Mémoire présenté en vue de l’obtention du
Diplôme d’Expertise-Comptable
LE DIAGNOSTIC DU CONTRÔLE INTERNE PAR LE COMMISSAIRE AUX
COMPTES AU SEIN D’UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Nour MOUNJI
38 rue Guersant
75017 Paris
Session de novembre 2025
1
,Sommaire
Sommaire
Sommaire .............................................................................................................................. 1
Liste des abréviations ........................................................................................................... 2
Table des figures ................................................................................................................... 3
Liste des anglicismes ............................................................................................................ 4
Note de synthèse.................................................................................................................... 5
Introduction .......................................................................................................................... 7
PARTIE 1 – La mission de diagnostic du contrôle interne au sein d’un syndic de
copropriété : un nouveau champ d’intervention pour le commissaire aux comptes .............. 9
Chapitre 1 : Cadre d’exercice et spécificités de l’activité de syndic de copropriété ...... 9
Chapitre 2 : Les enjeux de contrôle interne et de gestion des risques pour les syndics
de copropriété ..................................................................................................................... 23
Chapitre 3 : Le commissaire aux comptes, acteur-clé de l’évaluation du contrôle
interne .................................................................................................................................. 38
PARTIE 2 : Déploiement de la mission de diagnostic du contrôle interne au sein d’un
syndic de copropriété ............................................................................................................... 52
Chapitre 1 : Phase I – Analyse de l’environnement et des processus de l’entité .......... 52
Chapitre 2 : Phase II – Évaluation du contrôle interne en place ................................... 68
Chapitre 3 : Phase III – Évaluation de l’efficacité opérationnelle et formulation des
recommandations ............................................................................................................... 82
Conclusion ......................................................................................................................... 105
Bibliographie ..................................................................................................................... 107
Table des annexes ............................................................................................................. 113
Table des matières ............................................................................................................ 218
1
,Liste des abréviations
Liste des abréviations
AG : Assemblée Générale
ADF : Appels De Fonds
CAC : Commissaire Aux Comptes
CCA : Charges Constatées d’Avance
CNCC : Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes
COSO : Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission
ERP : Enterprise Resource Planning (Progiciel de gestion intégré)
FNP : Factures Non Parvenues
IA : Intelligence artificielle
NEP : Normes d’Exercice Professionnel
N/A : Non applicable
2
, Table des figures
Table des figures
Figure 1 - Décomposition du risque d’audit selon la NEP 200 ................................................ 24
Figure 2 - Le triangle de la fraude selon Donald R. Cressey ................................................... 35
Figure 3 - Comparaison entre l’audit légal et une mission contractuelle de diagnostic de contrôle
interne ....................................................................................................................................... 41
Figure 4 - Suivi de l’avancement des différentes phases de la mission de diagnostic ............. 54
Figure 5 - Les cinq composantes et les dix-sept principes du cadre de référence COSO ........ 56
Figure 6 - Tableau de suivi lié à la phase 1 .............................................................................. 60
Figure 7 - Échelle de probabilité d’occurrence des risques...................................................... 70
Figure 8 - Échelle d’impact des risques ................................................................................... 70
Figure 9 - Grille de classification des niveaux de risque en fonction du score ........................ 71
Figure 10 - Exemple de cotation d’un risque. .......................................................................... 72
Figure 11 - Cartographie des risques par probabilité et impact. .............................................. 72
Figure 12 - Extrait de l’outil Diag’IC : définition des contrôles attendus (Phase II) ............... 74
Figure 13 - Extrait de l’outil Diag’IC : évaluation de la conception d’un contrôle (Phase II) . 75
Figure 14 - Bouton « Màj Références » dans l’onglet d’évaluation de l’efficacité des contrôles
.................................................................................................................................................. 83
Figure 15 - Détermination de la taille de l’échantillon selon la fréquence et le niveau de criticité
du contrôle ................................................................................................................................ 83
Figure 16 - Exemple de plan de test associé à un contrôle existant ......................................... 84
Figure 17 - Extrait de la fiche de test : nature du test et échantillon à renseigner.................... 86
Figure 18 - Extrait de l’outil Diag’IC : recommandation liée à une anomalie dans la conception
du contrôle (Phase II) ............................................................................................................... 88
Figure 19 - Niveau de maturité des dispositifs de contrôle par cycle ...................................... 96
Figure 20 - Niveau de maturité des contrôles par sous-processus – Cycle Comptabilité mandant
.................................................................................................................................................. 97
Figure 21 - Répartition des anomalies identifiées sur le design des contrôles ......................... 97
Figure 22 - Résultats du test d’efficacité – Cycle Comptabilité mandant ................................ 98
Figure 23 - Synthèse des bonnes pratiques et axes d’amélioration – Cycle comptabilité mandant
.................................................................................................................................................. 99
3
Diplôme d’Expertise-Comptable
LE DIAGNOSTIC DU CONTRÔLE INTERNE PAR LE COMMISSAIRE AUX
COMPTES AU SEIN D’UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Nour MOUNJI
38 rue Guersant
75017 Paris
Session de novembre 2025
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,Sommaire
Sommaire
Sommaire .............................................................................................................................. 1
Liste des abréviations ........................................................................................................... 2
Table des figures ................................................................................................................... 3
Liste des anglicismes ............................................................................................................ 4
Note de synthèse.................................................................................................................... 5
Introduction .......................................................................................................................... 7
PARTIE 1 – La mission de diagnostic du contrôle interne au sein d’un syndic de
copropriété : un nouveau champ d’intervention pour le commissaire aux comptes .............. 9
Chapitre 1 : Cadre d’exercice et spécificités de l’activité de syndic de copropriété ...... 9
Chapitre 2 : Les enjeux de contrôle interne et de gestion des risques pour les syndics
de copropriété ..................................................................................................................... 23
Chapitre 3 : Le commissaire aux comptes, acteur-clé de l’évaluation du contrôle
interne .................................................................................................................................. 38
PARTIE 2 : Déploiement de la mission de diagnostic du contrôle interne au sein d’un
syndic de copropriété ............................................................................................................... 52
Chapitre 1 : Phase I – Analyse de l’environnement et des processus de l’entité .......... 52
Chapitre 2 : Phase II – Évaluation du contrôle interne en place ................................... 68
Chapitre 3 : Phase III – Évaluation de l’efficacité opérationnelle et formulation des
recommandations ............................................................................................................... 82
Conclusion ......................................................................................................................... 105
Bibliographie ..................................................................................................................... 107
Table des annexes ............................................................................................................. 113
Table des matières ............................................................................................................ 218
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,Liste des abréviations
Liste des abréviations
AG : Assemblée Générale
ADF : Appels De Fonds
CAC : Commissaire Aux Comptes
CCA : Charges Constatées d’Avance
CNCC : Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes
COSO : Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission
ERP : Enterprise Resource Planning (Progiciel de gestion intégré)
FNP : Factures Non Parvenues
IA : Intelligence artificielle
NEP : Normes d’Exercice Professionnel
N/A : Non applicable
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, Table des figures
Table des figures
Figure 1 - Décomposition du risque d’audit selon la NEP 200 ................................................ 24
Figure 2 - Le triangle de la fraude selon Donald R. Cressey ................................................... 35
Figure 3 - Comparaison entre l’audit légal et une mission contractuelle de diagnostic de contrôle
interne ....................................................................................................................................... 41
Figure 4 - Suivi de l’avancement des différentes phases de la mission de diagnostic ............. 54
Figure 5 - Les cinq composantes et les dix-sept principes du cadre de référence COSO ........ 56
Figure 6 - Tableau de suivi lié à la phase 1 .............................................................................. 60
Figure 7 - Échelle de probabilité d’occurrence des risques...................................................... 70
Figure 8 - Échelle d’impact des risques ................................................................................... 70
Figure 9 - Grille de classification des niveaux de risque en fonction du score ........................ 71
Figure 10 - Exemple de cotation d’un risque. .......................................................................... 72
Figure 11 - Cartographie des risques par probabilité et impact. .............................................. 72
Figure 12 - Extrait de l’outil Diag’IC : définition des contrôles attendus (Phase II) ............... 74
Figure 13 - Extrait de l’outil Diag’IC : évaluation de la conception d’un contrôle (Phase II) . 75
Figure 14 - Bouton « Màj Références » dans l’onglet d’évaluation de l’efficacité des contrôles
.................................................................................................................................................. 83
Figure 15 - Détermination de la taille de l’échantillon selon la fréquence et le niveau de criticité
du contrôle ................................................................................................................................ 83
Figure 16 - Exemple de plan de test associé à un contrôle existant ......................................... 84
Figure 17 - Extrait de la fiche de test : nature du test et échantillon à renseigner.................... 86
Figure 18 - Extrait de l’outil Diag’IC : recommandation liée à une anomalie dans la conception
du contrôle (Phase II) ............................................................................................................... 88
Figure 19 - Niveau de maturité des dispositifs de contrôle par cycle ...................................... 96
Figure 20 - Niveau de maturité des contrôles par sous-processus – Cycle Comptabilité mandant
.................................................................................................................................................. 97
Figure 21 - Répartition des anomalies identifiées sur le design des contrôles ......................... 97
Figure 22 - Résultats du test d’efficacité – Cycle Comptabilité mandant ................................ 98
Figure 23 - Synthèse des bonnes pratiques et axes d’amélioration – Cycle comptabilité mandant
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