Samenvatting Schattingen 3

1.Begrippen
Soorten waarden:
- Gebruikswaarde (bv. lucht, geleerdheid, gezondheid, …)
- Ruilwaarde
- Innerlijke (intrinsieke) waarde
- Uiterlijke (extrinsieke) waarde
- Werkelijke waarde
- Gelegenheidswaarde
- Gemoedswaarde of gevoelswaarde
- Verbruikswaarde
- Voortbrengstwaarde of opbrengstwaarde
- Nieuwbouwwaarde
- Toekomstwaarde
- Verkoopwaarde of venale waarde
o Normale venale waarde
o Gedwongen verkoopwaarde
- Residuwaarde
- Boekhoudkundige waarde

2.Vastgoedmarkt
De markt is het geheel van vraag en aanbod, en wordt bepaald door:
- Verhouding tussen aantal aanbieders en aantal vragers
- Homogene of heterogene producten
- Doorzichtigheid van de markt
- Toe- en uittredingsmogelijkheden

1 aanbieder Enkele aanbieders Veel aanbieders


Homogeen Monopolie Homogene oligopolie Vrije mededinging


Monopolistische
Heterogeen Monopolie Heterogene oligopolie
concurrentie

De vastgoedmarkt is een markt met monopolistische concurrentie.
Kenmerken van de vastgoedmarkt:
- Ondoorzichtigheid
o Wet van de privacy
o Openbare verkoop
o Biddit
o Niet alle informatie is beschikbaar
o Partijen hebben niet allemaal hetzelfde inzicht in de vastgoedwereld
o Geen afhaalmarkt
1

, o Allemaal verschillende producten met verschillende eigenschappen
- Immobiliteit
o Niet verplaatsbaar
- Vertraging in de prijsreactie
o Veel vraag en weinig aanbod doet de prijs stijgen
o Minder vraag zorgt voor meer aanbod, maar doet nog niet direct de prijs dalen
(status quo)
o Groot aanbod en dalende prijzen zorgen geleidelijk aan voor een prijsevenwicht
- Ontbreken van een consumentensoevereiniteit
o Kopers en verkopers zijn afhankelijk van de omstandigheden van de markt, ze
kunnen alleen kiezen of ze zich al dan niet op de markt begeven.
- Emotionele binding
o De band met het ORG

 waardebepaling is geen exacte wetenschap!
Er zijn een aantal principes die als uitgangpunt dienen bij de waardebepaling door de schatter:
- De optimale aanwending
o Vraag naar vastgoed hangt af van de potentiële gebruiksmogelijkheden
o Bij verschillende gebruiksmogelijkheden, bepaalt men de waarde op basis van de
meest winstgevende en maximaal toegestane gebruik
- Onverbrekelijkheid van grond en gebouwen
o Gebouwen met beperkingen accepteren of gebouwen slopen en een hogere waarde
voor de grond realiseren of gebouw renoveren en nog een hogere waarde voor het
geheel krijgen?
- Substitutiemogelijkheden
o Alle ORG zijn te vervangen door een ander vastgoed
- Marginale grensnut
o De som der delen is niet gelijk aan het geheel
- Anticipatie
o Schatter moet op de hoogte zijn van de toekomstige trends en besluiten welke
consequenties deze hebben op de waarde
- Vraag en aanbod
o Waarde komt altijd tot stand door het spel van vraag en aanbod
- Balans in gebruik
o De schatter mag niet klakkeloos aannemen dat de waarde van 2 naburige gebouwen
gelijk zijn.
- Identificatie
o De invloed van de psychologische effecten bij het bepalen van een waarde

Bij het vaststellen van de uiteindelijke waarde spelen een aantal invloedfactoren een rol:
- Externe en algemene invloedfactoren
o Onderzoek naar macroproces
 De groei van het nationale inkomen
 De huurontwikkeling
 De ontwikkeling van de onderhoudskosten
 De ontwikkeling van de hypotheekrente
 De invloed van de overheid op het prijsverloop

2

, o Regionale en plaatselijke analyse (minder belangrijk bij eengezinswoning, wel bij bv.
winkelcentrum)
 Trends in het aantal inwoners en hun karakteristieken
 Economische gegevens en groeifactoren
 Transport en ruimtelijke structuur
 Het karakter van de plaats
o Buurtonderzoek
 Buurt wordt begrensd door
 Natuurlijke grenzen: rivier, heuvel, …
 Kunstmatige grenzen: spoorweg, dijk, …
 De wet: industriegebied, woongebied …
 Economische factoren: dure, goedkope buurt
 Buurtopbouw naar onroerende zaak (levenscyclus)
 Buurtopbouw naar sociale gegevens
 Economische karakteristieken van de buurt
 Openbare buurtkarakteristieken
 Algemene buurtkarakteristieken

- Interne invloedfactoren
o Fysieke kwaliteit
o Economische kwaliteit
o Juridische kwaliteit

3.Residentiële gebouwen
Bouwgronden  geschikt voor het oprichten van gebouwen, met strenge eisen. Veiliger is om te
zeggen ‘grond gelegen in woonzone’.
- Factoren die de waarde van de bouwgrond bepalen
o Ligging
o Nutsvoorziening
o Vorm
o Aard/samenstelling van de grond
o Oriëntatie
o Grootte
o Uitzicht en reliëf
o Verpachting
o Wettelijke bepalingen
o Lokale belasting

- Bepalen van de waarde
o Vergelijkingspunten
 Recente (openbare) verkopen
 Soortelijke ligging, omgeving en ondergrond
 Dezelfde uitrustingsgraad
 Dezelfde stedenbouwkundige mogelijkheden
 Vergelijkbare oppervlakte, vorm en afmetingen
o Methode van Beckers (ZELFDE BREEDTE NODIG!!!)

3