samenvatting expert in beleggen

Expert in beleggen samenvatting
Beursgenoteerd vastgoed
 Algemene voordelen:
 Voorspelbaarheid inkomsten
 Langere termijn visibiliteit
 Geïndexeerd
 Mogelijke schuldhefboom
 Mogelijke fiscale voordelen
 Diversificatie
 Return minder gerelateerd aan beurs
 Rechtstreeks vastgoed verwerven:
o Voordelen:
 Minder correlatie met andere activaklassen
 Bescherming tegen inflatie, tastbaar
 Stabiele inkomstenstroom
o Nadelen:
 Minder liquide en transactiekosten
 Quid beheer?
 Hoge instapdrempel en geconcentreerd risico
 Weinig soorten vastgoed bereikbaar voor particulier
 Transactiekosten  registratierechten
 Vlaams Gewest: 3% op 1e woning, 12% op 2e
 Wallonië: 12,5%
 Brussels Gewest: 12,5%
 Nederland: overdrachtsbelasting en registratierechten 2% op
residentieel, 6% op alle ander vastgoed
 In België  vennootschap met vastgoed verkopen  geen
registratierechten
 Indirect vastgoed verwerven
o Beursgenoteerd:
 REITs (internationaal) of GVV’s (in België)
 REITS
o Real Estate Investment Trust in V.S.:
 ‘mutualisation’-> mutual funds
 1960: eerste wetgeving
 Gebouwen, hypotheken, andere REITs
 Geen schuldbeperking, geen belastingen, 90%
uitkering als dividend
o Wereldwijd 48 landen met een REIT-statuut
 GVV’s
o Gereglementeerde vastgoedvennootschap
o Geen vennootschapsbelasting
o 80% uitkering courant resultaat
o Spreiding: max. 20% (huurder, gebouwen,…)
o 3-maandelijkse herwaardering gebouwen

1

, o Schuldgraad: maximaal 65%
o -> Belgisch statuut is niet zo slecht, in vergelijking met dat
van andere landen
o Bv. Befimmo, Aedifica, Cofinimmo, Montea, …
o Segmenten :
 Kantoren, residentieel, rusthuizen, logistiek,
winkelvastgoed, studentenkamers
 Vastgoedcertificaten
 Beleggingsfonds/ETF in REITs of GVV’s
 Voordelen:
o Alle segmenten beschikbaar voor iedereen
o Risicospreiding, professioneel beheer, schuldhefboom
o Is meer liquide (snellere aan/verkoop)
 Nadelen:
o Marktvolatiliteit (stijging/daling beurs)
o Vastgoedproduct -> financieel product, waardoor
concurrentie met andere hoogrentende activa
o Rentegevoeligheid
o Niet-beursgenoteerd (meestal voor grotere bedragen):
 N.V. (bv. Quares Student Housing)
 GVBF (bv. Forum Estates), gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds
 AICB (alternatieve instelling voor collectieve belegging)
 Renteperikelen
o GVV’s zijn ingedekt voor enkele jaren, maar nooit voor 100%. Ook veelvuldig gebruik
van commercial paper op 1/3 mnd. Bij herfinanciering -> hogere rente
o Hogere kost bij financieringen voor nieuwe aankopen
o GVV’s met activa met lage huurrendementen en met hoge schuldgraad zijn het
kwetsbaarst
o Minder groei in de toekomst, GVV’s met groeiwaardering zijn kwetsbaar
 Spread
o Rente vs huurrendement
o Spread was voorbije jaren min of meer stabiel: daling rente ging gepaard met =
daling van huurrendement! Maar in de toekomst …
o Hoger huurrendement -> afwaardering -> hogere schuldgraad! (verplichte verkopen
bij te hoge schuldgraad?)
 Kettingreactie
o Stijging van de inflatie
o Centrale banken verhogen de rente
o Financiële kost stijgt geleidelijk
o Vertraging bij acquisities
o Stijging huurrendement -> afwaarderingen
o Door afwaarderingen stijgt schuldgraad
o Verplichte verkopen of bevriezing acquisities
o Mildering van de mogelijke problemen door huurindexering -> hoger resultaat en
opwaardering
 Conclusies
o Vergeet de (hoge) koersen van 2021!

2