Vastgoedtransacties 4
Les 1: 09/02/2021
1.1.1 Retail
1.1 Verhuur
Verschillende soorten retail:
- Binnenstedelijk of high street retail
o Vb. winkels op de Meir
- Periferie, baanwinkel of out-of-town retail
o Vb. Boomsesteenweg
- Shopping center
o Vb. Waasland shoppingcenter
Rol van de vastgoedprofessional:
- Makelaar (verhuur en/of verkoop)
o Vb. Cushman & Wakefield, CBRE, Ceusters, DG Retail, Walls, …
- Expansiemanager (nieuwe panden zoeken, … voor één merk)
o Vb. Bristol, JBC, H&M, …
- Investeerder/ontwikkelaar
o Vb. Prowinko, Bimmo, RPD, Leoville, GH Group, Uplace, Multi, …
- Beheer (asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille)
o Vb. QRF, Retail Estates, retailers, shopping centra, …
- …
Specifieke eigenschappen van winkelpanden:
- Ligging
o Triple A (AAA of A1): hoogste bezoekersaantallen, hoofdwinkelstraat,
mainstream ketens, grote doelgroep, retailpark met veel trekkers, …
Vb. Meir, Lange Nieuwstraat, Veldstraat
o B-ligging: zelfstandige ondernemers, meer autoverkeer
Vb. Nationale straat, Turnhoutse Baan
o C-ligging: minder interessante ligging, meer parking, minder zichtbaarheid
- Configuratie van het pand (gevelbreedte, rechthoekige vorm, …)
o Hoe breder de etalage, hoe beter zichtbaar, hoe meer aantrekkingskracht
invloed op de prijs
- Passantentellingen (door Stad Antwerpen, Locatus, …)
o Geven indicatie van aantal passanten
o Opletten voor overschatten van tellingen (persoon kan 4X in dezelfde
straat heen en weer lopen)
- Winkellocatieplannen (door Codata)
o Op basis van de kadasterplannen
o Locatie van de winkel aanduiden
o Internationale bedrijven maken die plannen zelf
1
, - Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail, …)
o Nieuws/actualiteit over de retailmarkt
Lees: artikel Retail Focus (digitap)
- Take-up: jaarlijkse opname van winkelpanden uitgedrukt in m²
- Prime rent: het gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen (≠ de hoogst
gerealiseerde huurprijs)
o De eerste 10 meters aan de voorkant van de gevel (gevelbreedte x 1e 10
m)
o €/m²/jaar
o Winkel-wandelstraten scoren beter dan straten met autoverkeer
- Horeca-vergunning
o Is horeca wel toegelaten? Functiewijziging (vb. winkel naar horeca = via
stedenbouw)
o Nodig als er (sterke) drank en/of eten wordt geserveerd en ter plaatse
geconsumeerd
Geen horecavergunning nodig bij take-away
o Ook bij overname bestaande horecazaak of verhuis aan te vragen
o Geen vergunning = niet openen
o Duurtijd: 60 dagen
o Horecavergunning bundelt
Controle functie pand
Technische controle brandweer (brandveiligheidsnormen)
Controle door politie
Controle door stedelijke voedselinspectie (voldoen aan
hygiënevoorwaarden)
Vergunning verstrekken en schenken van sterke drank
Vergunning voor plaatsten van een terras (ook apart aan te vragen)
o Na ontvankelijkheidsverklaring en volledige aanvraag controle en al
dan niet afleveren vergunning
o Lees: artikel Dark Kitchen (digitap)
Voordelen: geen horecavergunning nodig, geen toplocatie nodig (C-
of B-ligging), voldoet aan de huidige tendensen
- Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (vervangt de socio-
economische machtiging)
o Vergunning nodig
Voor nieuwe (of nog niet vergunde):
Niet-tijdelijke kleinhandelsactiviteiten (vanaf 90 of 180 dagen
per jaar)
In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel > 400 m² NVO
Voor wijzigingen aan bestaande kleinhandelsactiviteiten bij het
Samenvoegen van kleinhandelsbedrijven of
kleinhandelsgehelen (netto handelsoppervlakte na
samenvoeging > 400 m²)
Uitbreiden van kleinhandelsbedrijven of kleinhandelsgehelen
met meer dan 300m² NVO of meer dan 20% van de reeds
vergunde netto handelsoppervlakte
Wijzigen van de categorieën van kleinhandelsactiviteiten met
10% of meer van de totale vergunde netto
handelsoppervlakte of met meer dan 300 m² NVO
2
, o Omgevingsvergunning vervangt en verenigt verschillende vergunningen
= 1 aanvraagdossier
Voor stedenbouwkundige handelingen
Voor het verkavelen van gronden
Voor exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voor kleinhandelsactiviteiten
Voor het wijzigingen van kleine landschapselementen of voor het
wijzigingen van vegetatie
o Vier categorieën: elke categorie heeft andere impact op de leefomgeving
1 – Voeding
2 – Persoonsuitrusting (kleding, schoenen, lederwaren en cosmetica)
3 - Planeten, bloemen, land- en tuinbouw
4 – Andere producten
Bekijk omzettingstabel op digitap
o Vergunning is verbonden aan perceel en niet aan aanvrager (VH of
handelaar)
o Vergunning geldt voor onbepaalde duur met vervaltermijn van 5 jaar (niet
aanvatten binnen 5j of onderbroken voor 5j vergunning vervalt)
o Ook verhuurder kan beperkingen op site leggen
- Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
o Op voorhand afgesproken dat de huurprijs de 1e jaren lager is
Wettelijk: geen aanpassing van de huur mogelijk (art. 6 HHW)
Daarom omschrijving in HHOK voorzien basishuurprijs afspreken
met daarop huurkortingen (meestal gedurende 3 jaar)
- Promotiekosten
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Cluster van winkels – delen van kosten om meer bezoekers aan te trekken
Vb. huren van kerstman
- Tenant mix (huurdersmix)
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Mix van verschillende soorten invullingen – exclusiviteit is beter (vb. geen
Fnac naast Media Markt)
- Anchor tenant (anker huurder of ‘trekker’)
o Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra of baanwinkelparken
o Belangrijke, gekende huurder die passantenaantal beïnvloedt
Vb. Zara, H&M, … machtige ketens
o Vaak erg interessante huurvoorwaarden
Vb. 3jaar huurvrij
- Omzethuur
o Minimale huurprijs wordt afgesproken + percentage aan omzethuur
o Hoge omzet = hogere huurprijs betalen, lage omzet = minimale huurprijs
betalen
o Vaak toegepast in shopping centra, soms ook in binnenstad verhuurder
heeft invloed op de omzet (aantrekkelijke locatie voorzien, goed runnen,
promoties, tenant mix)
- Drempelvergoeding en overname
o Drempelvergoeding (pas de porte, key money, goodwill)
Instapgeld
Bedrag dat betaald wordt om te huren op bepaalde locatie
3
, Soms als vergoeding voor overname van cliënteel
Soms vergoeding voor bepaalde verbouwing
Soms enkel om te mogen huren op toplocatie
Geen wettelijk kader, maar best aparte overeenkomst voorzien
(rechter zou kunnen oordelen dat het gaat om voorafbetaalde huur)
Lees: artikel drempelgeld (digitap)
o Overname van het huurcontract
Belang van ‘bestemming’
Duurtijd contract > 2j enkel meldingsplicht t.a.v. verhuurder
zolang zelfde bestemming
Duurtijd < 2j goedkeuring nodig van verhuurder
Andere bestemming altijd goedkeuring nodig van de verhuurder
Nadeel: overlater blijft verantwoordelijk voor resterende duurtijd
contract
Betere optie: minnelijke vroegtijdige verbreking + gelijktijdig nieuwe
handelshuur
Bekijk: overdracht handelshuurovereenkomst 1&2 (digitap)
o Overname van het handelsfonds
Overdracht van de algemeenheid van materiële en immateriële
goederen
Vb. handelsnaam, machines, voorraden, cliënteel,
huurcontract, …
- LOI (letter of intent – intentieverklaring)
o Intenties (prijs, timing, …) uitspreken of vastleggen in meestal korte OK of
brief
o Vastleggen van een doel en wie wat gaat doen om tot dit doel te komen
o Intentieverklaring: éénzijdige belofte
o Intentieovereenkomst: twee of meerdere partijen leggen hun intenties
vast
Bekijk: LOI voorbeeld 1&2 (digitap)
Les 2: 23/02/2021
4
Les 1: 09/02/2021
1.1.1 Retail
1.1 Verhuur
Verschillende soorten retail:
- Binnenstedelijk of high street retail
o Vb. winkels op de Meir
- Periferie, baanwinkel of out-of-town retail
o Vb. Boomsesteenweg
- Shopping center
o Vb. Waasland shoppingcenter
Rol van de vastgoedprofessional:
- Makelaar (verhuur en/of verkoop)
o Vb. Cushman & Wakefield, CBRE, Ceusters, DG Retail, Walls, …
- Expansiemanager (nieuwe panden zoeken, … voor één merk)
o Vb. Bristol, JBC, H&M, …
- Investeerder/ontwikkelaar
o Vb. Prowinko, Bimmo, RPD, Leoville, GH Group, Uplace, Multi, …
- Beheer (asset manager, property manager, optimalisatie vastgoedportefeuille)
o Vb. QRF, Retail Estates, retailers, shopping centra, …
- …
Specifieke eigenschappen van winkelpanden:
- Ligging
o Triple A (AAA of A1): hoogste bezoekersaantallen, hoofdwinkelstraat,
mainstream ketens, grote doelgroep, retailpark met veel trekkers, …
Vb. Meir, Lange Nieuwstraat, Veldstraat
o B-ligging: zelfstandige ondernemers, meer autoverkeer
Vb. Nationale straat, Turnhoutse Baan
o C-ligging: minder interessante ligging, meer parking, minder zichtbaarheid
- Configuratie van het pand (gevelbreedte, rechthoekige vorm, …)
o Hoe breder de etalage, hoe beter zichtbaar, hoe meer aantrekkingskracht
invloed op de prijs
- Passantentellingen (door Stad Antwerpen, Locatus, …)
o Geven indicatie van aantal passanten
o Opletten voor overschatten van tellingen (persoon kan 4X in dezelfde
straat heen en weer lopen)
- Winkellocatieplannen (door Codata)
o Op basis van de kadasterplannen
o Locatie van de winkel aanduiden
o Internationale bedrijven maken die plannen zelf
1
, - Vakliteratuur (Expertise, Retail Focus, Retail Detail, …)
o Nieuws/actualiteit over de retailmarkt
Lees: artikel Retail Focus (digitap)
- Take-up: jaarlijkse opname van winkelpanden uitgedrukt in m²
- Prime rent: het gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen (≠ de hoogst
gerealiseerde huurprijs)
o De eerste 10 meters aan de voorkant van de gevel (gevelbreedte x 1e 10
m)
o €/m²/jaar
o Winkel-wandelstraten scoren beter dan straten met autoverkeer
- Horeca-vergunning
o Is horeca wel toegelaten? Functiewijziging (vb. winkel naar horeca = via
stedenbouw)
o Nodig als er (sterke) drank en/of eten wordt geserveerd en ter plaatse
geconsumeerd
Geen horecavergunning nodig bij take-away
o Ook bij overname bestaande horecazaak of verhuis aan te vragen
o Geen vergunning = niet openen
o Duurtijd: 60 dagen
o Horecavergunning bundelt
Controle functie pand
Technische controle brandweer (brandveiligheidsnormen)
Controle door politie
Controle door stedelijke voedselinspectie (voldoen aan
hygiënevoorwaarden)
Vergunning verstrekken en schenken van sterke drank
Vergunning voor plaatsten van een terras (ook apart aan te vragen)
o Na ontvankelijkheidsverklaring en volledige aanvraag controle en al
dan niet afleveren vergunning
o Lees: artikel Dark Kitchen (digitap)
Voordelen: geen horecavergunning nodig, geen toplocatie nodig (C-
of B-ligging), voldoet aan de huidige tendensen
- Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten (vervangt de socio-
economische machtiging)
o Vergunning nodig
Voor nieuwe (of nog niet vergunde):
Niet-tijdelijke kleinhandelsactiviteiten (vanaf 90 of 180 dagen
per jaar)
In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel > 400 m² NVO
Voor wijzigingen aan bestaande kleinhandelsactiviteiten bij het
Samenvoegen van kleinhandelsbedrijven of
kleinhandelsgehelen (netto handelsoppervlakte na
samenvoeging > 400 m²)
Uitbreiden van kleinhandelsbedrijven of kleinhandelsgehelen
met meer dan 300m² NVO of meer dan 20% van de reeds
vergunde netto handelsoppervlakte
Wijzigen van de categorieën van kleinhandelsactiviteiten met
10% of meer van de totale vergunde netto
handelsoppervlakte of met meer dan 300 m² NVO
2
, o Omgevingsvergunning vervangt en verenigt verschillende vergunningen
= 1 aanvraagdossier
Voor stedenbouwkundige handelingen
Voor het verkavelen van gronden
Voor exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voor kleinhandelsactiviteiten
Voor het wijzigingen van kleine landschapselementen of voor het
wijzigingen van vegetatie
o Vier categorieën: elke categorie heeft andere impact op de leefomgeving
1 – Voeding
2 – Persoonsuitrusting (kleding, schoenen, lederwaren en cosmetica)
3 - Planeten, bloemen, land- en tuinbouw
4 – Andere producten
Bekijk omzettingstabel op digitap
o Vergunning is verbonden aan perceel en niet aan aanvrager (VH of
handelaar)
o Vergunning geldt voor onbepaalde duur met vervaltermijn van 5 jaar (niet
aanvatten binnen 5j of onderbroken voor 5j vergunning vervalt)
o Ook verhuurder kan beperkingen op site leggen
- Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
o Op voorhand afgesproken dat de huurprijs de 1e jaren lager is
Wettelijk: geen aanpassing van de huur mogelijk (art. 6 HHW)
Daarom omschrijving in HHOK voorzien basishuurprijs afspreken
met daarop huurkortingen (meestal gedurende 3 jaar)
- Promotiekosten
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Cluster van winkels – delen van kosten om meer bezoekers aan te trekken
Vb. huren van kerstman
- Tenant mix (huurdersmix)
o Toegepast in shopping centra of baanwinkelparken
o Mix van verschillende soorten invullingen – exclusiviteit is beter (vb. geen
Fnac naast Media Markt)
- Anchor tenant (anker huurder of ‘trekker’)
o Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra of baanwinkelparken
o Belangrijke, gekende huurder die passantenaantal beïnvloedt
Vb. Zara, H&M, … machtige ketens
o Vaak erg interessante huurvoorwaarden
Vb. 3jaar huurvrij
- Omzethuur
o Minimale huurprijs wordt afgesproken + percentage aan omzethuur
o Hoge omzet = hogere huurprijs betalen, lage omzet = minimale huurprijs
betalen
o Vaak toegepast in shopping centra, soms ook in binnenstad verhuurder
heeft invloed op de omzet (aantrekkelijke locatie voorzien, goed runnen,
promoties, tenant mix)
- Drempelvergoeding en overname
o Drempelvergoeding (pas de porte, key money, goodwill)
Instapgeld
Bedrag dat betaald wordt om te huren op bepaalde locatie
3
, Soms als vergoeding voor overname van cliënteel
Soms vergoeding voor bepaalde verbouwing
Soms enkel om te mogen huren op toplocatie
Geen wettelijk kader, maar best aparte overeenkomst voorzien
(rechter zou kunnen oordelen dat het gaat om voorafbetaalde huur)
Lees: artikel drempelgeld (digitap)
o Overname van het huurcontract
Belang van ‘bestemming’
Duurtijd contract > 2j enkel meldingsplicht t.a.v. verhuurder
zolang zelfde bestemming
Duurtijd < 2j goedkeuring nodig van verhuurder
Andere bestemming altijd goedkeuring nodig van de verhuurder
Nadeel: overlater blijft verantwoordelijk voor resterende duurtijd
contract
Betere optie: minnelijke vroegtijdige verbreking + gelijktijdig nieuwe
handelshuur
Bekijk: overdracht handelshuurovereenkomst 1&2 (digitap)
o Overname van het handelsfonds
Overdracht van de algemeenheid van materiële en immateriële
goederen
Vb. handelsnaam, machines, voorraden, cliënteel,
huurcontract, …
- LOI (letter of intent – intentieverklaring)
o Intenties (prijs, timing, …) uitspreken of vastleggen in meestal korte OK of
brief
o Vastleggen van een doel en wie wat gaat doen om tot dit doel te komen
o Intentieverklaring: éénzijdige belofte
o Intentieovereenkomst: twee of meerdere partijen leggen hun intenties
vast
Bekijk: LOI voorbeeld 1&2 (digitap)
Les 2: 23/02/2021
4
