Bemiddelen en waarderen
Een makelaar is een intermediair van vastgoed transacties, handelt in opdracht van
een ander, sluit geen overeenkomst voor eigen rekening en mag ook niet voor eigen
risico handelen.
Taken die hij uitvoert zijn onder andere: bemiddelen, social media expert en informatie
verstrekken (denk aan prijzen, waarden, bouwkunde, kwaliteit etc.).
Voorwaarden van levering van onroerend goed:
- Levering: Notariële akte, inschrijving openbaar register.
- Krachtens geldige titel: koop overeenkomst, schenking, ruil.
- Verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken: de
beschikkingsbevoegdheid wordt door notaris gecontroleerd.
Je hebt twee soorten rechten op vastgoed:
- Persoonlijk recht: tussen partijen doortuin van buurman, dak van
benedenbuurman gebruiken als dakterras.
- Zakelijke rechten: Tussen persoon en zaak erfdienstbaarheid
Andere rechten waar je ook mee te maken hebt
- Semizakelijke rechten: Koop breekt geen huur.
- Verticale natrekking: Eigenaar van de grond is ook eigenaar van de daarop
aanwezige opstallen.
- Mandeligheid: bijzondere vorm van gemeenschappelijk eigendom
(scheidingsmuur van 2 woningen).
- Mandeligheid van bestemming: meerdere eigenaren onroerende zaak tot
mandelige zaak bestemmen: gemeenschappelijk achterpad.
- Erfdienstbaarheid: een onroerende vaak kan worden bezwaard t.b.v. een andere
onroerende zaak, meestal tussen twee percelen. (ontstaat door vestiging en
verjaring)
- Kettingbeding: een bepaling in een koopcontract die moet worden overgedragen
op iedere volgende eigenaar.
Betrokken partijen bij een overdracht:
- Natuurlijke personen: een persoon die rechten en plichten kan dragen (bevoegd;
KvK, statuten).
- Rechtspersonen (NB: bestuurders of zelfstandig bevoegd).
Wanneer je getrouwd bent, heb je toestemming nodig van je partner voor
vervreemding, bezwaring, ingebruikneming aan derden van de echtelijke woning. Het
maakt hierbij niet uit wie de eigenaar is of in wat voor regime je getrouwd bent.
Wanneer de makelaar de opdracht niet schriftelijk kan laten zien, dan moet de makelaar
bewijzen dat de opdracht wel verstrekt is. De opdracht is helaas geen volmacht, deze
geeft aan binnen welke grenzen de makelaar kan/mag opereren. De opdracht bevat de
volgende onderdelen:
- Opdrachtgever en opdracht nemer.
- Courtage
- Intrekkingkosten
- Vraagprijs
- Bijzondere afspraken
Wanneer er een conflict is bij een opdracht, kun je altijd naar een derde partij gaan
- VastgoedPro: geschillencommissie.
- NVM: Raad van toezicht (hoger beroep is mogelijk).
- VBO: apart tuchtcollege (hoger beroep is niet mogelijk).
,Hierbij is er een verzekering voor de makelaar wanneer deze aansprakelijk gesteld
wordt, namelijk: beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Een overeenkomst moet altijd schriftelijk bevestigd worden, hierin moet worden
opgenomen:
- Het object waar het om gaat.
- De koopsom.
- De transportdatum.
- De ontbindende voorwaarden.
- Bijzondere afspraken.
- De roerende zaken.
- De datum van de financiering.
- De overige bijzonderheden.
Wanneer een bod mondeling gedaan wordt, dient dit binnen een acceptabel termijn
geaccepteerd of verworpen te worden. Bij een schriftelijk aanbod is het een redelijk
termijn, maar het termijn kan ook in het schriftelijke aanbod vermeldt staan.
Een woning die te koop staat voor een bepaalde prijs, is een uitnodiging om met de
koper in onderhandeling te gaan.
Wanneer je akkoord bent gegaan na de onderhandeling, kun je er nog onderuit. Hierbij
heb je:
- Drie dagen bedenktijd.
- Ontbindende voorwaarden.
- Wederzijds goedvinden.
Er is geen bedenktijd wanneer koper X en verkoper Y een koopovereenkomst sluiten en
een van de partijen afziet, maar binnen 6 maanden weer een koopovereenkomst tussen
deze zelfde partijen opgesteld wordt.
In de koopovereenkomst staan 10 onderwerpen:
- Object en koopsom
Omschrijving van het verkochte object: Adres, kadastrale omschrijving.
Je betaald pas wanneer je de koopakte getekend hebt.
- Transportdatum en keuze notaris
Datum waarop het verkochte object feitelijk en juridisch overgedragen wordt.
Keuze van de notaris is voorbehouden aan de koper.
- Betaling koopsom en verrekening van de lasten
Positie verkoper en koper is gewaarborgd. Overgang van het risico: beschadiging,
waardedaling, publiekrechtelijke aspecten. Verrekening van de lasten.
- Overgang van het risico
Risico is voor de koper.
- Verklaringen en garanties
De verkoper moet van te voren een vragenlijst invullen met informatie die er
gemeld moet worden hierbij is 95% beantwoord.
- Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden worden altijd aan een bepaald termijn gekoppeld,
zodat de koper de koper blijft. Voorbeelden hiervan zijn:
o Niet verkrijgen financiering
o Verkrijgen Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
o Bouwkundige keuring
o Vergunning
o Verkoop eigen woning
- Tekortschieten en boete
, Partij altijd nog de kans geven om de afspraak binnen 8 dagen na te komen,
daarna ingebrekestellen.
Bij de ingebrekestelling heb je 2 mogelijkheden:
o Nakoming: Gewoon betalen, hierbij kan uitstel voorkomen.
o Ontbinding: Hierbij moet een waarborgsom betaald worden: 3 promille per
dag --> 3 euro per €1.000,-
Wanneer de afspraak niet nagekomen wordt wordt r een akte van comparitie
opgesteld.
- Waarborgsom en bankgarantie
Hierbij creëer je een financiële zekerheid.
Inschrijven van de koopovereenkomst
Hierbij is de koper beschermd tegen:
o Overdracht of bezwaring met een beperkt recht
o Vervreemding, verkoop/verhuur
o Executoriaal of conservatief beslag
o Faillissement van de koper, surseance van betaling of toepassing van
schuldsanering.
Wanneer de verkoper failliet gaat kan de curator de
koopovereenkomst nietig maken. Die kan je voorkomen door het
pand eerder in te schrijven op eigen naam bij het kadaster.
- Extra bepalingen
Er worden in een koopovereenkomst artikelen toegevoegd, om andere stukken
aan te vullen. Bijvoorbeeld:
o Ouderdomsclausule
Een koper kan er niet vanuit gaan dat een huis ouder dan 30 jaar
functioneert als een nieuw huis: je kunt asbest of rotte balken
verwachten. Deze clausule moet altijd overlegt worden met de
koper en kan er uitgehaald worden zodra de koper er niet mee
akkoord gaat.
o 6% clausule
o Geen eigen bewoning door verkoper
o Bodemvervuiling
o Bouwkundig rapport
o Eisen bouwkundige staat gezien leeftijd woning
o Plannen VVE
o Uitsluitingen
o Asbest
o Voorbehoud verkoop eigen woning
Ik wil binnen een bepaald termijn mijn eigen huis verkocht hebben
anders zie ik ervanaf.
o Energie prestatie certificaat
Kosten koper: Notaris- en kadasterkosten, 2% overdrachtsbelasting.
Je mag in totaal 103% lenen van de totale waarde van het pand dat je wil kopen.
een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur.
Een makelaar is een intermediair van vastgoed transacties, handelt in opdracht van
een ander, sluit geen overeenkomst voor eigen rekening en mag ook niet voor eigen
risico handelen.
Taken die hij uitvoert zijn onder andere: bemiddelen, social media expert en informatie
verstrekken (denk aan prijzen, waarden, bouwkunde, kwaliteit etc.).
Voorwaarden van levering van onroerend goed:
- Levering: Notariële akte, inschrijving openbaar register.
- Krachtens geldige titel: koop overeenkomst, schenking, ruil.
- Verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken: de
beschikkingsbevoegdheid wordt door notaris gecontroleerd.
Je hebt twee soorten rechten op vastgoed:
- Persoonlijk recht: tussen partijen doortuin van buurman, dak van
benedenbuurman gebruiken als dakterras.
- Zakelijke rechten: Tussen persoon en zaak erfdienstbaarheid
Andere rechten waar je ook mee te maken hebt
- Semizakelijke rechten: Koop breekt geen huur.
- Verticale natrekking: Eigenaar van de grond is ook eigenaar van de daarop
aanwezige opstallen.
- Mandeligheid: bijzondere vorm van gemeenschappelijk eigendom
(scheidingsmuur van 2 woningen).
- Mandeligheid van bestemming: meerdere eigenaren onroerende zaak tot
mandelige zaak bestemmen: gemeenschappelijk achterpad.
- Erfdienstbaarheid: een onroerende vaak kan worden bezwaard t.b.v. een andere
onroerende zaak, meestal tussen twee percelen. (ontstaat door vestiging en
verjaring)
- Kettingbeding: een bepaling in een koopcontract die moet worden overgedragen
op iedere volgende eigenaar.
Betrokken partijen bij een overdracht:
- Natuurlijke personen: een persoon die rechten en plichten kan dragen (bevoegd;
KvK, statuten).
- Rechtspersonen (NB: bestuurders of zelfstandig bevoegd).
Wanneer je getrouwd bent, heb je toestemming nodig van je partner voor
vervreemding, bezwaring, ingebruikneming aan derden van de echtelijke woning. Het
maakt hierbij niet uit wie de eigenaar is of in wat voor regime je getrouwd bent.
Wanneer de makelaar de opdracht niet schriftelijk kan laten zien, dan moet de makelaar
bewijzen dat de opdracht wel verstrekt is. De opdracht is helaas geen volmacht, deze
geeft aan binnen welke grenzen de makelaar kan/mag opereren. De opdracht bevat de
volgende onderdelen:
- Opdrachtgever en opdracht nemer.
- Courtage
- Intrekkingkosten
- Vraagprijs
- Bijzondere afspraken
Wanneer er een conflict is bij een opdracht, kun je altijd naar een derde partij gaan
- VastgoedPro: geschillencommissie.
- NVM: Raad van toezicht (hoger beroep is mogelijk).
- VBO: apart tuchtcollege (hoger beroep is niet mogelijk).
,Hierbij is er een verzekering voor de makelaar wanneer deze aansprakelijk gesteld
wordt, namelijk: beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Een overeenkomst moet altijd schriftelijk bevestigd worden, hierin moet worden
opgenomen:
- Het object waar het om gaat.
- De koopsom.
- De transportdatum.
- De ontbindende voorwaarden.
- Bijzondere afspraken.
- De roerende zaken.
- De datum van de financiering.
- De overige bijzonderheden.
Wanneer een bod mondeling gedaan wordt, dient dit binnen een acceptabel termijn
geaccepteerd of verworpen te worden. Bij een schriftelijk aanbod is het een redelijk
termijn, maar het termijn kan ook in het schriftelijke aanbod vermeldt staan.
Een woning die te koop staat voor een bepaalde prijs, is een uitnodiging om met de
koper in onderhandeling te gaan.
Wanneer je akkoord bent gegaan na de onderhandeling, kun je er nog onderuit. Hierbij
heb je:
- Drie dagen bedenktijd.
- Ontbindende voorwaarden.
- Wederzijds goedvinden.
Er is geen bedenktijd wanneer koper X en verkoper Y een koopovereenkomst sluiten en
een van de partijen afziet, maar binnen 6 maanden weer een koopovereenkomst tussen
deze zelfde partijen opgesteld wordt.
In de koopovereenkomst staan 10 onderwerpen:
- Object en koopsom
Omschrijving van het verkochte object: Adres, kadastrale omschrijving.
Je betaald pas wanneer je de koopakte getekend hebt.
- Transportdatum en keuze notaris
Datum waarop het verkochte object feitelijk en juridisch overgedragen wordt.
Keuze van de notaris is voorbehouden aan de koper.
- Betaling koopsom en verrekening van de lasten
Positie verkoper en koper is gewaarborgd. Overgang van het risico: beschadiging,
waardedaling, publiekrechtelijke aspecten. Verrekening van de lasten.
- Overgang van het risico
Risico is voor de koper.
- Verklaringen en garanties
De verkoper moet van te voren een vragenlijst invullen met informatie die er
gemeld moet worden hierbij is 95% beantwoord.
- Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden worden altijd aan een bepaald termijn gekoppeld,
zodat de koper de koper blijft. Voorbeelden hiervan zijn:
o Niet verkrijgen financiering
o Verkrijgen Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
o Bouwkundige keuring
o Vergunning
o Verkoop eigen woning
- Tekortschieten en boete
, Partij altijd nog de kans geven om de afspraak binnen 8 dagen na te komen,
daarna ingebrekestellen.
Bij de ingebrekestelling heb je 2 mogelijkheden:
o Nakoming: Gewoon betalen, hierbij kan uitstel voorkomen.
o Ontbinding: Hierbij moet een waarborgsom betaald worden: 3 promille per
dag --> 3 euro per €1.000,-
Wanneer de afspraak niet nagekomen wordt wordt r een akte van comparitie
opgesteld.
- Waarborgsom en bankgarantie
Hierbij creëer je een financiële zekerheid.
Inschrijven van de koopovereenkomst
Hierbij is de koper beschermd tegen:
o Overdracht of bezwaring met een beperkt recht
o Vervreemding, verkoop/verhuur
o Executoriaal of conservatief beslag
o Faillissement van de koper, surseance van betaling of toepassing van
schuldsanering.
Wanneer de verkoper failliet gaat kan de curator de
koopovereenkomst nietig maken. Die kan je voorkomen door het
pand eerder in te schrijven op eigen naam bij het kadaster.
- Extra bepalingen
Er worden in een koopovereenkomst artikelen toegevoegd, om andere stukken
aan te vullen. Bijvoorbeeld:
o Ouderdomsclausule
Een koper kan er niet vanuit gaan dat een huis ouder dan 30 jaar
functioneert als een nieuw huis: je kunt asbest of rotte balken
verwachten. Deze clausule moet altijd overlegt worden met de
koper en kan er uitgehaald worden zodra de koper er niet mee
akkoord gaat.
o 6% clausule
o Geen eigen bewoning door verkoper
o Bodemvervuiling
o Bouwkundig rapport
o Eisen bouwkundige staat gezien leeftijd woning
o Plannen VVE
o Uitsluitingen
o Asbest
o Voorbehoud verkoop eigen woning
Ik wil binnen een bepaald termijn mijn eigen huis verkocht hebben
anders zie ik ervanaf.
o Energie prestatie certificaat
Kosten koper: Notaris- en kadasterkosten, 2% overdrachtsbelasting.
Je mag in totaal 103% lenen van de totale waarde van het pand dat je wil kopen.
een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur.
