VASTGOEDTRANSACTIES EN
DEONTOLOGIE
INHOUD
Table of Contents
Inhoud.........................................................................................................................................1
Student housing market....................................................................................................20
Quares student housing....................................................................................................29
Portfolio.............................................................................................................................30
Impact van COVID-19........................................................................................................33
Financien...........................................................................................................................34
Business plan 2026............................................................................................................36
Het aanbod........................................................................................................................36
Examenvragen...........................................................................................................................51
Belangrijkste punten in Regeerakkoord....................................................................................55
Vastgoedflitsen.........................................................................................................................55
ITSME APP.........................................................................................................................60
Digitaal tekenen in de praktijk..........................................................................................61
In de praktijk.....................................................................................................................65
Opbiedsysteem.................................................................................................................67
Verkoop – asset deal (stenen)..............................................................................................68
Verkoop – Share deal (aandelen)..........................................................................................69
1
, Nieuw regeerakkoord -> Zoeken wat er van toepassing is op de vastgoedsector
Vastgoedflitsen lezen
ASSELMAN
1) INLEIDING
Vastgoed is een van de grootste activaklassen. Belg is geboren met een baksteen in de maag.
Dit heeft vooral betrekking op de investering in de eerste eigen woning. 80% van Vlaanderen
heeft een eigen woning.
Overal rondom ons zien we vastgoed, het mag dus niet verbazen dat vastgoed wereldwijd de
activaklasse is met de grootste omvang en waarde.
Vastgoed is niet alleen aantrekkelijk als belegging in onroerend goed, maar heeft ook een
plaats gekregen in het roerend vermogen. Zo vonden veel initiatieven hun weg naar de
beurs in binnen- en buitenland, al dan niet gebruik makend van aantrekkelijke wettelijke en
fiscale statuten. In ons land is dat de Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (= GGV) dit
is het vroegere vastgoedbevak. In het de VS betreft dit Real Estate Investment Trust (= REIT).
Voor fysiek vastgoed kan men gaan lenen, maar voor papieren vastgoed kan men niet lenen.
Omdat er geen zekerheid is dat het terug betaalbaar is, maar het is gewoon ook verboden.
Banken mogen niet lenen aan particulieren voor aandelen.
Via GVV’s of Reits heeft de belegger toegang tot de meest diverse vastgoedsegmenten zoals
kantoren, horeca, winkelcentra … De vastgoedfondsen hebben het voordeel dat ze gebruik
kunnen maken van een schuldhefboom. Naast voordelen hebben deze vastgoedfondsen ook
nadelen, of risico’s waarvoor de belegger gewaarschuwd moet worden.
Als je een woning wilt kopen kan dit via immoweb of een makelaar.
Als je een GVV wilt kopen kan dit via de beurs.
Wat zijn de kenmerken waarom vastgoed aantrekkelijk is als beleggingsinstrument?
Bescherming tegen inflatie
Stabiele cash-flows
Divergentie met andere activaklassen
2
, Voor fysieke stenen kan men gaan lenen
Wat wordt er altijd in de compromis gezet als er een huis wordt verkocht?
Een clausule die nooit vergeten mag worden is een opschortende voorwaarde voor het
bekomen van een lening.
Als je dit niet doet en je kan het niet betalen, dan moet je de compromis ontbinden en
dit kost veel geld
Makelaar plaatst een appartement te koop voor €200.000 met kosten erbij wordt dit
€220.000. De cliënt koper heeft €20.000 eigen middelen en moet €200.000 gaan lenen.
Hypothecaire lening kleeft aan het goed. Als koper in gebreke blijft met zijn lening te
betalen dan gaat de bank de hypotheek uitwinnen. Dit betekent dat de woning verkocht
wordt zodat de bank zijn geld terugkrijgt.
Wat is hierbij het risico voor de bank?
De kans bestaat dat ze de volledige lening niet terugbetaalt krijgt. Omdat het kan zijn dat
de woning voor minder wordt verkocht.
Daarom hanteren de banken den 80%-regel van de venale waarde. De waarde van de
woonst in gedwongen verkoop. U kan dus maar 80% van het bedrag lenen. U gaat van
een woning van €200.000 maar 80% mogen lenen. Dus 160.000 gaat de bank u zeker
lenen. Voor de andere €40.000 gaat de bank een hoger tarief vragen (u proberen
ontmoedigen) omdat de bank meer risico loopt.
Daarom gaan veel jongeren geld aan hun ouders vragen voor meer eigen middelen
Wanneer gaat de bank u dat wel lenen?
-> Als je een borg geeft aan de bank (niet aan te raden)
-> Als je ambtenaar bent
Wat is de rente vandaag op het spaarboekje?
0,11%
Ik heb €10.000, ik krijg daar een rente op jaarbasis van 0,11% op, dat is dus 11 euro.
Wanneer krijg ik die €11?
Vanaf ik een jaar niet aan het geld ben gekomen.
Op de lopende/zichtrekeningen krijg je niks als particulier.
3
, Vennootschappen betalen vandaag de dag negatieve rente.
Wat is negatieve rente?
Negatieve rente wil zeggen dat je moet betalen.
De OLO (obligatieleningen/staatspapier) op 10 jaar dat is de referentie rentevoet voor
vastgoedbeleggingen. Ik ga voor 10 jaar Belgisch staatspapier kopen (dus ik kan 10 jaar
niet aan mijn geld).
Je krijgt hier -0,24% rente op vandaag de dag.
Wat betekent dit in de praktijk?
Ik heb €1.000.000 en ik moet dit 10 jaar vastzetten. Binnen 10 jaar krijgt dit terug, dus op
22 september 2030. Elk jaar moet ik dus €2.400 betalen aan de bank om dan binnen 10
jaar mijn €1.000.000 terug te krijgen. Ik heb dus €24.000 euro verloren om mijn
€1.000.000 10 jaar op de bank te zetten. Ook is mijn €1.000.000 in waarde verloren. Ik
krijg nog wel €1.000.000 terug in nominale termen, maar in reële termen krijgen we die
inflatie niet verrekend.
-> 1.000.000/(1-(-2%))^10 = 820.348,30 -> reële waarde
Uit Welke 2 elementen bestaat het rendement?
Direct rendement: Huur dat je krijgt als verhuurder.
Indirect rendement: Waardestijging van het onderliggend vastgoed. In de
vastgoedtermen is dat vandaag de dag ongeveer 350 waard.
-> Ik koop in 2000 iets voor 200.000 euro en nu is dat 300.000 euro waard.
We zijn vooral geïnteresseerd in vastgoed (rechtstreeks of GVV) omwille van het rendement.
In de huidige tijden van de lage rentevoeten zal niemand dit ontkennen.
Welk rendement hebben we vandaag op een GVV?
Het direct rendement is 4% bruto, dus 3% netto.
1) ONTSTAAN VAN REITS IN HET BUITENLAND
In de 2de helft van de jaren 50 kenden de beleggingsfondsen (mutual fonds) in de VS een
groot succes door het fiscale voordeel. Op winsten die uitgekeerd werden aan de
aandeelhouders wag geen belasting verschuldigd. Deze breidde het voordel uit naar REIT.
4
DEONTOLOGIE
INHOUD
Table of Contents
Inhoud.........................................................................................................................................1
Student housing market....................................................................................................20
Quares student housing....................................................................................................29
Portfolio.............................................................................................................................30
Impact van COVID-19........................................................................................................33
Financien...........................................................................................................................34
Business plan 2026............................................................................................................36
Het aanbod........................................................................................................................36
Examenvragen...........................................................................................................................51
Belangrijkste punten in Regeerakkoord....................................................................................55
Vastgoedflitsen.........................................................................................................................55
ITSME APP.........................................................................................................................60
Digitaal tekenen in de praktijk..........................................................................................61
In de praktijk.....................................................................................................................65
Opbiedsysteem.................................................................................................................67
Verkoop – asset deal (stenen)..............................................................................................68
Verkoop – Share deal (aandelen)..........................................................................................69
1
, Nieuw regeerakkoord -> Zoeken wat er van toepassing is op de vastgoedsector
Vastgoedflitsen lezen
ASSELMAN
1) INLEIDING
Vastgoed is een van de grootste activaklassen. Belg is geboren met een baksteen in de maag.
Dit heeft vooral betrekking op de investering in de eerste eigen woning. 80% van Vlaanderen
heeft een eigen woning.
Overal rondom ons zien we vastgoed, het mag dus niet verbazen dat vastgoed wereldwijd de
activaklasse is met de grootste omvang en waarde.
Vastgoed is niet alleen aantrekkelijk als belegging in onroerend goed, maar heeft ook een
plaats gekregen in het roerend vermogen. Zo vonden veel initiatieven hun weg naar de
beurs in binnen- en buitenland, al dan niet gebruik makend van aantrekkelijke wettelijke en
fiscale statuten. In ons land is dat de Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (= GGV) dit
is het vroegere vastgoedbevak. In het de VS betreft dit Real Estate Investment Trust (= REIT).
Voor fysiek vastgoed kan men gaan lenen, maar voor papieren vastgoed kan men niet lenen.
Omdat er geen zekerheid is dat het terug betaalbaar is, maar het is gewoon ook verboden.
Banken mogen niet lenen aan particulieren voor aandelen.
Via GVV’s of Reits heeft de belegger toegang tot de meest diverse vastgoedsegmenten zoals
kantoren, horeca, winkelcentra … De vastgoedfondsen hebben het voordeel dat ze gebruik
kunnen maken van een schuldhefboom. Naast voordelen hebben deze vastgoedfondsen ook
nadelen, of risico’s waarvoor de belegger gewaarschuwd moet worden.
Als je een woning wilt kopen kan dit via immoweb of een makelaar.
Als je een GVV wilt kopen kan dit via de beurs.
Wat zijn de kenmerken waarom vastgoed aantrekkelijk is als beleggingsinstrument?
Bescherming tegen inflatie
Stabiele cash-flows
Divergentie met andere activaklassen
2
, Voor fysieke stenen kan men gaan lenen
Wat wordt er altijd in de compromis gezet als er een huis wordt verkocht?
Een clausule die nooit vergeten mag worden is een opschortende voorwaarde voor het
bekomen van een lening.
Als je dit niet doet en je kan het niet betalen, dan moet je de compromis ontbinden en
dit kost veel geld
Makelaar plaatst een appartement te koop voor €200.000 met kosten erbij wordt dit
€220.000. De cliënt koper heeft €20.000 eigen middelen en moet €200.000 gaan lenen.
Hypothecaire lening kleeft aan het goed. Als koper in gebreke blijft met zijn lening te
betalen dan gaat de bank de hypotheek uitwinnen. Dit betekent dat de woning verkocht
wordt zodat de bank zijn geld terugkrijgt.
Wat is hierbij het risico voor de bank?
De kans bestaat dat ze de volledige lening niet terugbetaalt krijgt. Omdat het kan zijn dat
de woning voor minder wordt verkocht.
Daarom hanteren de banken den 80%-regel van de venale waarde. De waarde van de
woonst in gedwongen verkoop. U kan dus maar 80% van het bedrag lenen. U gaat van
een woning van €200.000 maar 80% mogen lenen. Dus 160.000 gaat de bank u zeker
lenen. Voor de andere €40.000 gaat de bank een hoger tarief vragen (u proberen
ontmoedigen) omdat de bank meer risico loopt.
Daarom gaan veel jongeren geld aan hun ouders vragen voor meer eigen middelen
Wanneer gaat de bank u dat wel lenen?
-> Als je een borg geeft aan de bank (niet aan te raden)
-> Als je ambtenaar bent
Wat is de rente vandaag op het spaarboekje?
0,11%
Ik heb €10.000, ik krijg daar een rente op jaarbasis van 0,11% op, dat is dus 11 euro.
Wanneer krijg ik die €11?
Vanaf ik een jaar niet aan het geld ben gekomen.
Op de lopende/zichtrekeningen krijg je niks als particulier.
3
, Vennootschappen betalen vandaag de dag negatieve rente.
Wat is negatieve rente?
Negatieve rente wil zeggen dat je moet betalen.
De OLO (obligatieleningen/staatspapier) op 10 jaar dat is de referentie rentevoet voor
vastgoedbeleggingen. Ik ga voor 10 jaar Belgisch staatspapier kopen (dus ik kan 10 jaar
niet aan mijn geld).
Je krijgt hier -0,24% rente op vandaag de dag.
Wat betekent dit in de praktijk?
Ik heb €1.000.000 en ik moet dit 10 jaar vastzetten. Binnen 10 jaar krijgt dit terug, dus op
22 september 2030. Elk jaar moet ik dus €2.400 betalen aan de bank om dan binnen 10
jaar mijn €1.000.000 terug te krijgen. Ik heb dus €24.000 euro verloren om mijn
€1.000.000 10 jaar op de bank te zetten. Ook is mijn €1.000.000 in waarde verloren. Ik
krijg nog wel €1.000.000 terug in nominale termen, maar in reële termen krijgen we die
inflatie niet verrekend.
-> 1.000.000/(1-(-2%))^10 = 820.348,30 -> reële waarde
Uit Welke 2 elementen bestaat het rendement?
Direct rendement: Huur dat je krijgt als verhuurder.
Indirect rendement: Waardestijging van het onderliggend vastgoed. In de
vastgoedtermen is dat vandaag de dag ongeveer 350 waard.
-> Ik koop in 2000 iets voor 200.000 euro en nu is dat 300.000 euro waard.
We zijn vooral geïnteresseerd in vastgoed (rechtstreeks of GVV) omwille van het rendement.
In de huidige tijden van de lage rentevoeten zal niemand dit ontkennen.
Welk rendement hebben we vandaag op een GVV?
Het direct rendement is 4% bruto, dus 3% netto.
1) ONTSTAAN VAN REITS IN HET BUITENLAND
In de 2de helft van de jaren 50 kenden de beleggingsfondsen (mutual fonds) in de VS een
groot succes door het fiscale voordeel. Op winsten die uitgekeerd werden aan de
aandeelhouders wag geen belasting verschuldigd. Deze breidde het voordel uit naar REIT.
4
