HUURWETGEVING (Faid Mounia – 2021-2022)
LES 1
INLEIDING
Definitie van huur art. 1709 oud BW
Genot van een zaak
Gedurende een zekere tijd
Tegen een bepaalde prijs
Kenmerken huurovereenkomst
Consensualisme: de overeenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming over prijs en
zaak. Artikel 1714 oud BW kan door geschrift of mondeling
Wederkerige overeenkomst: beide partijen hebben een verplichting en verbintenis om iets
te geven of te doen
Ten bezwarende titel: huurprijs is essentieel
Tijdelijke overeenkomst: er is een termijn (max 99 jaar)
Niet intuïtu personae art. 1110 2e lid oud BW: overlijden is geen einde van de
huurovereenkomst: de erfgenamen zetten de overeenkomst verder (art. 1122 oud BW)
(examenvraag)
Afwijken is mogelijk. Komt vaak voor bij handelshuur, pacht, sociale verhuur.
Hoe weten? Kijken naar huurovereenkomst.
Kijken of de overeenkomst eindigt bij overlijden -> wel inuïtu personae
Wie mag een huurovereenkomst tekenen?
Je hoeft geen eigenaar te zijn om te verhuren -> onderverhuur
VH-----H
|
OH
Verschillende soorten huurstelsels (chronologisch)
Gemene huur (basis)
Woninghuur -> Vlaams huurdecreet
Handelshuur + pop up decreet
Pacht: huur van landbouwgronden
Toepassingsgebied: weten wanneer wat moet toegepast worden
Gemene huur
Art. 1709 – art. 1762 bis oud BW
Huur van goederen die niet vallen onder een specifiek regime
Bv. huur van garage, 2e verblijf, …
Bestemming is bepalend art. 1728 oud BW -> omvat verplichtingen huurder
Eenzijdige bestemmingswijziging = verboden -> opnemen in huurovereenkomst!
Sanctie bij eenzijdige wijziging: gerechtelijke ontbinding, uitvoering in natura of equivalent
(schadevergoeding)
Ook als iets niet bepaald of voorzien is in het specifieke huurregime dan vallen we terug
op het gemene recht
Weinig artikels van dwingend recht. Je kan veel zelf bepalen en weinig bescherming voor de
contracterende partij
Heel veel vrijheid en weinig bescherming
Studentenkoten is sinds 2019 opgenomen in het Vlaams huurdecreet
In de cursus stukje toeristische huur = geen leerstof
, Huurtermijn
Basisregels van opzeg (algemeen)
Opzeg is een eenzijdige rechtshandeling: opzeg moet niet aanvaard worden en is niet
verbonden aan vormvereiste (kan mondeling)
Gebeurt de opzeg te laat? - >ongeldig/vervallen -> opnieuw opzeggen
Aan wie? -> aan de verhuurder en aan de gehuwde of wettelijk samenwonende
Duur + opzeg bij gemene huur
= Heel veel vrijheid
Bepaalde duur: einde duur is einde huur -> opzeg is niet nodig (wel aangeraden) vervroegde
opzeg is niet mogelijk (art. 1737 oud BW)
bv. ik huur een garage voor 1 jaar en na een half jaar gebruik ik hem niet meer. De
verhuurder heeft recht om 1 jaar huur te vragen. Uitzondering is dat de verhuurder
akkoord gaat met de opzegging
Onbepaalde duur: opzegtermijn van 1 maand (art. 1736 oud BW)
Stilzwijgende wederverhuring (art. 1738 oud BW)
Stel ik huur een garage voor 1 jaar. Na dat termijn wordt het automatisch verlengd
Art. 1758 oud BW = interpretatief artikel
Staat de duur er niet duidelijk in dan kijkt men naar de prijs. Als er staat prijs per maand
dan kijkt men naar de opzeg voor 1 maand
Er is nog een andere manier zodat de huur stopt
Vervroegd einde door wanprestatie
Bv. niet betalen van de huurprijs
= gerechtelijk -> vrederechter (ongeacht het bedrag of stelsel)
Hoe niet-gerechtelijk?
Stilzwijgende ontbinding bij wederkerige contracten als 1 van de partijen zijn verbintenis
niet nakomt (art. 1184 oud BW)
Uitdrukkelijk ontbindend beding is ongeldig bij huur (art. 1762 bis)!!!
Bij huur altijd via de vrederechter!
LES 2
Gemene huurrecht (herhaling)
Gemene recht = basishuurstelsel
- wanneer een ander niet kan toegepast worden
- wanneer er niets is bepaald
-> heel veel mogelijkheden voor de verhuurder (kan alles doorschuiven naar de huurder), bijna niets
is dwingend recht
Huurprijs
= verbintenis van de huurder (betalen van de huurprijs)
Principe huurprijs: vrije huurprijsbepaling (je bepaalt de prijs hiervoor zelf en bent redelijk)
Hoe inschatten?
- het KI -> klopt soms niet: wordt niet meer geactualiseerd in ons land
- online tool: dehuurschatter.be
-> Principe van benadeling (art. 1118 oud BW) (nietigheid wegens benadeling) is hierbij niet mogelijk
(art. 1674 oud BW)
-> kan enkel in bepaalde contracten bv. koop
Gevaar voor vermomde schenking: rechter zou dit kunnen her kwalificeren (soms probeert men
iemand door een te lage huurprijs voordeel te geven)
,Wanneer te betalen?
- contractuele vrijheid: in natura (renoveren, in orde maken app.
-> moet een waarde aangekoppeld zijn volgens wet!), prijs vrij te bepalen
-> moet bepaalbaar zijn
Wat moet huurder doen?
- huurprijs periodiek betalen
-> er is wel een haalschuld: de verhuurder moet het geld wel in ontvangst nemen
Wat wordt betaald?
- huurprijs
- vaste kosten
Mag de prijs jaarlijks aangepast worden?
- Ja, aan de hand van indexering (in de eerste plaats) en huurprijsherziening (in de tweede plaats)
Indexering
= aanpassen huurprijs aan bepaalde parameter
Bij gemeen huurrecht heb je de mogelijkheid om te indexeren (dit is toegelaten)
-> je kan de parameter (factor) als verhuurder zelf bepalen (bv. kosten levensonderhoud, waarde
goud, ...) MAAR kies je voor levensonderhoud (gezondheidsindex) dan is art.1728 bis oud BW
dwingend (indexatiebeding)
Art. 1728bis oud BW:
- 1x per jaar indexeren (steeds exact 1 jaar later)
- eerste keer pas na verjaring van het contract
- formule staat volledig in de wet
- aangepaste huurprijs is de (basis huurprijs x huidige index)/ het aanvangsindexcijfer
DUS:
Als de verhuurder wenst gebruik te maken van de indexatie, moet dit contractueel voorzien zijn! Hij
kan dan vrij indexeren. Behalve in het geval van levensonderhoud als gekozen parameter. Dan is art.
1728 bis oud BW altijd van toepassing.
Indien niet opgenomen, kan de verhuurder niet indexeren.
Wat moet verhuurder doen wanneer hij wil indexeren?
- de huurder inlichten dat de prijs zal geïndexeerd worden en zal stijgen
-> ‘erom verzoeken’
Wat als de huurder toch de vorige huurprijs maandenlang blijft betalen?
- de huurder komt de verbintenis niet na -> hij kan in gebreke gesteld worden (aangetekende brief
met daarin de verbintenis en dat hij gehouden is de indexering te betalen, met een verzoek tot
betaling) -> belangrijk voor schadevergoeding achteraf dus zo snel mogelijk!
De ingebrekestelling moet binnen een jaar gebeuren anders verjaart dit en kan de verhuurder niets
meer doen! Art.2273 oud BW
Bij het niet betalen van de gewone basishuurprijs is de verjaringstermijn 5 jaar. Art2277 oud BW
(examenvraag: artikels zoeken)
Wat als de huurder niet betaald?
= wan betalen door de huurder
Mogelijkheden:
- altijd eerst in gebreke stellen als eerste stap
- dagvaarden voor het vredegerecht indien ingebrekestelling niet voldoet
-> om het contract te kunnen ontbinden moet dit uitgesproken worden door de rechter
, Wat ook kan:
- verzoeningsprocedure (via de griffie van het vredegerecht, rechter treedt gratis op als verzoener en
niet als rechter om te bemiddelen
-> vaak wordt een afbetalingsplan opgesteld -> proces-verbaal wordt opgemaakt -> uitvoerbare
kracht (meteen uitvoerbaar door deurwaarder indien niet voldaan)
Indien niets werkt: (mag ook meteen)
- gerechtelijke procedure (wordt als verhuurder betaald maar hij krijgt dit terug in zijn
schadevergoeding) -> zorgt ervoor dat de verhuurder van de huurder af kan komen
Regels rond huurwaarborg
- is niet verplicht maar wordt best gevraagd (om financiële zekerheid te controleren, om
schadegevallen te dekken)
- volledig vrije keuze (je mag op elke manier het geld innen en de hoeveelheid maanden bepalen)
-> vrijmaken waarborg kan enkel door akkoord huurder en verhuurder
Wat als ze niet tot akkoord komen?
- vrederechter (uitvoerbare kracht)
De huurkosten en de huurlasten
- huurlasten = Belasten (eenmalige verkooprechten doorrekenen, de jaarlijkse onroerende
voorheffing doorrekenen) -> contractuele vrijheid
- huurkosten = betalen syndicus, water, elektriciteit, …
-> vrije keuze voor de verhuurder wie wat betaalt
Hoe?
- via werkelijke uitgaven (wat werkelijk maandelijks is verbruikt) -> geniet de voorkeur
- forfait (maandelijks vast bedrag)
Informatieplicht verhuurder: gemeenschappelijke kosten meedelen art. 1716 oud BW
Verplichtingen verhuurder: art. 1719 oud BW
- goede staat van onderhoud art. 1720 oud BW
- vrijwaren/rustig genot art. 1721 oud BW
Verplichtingen huurder: art. 1728 oud BW 2 of 3 hoofdverplichtingen
- gebruiken als goede huisvader (voorzichtig, zoals iedereen zou handelen)
-> hygiëne bewaken, ongedierte bestrijden, verwarmen, nodige dingen ondernemen om het goed te
onderhouden en in de staat waarin het is te behouden + nodige herstellingen zelf doen art. 1754 oud
BW (niet dwingend, afwijken is mogelijk)
DUS klopt het dat de huurder gehouden is tot ALLE herstelling volgens het gemene huurrecht?
JA (examenvraag)
- volgens juiste bestemming
- betalen van de huur
- bezoekrecht van de verhuurder mogelijk maken
Wat als hij zich hier niet aanhoudt?
- vrederechter
DUS:
Start van de huur: goed leveren in goede staat van onderhoud
Tijdens de huur: verhuurder moet het goed onderhouden en de nodige herstellingen uitvoeren
-> huurder moet schade of zaken die kapot zijn laten weten (doet hij dit niet en wordt de schade
LES 1
INLEIDING
Definitie van huur art. 1709 oud BW
Genot van een zaak
Gedurende een zekere tijd
Tegen een bepaalde prijs
Kenmerken huurovereenkomst
Consensualisme: de overeenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming over prijs en
zaak. Artikel 1714 oud BW kan door geschrift of mondeling
Wederkerige overeenkomst: beide partijen hebben een verplichting en verbintenis om iets
te geven of te doen
Ten bezwarende titel: huurprijs is essentieel
Tijdelijke overeenkomst: er is een termijn (max 99 jaar)
Niet intuïtu personae art. 1110 2e lid oud BW: overlijden is geen einde van de
huurovereenkomst: de erfgenamen zetten de overeenkomst verder (art. 1122 oud BW)
(examenvraag)
Afwijken is mogelijk. Komt vaak voor bij handelshuur, pacht, sociale verhuur.
Hoe weten? Kijken naar huurovereenkomst.
Kijken of de overeenkomst eindigt bij overlijden -> wel inuïtu personae
Wie mag een huurovereenkomst tekenen?
Je hoeft geen eigenaar te zijn om te verhuren -> onderverhuur
VH-----H
|
OH
Verschillende soorten huurstelsels (chronologisch)
Gemene huur (basis)
Woninghuur -> Vlaams huurdecreet
Handelshuur + pop up decreet
Pacht: huur van landbouwgronden
Toepassingsgebied: weten wanneer wat moet toegepast worden
Gemene huur
Art. 1709 – art. 1762 bis oud BW
Huur van goederen die niet vallen onder een specifiek regime
Bv. huur van garage, 2e verblijf, …
Bestemming is bepalend art. 1728 oud BW -> omvat verplichtingen huurder
Eenzijdige bestemmingswijziging = verboden -> opnemen in huurovereenkomst!
Sanctie bij eenzijdige wijziging: gerechtelijke ontbinding, uitvoering in natura of equivalent
(schadevergoeding)
Ook als iets niet bepaald of voorzien is in het specifieke huurregime dan vallen we terug
op het gemene recht
Weinig artikels van dwingend recht. Je kan veel zelf bepalen en weinig bescherming voor de
contracterende partij
Heel veel vrijheid en weinig bescherming
Studentenkoten is sinds 2019 opgenomen in het Vlaams huurdecreet
In de cursus stukje toeristische huur = geen leerstof
, Huurtermijn
Basisregels van opzeg (algemeen)
Opzeg is een eenzijdige rechtshandeling: opzeg moet niet aanvaard worden en is niet
verbonden aan vormvereiste (kan mondeling)
Gebeurt de opzeg te laat? - >ongeldig/vervallen -> opnieuw opzeggen
Aan wie? -> aan de verhuurder en aan de gehuwde of wettelijk samenwonende
Duur + opzeg bij gemene huur
= Heel veel vrijheid
Bepaalde duur: einde duur is einde huur -> opzeg is niet nodig (wel aangeraden) vervroegde
opzeg is niet mogelijk (art. 1737 oud BW)
bv. ik huur een garage voor 1 jaar en na een half jaar gebruik ik hem niet meer. De
verhuurder heeft recht om 1 jaar huur te vragen. Uitzondering is dat de verhuurder
akkoord gaat met de opzegging
Onbepaalde duur: opzegtermijn van 1 maand (art. 1736 oud BW)
Stilzwijgende wederverhuring (art. 1738 oud BW)
Stel ik huur een garage voor 1 jaar. Na dat termijn wordt het automatisch verlengd
Art. 1758 oud BW = interpretatief artikel
Staat de duur er niet duidelijk in dan kijkt men naar de prijs. Als er staat prijs per maand
dan kijkt men naar de opzeg voor 1 maand
Er is nog een andere manier zodat de huur stopt
Vervroegd einde door wanprestatie
Bv. niet betalen van de huurprijs
= gerechtelijk -> vrederechter (ongeacht het bedrag of stelsel)
Hoe niet-gerechtelijk?
Stilzwijgende ontbinding bij wederkerige contracten als 1 van de partijen zijn verbintenis
niet nakomt (art. 1184 oud BW)
Uitdrukkelijk ontbindend beding is ongeldig bij huur (art. 1762 bis)!!!
Bij huur altijd via de vrederechter!
LES 2
Gemene huurrecht (herhaling)
Gemene recht = basishuurstelsel
- wanneer een ander niet kan toegepast worden
- wanneer er niets is bepaald
-> heel veel mogelijkheden voor de verhuurder (kan alles doorschuiven naar de huurder), bijna niets
is dwingend recht
Huurprijs
= verbintenis van de huurder (betalen van de huurprijs)
Principe huurprijs: vrije huurprijsbepaling (je bepaalt de prijs hiervoor zelf en bent redelijk)
Hoe inschatten?
- het KI -> klopt soms niet: wordt niet meer geactualiseerd in ons land
- online tool: dehuurschatter.be
-> Principe van benadeling (art. 1118 oud BW) (nietigheid wegens benadeling) is hierbij niet mogelijk
(art. 1674 oud BW)
-> kan enkel in bepaalde contracten bv. koop
Gevaar voor vermomde schenking: rechter zou dit kunnen her kwalificeren (soms probeert men
iemand door een te lage huurprijs voordeel te geven)
,Wanneer te betalen?
- contractuele vrijheid: in natura (renoveren, in orde maken app.
-> moet een waarde aangekoppeld zijn volgens wet!), prijs vrij te bepalen
-> moet bepaalbaar zijn
Wat moet huurder doen?
- huurprijs periodiek betalen
-> er is wel een haalschuld: de verhuurder moet het geld wel in ontvangst nemen
Wat wordt betaald?
- huurprijs
- vaste kosten
Mag de prijs jaarlijks aangepast worden?
- Ja, aan de hand van indexering (in de eerste plaats) en huurprijsherziening (in de tweede plaats)
Indexering
= aanpassen huurprijs aan bepaalde parameter
Bij gemeen huurrecht heb je de mogelijkheid om te indexeren (dit is toegelaten)
-> je kan de parameter (factor) als verhuurder zelf bepalen (bv. kosten levensonderhoud, waarde
goud, ...) MAAR kies je voor levensonderhoud (gezondheidsindex) dan is art.1728 bis oud BW
dwingend (indexatiebeding)
Art. 1728bis oud BW:
- 1x per jaar indexeren (steeds exact 1 jaar later)
- eerste keer pas na verjaring van het contract
- formule staat volledig in de wet
- aangepaste huurprijs is de (basis huurprijs x huidige index)/ het aanvangsindexcijfer
DUS:
Als de verhuurder wenst gebruik te maken van de indexatie, moet dit contractueel voorzien zijn! Hij
kan dan vrij indexeren. Behalve in het geval van levensonderhoud als gekozen parameter. Dan is art.
1728 bis oud BW altijd van toepassing.
Indien niet opgenomen, kan de verhuurder niet indexeren.
Wat moet verhuurder doen wanneer hij wil indexeren?
- de huurder inlichten dat de prijs zal geïndexeerd worden en zal stijgen
-> ‘erom verzoeken’
Wat als de huurder toch de vorige huurprijs maandenlang blijft betalen?
- de huurder komt de verbintenis niet na -> hij kan in gebreke gesteld worden (aangetekende brief
met daarin de verbintenis en dat hij gehouden is de indexering te betalen, met een verzoek tot
betaling) -> belangrijk voor schadevergoeding achteraf dus zo snel mogelijk!
De ingebrekestelling moet binnen een jaar gebeuren anders verjaart dit en kan de verhuurder niets
meer doen! Art.2273 oud BW
Bij het niet betalen van de gewone basishuurprijs is de verjaringstermijn 5 jaar. Art2277 oud BW
(examenvraag: artikels zoeken)
Wat als de huurder niet betaald?
= wan betalen door de huurder
Mogelijkheden:
- altijd eerst in gebreke stellen als eerste stap
- dagvaarden voor het vredegerecht indien ingebrekestelling niet voldoet
-> om het contract te kunnen ontbinden moet dit uitgesproken worden door de rechter
, Wat ook kan:
- verzoeningsprocedure (via de griffie van het vredegerecht, rechter treedt gratis op als verzoener en
niet als rechter om te bemiddelen
-> vaak wordt een afbetalingsplan opgesteld -> proces-verbaal wordt opgemaakt -> uitvoerbare
kracht (meteen uitvoerbaar door deurwaarder indien niet voldaan)
Indien niets werkt: (mag ook meteen)
- gerechtelijke procedure (wordt als verhuurder betaald maar hij krijgt dit terug in zijn
schadevergoeding) -> zorgt ervoor dat de verhuurder van de huurder af kan komen
Regels rond huurwaarborg
- is niet verplicht maar wordt best gevraagd (om financiële zekerheid te controleren, om
schadegevallen te dekken)
- volledig vrije keuze (je mag op elke manier het geld innen en de hoeveelheid maanden bepalen)
-> vrijmaken waarborg kan enkel door akkoord huurder en verhuurder
Wat als ze niet tot akkoord komen?
- vrederechter (uitvoerbare kracht)
De huurkosten en de huurlasten
- huurlasten = Belasten (eenmalige verkooprechten doorrekenen, de jaarlijkse onroerende
voorheffing doorrekenen) -> contractuele vrijheid
- huurkosten = betalen syndicus, water, elektriciteit, …
-> vrije keuze voor de verhuurder wie wat betaalt
Hoe?
- via werkelijke uitgaven (wat werkelijk maandelijks is verbruikt) -> geniet de voorkeur
- forfait (maandelijks vast bedrag)
Informatieplicht verhuurder: gemeenschappelijke kosten meedelen art. 1716 oud BW
Verplichtingen verhuurder: art. 1719 oud BW
- goede staat van onderhoud art. 1720 oud BW
- vrijwaren/rustig genot art. 1721 oud BW
Verplichtingen huurder: art. 1728 oud BW 2 of 3 hoofdverplichtingen
- gebruiken als goede huisvader (voorzichtig, zoals iedereen zou handelen)
-> hygiëne bewaken, ongedierte bestrijden, verwarmen, nodige dingen ondernemen om het goed te
onderhouden en in de staat waarin het is te behouden + nodige herstellingen zelf doen art. 1754 oud
BW (niet dwingend, afwijken is mogelijk)
DUS klopt het dat de huurder gehouden is tot ALLE herstelling volgens het gemene huurrecht?
JA (examenvraag)
- volgens juiste bestemming
- betalen van de huur
- bezoekrecht van de verhuurder mogelijk maken
Wat als hij zich hier niet aanhoudt?
- vrederechter
DUS:
Start van de huur: goed leveren in goede staat van onderhoud
Tijdens de huur: verhuurder moet het goed onderhouden en de nodige herstellingen uitvoeren
-> huurder moet schade of zaken die kapot zijn laten weten (doet hij dit niet en wordt de schade
