H3: Huur
Vak: Bijzondere overeenkomsten (Z13704 | 2024)
Inhoudstabel
Inleiding...................................................................................................................................... 4
1 Gemeen huurrecht.................................................................................................................. 5
1.1 Definitie en constitutieve bestanddelen van huur (art. 1709 oud BW)..............................5
1.1.1 Het persoonlijk genot van een zaak............................................................................ 5
1.1.2 Het betalen van een prijs............................................................................................ 5
1.1.3 Gedurende een zekere tijd.......................................................................................... 7
1.2 De onderlinge verhouding gemeen huurrecht – bijzonder huurrecht................................7
1.3 Publiciteitsvereisten bij te huur stellen van een OG (art. 1716 oud BW)...........................9
1.4 De totstandkoming van huur............................................................................................. 9
1.4.1 De wilsovereenstemming tussen partijen...................................................................9
1.4.2 Onderscheid met bezetting ter bede en bezetting zonder recht noch titel.................9
1.4.3 De geldigheidsvereisten van een huurovereenkomst...............................................10
1.4.4 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst.........................................................12
1.5 Bewijs van de huur.......................................................................................................... 13
1.5.1 Registratie van een huurovereenkomst.....................................................................14
1.5.2 Overschrijving van huurovereenkomsten van > 9j (art. 3.30 §2 BW)........................14
1.6 Duur van de huur............................................................................................................ 15
1.6.1 Huurovereenkomsten van onbepaalde duur (geen gemeubileerde appartementen) 15
1.6.2 Huurovereenkomsten m.b.t. gemeubileerde app. (art. 1758 oud BW)......................17
1.6.3 Huurovereenkomsten van bepaalde duur (art. 1737-1739 oud BW).........................17
1.7 Verplichtingen van de verhuurder...................................................................................18
1.7.1 Leveringsplicht (art 1719 - 1720 oud BW).................................................................18
1.7.2 Onderhoudsplicht (art 1719 - 1720 oud BW).............................................................18
1.7.3 Vrijwaringsplichten (art. 1719 oud BW).....................................................................19
1.8 Verplichtingen van de huurder........................................................................................ 21
1.8.1 Bewaring- en onderhoudsplicht (met het oog op teruggaveplicht)...........................21
1.8.2 De huurprijs betalen.................................................................................................. 26
1.9 Onderverhuur en overdracht van huur............................................................................27
1.9.1 Onderverhuur (art. 1717, eerste lid oud BW)............................................................27
1.9.2 Overdracht van huur (art. 1717, eerste lid oud BW...................................................28
1.10 Overdracht (= vervreemding) van het verhuurde goed................................................28
1.10.1 Is een eerbiedigingsbeding opgenomen in de akte van vervreemding?.................29
1.10.2 Heeft de huurovereenkomst een vaste datum? (Art. 8.22 BW)...............................29
1.11 Einde van de huur......................................................................................................... 30
1.11.1 Verstrijken van de contractuele termijn..................................................................30
, 1.11.2 Opzegging van een huur van onbepaalde duur......................................................31
1.11.3 Minnelijke beëindiging van de huur (art 5.70 lid 1 BW)...........................................33
1.11.4 Beëindiging van een huurovereenkomst door ontbinding.......................................34
1.11.5 Geen einde van huurovereenk. bij overlijden van verhuurder/ huurder..................35
1.12 Rechtspleging inzake huur............................................................................................ 35
2 Woninghuur........................................................................................................................... 37
2.1 Toepassingsgebied (art.1§1 en §3 WHW en art.5 §1 Vl.Whd)...........................................37
2.2 Algemene bepalingen uit het gemeen recht die dwingend zijn overgenomen in het
Vlaams Woninghuurdecreet.................................................................................................. 39
2.2.1 Publiciteitsvereisten bij het te huur stellen van een goed bestemd voor bewoning
(art. 4 Vl. Whd.).................................................................................................................. 39
2.2.2 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst.........................................................41
2.2.3 De plaatsbeschrijving................................................................................................ 41
2.2.4 De vrijwaringsplicht van de verhuurder voor eigen daad..........................................41
2.3 Huurprijs en lasten.......................................................................................................... 41
2.3.1 Herziening van de huurprijs...................................................................................... 42
2.3.2 Indexatie (art. 6 WHW en art. 34 Vl. Whd.)...............................................................43
2.3.3 Kosten van (verplichte) registratie (art. 5bis WHW)..................................................43
2.3.4 Kosten van bemiddeling door derde (art. 5ter WHW en art. 11 Vl.Whd)...................44
2.3.5 Onroerende voorheffing (art.5 WHW en art. 36 §1, lid 2 Vl. Whd.)............................44
2.3.6 Verdeling en herziening van de kosten en de lasten (art. 36 §1, lid 1 Vl. Whd.)........44
2.4 Huurwaarborg................................................................................................................. 44
2.4.1 Woninghuurwet (art. 10 WHW).................................................................................. 44
2.4.2 Vlaams Woninghuurdecreet (art. 37 Vl. Whd)...........................................................45
2.5 Staat van het gehuurde goed (openbare orde)...............................................................45
2.5.1 De Grondwet (art.23,3° Gw.)..................................................................................... 46
2.5.2 De wetgevende bepalingen inzake woninghuur........................................................46
2.5.3 De onderhouds- en herstellingplichten van partijen..................................................47
2.5.4 Renovatie.................................................................................................................. 48
2.6 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de woninghuurovereenkomst.........................48
2.6.1 De woninghuurovereenkomst van 9 jaar (standaardduur)........................................49
2.6.2 De woninghuurovereenkomst van max. 3j (art. 3§6 WHW en art. 21 Vl. Whd.)........52
2.6.3 De woninghuurovereenkomst van meer 9j (art. 3§7 WHW en art. 22 Vl. Whd.)........52
2.6.4 De levenslange woninghuurovereenkomst (art. 3§8 WHW en art. 23 Vl. Whd.)........53
2.6.5 Verlenging buitengewone omstandigheden (art. 11 WHW en art. 24 Vl. Whd.)........53
2.7 Overdracht van een huur en onderverhuur.....................................................................54
2.7.1 Overdracht van huur (art. 4 &1 WHW en art. 31 Vl. Whd.)........................................54
2.7.2 Onderverhuur (art. 4 §2 WHW en art. 32 Vl. Whd.)...................................................54
2.8 Overdracht van het verhuurde goed (art. 9 WHW en art. 38 Vl. Whd.)...........................55
2.8.1 Regeling Vlaams Woninghuurdecreet (art 38)...........................................................55
2.8.2 Regeling Woninghuurwet (art 9)............................................................................... 56
, 2.9 Einde van de huur........................................................................................................... 56
2.9.1 De opzegging door een medehuurder.......................................................................56
2.9.2 Het overlijden van de verhuurder/huurder (art. 42 Vl. Whd.)....................................57
2.10 Betwistingen en rechtspleging (art. 43 §2 Vl. Whd).......................................................58
3 Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten....................................................58
4 Handelshuur.......................................................................................................................... 61
4.1 Handelshuurwet.............................................................................................................. 61
4.1.1 Toepassingsgebied (art. 1 HHW)...............................................................................61
4.1.2 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de handelshuur........................................62
4.1.3 De huurprijs.............................................................................................................. 63
4.1.4 Verbouwingswerken door huurder (art. 7 - 9 HHW)...................................................65
4.1.5 Overdracht van huur en onderverhuur......................................................................66
4.1.6 Overdracht van het verhuurde handelsgoed (art. 12 HHW)......................................68
4.1.7 De handelshuurvernieuwing...................................................................................... 69
4.1.8 De uitzettingsvergoeding (art. 25 HHW)...................................................................78
4.1.9 Rechtspleging (art. 29 – 31 HHW)............................................................................. 80
4.2 Vl. decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht..............................81
4.2.1 Toepassingsgebied (art. 2)........................................................................................ 81
4.2.2 Duur en einde (art. 3-7)............................................................................................ 81
4.2.3 Verbouwingen (art. 9-12).......................................................................................... 81
4.2.4 Overdracht van huur en onderhuur (art 13)..............................................................82
4.2.5 Overdracht van het verhuurde goed (art 14)............................................................82
5 Pacht en veepacht................................................................................................................. 82
, Inleiding
Er zijn twee soorten van huur (art. 1708 oud BW):
De huur van goederen (wordt besproken in dit hoofdstuk)
De huur van werk
o Aannemingsovereenkomst (hoofdstuk 5)
o Arbeidsovereenkomst
LET OP! Rechtsregels over huur zijn op verschillende plaatsen terug te vinden: zie handboek
blz. 97
Men maakt een onderscheid tussen:
Algemene huurwetgeving: gemeen huurrecht
Bijzondere huurwetgeving:
o Woninghuur
o Studentenhuur
o Handelshuur
o Pacht en veepacht: dit wordt niet bekeken!
LET OP! Er zijn verschillen wat betreft het huren in Vlaanderen, Brussel of Wallonië (wij zien
enkel Vlaanderen)
Rechtsregels over huur vind je terug in (p 97 handboek):
Oud BW (gemeenhuurrecht, woninghuurwet, handelshuurwet, pachtwet, …)
Decreten en uitvoeringsbesluiten in Vlaanderen
Men moet rekening houden met volgende basisprincipes om te weten welke
rechtsregels men toepast:
1. Het toepassingsgebied van de verschillend huurstelsels bepaalt welke rechtsregels men
toepast
2. Het aanvullende of dwingende karakter van de toepasselijke rechtsregels bepaalt in
welke mate men contractueel kan afwijken van die wettelijke bepalingen
3. In de mate de contractuele bepalingen niet strijdig zijn met de bepalingen van
dwingend recht of de openbare orde, moet men rekening houden met de wil van de
partijen.
Altijd kijken over welk type huur het gaat, elk type huur heeft andere regels
LET OP! Bijzondere regels hebben ALTIJD voorrang op algemene regels
Vak: Bijzondere overeenkomsten (Z13704 | 2024)
Inhoudstabel
Inleiding...................................................................................................................................... 4
1 Gemeen huurrecht.................................................................................................................. 5
1.1 Definitie en constitutieve bestanddelen van huur (art. 1709 oud BW)..............................5
1.1.1 Het persoonlijk genot van een zaak............................................................................ 5
1.1.2 Het betalen van een prijs............................................................................................ 5
1.1.3 Gedurende een zekere tijd.......................................................................................... 7
1.2 De onderlinge verhouding gemeen huurrecht – bijzonder huurrecht................................7
1.3 Publiciteitsvereisten bij te huur stellen van een OG (art. 1716 oud BW)...........................9
1.4 De totstandkoming van huur............................................................................................. 9
1.4.1 De wilsovereenstemming tussen partijen...................................................................9
1.4.2 Onderscheid met bezetting ter bede en bezetting zonder recht noch titel.................9
1.4.3 De geldigheidsvereisten van een huurovereenkomst...............................................10
1.4.4 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst.........................................................12
1.5 Bewijs van de huur.......................................................................................................... 13
1.5.1 Registratie van een huurovereenkomst.....................................................................14
1.5.2 Overschrijving van huurovereenkomsten van > 9j (art. 3.30 §2 BW)........................14
1.6 Duur van de huur............................................................................................................ 15
1.6.1 Huurovereenkomsten van onbepaalde duur (geen gemeubileerde appartementen) 15
1.6.2 Huurovereenkomsten m.b.t. gemeubileerde app. (art. 1758 oud BW)......................17
1.6.3 Huurovereenkomsten van bepaalde duur (art. 1737-1739 oud BW).........................17
1.7 Verplichtingen van de verhuurder...................................................................................18
1.7.1 Leveringsplicht (art 1719 - 1720 oud BW).................................................................18
1.7.2 Onderhoudsplicht (art 1719 - 1720 oud BW).............................................................18
1.7.3 Vrijwaringsplichten (art. 1719 oud BW).....................................................................19
1.8 Verplichtingen van de huurder........................................................................................ 21
1.8.1 Bewaring- en onderhoudsplicht (met het oog op teruggaveplicht)...........................21
1.8.2 De huurprijs betalen.................................................................................................. 26
1.9 Onderverhuur en overdracht van huur............................................................................27
1.9.1 Onderverhuur (art. 1717, eerste lid oud BW)............................................................27
1.9.2 Overdracht van huur (art. 1717, eerste lid oud BW...................................................28
1.10 Overdracht (= vervreemding) van het verhuurde goed................................................28
1.10.1 Is een eerbiedigingsbeding opgenomen in de akte van vervreemding?.................29
1.10.2 Heeft de huurovereenkomst een vaste datum? (Art. 8.22 BW)...............................29
1.11 Einde van de huur......................................................................................................... 30
1.11.1 Verstrijken van de contractuele termijn..................................................................30
, 1.11.2 Opzegging van een huur van onbepaalde duur......................................................31
1.11.3 Minnelijke beëindiging van de huur (art 5.70 lid 1 BW)...........................................33
1.11.4 Beëindiging van een huurovereenkomst door ontbinding.......................................34
1.11.5 Geen einde van huurovereenk. bij overlijden van verhuurder/ huurder..................35
1.12 Rechtspleging inzake huur............................................................................................ 35
2 Woninghuur........................................................................................................................... 37
2.1 Toepassingsgebied (art.1§1 en §3 WHW en art.5 §1 Vl.Whd)...........................................37
2.2 Algemene bepalingen uit het gemeen recht die dwingend zijn overgenomen in het
Vlaams Woninghuurdecreet.................................................................................................. 39
2.2.1 Publiciteitsvereisten bij het te huur stellen van een goed bestemd voor bewoning
(art. 4 Vl. Whd.).................................................................................................................. 39
2.2.2 De vorm en inhoud van de huurovereenkomst.........................................................41
2.2.3 De plaatsbeschrijving................................................................................................ 41
2.2.4 De vrijwaringsplicht van de verhuurder voor eigen daad..........................................41
2.3 Huurprijs en lasten.......................................................................................................... 41
2.3.1 Herziening van de huurprijs...................................................................................... 42
2.3.2 Indexatie (art. 6 WHW en art. 34 Vl. Whd.)...............................................................43
2.3.3 Kosten van (verplichte) registratie (art. 5bis WHW)..................................................43
2.3.4 Kosten van bemiddeling door derde (art. 5ter WHW en art. 11 Vl.Whd)...................44
2.3.5 Onroerende voorheffing (art.5 WHW en art. 36 §1, lid 2 Vl. Whd.)............................44
2.3.6 Verdeling en herziening van de kosten en de lasten (art. 36 §1, lid 1 Vl. Whd.)........44
2.4 Huurwaarborg................................................................................................................. 44
2.4.1 Woninghuurwet (art. 10 WHW).................................................................................. 44
2.4.2 Vlaams Woninghuurdecreet (art. 37 Vl. Whd)...........................................................45
2.5 Staat van het gehuurde goed (openbare orde)...............................................................45
2.5.1 De Grondwet (art.23,3° Gw.)..................................................................................... 46
2.5.2 De wetgevende bepalingen inzake woninghuur........................................................46
2.5.3 De onderhouds- en herstellingplichten van partijen..................................................47
2.5.4 Renovatie.................................................................................................................. 48
2.6 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de woninghuurovereenkomst.........................48
2.6.1 De woninghuurovereenkomst van 9 jaar (standaardduur)........................................49
2.6.2 De woninghuurovereenkomst van max. 3j (art. 3§6 WHW en art. 21 Vl. Whd.)........52
2.6.3 De woninghuurovereenkomst van meer 9j (art. 3§7 WHW en art. 22 Vl. Whd.)........52
2.6.4 De levenslange woninghuurovereenkomst (art. 3§8 WHW en art. 23 Vl. Whd.)........53
2.6.5 Verlenging buitengewone omstandigheden (art. 11 WHW en art. 24 Vl. Whd.)........53
2.7 Overdracht van een huur en onderverhuur.....................................................................54
2.7.1 Overdracht van huur (art. 4 &1 WHW en art. 31 Vl. Whd.)........................................54
2.7.2 Onderverhuur (art. 4 §2 WHW en art. 32 Vl. Whd.)...................................................54
2.8 Overdracht van het verhuurde goed (art. 9 WHW en art. 38 Vl. Whd.)...........................55
2.8.1 Regeling Vlaams Woninghuurdecreet (art 38)...........................................................55
2.8.2 Regeling Woninghuurwet (art 9)............................................................................... 56
, 2.9 Einde van de huur........................................................................................................... 56
2.9.1 De opzegging door een medehuurder.......................................................................56
2.9.2 Het overlijden van de verhuurder/huurder (art. 42 Vl. Whd.)....................................57
2.10 Betwistingen en rechtspleging (art. 43 §2 Vl. Whd).......................................................58
3 Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten....................................................58
4 Handelshuur.......................................................................................................................... 61
4.1 Handelshuurwet.............................................................................................................. 61
4.1.1 Toepassingsgebied (art. 1 HHW)...............................................................................61
4.1.2 Duur (en opzeggingsmogelijkheden) van de handelshuur........................................62
4.1.3 De huurprijs.............................................................................................................. 63
4.1.4 Verbouwingswerken door huurder (art. 7 - 9 HHW)...................................................65
4.1.5 Overdracht van huur en onderverhuur......................................................................66
4.1.6 Overdracht van het verhuurde handelsgoed (art. 12 HHW)......................................68
4.1.7 De handelshuurvernieuwing...................................................................................... 69
4.1.8 De uitzettingsvergoeding (art. 25 HHW)...................................................................78
4.1.9 Rechtspleging (art. 29 – 31 HHW)............................................................................. 80
4.2 Vl. decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht..............................81
4.2.1 Toepassingsgebied (art. 2)........................................................................................ 81
4.2.2 Duur en einde (art. 3-7)............................................................................................ 81
4.2.3 Verbouwingen (art. 9-12).......................................................................................... 81
4.2.4 Overdracht van huur en onderhuur (art 13)..............................................................82
4.2.5 Overdracht van het verhuurde goed (art 14)............................................................82
5 Pacht en veepacht................................................................................................................. 82
, Inleiding
Er zijn twee soorten van huur (art. 1708 oud BW):
De huur van goederen (wordt besproken in dit hoofdstuk)
De huur van werk
o Aannemingsovereenkomst (hoofdstuk 5)
o Arbeidsovereenkomst
LET OP! Rechtsregels over huur zijn op verschillende plaatsen terug te vinden: zie handboek
blz. 97
Men maakt een onderscheid tussen:
Algemene huurwetgeving: gemeen huurrecht
Bijzondere huurwetgeving:
o Woninghuur
o Studentenhuur
o Handelshuur
o Pacht en veepacht: dit wordt niet bekeken!
LET OP! Er zijn verschillen wat betreft het huren in Vlaanderen, Brussel of Wallonië (wij zien
enkel Vlaanderen)
Rechtsregels over huur vind je terug in (p 97 handboek):
Oud BW (gemeenhuurrecht, woninghuurwet, handelshuurwet, pachtwet, …)
Decreten en uitvoeringsbesluiten in Vlaanderen
Men moet rekening houden met volgende basisprincipes om te weten welke
rechtsregels men toepast:
1. Het toepassingsgebied van de verschillend huurstelsels bepaalt welke rechtsregels men
toepast
2. Het aanvullende of dwingende karakter van de toepasselijke rechtsregels bepaalt in
welke mate men contractueel kan afwijken van die wettelijke bepalingen
3. In de mate de contractuele bepalingen niet strijdig zijn met de bepalingen van
dwingend recht of de openbare orde, moet men rekening houden met de wil van de
partijen.
Altijd kijken over welk type huur het gaat, elk type huur heeft andere regels
LET OP! Bijzondere regels hebben ALTIJD voorrang op algemene regels
