NOTARIAAL VERMOGENSRECHT
Prof. dr. Ruud Jansen
Notaris
1
, ALGEMEEN DEEL
DEEL 1. Inleiding en inhoud vastgoedtransacties
Civielrechtelijk:
▪ Koopovereenkomst
▪ Vestiging zakelijke rechten
▪ HuurOVK: ‘overdracht gehuurde goed’
▪ Kredieten
▪ Koop op plan
Bestuursrechtelijk:
▪ Ruimtelijke ordening
▪ Bodemwetgeving
▪ Energie + energienormen (welke min. norm moet woning appartement hebben?)
▪ Kwaliteitsnormen vastgoed
▪ Bescherming
We gaan starten met het bestuderen van de algemene beginselen: a.d.h.v. de koopOVK en de koopakte.
Eenmaal deze delen besproken gaan we topicsgewijs werken en bijzondere leerstukken afzonderlijk bespreken:
▪ Kredieten
▪ Koop op plan
▪ Stedenbouwkundige regels
▪ Verkavelen
▪ Bodem
▪ Huur
Hoofdstuk 1. Koopovereenkomst als grondslag van de latere akte
Hoe komen we tot een koopakte? Er moet ten grondslag een koopOVK zijn.
▪ Uitgangspunt: voorafgaandelijke koopovereenkomst
▪ Die koopOVK is ook de dag vandaag naar actueel BE recht nog steeds geconcipieerd is als een
consensuele OVK. Een hele eenvoudige OVK die ontstaat door feit dat koper en verkoper het eens zijn
over EZ het goed en AZ de prijs.
Akkoord omtrent prijs & voorwerp = koop
▪ Van consensueel naar “plechtige” OVK? (wegens ‘verplichte’ informatie): belangrijke tendens vanuit
bestuursrecht: n.a.v. koop of verkoopOVK heeft de koper verschillende informatie te geven zodat hij
met kennis van zaken een OG gaat aankopen
• Vanuit burgerlijk recht is dat niet gekend, we kennen daar enkel de wilsgebreken (bv. geen
bedrog door de verkoper),maar daarbuiten heel weinig regels omtrent bv. kwaliteit van het
OG. We kennen 1 regel: in het appartementsrecht (daar is het zo dat er verplichte info moet
worden ingewonnen bij een syndicus zodat men weet welke verplichtingen er allemaal
verbonden zijn bij het verwerven van dat appartement)
• Veel meer in het bestuursrecht zijn er soortgelijke informatiemomenten waarbij de wet en
decreetgever de koper willen infomeren over wat hij precies aan het kopen is (bv.
energienormen, stedenbouw, op niveau van de te beschermingswetgeving)
• Die bestuursrechtelijke wetgeving leidt die koopOVK voor een stukje tot een plechtig karakter
(niet plechtig in de eigenlijke zin van het woord: maar wel plechtig in de zin dat bepaalde
informatiedragers aanwezig verplicht moeten zijn en miskenning daarvan zal dan leiden dat
men de ongeldigheid van de OVK kan inroepen)
• KoopOVK is consensuele OVK = geen noodzaak om daar een geschreven drager van te hebben
(ook geldig indien mondeling)
▪ Kan wel zorgen tot problemen in verband met bewijsregeling: gereglementeerd bewijs is als je wil
bewijzen t.a.v. particulier (>< vrij bewijs indien je wil bewijzen tegen onderneming)= bewijs van de OVK
2
, • gereglementeerd bewijs (onderscheid tussen particulier en ondernemer) = in beginsel dus
geschreven OVK nodig, dus geschreven drager nodig (klassiek of een modern geschreven
drager, zoals een digitaal stuk indien vergezeld van een digitale handtekening)
• Quid met moderne bewijsmiddelen?
▪ Er kunnen evident n.a.v. deze koopOVK over andere aspecten afspraken gemaakt worden, maar in
essentie als over deze 2 voorwerp en prijs een akkoord is, hebben we een koopOVK. Bij gebrek aan
andere afspreken vult het aanvullend recht die afspraken verder aan. Die OVK tussen partijen vormt de
grondslag om een notariële akte die later de koop of verkoop zal uitbrengen.
Hoofdstuk 2. Opdracht notaris
Opdracht is veelvuldig:
In eerste instantie (oudste functie) is om authentiek karakter te verlenen aan de afspraak tussen partijen. De
koopOVK als dusdanig is geen plechtige OVK (want ontstaat niet door authentieke handeling notaris ><
schenking: notaris legt dat vast).
▪ Authentiek karakter aan de koopovereenkomst
▪ Authentiek karakter: omtrent afspraken is dan later geen discussie meer nodig, want notaris
authentiek vastgelegd dat die afspraken werden gemaakt. Dit heeft de hoogste bewijskracht: niet
vatbaar voor de normale betwistingen, tenzij bijzonder zware aanvechtingsrecht van de valsheid in
geschrifte wordt aangevoerd (maar moeilijk te verkrijgen). In de mate dat er bepaalde verplichtingen
zijn die niet werden uitgevoerd ten tijde van de OVK (bv. uitvoerbaarheid), dan staat enkel authentiek
vast dat de koper nog bv deel moet betalen, maar bij wanbetaling moet verkoper dan niet naar de RB
gaan om dat te kunnen laten uitspreken dat koper nog verplichting heeft tegenover hem. Nee, dat
staat dan gewoon in de notariële akte die uitvoerbaarheid (dus onmiddellijke uitvoerbaarheid indienen
van grosse van de akte bij GDW tot uitvoering).
Het is geen plechtige OVK (cf. vorige slide): geen nood voor het ontstaan van de OVK – tenzij andersluidende
afspraken tussen partijen (koper en verkoper kunnen overeenkomen dat hun koopOVK een plechtig karakter
heeft = subjetief plechtige OVK = subjectief, omdat partijen dat zelf wensen = dit houdt in dat zolang afspraken
niet vastgelegd in notariële akte, er geen sprake is van een eigen verkoop met alle rechtsgevolgen die daaraan
verbonden zijn)
Versterkte bewijskracht van de OVK; uitvoerbaarheid (bv. lening, uitgestelde betaling) (zie colleges Inrichting)
Noodzaak voor de overschrijving in het openbaar register:
▪ Die notariële akte kan kenbaar worden gemaakt in openbaar register dat een register is van alle
eigendomsmutaties van het vastgoed,waar men enkel akten aanvaard in notariële vorm. Onderhandse
OVK tussen partijen kan die aangeboden worden in die databanken? Nee.
▪ Doel register: tegenwerpelijkheid creëeren tegenover derden met concurrente rechten (met name
door publiciteit krijgt een akte een bijzondere kracht naar derden toe = derden kan dan niet beweren
dat hij geen kennis had die transactie, en dus niet kan beweren dat de overdrager nog eigenaar zou
zijn van het overdragende goed)
Taak 2 van de notaris: uitwerken van de afspraken van partijen in een globaal akkoord (vaak hebben partijen
slechts afspraken over prijs en voorwerp). Want aanvullend recht biedt niet altijd mooiste resultaat, dus best als
notaris wat uitwerken.
Taak 3: controlefunctie = controles:
▪ Is de overdracht werkzaam? Als koper koopt, dan wenst hij aan de ene kant dat zijn koop werkzaam
zal zijn, want je hebt koopOVK die verkoper verplicht tot eigendomsoverdracht, maar er kunnen
beletselen zijn waardoor verkoper dat niet kan leveren (bv. hij i handelingsonbekwaam, onbevoegd, is
bv. niet enige eigenaar),.. De koper verwacht dat notaris die controles uitvoert en nagaat of die
afspraak dat verkoper nam, kan nakomen.
▪ Gebeurt de overdracht vrij van schuld? nagaan of de overdracht gebeurt vrij van schuld; hij wil niet
aangesproken kunne worden door SE’s van de verkoper die rechten hebben verworven op dat
3
, overgedragen goed. Kopen wil kopen vrij van schuld, beslagen, hypotheken enzovoort. Dat is impliciete
taak die rust op de notaris.
▪ Fiscale controles (“ontvanger van de fiscus”): Notaris is een heel efficiënte belastingsinner want bij
vastgoedtransactie moet men nagaan of de overdrager sociaalrechtelijke of fiscale schulden heeft, en
zo ja? Eerst innen vooraleer akte kan passeren. Notaris wordt gebruikt als sluiss/doorgeeffunctie voor
die informatie die de wetgever noodzakelijk acht om de koopOVK te kunnen sluiten. Wel nu, notaris
moet controleren of die informatie aanwezig was ten tijde van de koopOVK. Als die er niet waren,
moet hij zien dat die info minstens aanwezig is ten tijde van zijn koopakte EN evt. de koper uitnodigen
om evt. afstand te doen van zijn recht op geldigheid van de koopOVK in te roepen.
▪ Bestuursrechtelijke controles (“versterkte informatieplicht”: cf. vorige slide)
Hoofdstuk 3. De algemene beginselen: de koopakte
De 5 centrale elementen:
1. Wie verkoopt?
2. Wie koopt?
3. Wat wordt er verwacht
4. Prijs
5. Overdracht eigendom, risico overdracht en overdracht van genot
4
Prof. dr. Ruud Jansen
Notaris
1
, ALGEMEEN DEEL
DEEL 1. Inleiding en inhoud vastgoedtransacties
Civielrechtelijk:
▪ Koopovereenkomst
▪ Vestiging zakelijke rechten
▪ HuurOVK: ‘overdracht gehuurde goed’
▪ Kredieten
▪ Koop op plan
Bestuursrechtelijk:
▪ Ruimtelijke ordening
▪ Bodemwetgeving
▪ Energie + energienormen (welke min. norm moet woning appartement hebben?)
▪ Kwaliteitsnormen vastgoed
▪ Bescherming
We gaan starten met het bestuderen van de algemene beginselen: a.d.h.v. de koopOVK en de koopakte.
Eenmaal deze delen besproken gaan we topicsgewijs werken en bijzondere leerstukken afzonderlijk bespreken:
▪ Kredieten
▪ Koop op plan
▪ Stedenbouwkundige regels
▪ Verkavelen
▪ Bodem
▪ Huur
Hoofdstuk 1. Koopovereenkomst als grondslag van de latere akte
Hoe komen we tot een koopakte? Er moet ten grondslag een koopOVK zijn.
▪ Uitgangspunt: voorafgaandelijke koopovereenkomst
▪ Die koopOVK is ook de dag vandaag naar actueel BE recht nog steeds geconcipieerd is als een
consensuele OVK. Een hele eenvoudige OVK die ontstaat door feit dat koper en verkoper het eens zijn
over EZ het goed en AZ de prijs.
Akkoord omtrent prijs & voorwerp = koop
▪ Van consensueel naar “plechtige” OVK? (wegens ‘verplichte’ informatie): belangrijke tendens vanuit
bestuursrecht: n.a.v. koop of verkoopOVK heeft de koper verschillende informatie te geven zodat hij
met kennis van zaken een OG gaat aankopen
• Vanuit burgerlijk recht is dat niet gekend, we kennen daar enkel de wilsgebreken (bv. geen
bedrog door de verkoper),maar daarbuiten heel weinig regels omtrent bv. kwaliteit van het
OG. We kennen 1 regel: in het appartementsrecht (daar is het zo dat er verplichte info moet
worden ingewonnen bij een syndicus zodat men weet welke verplichtingen er allemaal
verbonden zijn bij het verwerven van dat appartement)
• Veel meer in het bestuursrecht zijn er soortgelijke informatiemomenten waarbij de wet en
decreetgever de koper willen infomeren over wat hij precies aan het kopen is (bv.
energienormen, stedenbouw, op niveau van de te beschermingswetgeving)
• Die bestuursrechtelijke wetgeving leidt die koopOVK voor een stukje tot een plechtig karakter
(niet plechtig in de eigenlijke zin van het woord: maar wel plechtig in de zin dat bepaalde
informatiedragers aanwezig verplicht moeten zijn en miskenning daarvan zal dan leiden dat
men de ongeldigheid van de OVK kan inroepen)
• KoopOVK is consensuele OVK = geen noodzaak om daar een geschreven drager van te hebben
(ook geldig indien mondeling)
▪ Kan wel zorgen tot problemen in verband met bewijsregeling: gereglementeerd bewijs is als je wil
bewijzen t.a.v. particulier (>< vrij bewijs indien je wil bewijzen tegen onderneming)= bewijs van de OVK
2
, • gereglementeerd bewijs (onderscheid tussen particulier en ondernemer) = in beginsel dus
geschreven OVK nodig, dus geschreven drager nodig (klassiek of een modern geschreven
drager, zoals een digitaal stuk indien vergezeld van een digitale handtekening)
• Quid met moderne bewijsmiddelen?
▪ Er kunnen evident n.a.v. deze koopOVK over andere aspecten afspraken gemaakt worden, maar in
essentie als over deze 2 voorwerp en prijs een akkoord is, hebben we een koopOVK. Bij gebrek aan
andere afspreken vult het aanvullend recht die afspraken verder aan. Die OVK tussen partijen vormt de
grondslag om een notariële akte die later de koop of verkoop zal uitbrengen.
Hoofdstuk 2. Opdracht notaris
Opdracht is veelvuldig:
In eerste instantie (oudste functie) is om authentiek karakter te verlenen aan de afspraak tussen partijen. De
koopOVK als dusdanig is geen plechtige OVK (want ontstaat niet door authentieke handeling notaris ><
schenking: notaris legt dat vast).
▪ Authentiek karakter aan de koopovereenkomst
▪ Authentiek karakter: omtrent afspraken is dan later geen discussie meer nodig, want notaris
authentiek vastgelegd dat die afspraken werden gemaakt. Dit heeft de hoogste bewijskracht: niet
vatbaar voor de normale betwistingen, tenzij bijzonder zware aanvechtingsrecht van de valsheid in
geschrifte wordt aangevoerd (maar moeilijk te verkrijgen). In de mate dat er bepaalde verplichtingen
zijn die niet werden uitgevoerd ten tijde van de OVK (bv. uitvoerbaarheid), dan staat enkel authentiek
vast dat de koper nog bv deel moet betalen, maar bij wanbetaling moet verkoper dan niet naar de RB
gaan om dat te kunnen laten uitspreken dat koper nog verplichting heeft tegenover hem. Nee, dat
staat dan gewoon in de notariële akte die uitvoerbaarheid (dus onmiddellijke uitvoerbaarheid indienen
van grosse van de akte bij GDW tot uitvoering).
Het is geen plechtige OVK (cf. vorige slide): geen nood voor het ontstaan van de OVK – tenzij andersluidende
afspraken tussen partijen (koper en verkoper kunnen overeenkomen dat hun koopOVK een plechtig karakter
heeft = subjetief plechtige OVK = subjectief, omdat partijen dat zelf wensen = dit houdt in dat zolang afspraken
niet vastgelegd in notariële akte, er geen sprake is van een eigen verkoop met alle rechtsgevolgen die daaraan
verbonden zijn)
Versterkte bewijskracht van de OVK; uitvoerbaarheid (bv. lening, uitgestelde betaling) (zie colleges Inrichting)
Noodzaak voor de overschrijving in het openbaar register:
▪ Die notariële akte kan kenbaar worden gemaakt in openbaar register dat een register is van alle
eigendomsmutaties van het vastgoed,waar men enkel akten aanvaard in notariële vorm. Onderhandse
OVK tussen partijen kan die aangeboden worden in die databanken? Nee.
▪ Doel register: tegenwerpelijkheid creëeren tegenover derden met concurrente rechten (met name
door publiciteit krijgt een akte een bijzondere kracht naar derden toe = derden kan dan niet beweren
dat hij geen kennis had die transactie, en dus niet kan beweren dat de overdrager nog eigenaar zou
zijn van het overdragende goed)
Taak 2 van de notaris: uitwerken van de afspraken van partijen in een globaal akkoord (vaak hebben partijen
slechts afspraken over prijs en voorwerp). Want aanvullend recht biedt niet altijd mooiste resultaat, dus best als
notaris wat uitwerken.
Taak 3: controlefunctie = controles:
▪ Is de overdracht werkzaam? Als koper koopt, dan wenst hij aan de ene kant dat zijn koop werkzaam
zal zijn, want je hebt koopOVK die verkoper verplicht tot eigendomsoverdracht, maar er kunnen
beletselen zijn waardoor verkoper dat niet kan leveren (bv. hij i handelingsonbekwaam, onbevoegd, is
bv. niet enige eigenaar),.. De koper verwacht dat notaris die controles uitvoert en nagaat of die
afspraak dat verkoper nam, kan nakomen.
▪ Gebeurt de overdracht vrij van schuld? nagaan of de overdracht gebeurt vrij van schuld; hij wil niet
aangesproken kunne worden door SE’s van de verkoper die rechten hebben verworven op dat
3
, overgedragen goed. Kopen wil kopen vrij van schuld, beslagen, hypotheken enzovoort. Dat is impliciete
taak die rust op de notaris.
▪ Fiscale controles (“ontvanger van de fiscus”): Notaris is een heel efficiënte belastingsinner want bij
vastgoedtransactie moet men nagaan of de overdrager sociaalrechtelijke of fiscale schulden heeft, en
zo ja? Eerst innen vooraleer akte kan passeren. Notaris wordt gebruikt als sluiss/doorgeeffunctie voor
die informatie die de wetgever noodzakelijk acht om de koopOVK te kunnen sluiten. Wel nu, notaris
moet controleren of die informatie aanwezig was ten tijde van de koopOVK. Als die er niet waren,
moet hij zien dat die info minstens aanwezig is ten tijde van zijn koopakte EN evt. de koper uitnodigen
om evt. afstand te doen van zijn recht op geldigheid van de koopOVK in te roepen.
▪ Bestuursrechtelijke controles (“versterkte informatieplicht”: cf. vorige slide)
Hoofdstuk 3. De algemene beginselen: de koopakte
De 5 centrale elementen:
1. Wie verkoopt?
2. Wie koopt?
3. Wat wordt er verwacht
4. Prijs
5. Overdracht eigendom, risico overdracht en overdracht van genot
4
