RENDEMENTSANALYSE 3
HOOFDSTUK 1
grondeigenaars ontwikkelaars investeerders
gebruikers 3de partijen
eigenaars
1) wilt winst maken
2) koopt de grond vd grondeigenaar + bouwt er iets op
3) aandeelhouders & kredietverstrekkers
investeren in de aankoop vd grond
4) huurt de grond (met pand) vd investeerder
5) verzekeringsmaatschappijen & overheid (belastingen)
bv brandverzekering, nalatenschappen
grondexploitatie
= het financiële plan & proces om v ruwe grond een bouwlocatie te maken
kosten:
grondverwerving bouwrijp maken
(saneren, afbraak,..)
aanleg openbaar domein plankosten
inkomsten:
verkoop bouwrechten / bouwrijpe grond
sluitende = minstens break-even geraken grex = grondexploitatie
er zijn steeds minder Greenfields beschikbaar – men moet zich gaan focussen op
Brownfields
(* brownfields zijn complexer om te realiseren)
1
, RENDEMENTSANALYSE 3
convenant = samenvatting vd afspraken tussen projectontwikkelaar /
grondeigenaar & overheid (bestemming, betrokken partijen, BTW
regeling)
ontwikkeling
kosten:
verwerving bouwrechten erelonen
publiciteit- en verkoop bouwkost
inkomsten:
verkoopinkomsten
exploitatie
kosten:
jaarlijkse kosten (bv. onderhoud v gebouw)
inkomsten:
jaarlijkse inkomsten (bv. huur)
belegger = investeerder = eigenaar vh gebouw
Aedifica = een vd grootste belgische vastgoedbedrijven
gespecialiseerd in woonzorgcentra (op Europees niveau)
gebruik
gebruik in ruil voor bv huur
eigenaar kan gebruiker zijn, maar kan ook iemand anders zijn
* 1 partij kan ook het volledige proces voor haar rekening nemen
2
, RENDEMENTSANALYSE 3
VASTGOEDREKENPROCES
loopt omgekeerd dan
vastgoedontwikkelingsproces
vertrekt vanuit huur (wat wil H betalen voor
pand)
-> bepaalt de waarde vh gebouw
-> bepaalt welke marge een
ontwikkelaar kan verwachten
-> bepaalt hoeveel ontwikkelaar voor grond
wilt betalen
tussen de partijen gebeurt er altijd een transactie
pijl naar beneden = uitgaven / kosten
gele cirkel = kosten worden gerecupereerd door verkoop v grond aan
projectontwikkelaar
zwarte pijltjes omhoog = huurinkomsten
zwarte pijltjes omlaag = onderhoudskosten
laatste blauwe pijl = verkoop v pand – grote inkomst
HOOFDSTUK 2a
3
, RENDEMENTSANALYSE 3
eenvoudige en snelle rendementsberekeningen :
1- ROI
2- BAR / NAR
1- ROI
extra, bovenop de investering
return vd investering
opbrengsten project−kosten project
ROI = kosten project
x 100
winst
= kosten project x 100
met welke ROI is een ontwikkelaar tevreden?
⤷ hangt v meerdere factoren af;
– risicoprofiel vh project
hoog risico = hoog ROI
– tijdsduur vh project
lange tijdsduur = hoog ROI
– verhouding tov financieringskost (zie later bij hefboomwerking)
terugbetaling v investeerders, banken, …
– conjunctuur & economische vooruitzichten
moeilijke economie = hoog ROI
– opportuniteitskost v kapitaal
als je in project A investeert, kan je niet meer in project B investeren
– type ontwikkelaar
kleinere ontwikkelaar = hoog ROI
– doelgroep
– exit-strategie: verkoop of verhuur
verkoop = hoog ROI
in welke fase zit ROI? => ontwikkelingsfase
4
HOOFDSTUK 1
grondeigenaars ontwikkelaars investeerders
gebruikers 3de partijen
eigenaars
1) wilt winst maken
2) koopt de grond vd grondeigenaar + bouwt er iets op
3) aandeelhouders & kredietverstrekkers
investeren in de aankoop vd grond
4) huurt de grond (met pand) vd investeerder
5) verzekeringsmaatschappijen & overheid (belastingen)
bv brandverzekering, nalatenschappen
grondexploitatie
= het financiële plan & proces om v ruwe grond een bouwlocatie te maken
kosten:
grondverwerving bouwrijp maken
(saneren, afbraak,..)
aanleg openbaar domein plankosten
inkomsten:
verkoop bouwrechten / bouwrijpe grond
sluitende = minstens break-even geraken grex = grondexploitatie
er zijn steeds minder Greenfields beschikbaar – men moet zich gaan focussen op
Brownfields
(* brownfields zijn complexer om te realiseren)
1
, RENDEMENTSANALYSE 3
convenant = samenvatting vd afspraken tussen projectontwikkelaar /
grondeigenaar & overheid (bestemming, betrokken partijen, BTW
regeling)
ontwikkeling
kosten:
verwerving bouwrechten erelonen
publiciteit- en verkoop bouwkost
inkomsten:
verkoopinkomsten
exploitatie
kosten:
jaarlijkse kosten (bv. onderhoud v gebouw)
inkomsten:
jaarlijkse inkomsten (bv. huur)
belegger = investeerder = eigenaar vh gebouw
Aedifica = een vd grootste belgische vastgoedbedrijven
gespecialiseerd in woonzorgcentra (op Europees niveau)
gebruik
gebruik in ruil voor bv huur
eigenaar kan gebruiker zijn, maar kan ook iemand anders zijn
* 1 partij kan ook het volledige proces voor haar rekening nemen
2
, RENDEMENTSANALYSE 3
VASTGOEDREKENPROCES
loopt omgekeerd dan
vastgoedontwikkelingsproces
vertrekt vanuit huur (wat wil H betalen voor
pand)
-> bepaalt de waarde vh gebouw
-> bepaalt welke marge een
ontwikkelaar kan verwachten
-> bepaalt hoeveel ontwikkelaar voor grond
wilt betalen
tussen de partijen gebeurt er altijd een transactie
pijl naar beneden = uitgaven / kosten
gele cirkel = kosten worden gerecupereerd door verkoop v grond aan
projectontwikkelaar
zwarte pijltjes omhoog = huurinkomsten
zwarte pijltjes omlaag = onderhoudskosten
laatste blauwe pijl = verkoop v pand – grote inkomst
HOOFDSTUK 2a
3
, RENDEMENTSANALYSE 3
eenvoudige en snelle rendementsberekeningen :
1- ROI
2- BAR / NAR
1- ROI
extra, bovenop de investering
return vd investering
opbrengsten project−kosten project
ROI = kosten project
x 100
winst
= kosten project x 100
met welke ROI is een ontwikkelaar tevreden?
⤷ hangt v meerdere factoren af;
– risicoprofiel vh project
hoog risico = hoog ROI
– tijdsduur vh project
lange tijdsduur = hoog ROI
– verhouding tov financieringskost (zie later bij hefboomwerking)
terugbetaling v investeerders, banken, …
– conjunctuur & economische vooruitzichten
moeilijke economie = hoog ROI
– opportuniteitskost v kapitaal
als je in project A investeert, kan je niet meer in project B investeren
– type ontwikkelaar
kleinere ontwikkelaar = hoog ROI
– doelgroep
– exit-strategie: verkoop of verhuur
verkoop = hoog ROI
in welke fase zit ROI? => ontwikkelingsfase
4
