Samenvatting huurwetgeving 3

Huurwetgeving 3
1. Inleiding
Algemeen:

- Gemene huur
- Woninghuur
- Handelshuur
- Pacht
Toepassingsgebied?
Wat zijn de verplichtingen van de VH?
Wat zijn de verplichtingen van de H?

Duur
Opzeg?
Prijs + indexatie
Overdracht van huur – onderhuur – overdracht van het gehuurde goed

Hoofdstuk 1: Gemene huur
2. Verhuurvoorwaarden
2.1. Definitie huur en toepassingsgebied van het gemeen huurrecht
Artikel 1709 BW:

- Genot van de zaak
- Gedurende een zekere tijd
- Tegen een bepaalde prijs

Kenmerken van het huurcontract:

- Consensualisme:
o Overeenkomst komt tot stand door de loutere consensus
o Artikel 1714 BW
- Wederkerige overeenkomst:
o Beide partijen hebben een verbintenis om iets te doen
o Artikel 1184 BW
o ENAC: als de ene niet betaalt moet ik niet leveren  artikel 1612 BW (koop)
- Ten bezwarende titel
o Artikel 1106 BW
o Huurprijs is belangrijk
o Geen huurprijs  bruikleen
- Tijdelijke overeenkomst
o Bepaalde duur
o Huurcontract kan nooit eeuwigdurend zijn
o Maximum 99 jaar
- Niet inuïtu personae
o Persoonsgebonden overeenkomst  huur is dat niet!
o = principe!
o Artikel 1110 tweede lid BW
o Overlijden huurder = geen einde huurovereenkomst
o Overlijden verhuurder = geen einde huurovereenkomst
o Erfgenamen zetten de OK verder  artikel 1122 BW
o Wil je dit anders?  contractueel opnemen
o  altijd naar huurovereenkomst kijken (is er contractueel beding opgenomen of niet)



1

,Bekwaamheid:

- Handelingsbekwaamheid
- Huur = daad van beheer; geen daad van beschikking
- Bv. onderverhuur, vruchtgebruik,…

Toepassingsgebied:

- Huurovereenkomst die niet vallen onder specifiek huurregime
o Bv. garage, 2e verblijf, opslagplaats, kantoor
o Voor 1/1/2019 ook studentenkamers  WHD
- Ook indien iets niet uitdrukkelijk werd geregeld in een specifiek huurstelsel  gemene recht

2.2. Bestemming
Bestemming:

- Soort verhuur = afhankelijk van de bestemming
- Eenzijdige bestemmingswijziging is niet mogelijk
o = verboden (best opnemen in huurovereenkomst)
o Vereist de toestemming van beide partijen (meerzijdige overeenkomst)
- Niet respecteren van de bestemming  wanprestatie door huurder  gerechtelijke ontbinding
- Toeristische verhuur = niet te kennen

2.3. Huurtermijn
Twee soorten duurtermijn:

- Onbepaalde duur: art. 1736 BW
o Opzegtermijn van één maand
o We gaan ervan uit dat de overeenkomst is aangegaan van maand tot maand
o Opzeg = noodzakelijk
- Bepaalde duur : art. 1737 BW
o Einde van rechtswege bij einde huurtermijn
o Geen opzeg vereist
o Geen vervroegde opzeg mogelijk tenzij anders is opgenomen in huurovereenkomst
(tenzij onderling akkoord)
o = contractsvrijheid voor partijen

Artikel 1738 BW = stilzwijgende wederhuring

- Schriftelijke huurovereenkomst
- Bepaalde duur
- Zonder verzet van de verhuurder

Artikel 1758 BW

Opzeg:

- = eenzijdige rechtshandeling (moet niet aanvaard worden door de tegenpartij)
- Kan mondeling
- Gemene huur: geen vormvereisten
- Te vroeg? = geldig maar opzeg zal uitwerking krijgen zodra opzeg mogelijk is
- Te laat? = ongeldig: vervalt  opnieuw opzeggen zodra het kan
- Vb: Jan huurt een goed van getrouwd koppel Jos en Lida  opzeggen aan beiden
- Vervroegd einde door wanprestatie van één van beide partijen
o  gerechtelijke ontbinding = artikel 1184 BW
o  zal via vrederechter gebeuren
o Andere oplossing zou zijn: uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in overeenkomst
o Van rechtswege  niet via de rechter

2

,  Verboden bij huur art. 1762BIS BW
o  altijd via vrederechter
 Je vraagt ontbinding?  is situatie ernstig genoeg?
 Huurovereenkomst wordt ontbonden ten laste van één van de partijen  S.V.
 Vb: Jos en Lida = verhuurders  Jan = huurder, maar betaalt niet 
huurovereenkomst wordt ontbonden  S.V.? wederverhuringsvergoeding
(1-6maanden) (zolang het goed dus leeg staat)
  op voorhand in huurovereenkomst opnemen  rechter zal dit nog
controleren: komt dit overeen met werkelijke schade? Art. 1760 BW

2.4. Huurprijs
Vrije prijsbepaling:

- = contractsvrijheid  vrije huurprijsbepaling
- Online tool: huurschatter.be
- Geen nietigheid wegens benadeling mogelijk
- Maar moet in verhouding staan  gevaar voor vermomde schenking
- Huurprijs:
o = periodiek te betalen geldsom
o Wnr? Zal de huurovereenkomst bepalen
o In natura? Bepaald of bepaalbaar

Indexering:

- Mogelijkheid tot indexering:
- Vrije keuze: welk indexeringsbeding
- Als er wordt gekozen voor de index levensonderhoud  artikel 1728 bis DWINGEND
o Indexatiebeding moet worden opgenomen in de huurovereenkomst
o  regels volgen
 Ten vroegste na één jaar
 Max 1x per jaar
 En volgens formule die opgenomen is in de wet
 Aangepaste huurprijs = (basisHP x nieuwe index) / aanvangsindex
o Uitwerking van de index:
 = automatisch
 = verzoek van de verhuurder
  moet worden opgenomen in de huurovereenkomst
o Verjaring:
 1 jaar (indexatie)
 500  535
 Artikel 2273 BW en artikel 2277 BW

Wat bij wanbetaling door de huurder:

-  ingebreke stellen
-  beroepen op vrederechter
- Kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst
- Twee mogelijke procedures:
o Verzoeningsprocedure:
 Gratis
 Niet verplicht
 Via griffie van de rechtbank
 Verzoener = geen rechter
 Proces verbaal = akkoord heeft uitvoerbare kracht  deurwaarder
 Bv. afbetalingsplan
  ontbinding: vrederechter
o Gerechtelijke procedure:


3

,  Eisende partij zal de dagvaarding moeten voorschieten  maar kan dit
terugvorderen als S.V.
 Rechter treedt op als rechter (niet als verzoener)

2.5. Huurwaarborg
Niet wettelijk verplicht

Volledige vrije keuze: hoeveel en welke vorm

Vrijmaking van de waarborg vereist: toestemming van beide partijen/gerechtelijke beslissing

2.6. Huurlasten en kosten
Contractuele vrijheid

Kosten: gas, water, (volwaardig genot van het goed)

Lasten: belastingen, retributies  onroerende voorheffing

Vrije keuze

Aanrekening van kosten en lasten art. 1728 ter BW

Vast bedrag (zoals voorzien in de overeenkomst)

Werkelijke uitgave (individuele meter/afzonderlijke rekening)

Verhuurder is verplicht hierover te informeren art. 1716 BW

2.7. Staat van het goed
In welke staat moet het goed geleverd worden  art. 1720 BW

- “Goede staat van onderhoud”
- Start van huurovereenkomst: leveren in goede staat van onderhoud
- Tijdens de huurovereenkomst: goed onderhouden en de nodige herstelling doen
o Art. 1719 BW

2.8. Onderhoud en herstellingen cursus p. 35-53
Herstellingen:

- Grote werken, ruwbouw
- Ouderdom/overmacht
-  wanneer de huurder hierom verzoekt: toestemming van de verhuurder = vereist
- Uitzondering: dringende herstellingen
o Zonder toestemming van de verhuurder
o Huurder moet dit ondergaan
o Werken duren langer dan 40 dagen  recht op vergoeding art. 1724 BW
- Huurder heeft meldingsplicht of verwittigingsplicht
- Huurder nalaat de verhuurder te contacteren  geen recht op SV voor huurder
-  clausule opnemen in huurovereenkomst

Verplichting verhuurder:

- Rustig genot voorzien voor de huurder
o Naar analogie met koop
o Vrijwaren van stoornissen: feitelijke en juridische
 Art. 1725 ev. BW

Verplichting huurder:

- Betalen (prijs, indexatie, kosten en lasten, huurwaarborg)
- Gebruiken als goede huisvader
o Goed bewaren en onderhouden  art. 1754 BW
o + schade door eigen fout: huurder
4