HUURTRANSACTIES
Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 : BEMIDDELINGSOVEREENKOMST : VERHUUROPDRACHT ....................................... 2
HOOFDSTUK 2 : INFORMATIE OVER DE PARTIJEN ............................................................................ 5
HOOFDSTUK 3 : DOSSIERSAMENSTELLING : INFORMATIE OVER HET GOED ..................................... 8
HOOFDSTUK 4 : VERHUURVOORWAARDEN ..................................................................................10
HOOFDSTUK 5 : HUURPRIJS, KOSTEN EN LASTEN ..........................................................................14
HOOFDSTUK 6 : HUURWAARBORG ...............................................................................................16
HOOFDSTUK 7 : REGISTRATIE .......................................................................................................18
HOOFDSTUK 8 : INTREDEN VAN DE HUURDER ...............................................................................20
HOOFDSTUK 9 : WONINGKWALITEIT TIJDENS DE HUUROVEREENKOMST : ONDERHOUD EN
HERSTELLINGEN .........................................................................................................................22
HOOFDSTUK 10 : VERFRAAIINGS-, VERBETERINGS- EN. VERANDERINGSWERKEN..........................24
HOOFDSTUK 11 : TIJDENS DE HUUR : RECHTEN EN PLICHTEN .......................................................26
HOOFDSTUK 12 : WAT BIJ VERKOOP? ............................................................................................29
HOOFDSTUK 13 : FISCALITEIT .......................................................................................................31
1
,HOOFDSTUK 1 : BEMIDDELINGSOVEREENKOMST : VERHUUROPDRACHT
Algemeen juridisch kader
Bij een bemiddelingsovereenkomst voor verhuur moet de vastgoedmakelaar
verschillende wetten respecteren. De belangrijkste zijn:
• het Wetboek van het Economisch Recht (WER)
• het Koninklijk Besluit Bemiddelingsovereenkomsten (KB-BO of KB Alexia)
Wanneer deze wetten elkaar tegenspreken, heeft het KB-BO voorrang, omdat dit een
bijzondere wet is. Daarnaast zijn ook andere regels van toepassing, zoals het Burgerlijk
Wetboek, Europese regelgeving, anti-discriminatiewetgeving, anti-witwaswetgeving en
privacywetgeving.
De consument is hierbij steeds een natuurlijke persoon die handelt voor
privédoeleinden (dus niet beroepsmatig).
Wetboek van het Economisch Recht (WER)
Het WER maakt een onderscheid naargelang waar en hoe de overeenkomst wordt
gesloten:
• Op kantoor of later thuis ondertekend → niet-buiten verkoopruimte
• Bij de consument thuis ondertekend in aanwezigheid van de makelaar → buiten
verkoopruimte
• Volledig online of per mail → overeenkomst op afstand
Dit onderscheid is belangrijk voor het herroepingsrecht en de informatieplicht.
Precontractuele informatie
Bij overeenkomsten buiten de verkoopruimte moet de makelaar vóór ondertekening:
• uitgebreide, duidelijke informatie geven
• dit schriftelijk of op een duurzame drager doen
• laten ondertekenen door de consument
De makelaar moet kunnen bewijzen dat dit correct is gebeurd.
2
,KB Bemiddelingsopdrachten (KB-BO)
Elke bemiddelingsopdracht moet schriftelijk zijn.
1. Altijd verplichte vermeldingen
De overeenkomst moet minstens bevatten:
• Herroepingsrecht
o De consument heeft meestal 14 kalenderdagen om te herroepen.
o Dit recht kan vervallen als de consument:
▪ vraagt om meteen te starten
▪ én erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest
• Identificatie van de makelaar (naam, adres, BIV-nummer)
• Identificatie van de opdrachtgever
• Duidelijke omschrijving van het pand
• Inhoud van de opdracht
o enkel bemiddeling of ook lastgeving (in naam van eigenaar handelen)
• Gevraagde huurprijs (en minimumprijs bij mandaat)
• Ereloon en kosten
o inclusief btw en eventuele extra kosten (zoals attesten)
• Duur van de overeenkomst
o bij exclusiviteit: max. 6 maanden
• Geen ereloon als de verhuur niet doorgaat door een voorwaarde
• Recht van de consument om op elk moment op te zeggen
• Maandelijkse rapportering
• Datum en plaats van ondertekening
2. Soms verplichte vermeldingen
Enkel nodig in specifieke gevallen, zoals:
• grenzen van onderhandelingsbevoegdheid
• regels bij stilzwijgende verlenging
• opzeggings- of schadevergoeding (binnen wettelijke grenzen)
• wanneer de opdracht als vervuld geldt (bod of huurcontract)
• lijstbeding bij verhuur na het einde van de opdracht
3. Verboden bedingen
Niet toegelaten zijn o.a.:
• onbeperkte onderhandelingsvrijheid voor de makelaar
• buitensporige schadevergoedingen
• onduidelijke of oneerlijke clausules
• bedingen die consumentenrechten beperken
3
, Ereloon en kosten
• Er bestaan geen vaste of aanbevolen tarieven.
• De makelaar mag zijn honorarium vrij bepalen, maar moet de deontologische
regels volgen.
• Bemiddelingskosten mogen niet aan de huurder worden doorgerekend, tenzij de
huurder zelf schriftelijk een zoekopdracht gaf.
• Pogingen om dit te omzeilen (bv. fake zoekopdrachten of verborgen
dossierkosten) zijn onwettig en worden gestraft.
Uitvoering van de verhuuropdracht
1. Privacy
De makelaar mag enkel noodzakelijke persoonsgegevens vragen. Overbodige of
gevoelige informatie is verboden.
2. Antidiscriminatie
Discriminatie is verboden (o.a. op afkomst, geslacht, leeftijd, geloof, gezondheid).
Selectie mag alleen op objectieve criteria, zoals:
• inkomen en solvabiliteit
• grootte van het gezin t.o.v. het pand
3. Kandidaat-huurders
• Eerste contact: naam en contactgegevens
• Selectie: identiteitsgegevens en inkomensbewijs
• Huurcontract: alle noodzakelijke contractgegevens
Niet toegelaten:
• strafblad
• medische gegevens (behalve uitzonderlijk)
• rijksregisternummer
• info over vermogen of bankrekeningen
4
Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 : BEMIDDELINGSOVEREENKOMST : VERHUUROPDRACHT ....................................... 2
HOOFDSTUK 2 : INFORMATIE OVER DE PARTIJEN ............................................................................ 5
HOOFDSTUK 3 : DOSSIERSAMENSTELLING : INFORMATIE OVER HET GOED ..................................... 8
HOOFDSTUK 4 : VERHUURVOORWAARDEN ..................................................................................10
HOOFDSTUK 5 : HUURPRIJS, KOSTEN EN LASTEN ..........................................................................14
HOOFDSTUK 6 : HUURWAARBORG ...............................................................................................16
HOOFDSTUK 7 : REGISTRATIE .......................................................................................................18
HOOFDSTUK 8 : INTREDEN VAN DE HUURDER ...............................................................................20
HOOFDSTUK 9 : WONINGKWALITEIT TIJDENS DE HUUROVEREENKOMST : ONDERHOUD EN
HERSTELLINGEN .........................................................................................................................22
HOOFDSTUK 10 : VERFRAAIINGS-, VERBETERINGS- EN. VERANDERINGSWERKEN..........................24
HOOFDSTUK 11 : TIJDENS DE HUUR : RECHTEN EN PLICHTEN .......................................................26
HOOFDSTUK 12 : WAT BIJ VERKOOP? ............................................................................................29
HOOFDSTUK 13 : FISCALITEIT .......................................................................................................31
1
,HOOFDSTUK 1 : BEMIDDELINGSOVEREENKOMST : VERHUUROPDRACHT
Algemeen juridisch kader
Bij een bemiddelingsovereenkomst voor verhuur moet de vastgoedmakelaar
verschillende wetten respecteren. De belangrijkste zijn:
• het Wetboek van het Economisch Recht (WER)
• het Koninklijk Besluit Bemiddelingsovereenkomsten (KB-BO of KB Alexia)
Wanneer deze wetten elkaar tegenspreken, heeft het KB-BO voorrang, omdat dit een
bijzondere wet is. Daarnaast zijn ook andere regels van toepassing, zoals het Burgerlijk
Wetboek, Europese regelgeving, anti-discriminatiewetgeving, anti-witwaswetgeving en
privacywetgeving.
De consument is hierbij steeds een natuurlijke persoon die handelt voor
privédoeleinden (dus niet beroepsmatig).
Wetboek van het Economisch Recht (WER)
Het WER maakt een onderscheid naargelang waar en hoe de overeenkomst wordt
gesloten:
• Op kantoor of later thuis ondertekend → niet-buiten verkoopruimte
• Bij de consument thuis ondertekend in aanwezigheid van de makelaar → buiten
verkoopruimte
• Volledig online of per mail → overeenkomst op afstand
Dit onderscheid is belangrijk voor het herroepingsrecht en de informatieplicht.
Precontractuele informatie
Bij overeenkomsten buiten de verkoopruimte moet de makelaar vóór ondertekening:
• uitgebreide, duidelijke informatie geven
• dit schriftelijk of op een duurzame drager doen
• laten ondertekenen door de consument
De makelaar moet kunnen bewijzen dat dit correct is gebeurd.
2
,KB Bemiddelingsopdrachten (KB-BO)
Elke bemiddelingsopdracht moet schriftelijk zijn.
1. Altijd verplichte vermeldingen
De overeenkomst moet minstens bevatten:
• Herroepingsrecht
o De consument heeft meestal 14 kalenderdagen om te herroepen.
o Dit recht kan vervallen als de consument:
▪ vraagt om meteen te starten
▪ én erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest
• Identificatie van de makelaar (naam, adres, BIV-nummer)
• Identificatie van de opdrachtgever
• Duidelijke omschrijving van het pand
• Inhoud van de opdracht
o enkel bemiddeling of ook lastgeving (in naam van eigenaar handelen)
• Gevraagde huurprijs (en minimumprijs bij mandaat)
• Ereloon en kosten
o inclusief btw en eventuele extra kosten (zoals attesten)
• Duur van de overeenkomst
o bij exclusiviteit: max. 6 maanden
• Geen ereloon als de verhuur niet doorgaat door een voorwaarde
• Recht van de consument om op elk moment op te zeggen
• Maandelijkse rapportering
• Datum en plaats van ondertekening
2. Soms verplichte vermeldingen
Enkel nodig in specifieke gevallen, zoals:
• grenzen van onderhandelingsbevoegdheid
• regels bij stilzwijgende verlenging
• opzeggings- of schadevergoeding (binnen wettelijke grenzen)
• wanneer de opdracht als vervuld geldt (bod of huurcontract)
• lijstbeding bij verhuur na het einde van de opdracht
3. Verboden bedingen
Niet toegelaten zijn o.a.:
• onbeperkte onderhandelingsvrijheid voor de makelaar
• buitensporige schadevergoedingen
• onduidelijke of oneerlijke clausules
• bedingen die consumentenrechten beperken
3
, Ereloon en kosten
• Er bestaan geen vaste of aanbevolen tarieven.
• De makelaar mag zijn honorarium vrij bepalen, maar moet de deontologische
regels volgen.
• Bemiddelingskosten mogen niet aan de huurder worden doorgerekend, tenzij de
huurder zelf schriftelijk een zoekopdracht gaf.
• Pogingen om dit te omzeilen (bv. fake zoekopdrachten of verborgen
dossierkosten) zijn onwettig en worden gestraft.
Uitvoering van de verhuuropdracht
1. Privacy
De makelaar mag enkel noodzakelijke persoonsgegevens vragen. Overbodige of
gevoelige informatie is verboden.
2. Antidiscriminatie
Discriminatie is verboden (o.a. op afkomst, geslacht, leeftijd, geloof, gezondheid).
Selectie mag alleen op objectieve criteria, zoals:
• inkomen en solvabiliteit
• grootte van het gezin t.o.v. het pand
3. Kandidaat-huurders
• Eerste contact: naam en contactgegevens
• Selectie: identiteitsgegevens en inkomensbewijs
• Huurcontract: alle noodzakelijke contractgegevens
Niet toegelaten:
• strafblad
• medische gegevens (behalve uitzonderlijk)
• rijksregisternummer
• info over vermogen of bankrekeningen
4
