Samenvatting Project en Rendement3

Rendementsanalyse
1) Inleiding
1. Doel rendementsanalyse
= Bepalen of een project haalbaar is of niet.



2. Vastgoedontwikkelingsproces
Het vastgoedontwikkelingsproces bestaat uit 4 fases:
 Grondexploitatie
 Ontwikkeling
 Exploitatie
 Gebruik




1. Fase 1: Grondexploitatie
De grondexploitant is de producent van bouwrijpe grond.

Kosten:
De focus van de grondexploitant ligt op het bouwrijp maken van de site.

Grondgebonden kosten:
 Grondverwervingskosten
 Studiekosten voor het ontwerp
 Bouwrijp maken van de gronden:
o Bijdragen in kosten ruimtelijke studies
o Afbraak- en saneringskosten
o Aanleg nieuw openbaar domein



Inkomsten:
Verkoop van bouwrechten of bouwrijpe grond

, Bv: Op kleine schaal -> Verkavelingen
Bv: Op grote schaal -> Brownfields, gebiedsontwikkelingen (= Eilandje en grondexploitant
is AG Vespa/Stad Antwerpen)

Er kunnen verschillende vastgoedprocessen op elkaar volgen:

Proces 1: Proces 2:




2. Fase 2: Ontwikkeling
Op de bouwrijpe grond wordt vervolgens door de ontwikkelaar vastgoed gerealiseerd

Kosten:
De projectontwikkelaar betaalt een vergoeding aan de grondexploitant.
De ontwikkelaar zal vervolgens voornamelijk investeren in gebouw gerelateerde kosten.

Grondgebonden kosten:
 Vergoeding van het terrein
 Aankoopkost bouwrijpe gronden of bouwrechten

Gebouw gerelateerde kosten:
 Architect- en studiekosten
 Projectmanagement
 Bouwkosten
 Publiciteits- en verkoopkosten

Inkomsten:
Verkopen van gebouwen met grond




3. Fase 3: Exploitatie

, Het vastgoed dat in de projectontwikkeling op de door de grondexploitant geleverde
grond wordt gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan een beleggende partij of aan
een gebruiker.

Kosten:
De vastgoedexploitant investeert eenmalig in het gebouw.
Vervolgens zal hij een jaarlijkse kost maken om het gebouw te kunnen exploiteren en
beheren.

Inkomsten:
De vastgoedexploitant zal een vergoeding ontvangen voor het ter beschikking stellen van
zijn eigendom -> jaarlijkse inkomsten in de vorm van huur

De focus ligt vooral op de jaarlijkse inkomsten -> tevreden houden van gebruikers is dus
belangrijk!


4. Fase 4: Gebruiker
De gebruiker investeert in het vastgoed -> Als huisvesting of bedrijfspand


Vastgoedontwikkelingsproces kan heel afgelijnd zijn dus allemaal verschillende
mensen/groepen/bedrijven bij elk proces. Maar meestal is dit niet zo:
1 partij kan de verschillende fasen van het proces voor haar rekening nemen:




Grondexploitatie + Ontwikkeling Ontwikkeling + Exploitatie


1 partij kan ook het volledige proces voor haar rekening nemen
Bv: Hoofdkwartier Fortis bank van Brussel

, 3. Vastgoedrekenproces
Dit zijn momenten in het proces waarin transacties worden voorbereid en tot stand komen.

Het vastgoedrekenproces loopt van rechts naar links. De waarde van het vastgoed wordt
uiteindelijk bepaald door de prijs die een gebruiker of belegger op de markt wenst te
betalen.




De gebruiker bepaalt hoeveel huur hij zal betalen aan de exploitant. De exploitant ga dan
bedrag vragen aan de hand van de huur. De ontwikkelaar gaat dan afhankelijk wat hij
gekregen heeft vragen aan de grondeigenaar.

Ze rekenen al wel wat ze willen vragen. Maar als ze te veel vragen en de markt dit niet wil
geven moeten ze hun investering aanpassen.

Er bestaat niet één universele vastgoedberekening. Hoe de berekening eruitziet, hangt af
van het perspectief dat gekozen wordt, de fase waarin het project zich bevindt en de
gewenste informatie.

In de beginfase van een project, moet u in staat te zijn de haalbaarheid op een snelle manier
in te schatten. Eenmaal een project concreter wordt stappen we over naar een meer
volledige analyse van de kasstromen.