………………………………………………………………………………………………………..
2.3 Probleemstelling bij waardebepaling……………………………………………………………………………………………..
3. De regels van de kunst……………………………………………………………………………………………………………………………………..
3.1 Beroepsreglementering…………………………………………………………………………………………………………………
3.2 Taxatiestandaarden……………………………………………………………………………………………………………………
3.3 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF).................................................................................................................
3.4 IAS/IFRS…………………………………………………………………………………………………………………………………..
3.5 Capital Requirements Regulation (CRR)....................................................................................................
4. Schattingsmethodes…………………………………………………………………………………………………………………………………………
4.1 Marktvergelijking (Comparatieve benadering)..........................................................................................
4.2 Kostenbenadering………………………………………………………………………………………………………………………..
4.3 Inkomstenbenadering………………………………………………………………………………………………………………….
4.4 Keuze van methode (RICS).........................................................................................................................
5. Het waarderingsproces…………………………………………………………………………………………………………………………………….
1. De vastgoedmarkt en vastgoeddeelmarkten.
1.1 Indeling in vastgoeddeelmarkten.
Binnen de vastgoedsector wordt onderscheid gemaakt op basis van bestemming:
- Residentiële markt (residential).
- Kantorenmarkt (office).
- Winkelvastgoed (retail).
, - (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed (industrial & logistics).
- Exploitatiegebonden vastgoed (trade related vastgoed, bv. hotels).
- Een pand kan meerdere functies combineren (bv. handel + appartementen).
Andere indelingen:
- Op basis van fiscaal regime:
- Nieuwbouwmarkt (primair).
- Secundaire markt.
- Op basis van gebruik:
- Koopmarkt.
- Huurmarkt.
- Zakelijke rechten/partiële rechten.
1.2 Onderlinge relatie tussen deelmarkten.
- Deelmarkten functioneren grotendeels onafhankelijk.
- Evoluties in één deelmarkt beïnvloeden andere slechts beperkt.
- Marktparticipanten (ontwikkelaars, investeerders, eindgebruikers) opereren meestal binnen één deelmarkt.
Vierkwadrantenmodel (DiPasquale & Wheaton, 1992):
- Toont de relatie tussen:
- Huurmarkt (ruimte).
- Koopmarkt (vastgoed als investering).
- Bouwproductie.
- Voorraad.
- Verbindt huurprijzen, vastgoedprijzen en bouwactiviteit.
1.3 Highest and Best Use (HBU).
HBU = Het gebruik dat:
1. Fysiek mogelijk is.
2. Wettelijk toegestaan is.
3. Financieel haalbaar is.
4. Maximale waarde oplevert.
- Marktwaarde is een maximizing concept.
1.4 Eigen gebruik vs. IPRE.
Belangrijk onderscheid:
- Eigen gebruik.
- Income Producing Real Estate (IPRE) -> Vastgoed aangekocht als investering.
,Bij IPRE:
- Waardering gebeurt op basis van verwacht rendement.
- Resultaat = Investeringswaarde.
- Waarde wordt uitgedrukt als vrij op naam (v.o.n.) (koperskosten inbegrepen).
2. Het begrip ‘waarde’.
2.1 Waardebegrippen.
2.1.1 Prijs.
- Historisch bedrag.
- Resultaat van onderhandelingen.
- Kan beïnvloed zijn door emotie of subjectieve factoren.
- Verifieerbaar.
2.1.2 Marktwaarde.
- Definitie (RICS/IVSC): Geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen
tussen bereidwillig koper en verkoper, na behoorlijke marketing, zonder dwang.
Kenmerken:
- Objectief makrtstandpunt.
- Gebaseerd op market evidence.
- Abstractie van subjectieve factoren.
- Toepassing: Taxation, boekhouding, schadebegroting, borgstelling.
2.1.3 Fair value (IFRS 13).
- Prijs die zou worden ontvangen bij verkoop van een actief in een ordelijke transactie tussen marktpraktijken op
waarderingsdatum.
- Boekhoudkundige context.
- Marktspecifiek, niet ondernemingsspecifiek.
- Maximaal gebaseerd op waarneembare marktgegevens.
- Uitgangspunt: Maximaal en optimaal gebruik.
2.1.4 Investeringswaarde (Worth).
- Waarde van een object voor een specifieke eigenaar of investeerder.
Kenmerken:
, - Subjectief.
- Future based.
- Afhankelijk van:
- Rendementsverwachtingen.
- Financiering.
- Belastingsituatie.
- Strategische doelen.
Verschil:
Marktwaarde Investeringswaarde
Marktstandpunt Individueel standpunt
Objectief Subjectief
Market evidence Persoonlijke verwachtingen
2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren.
Waarde ontstaat door drie invloeden:
1. Intrinsieke waarde.
2. Functionaliteit (utiliteit).
3. Beschikbaarheid (schaarste).
2.2.1 Intrinsieke waarde.
- = Productiekost van het object.
Stichtingskost:
- Grondprijs.
- Bouwkost.
- - Technische vetusiteit.
- = Intrinsieke waarde.
Kenmerken:
- Gebaseerd op fysieke eigenschappen.
- Houdt geen rekening met markt.
- Fiscaliteit/subsidies zitten vervat.
- Resultaat van kostenbenadering.
Relatie met marktwaarde:
- Bij voldoende bouwgrond = Bovengrens.
- Bij schaarste = Ondergrens.
