Samenvatting Patrimoniumdocumentatie - HOOFDSTUK 3 (sem 2 - jaar 1)

HOOFDSTUK 3:
BEMIDDELINGSOPDRACHT
Vetrekpunt

Bemiddelingsopdracht als fundament voor een goed vastgoeddossier

Evenwicht zoeken

Juridisch <-> commercieel




1 BEMIDDELINGSOPDRACHT ALGEMEEN
= Fundament voor een goed vastgoeddossier, evenwicht zoeken

1. Opdracht ≠ vastgoedtransactie
2. Opdracht versus mandaat
3. Exclusief / co-exclusief / niet-exclusief
4. Geschreven of mondeling contract
5. Tarifering


1.1 OPDRACHT ≠ VASTGOEDTRANSACTIE

Verkoopopdracht Verkoop
− = Contract tussen de − = Contract tussen de verkoper en
vastgoedmakelaar en de de koper
opdrachtgever − Compromis + notariële
− Onderhandse overeenkomst verkoopakte




Verhuuropdracht Verhuur
− = Contract tussen de − = Contract tussen de verhuurder
vastgoedmakelaar en de en de huurder
opdrachtgever − Huurovereenkomst
− Onderhandse overeenkomst




1

,Geschreven opdracht

Þ Bij een niet-consument is een geschrift niet verplicht.

Boek VI van WER4 De bemiddelingsopdracht met de
consument moet het voorwerp uitmaken
Artikel VI.3 van een geschreven overeenkomst
Elke onderneming die aan de consument
diensten aanbiedt, moet de prijs hiervan
duidelijk en schriftelijk aanduiden
Deontologische verplichting De vastgoedmakelaar is gehouden een
schriftelijke overeenkomst af te sluiten,
indien de wet het aan de partijen oplegt.
commercieel Wanneer je werkt zonder schriftelijke
opdracht, heb je het risico discussies te
riskeren. ook lopen ze risico om het
overeengekomen honorarium geheel of
gedeeltelijk mis te lopen.
Bewijsproblemen Bij schadegeval zal gevraagd worden de
bemiddelingsopdracht voor te leggen.



1.2 OPDRACHT VS. MANDAAT

Opdracht  Dienstencontract

• Opdracht: heeft betrekking op overeenkomst v aaneming
• Louter feitelijke handelingen  Bemiddeling  Verkoper tekent zelf de compromis
o = bemiddelingsopdracht is verhuring van diensten
o Hierbij verbindt vgm zich om alle middelen in te zetten om verkoop of
verhuur te realiseren

Burgerlijk Wetboek, boek III, Titel VIII – artikelen 1779 t.e.m. 1799




Mandaat  Lastgeving

• mandaat: heeft betrekking op onderneming van lastgeving (gaat verder dan
bemiddelingsopdracht)
• Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) + Rechtshandeling 
Vastgoedmakelaar tekent de compromis
o = is lastgeving waarbij lastgever (verkoper of verhuurder) lasthebber (vgm)
belast met het verrichten ve rechtshandeling in zijn naam & voor zijn
rekening

Burgerlijk Wetboek, boek III, Titel XIII – artikelen 1984 t.e.m. 2010




2

,Verschillen tussen opdracht & mandaat

OPDRACHT MANDAAT
Commissieloon kan niet door de Commissieloon kan door de rechter
rechter gematigd worden gematigd worden (artikel 1986 BW)
Herroepingsrecht mits vergoeding Herroepingsrecht mits vergoeding kosten
uitgaven, arbeid en winstderving (artikel 2003 BW)
(artikel 1794 BW)
Mildere beoordeling Strengere beoordeling
beroepsaansprakelijkheid beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers
opdrachtgevers, tenzij contractueel (artikel 2002 BW)
bedongen
Bij overlijden opdrachtgever blijft de Bij overlijden opdrachtgever eindigt het
opdracht doorlopen (artikel 1795 BW: mandaat van rechtswege (artikel 2003
enkel het overlijden van de BW)
dienstverlener impliceert het einde
van de opdracht)



1.3 EXCLUSIEF / CO-EXCLUSIEF / NIET-EXCLUSIEF

Exclusief Co-exclusief Niet-exclusief of zonder
exclusiviteit
De opdrachtgever mag: • Meerdere VGM maken 1 • Naast de aangeduide
bemiddelingsopdracht VGM in de
• Niet zelf verkopen en hebben exclusiviteit bemiddelingsopdracht
• Niet via een andere • Best een extra mogen ook andere
makelaar verkopen overeenkomst tussen partijen bemiddelen
• Niet via een notaris de VGM’s om afspraken zoals:
verkopen te maken over wie o Notaris
• Nog geen optie (verdeling kijkdagen), o Opdrachtgever-
verleend hebben aan wat (publiciteit), met eigenaar
een welke documenten en o Andere VGM’s
kandidaat-koper hoe ereloon te verdelen • Verschillende partijen
• Max 6 maanden bij verkoop. worden aangesproken
• Heel vaak bij om het goed te
bedrijfsvastgoed verkopen
• Collegialiteit • Goede afspraken
maken over
prijsdalingen
• Collegialiteit:
informeren bij een
verkoop/verhuur
•



Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit:

• Informatieplichten artikelen 48 en 57
o Jegens de opdrachtgever:
 Is er al een ‘collega’ belast met de Verkoop?
 Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten




3

, o Jegens kandidaat-kopers:
 Koper informeren over niet-exclusiviteit vóór betaling

• Verboden gedragingen artikel 64
o Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht
lopende is
o Een exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een niet-
exclusieve opdracht lopende is

1.4 SCHRIFTELIJK OF MONDELING ?

Consument

• Geschrift verplicht door WER en KB-BO
• Door wet verplicht ivm berekening en betaalwijze ereloon
• Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te
worden als de wet het aan partijen oplegt in verband met berekening en
betalingswijze ereloon.

Geen consument

• Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
o Bewijs van de afspraken (art. 1341 BW)
o Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid

Tip: zonder geschrift wordt de bewijslast in verband met gemaakte afspraken
(commissieloon ea.) moeilijk.

Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract

• Soms nietig contract / clausules
• Nietig contract = geen commissie
• Geen recht op ereloon

Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek

Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen



1.5 TARIFERING = COMMISSIE/ERELOON


Verbod van verplichte tarieven en richttarieven (Europa)

Deontologische bepalingen

Artikel V I.11 Geen dienstverlening (verkoop) met verlies
6 WER
Artikel 25 Rentabiliteit, waardigheid, onafhankelijkheid
DEO
Artikel 26 DEO Enkel vergoeding van opdrachtgever of collega VGM
Artikel 27 Geen vergoeding die niet wettelijk of contractueel is toegestaan
DEO
Artikel 65 DEO Geen belangenconflict en verbod surplusbeding




4