1. Mede-eigendom
• Hierin is gedwongen mede-eigendom belangrijk.
• Weten dat algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom van
toepassing zijn als een appartementsgebouw niet meer onder appartementenrecht valt.
Gedwongen mede-eigendom is onvermijdelijk en eeuwigdurend. Kan een hoofd of een
bijzaak zijn. Een voorbeeld voor een hoofdzaak is familieportretten en bijzaak een
drinkplaats tussen twee weides.
VRAAG: hoe kan je er onder uit geraken, welke spelregels?
➔ Men valt dan terug op de algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom, in
zoverre men geen afspraken op papier heeft. Je valt dan terug op het aanvullend
recht dat erbij hoort.
Er zijn hier 3 voorwaarden aan verbonden: de aard van de gemene delen moeten dit
rechtvaardigen, alle mede-eigenaars moeten akkoord zijn met de afwijking en er moet
een vereenvoudigde basisakte opgesteld worden waar de afzonderlijke private aandelen
zijn aangeduid.
De spelregels zijn van aanvullend recht. Je hebt geen basisakte en reglement van mede-
eigendom of een algemene vergadering of een syndicus nodig. Er moet wel een
vereenvoudigde basisakte opgesteld worden en overgeschreven worden in de
hypotheekregisters van Kantoor Rechtszekerheid.
2. Toepassing van appartementenrecht
• Volledig kennen
• Wet mede-eigendom
VRAAG: wanneer van toepassing?
Zowel bij één gebouw zoals een appartementenblok als een groep van gebouwen. De
bestemming is niet relevant in dit geval. De wet is ook van toepassing op een geheel dat nog
gebouwd moet worden. Maar men moet statuten hebben, dit staat zo in de Wet Breyne en
moeten ze overgeschreven zijn om ze tegenstelbaar te maken voordat het 1ste appartement
wordt verkocht. Vanaf dat je 1 appartement verkoopt, val je onder de wet of te wel vanaf er 2
verschillende eigenaars zijn.
VRAAG: Wat is de dualistische visie en wat is het verschil met de ander?
In België gebruikt men de dualistische visie waarbij vaststaat dat elke mede-eigenaar
titularis is van een exclusief eigendomsrecht op hun private kavel en daarnaast een
onverdeeld aandeel hebben in de gemeenschappelijke delen. Hier tegenover staat het
unitair stelsel. Het recht van mede-eigendom bestaat op het volledig gebouw en wordt een
exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van het gebouw aan een persoon toegewezen.
Verschil in dit dat je geen eigendomsrecht toebehoort krijgt, maar een gebruiksrecht.
1
, 3. De statuten en het reglement van inwendige orde
• Volledig kennen
• Goed weten wanneer deze documenten tegenstelbaar zijn (ook bij wijziging)
• Goed weten welke info in welk document te vinden is
ALGEMENE INFORMATIE
In de basisakte vind je de beschrijving van het gebouw en de private/gemene delen samen
met de verdeling van de aandelen.
In het reglement van mede-eigendom vind je de rechten en plichten van de mede-eigenaars
en de criteria voor de verdeling en berekening van de lasten.
RvM: de wet voorziet dat de mede-eigenaars een proportioneel recht hebben op de
gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten anders bepalen. Bv. iedere mede-eigenaar
heeft recht om zonnepanelen op het dak te plaatsen, iedereen heeft dus een proportioneel
recht hierop. Maar 1 mede-eigenaar mag hier niet zomaar over beslissen.
bv. een ondergrondse parking, iemand verder op in een huis koopt een garage bij de
ondergrondse parking en die gebruikt die lift van hen. De ME hebben proportionele recht op
de gemene delen, dus heeft hij ook recht erop. Ook al woont hij niet in het appartement, is
hij nog steeds mede-eigenaar.
Of de statuten kunnen bepalen dat het appartement op de gelijksvloer een exclusief
gebruiksrecht heeft op de aanpalende tuin. Toekenning en intrekking worden bepaald met
4/5 meerderheid.
Verdeelsleutel (aandelen / totaal aandelen dat moet bijdragen) men kan beslissen om de kosten
om te slaan naar evenredigheid van nut dat de gemeenschappelijke delen hebben voor elk van
de privatieve delen bv. een appartement op de gelijksvloer moet niet de onderhoudskosten
delen v.d. lift.
Het reglement van inwendige orde wordt onderhands opgesteld. Hierin vindt je de regels
voor bijeenroeping/wijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering. De wijze van
benoeming van de syndicus en de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de
gewone/jaarlijkse algemene vergadering van de VME plaatsvindt.
VRAAG: Wat als er over iets bepaald moet worden bij een groep van gebouwen?
Dan is het mogelijk om boven op de hoofdvereniging nog extra deelvereniging met
rechtspersoonlijkheid te richten met elk een eigen basisakte. Dit kan men voorzien in de
oorspronkelijke / gezamenlijke basisakte of later beslissen in een algemene vergadering met
4/5 meerderheid om extra deelverenigingen op te richten. Voorwaarde voor de splitsing is dat
de hoofdvereniging bestaat uit minstens 20 kavels (garages enz. tellen mee).
VRAAG: Hoe voer je tegenstelbaarheid in en hoe maak je het?
De basisakte en reglement van mede-eigendom (en de wijzigingen) moeten opgemaakt
worden door de notaris en overgeschreven in de hypotheekregisters van het Kantoor
Rechtszekerheid om zich tegenstelbaar te maken aan derden en door de overschrijving krijgt
de VME rechtspersoonlijkheid.
2
• Hierin is gedwongen mede-eigendom belangrijk.
• Weten dat algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom van
toepassing zijn als een appartementsgebouw niet meer onder appartementenrecht valt.
Gedwongen mede-eigendom is onvermijdelijk en eeuwigdurend. Kan een hoofd of een
bijzaak zijn. Een voorbeeld voor een hoofdzaak is familieportretten en bijzaak een
drinkplaats tussen twee weides.
VRAAG: hoe kan je er onder uit geraken, welke spelregels?
➔ Men valt dan terug op de algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom, in
zoverre men geen afspraken op papier heeft. Je valt dan terug op het aanvullend
recht dat erbij hoort.
Er zijn hier 3 voorwaarden aan verbonden: de aard van de gemene delen moeten dit
rechtvaardigen, alle mede-eigenaars moeten akkoord zijn met de afwijking en er moet
een vereenvoudigde basisakte opgesteld worden waar de afzonderlijke private aandelen
zijn aangeduid.
De spelregels zijn van aanvullend recht. Je hebt geen basisakte en reglement van mede-
eigendom of een algemene vergadering of een syndicus nodig. Er moet wel een
vereenvoudigde basisakte opgesteld worden en overgeschreven worden in de
hypotheekregisters van Kantoor Rechtszekerheid.
2. Toepassing van appartementenrecht
• Volledig kennen
• Wet mede-eigendom
VRAAG: wanneer van toepassing?
Zowel bij één gebouw zoals een appartementenblok als een groep van gebouwen. De
bestemming is niet relevant in dit geval. De wet is ook van toepassing op een geheel dat nog
gebouwd moet worden. Maar men moet statuten hebben, dit staat zo in de Wet Breyne en
moeten ze overgeschreven zijn om ze tegenstelbaar te maken voordat het 1ste appartement
wordt verkocht. Vanaf dat je 1 appartement verkoopt, val je onder de wet of te wel vanaf er 2
verschillende eigenaars zijn.
VRAAG: Wat is de dualistische visie en wat is het verschil met de ander?
In België gebruikt men de dualistische visie waarbij vaststaat dat elke mede-eigenaar
titularis is van een exclusief eigendomsrecht op hun private kavel en daarnaast een
onverdeeld aandeel hebben in de gemeenschappelijke delen. Hier tegenover staat het
unitair stelsel. Het recht van mede-eigendom bestaat op het volledig gebouw en wordt een
exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van het gebouw aan een persoon toegewezen.
Verschil in dit dat je geen eigendomsrecht toebehoort krijgt, maar een gebruiksrecht.
1
, 3. De statuten en het reglement van inwendige orde
• Volledig kennen
• Goed weten wanneer deze documenten tegenstelbaar zijn (ook bij wijziging)
• Goed weten welke info in welk document te vinden is
ALGEMENE INFORMATIE
In de basisakte vind je de beschrijving van het gebouw en de private/gemene delen samen
met de verdeling van de aandelen.
In het reglement van mede-eigendom vind je de rechten en plichten van de mede-eigenaars
en de criteria voor de verdeling en berekening van de lasten.
RvM: de wet voorziet dat de mede-eigenaars een proportioneel recht hebben op de
gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten anders bepalen. Bv. iedere mede-eigenaar
heeft recht om zonnepanelen op het dak te plaatsen, iedereen heeft dus een proportioneel
recht hierop. Maar 1 mede-eigenaar mag hier niet zomaar over beslissen.
bv. een ondergrondse parking, iemand verder op in een huis koopt een garage bij de
ondergrondse parking en die gebruikt die lift van hen. De ME hebben proportionele recht op
de gemene delen, dus heeft hij ook recht erop. Ook al woont hij niet in het appartement, is
hij nog steeds mede-eigenaar.
Of de statuten kunnen bepalen dat het appartement op de gelijksvloer een exclusief
gebruiksrecht heeft op de aanpalende tuin. Toekenning en intrekking worden bepaald met
4/5 meerderheid.
Verdeelsleutel (aandelen / totaal aandelen dat moet bijdragen) men kan beslissen om de kosten
om te slaan naar evenredigheid van nut dat de gemeenschappelijke delen hebben voor elk van
de privatieve delen bv. een appartement op de gelijksvloer moet niet de onderhoudskosten
delen v.d. lift.
Het reglement van inwendige orde wordt onderhands opgesteld. Hierin vindt je de regels
voor bijeenroeping/wijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering. De wijze van
benoeming van de syndicus en de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de
gewone/jaarlijkse algemene vergadering van de VME plaatsvindt.
VRAAG: Wat als er over iets bepaald moet worden bij een groep van gebouwen?
Dan is het mogelijk om boven op de hoofdvereniging nog extra deelvereniging met
rechtspersoonlijkheid te richten met elk een eigen basisakte. Dit kan men voorzien in de
oorspronkelijke / gezamenlijke basisakte of later beslissen in een algemene vergadering met
4/5 meerderheid om extra deelverenigingen op te richten. Voorwaarde voor de splitsing is dat
de hoofdvereniging bestaat uit minstens 20 kavels (garages enz. tellen mee).
VRAAG: Hoe voer je tegenstelbaarheid in en hoe maak je het?
De basisakte en reglement van mede-eigendom (en de wijzigingen) moeten opgemaakt
worden door de notaris en overgeschreven in de hypotheekregisters van het Kantoor
Rechtszekerheid om zich tegenstelbaar te maken aan derden en door de overschrijving krijgt
de VME rechtspersoonlijkheid.
2
