MANAGEMENT VAN EEN ARCHITECTENKANTOOR
Inleiding:
1. Docenten en colleges
Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven:
- 13.01.2025 (online)
- 20.02.2025 (online)
- 27.02.2025 (online)
Paulien Gekiere:
- 06.03.2025
- 13.03.2025
- 20.03.2025
Jozef Hessel:
- 08.05.2025
- 15.05.2025
2. Examen
Schriftelijk
3 onderdelen:
- Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven: 3/8 (15 multiple choice vragen, zonder giscorrectie)
- Paulien Gekiere: 3/8
- Jozef Hessel: 2/8
Deel I. De contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid van de
architect
Hoofdstuk 1: Oplevering, inontvangstneming en aanvaarding
1. Begrippenkader
Oplevering = contractuele verplichting van de aannemer (in principe zowel van
werken of diensten)
Inontvangstneming = contractuele verplichting van de opdrachtgever
Aanvaarding = contractuele verplichting van de opdrachtgever
2. Oplevering
Oplevering is het moment waarop de aannemer het afgewerkte bouwwerk “levert” aan
de opdrachtgever.
Niet alleen de werken moeten voltooid zijn volgens het aannemingscontract, maar
ook alles dat erbij hoort (vb. opgeruimde werf)
Het bouwwerk moet voldoen aan het contract en de professionele normen (“regels
van de kunst”, zoals technische voorschriften, Eurocodes, Belgische normen)
Vb.: vergelijkbaar met de leveringsplicht van de verkoper bij een verkoop
,3. Voorlopige en definitieve oplevering
Voorlopige en definitieve oplevering
Oorsponkelijk ging het oud BW (1804) uit van maar 1 oplevermoment, want je kan
een gebouw maar 1 keer leveren
In de 19e eeuw kwam binnen het overheidsopdrachtenrecht het onderscheid
tussen voorlopige en definitieve oplevering
Dit systeem werd daarna ook in de privésector gebruikt
Verplicht als de Woningbouwwet geldt
Is nog steeds het standaardmodel in KB AUR
Koninklijk Besluit Algemene Uitvoeringsregels voor
Overheidsopdrachten
Definitie voorlopige oplevering
= Het moment waarop wordt vastgesteld dat de werken in hoofdzaak voltooid zijn,
zodat de aannemer het werk kan overdragen aan de opdrachtgever, ondanks eventuele
kleine gebreken.
Doel: checken of de werken voltooid zijn, kleine gebreken mogen nog aanwezig zijn
(vb.: stickers voor vluchtwegen zijn nog niet aanwezig) zolang ze de oplevering niet
in de weg staan
Gevolgen:
1. Opdrachtgever draagt vanaf dan risico
2. Uitvoeringstermijn eindigt geen vertragingsboetes meer
3. Waarborgperiode begint te lopen aannemer moet nog opmerkingen
oplossen
Termijn waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet afwerken of herstellen
4.
Aannemer stopt met werfbewaking (vb.: werfomheining, camera’s)
5. Dit is nog geen definitieve aanvaarding van de werken
Vb.: een aannemer bouwt een appartementsgebouw en het is bijna helemaal klaar.
Bij de voorlopige oplevering merkt de opdrachtgever op dat de lift al werkt, maar
dat de noodtelefoon nog ontbreekt. Ook zijn sommige plinten nog niet geplaatst en
hangen de stickers voor de vluchtwegen nog niet. Deze zaken worden allemaal
genoteerd als opmerkingen of voorbehoud. Vanaf dat moment begint de
waarborgperiode: de tijd waarin de aannemer deze laatste gebreken nog moet
oplossen. Hoewel het gebouw in essentie klaar is, blijft de aannemer dus nog
verantwoordelijk voor deze details. Als alles binnen die termijn correct wordt
afgewerkt, kan daarna de definitieve oplevering plaatsvinden.
Definitie definitieve oplevering
= gebeurt na het verstrijken van de waarborgtermijn (Woningbouwwet: minimum 1
jaar, onderhevig aan de 4 seizoenen) en op voorwaarde dat alle gebreken en
onvolkomenheden die bij de voorlopige oplevering zijn vastgesteld, effectief zijn
opgelost.
Tijdens dit moment controleert de opdrachtgever of alles volledig in orde is, met het
oog op de definitieve aanvaarding van het werk
Als alles aanvaard wordt, heeft dat enkele belangrijke gevolgen:
1. Het werk wordt officieel goedgekeurd
, 2. Aannemer is dan definitief bevrijd van zijn verplichting
Uitzonderingen: 10-jarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken,
gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
3. Aannemer mag op dat moment het resterende saldo van de
aannemingsprijs factureren
Vb.: een aannemer heeft een nieuw kantoorgebouw gebouwd. Na de voorlopige
oplevering heeft de aannemer binnen de waarborgperiode een aantal kleine
gebreken opgelost, zoals het plaatsen van ontbrekende plinten en het herstellen
van een defecte verwarming. Na het verstrijken van de waarborgtermijn, vindt de
definitieve oplevering plaats. De opdrachtgever inspecteert het gebouw om te
bevestigen dat alle gebreken zijn opgelost en dat het werk voldoet aan de
afgesproken normen. Als alles in orde is, wordt het werk officieel goedgekeurd. De
aannemer wordt dan bevrijd van zijn verplichtingen, behalve voor ernstige
gebreken die binnen tien jaar geclaimd kunnen worden, of voor verborgen gebreken
die na de oplevering ontdekt worden. De aannemer kan ook het resterende bedrag
van de aannemingsprijs factureren.
4. Inontvangstneming
Definitie inontvangstneming
= een contractuele verplichting van de opdrachtgever, veronderstelt dat het bouwwerk
volledig is afgerond en klaar is voor oplevering.
De inontvangstneming is de feitelijke handeling waarbij de opdrachtgever het
bouwwerk officieel in ontvangst neemt
Volgt meestal op de voorlopige oplevering door de aannemer
Na de inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren om te
bepalen of hij het werk aanvaardt
Vb.: een aannemer heeft een nieuw winkelpand gebouwd. Na de voorlopige
oplevering neemt de opdrachtgever het bouwwerk officieel in ontvangst. De
opdrachtgever controleert of alles volgens afspraak is afgerond. Als alles in orde is,
keurt hij het bouwwerk goed en aanvaardt het officieel. Mocht er nog iets niet in
orde zijn, kan de opdrachtgever dit aan de aannemer melden voor verdere
afhandeling.
5. Aanvaarding van de werken en diensten
Definitie aanvaarding van de werken en diensten
= een contractuele verplichting van de opdrachtgever en houdt in dat hij de
uitgevoerde werken of diensten goedkeurt. Door aanvaarding doet de opdrachtgever
(gedeeltelijk) afstand van het recht om de aannemer nog aansprakelijk te stellen voor
gebreken die op dat moment gekend zijn.
De werken of diensten moeten volledige en correct uitgevoerd zijn
Bij ernstige gebreken (vb.: niet-conforme brandveiligheid) mag de opdrachtgever
weigeren het werk te aanvaarden
Bij kleine gebreken of onvolkomenheden beletten de aanvaarding in principe n iet,
op voorwaarde dat er een voorbehoud gemaakt wordt
Vb.: een aannemer plaatst een brandtrap aan een appartementsgebouw. Alles lijkt
in orde, maar bij controle blijkt dat de trap niet voldoet aan de
brandveiligheidsnormen. De opdrachtgever mag in dat geval de aanvaarding
weigeren, omdat het om een ernstig gebrek gaat. Als het daarentegen alleen gaat
, om een ontbrekende verflaag op de leuning, kan hij het werk wel aanvaarden, maar
met een uitdrukkelijk voorbehoud voor dat kleine gebrek.
Aanvaarding van de werken heeft belangrijke rechtsgevolgen, vooral op vlak van
aansprakelijkheid van de bouwactoren.
Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkoming worden na
aanvaarding als gedekt beschouwd, tenzij de opdrachtgever een uitdrukkelijk
voorbehoud maakt of er sprake is van bedrog
De aanvaarding markeert ook het beginpunt van de 10-jarige aansprakelijkheid
voor ernstige gebreken en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens lichte
verborgen gebreken
Juridisch gezien is aanvaarding een rechtshandeling, omdat het een handeling is die
rechtsgevolgen beoogt
Een eenzijdige rechtshandeling = de opdrachtgever gaat door zijn enkele wil
een verbintenis aan ten voordele van de aannemer en de architect
Deze rechtshandeling is onherroepelijk
Deze rechtshandeling moet meegedeeld worden, want het is een
mededelingsplichtige rechtshandeling
Vb.: Een aannemer voltooit de renovatie van een woning. Bij de aanvaarding merkt
de opdrachtgever op dat er enkele krassen op een raamkozijn zitten, maar hij
maakt daar geen voorbehoud bij. Later wil hij de aannemer hiervoor toch nog
aanspreken. Dat kan niet meer, want het gebrek was zichtbaar en gekend bij de
aanvaarding. Door het werk te aanvaarden zonder voorbehoud, heeft de
opdrachtgever een eenzijdige rechtshandeling gesteld die onherroepelijk is en
rechtsgevolgen heeft: hij kan de aannemer niet meer aanspreken voor dat gebrek.
Wel start op dat moment de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid voor zware
gebreken, zoals funderingsproblemen.
6. Vorm van de aanvaarding
Vorm van de aanvaarding:
Vormvrij (volgens oud BW)
Betekent dat de aanvaarding zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend kan gebeuren
Vaak wordt een proces-verbaal (PV) van oplevering of aanvaarding opgesteld
Dit is geen geldigheidsvereiste
Zo’n PV heeft vooral een bewijsrechtelijke waarde
Een contractuele clausule kan wel bepalen dat de aanvaarding schriftelijk moet
gebeuren
Toch blijft de stilzwijgende aanvaarding mogelijk, tenzij het contract of bestek
dat uitdrukkelijk uitsluit
Vb.: Een aannemer plaatst ramen. Hoewel het contract een schriftelijke
aanvaarding vereist, gebruikt de opdrachtgever de ramen en betaalt hij de factuur.
Dit geldt als stilzwijgende aanvaarding, tenzij het contract uitdrukkelijk bepaalt dat
alleen schriftelijke aanvaarding telt.
Inleiding:
1. Docenten en colleges
Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven:
- 13.01.2025 (online)
- 20.02.2025 (online)
- 27.02.2025 (online)
Paulien Gekiere:
- 06.03.2025
- 13.03.2025
- 20.03.2025
Jozef Hessel:
- 08.05.2025
- 15.05.2025
2. Examen
Schriftelijk
3 onderdelen:
- Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven: 3/8 (15 multiple choice vragen, zonder giscorrectie)
- Paulien Gekiere: 3/8
- Jozef Hessel: 2/8
Deel I. De contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid van de
architect
Hoofdstuk 1: Oplevering, inontvangstneming en aanvaarding
1. Begrippenkader
Oplevering = contractuele verplichting van de aannemer (in principe zowel van
werken of diensten)
Inontvangstneming = contractuele verplichting van de opdrachtgever
Aanvaarding = contractuele verplichting van de opdrachtgever
2. Oplevering
Oplevering is het moment waarop de aannemer het afgewerkte bouwwerk “levert” aan
de opdrachtgever.
Niet alleen de werken moeten voltooid zijn volgens het aannemingscontract, maar
ook alles dat erbij hoort (vb. opgeruimde werf)
Het bouwwerk moet voldoen aan het contract en de professionele normen (“regels
van de kunst”, zoals technische voorschriften, Eurocodes, Belgische normen)
Vb.: vergelijkbaar met de leveringsplicht van de verkoper bij een verkoop
,3. Voorlopige en definitieve oplevering
Voorlopige en definitieve oplevering
Oorsponkelijk ging het oud BW (1804) uit van maar 1 oplevermoment, want je kan
een gebouw maar 1 keer leveren
In de 19e eeuw kwam binnen het overheidsopdrachtenrecht het onderscheid
tussen voorlopige en definitieve oplevering
Dit systeem werd daarna ook in de privésector gebruikt
Verplicht als de Woningbouwwet geldt
Is nog steeds het standaardmodel in KB AUR
Koninklijk Besluit Algemene Uitvoeringsregels voor
Overheidsopdrachten
Definitie voorlopige oplevering
= Het moment waarop wordt vastgesteld dat de werken in hoofdzaak voltooid zijn,
zodat de aannemer het werk kan overdragen aan de opdrachtgever, ondanks eventuele
kleine gebreken.
Doel: checken of de werken voltooid zijn, kleine gebreken mogen nog aanwezig zijn
(vb.: stickers voor vluchtwegen zijn nog niet aanwezig) zolang ze de oplevering niet
in de weg staan
Gevolgen:
1. Opdrachtgever draagt vanaf dan risico
2. Uitvoeringstermijn eindigt geen vertragingsboetes meer
3. Waarborgperiode begint te lopen aannemer moet nog opmerkingen
oplossen
Termijn waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet afwerken of herstellen
4.
Aannemer stopt met werfbewaking (vb.: werfomheining, camera’s)
5. Dit is nog geen definitieve aanvaarding van de werken
Vb.: een aannemer bouwt een appartementsgebouw en het is bijna helemaal klaar.
Bij de voorlopige oplevering merkt de opdrachtgever op dat de lift al werkt, maar
dat de noodtelefoon nog ontbreekt. Ook zijn sommige plinten nog niet geplaatst en
hangen de stickers voor de vluchtwegen nog niet. Deze zaken worden allemaal
genoteerd als opmerkingen of voorbehoud. Vanaf dat moment begint de
waarborgperiode: de tijd waarin de aannemer deze laatste gebreken nog moet
oplossen. Hoewel het gebouw in essentie klaar is, blijft de aannemer dus nog
verantwoordelijk voor deze details. Als alles binnen die termijn correct wordt
afgewerkt, kan daarna de definitieve oplevering plaatsvinden.
Definitie definitieve oplevering
= gebeurt na het verstrijken van de waarborgtermijn (Woningbouwwet: minimum 1
jaar, onderhevig aan de 4 seizoenen) en op voorwaarde dat alle gebreken en
onvolkomenheden die bij de voorlopige oplevering zijn vastgesteld, effectief zijn
opgelost.
Tijdens dit moment controleert de opdrachtgever of alles volledig in orde is, met het
oog op de definitieve aanvaarding van het werk
Als alles aanvaard wordt, heeft dat enkele belangrijke gevolgen:
1. Het werk wordt officieel goedgekeurd
, 2. Aannemer is dan definitief bevrijd van zijn verplichting
Uitzonderingen: 10-jarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken,
gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
3. Aannemer mag op dat moment het resterende saldo van de
aannemingsprijs factureren
Vb.: een aannemer heeft een nieuw kantoorgebouw gebouwd. Na de voorlopige
oplevering heeft de aannemer binnen de waarborgperiode een aantal kleine
gebreken opgelost, zoals het plaatsen van ontbrekende plinten en het herstellen
van een defecte verwarming. Na het verstrijken van de waarborgtermijn, vindt de
definitieve oplevering plaats. De opdrachtgever inspecteert het gebouw om te
bevestigen dat alle gebreken zijn opgelost en dat het werk voldoet aan de
afgesproken normen. Als alles in orde is, wordt het werk officieel goedgekeurd. De
aannemer wordt dan bevrijd van zijn verplichtingen, behalve voor ernstige
gebreken die binnen tien jaar geclaimd kunnen worden, of voor verborgen gebreken
die na de oplevering ontdekt worden. De aannemer kan ook het resterende bedrag
van de aannemingsprijs factureren.
4. Inontvangstneming
Definitie inontvangstneming
= een contractuele verplichting van de opdrachtgever, veronderstelt dat het bouwwerk
volledig is afgerond en klaar is voor oplevering.
De inontvangstneming is de feitelijke handeling waarbij de opdrachtgever het
bouwwerk officieel in ontvangst neemt
Volgt meestal op de voorlopige oplevering door de aannemer
Na de inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren om te
bepalen of hij het werk aanvaardt
Vb.: een aannemer heeft een nieuw winkelpand gebouwd. Na de voorlopige
oplevering neemt de opdrachtgever het bouwwerk officieel in ontvangst. De
opdrachtgever controleert of alles volgens afspraak is afgerond. Als alles in orde is,
keurt hij het bouwwerk goed en aanvaardt het officieel. Mocht er nog iets niet in
orde zijn, kan de opdrachtgever dit aan de aannemer melden voor verdere
afhandeling.
5. Aanvaarding van de werken en diensten
Definitie aanvaarding van de werken en diensten
= een contractuele verplichting van de opdrachtgever en houdt in dat hij de
uitgevoerde werken of diensten goedkeurt. Door aanvaarding doet de opdrachtgever
(gedeeltelijk) afstand van het recht om de aannemer nog aansprakelijk te stellen voor
gebreken die op dat moment gekend zijn.
De werken of diensten moeten volledige en correct uitgevoerd zijn
Bij ernstige gebreken (vb.: niet-conforme brandveiligheid) mag de opdrachtgever
weigeren het werk te aanvaarden
Bij kleine gebreken of onvolkomenheden beletten de aanvaarding in principe n iet,
op voorwaarde dat er een voorbehoud gemaakt wordt
Vb.: een aannemer plaatst een brandtrap aan een appartementsgebouw. Alles lijkt
in orde, maar bij controle blijkt dat de trap niet voldoet aan de
brandveiligheidsnormen. De opdrachtgever mag in dat geval de aanvaarding
weigeren, omdat het om een ernstig gebrek gaat. Als het daarentegen alleen gaat
, om een ontbrekende verflaag op de leuning, kan hij het werk wel aanvaarden, maar
met een uitdrukkelijk voorbehoud voor dat kleine gebrek.
Aanvaarding van de werken heeft belangrijke rechtsgevolgen, vooral op vlak van
aansprakelijkheid van de bouwactoren.
Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkoming worden na
aanvaarding als gedekt beschouwd, tenzij de opdrachtgever een uitdrukkelijk
voorbehoud maakt of er sprake is van bedrog
De aanvaarding markeert ook het beginpunt van de 10-jarige aansprakelijkheid
voor ernstige gebreken en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens lichte
verborgen gebreken
Juridisch gezien is aanvaarding een rechtshandeling, omdat het een handeling is die
rechtsgevolgen beoogt
Een eenzijdige rechtshandeling = de opdrachtgever gaat door zijn enkele wil
een verbintenis aan ten voordele van de aannemer en de architect
Deze rechtshandeling is onherroepelijk
Deze rechtshandeling moet meegedeeld worden, want het is een
mededelingsplichtige rechtshandeling
Vb.: Een aannemer voltooit de renovatie van een woning. Bij de aanvaarding merkt
de opdrachtgever op dat er enkele krassen op een raamkozijn zitten, maar hij
maakt daar geen voorbehoud bij. Later wil hij de aannemer hiervoor toch nog
aanspreken. Dat kan niet meer, want het gebrek was zichtbaar en gekend bij de
aanvaarding. Door het werk te aanvaarden zonder voorbehoud, heeft de
opdrachtgever een eenzijdige rechtshandeling gesteld die onherroepelijk is en
rechtsgevolgen heeft: hij kan de aannemer niet meer aanspreken voor dat gebrek.
Wel start op dat moment de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid voor zware
gebreken, zoals funderingsproblemen.
6. Vorm van de aanvaarding
Vorm van de aanvaarding:
Vormvrij (volgens oud BW)
Betekent dat de aanvaarding zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend kan gebeuren
Vaak wordt een proces-verbaal (PV) van oplevering of aanvaarding opgesteld
Dit is geen geldigheidsvereiste
Zo’n PV heeft vooral een bewijsrechtelijke waarde
Een contractuele clausule kan wel bepalen dat de aanvaarding schriftelijk moet
gebeuren
Toch blijft de stilzwijgende aanvaarding mogelijk, tenzij het contract of bestek
dat uitdrukkelijk uitsluit
Vb.: Een aannemer plaatst ramen. Hoewel het contract een schriftelijke
aanvaarding vereist, gebruikt de opdrachtgever de ramen en betaalt hij de factuur.
Dit geldt als stilzwijgende aanvaarding, tenzij het contract uitdrukkelijk bepaalt dat
alleen schriftelijke aanvaarding telt.
