WAARDEREN: RESIDENTIËLE MARKT
DEEL 1: INSTITUTIONEEL CONTEXT
Taxatieproces
INHOUD
1 Doel van de taxatieopdracht
2 Beroep van de taxateur
3 Taxatieproces: Opdrachtgever
4 Grondslagen van taxatieleer
5 Waardebegrippen
6 Taxatiestandaarden
7 Taxatieproces
8 Taxatie-onzekerheden
1
,Taxateur: persoon die (deels) zijn/haar beroep maakt van het schatten van waarden en objecten, ook wel
een schatter genoemd. De waardering vind je terug in het taxatierapport (schriftelijk + motivatie)
Taxatierapport = schattingsverslag = waarderingsrapport
Rol taxateur = cruciaal in besluitvormingsprocessen
1 DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
Waarom?
• Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d opdrachtgever
• Second opinion (soort van subjectieve invulling)
• Als verplichting (wettelijk of in juridische zaken)
Het informeert de opdrachtgever over de waarde van het onroerend goed dat wordt getaxeerd.
AANKOOP EN VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
→ Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
• Prijsvork en relatie met marktprijzen (tussen de zoveel duizend en zoveel duizend) = prijszetting
• Schatting = met waarderingsmethodes, veel uitgebreider
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• Déontologie
BIV Plichtenleer: zegt niet hoe schatting er uit moet zien, dus bij ene is het beperkt en bij de
andere veel uitgebreider, maar de schatting moet oprecht verricht worden.
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale
verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
• < 2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE B ANK
In vele gevallen voert bank ruwe schatting uit voor ze krediet (een lening) toekennen.
Wie schat het goed: iemand in loondienst, zelfstandig of losse medewerker
Schatter neemt gedwongen verkoopwaarde op in verslag = verplicht om onroerend goed te verkopen
(dus niet in context van vraag en aanbod). Hierdoor kan de gedwongen verkoopwaarde lager zijn dan de
waarde op de gewone vastgoedmarkt.
2
,Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
3
, VERDELING
Echtscheiding: zo kan de ene de andere ‘uitkopen’ = minnelijke oplossing Andere
voorbeeld: 2 zakenpartners/vrienden die samen onroerend goed bezitten = mede-eigendom
RUILING
• Hiervoor moet men het verschil in waarde kennen van de goederen.
o = optrek of aftrek bepalen
• Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
o Voorbeeld: Projectontwikkelaar die stuk grond ruilt met een afgewerkt appartement (ipv
te betalen krijg je afgewerkte appartement(en) voor de grond).
▪ = recht van opstal
• Ruilrecht shm’s (socialehuisvestingmaatschappij) :
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Fiscaal voordeel: Enkel registratierecht op hoogste waarde!
AANGIFTE IN NALATENSCHAP
• In registratiekantoor vd woonplaats vd overledene moeten erfgenamen een aangifte van
nalatenschap indienen. (waarde OG wordt in aangifte vermeld)
• Grondslag voor erfbelasting : verschuldigde successierechten
• Tekortschatting bij verschil tss effectieve waarde en aangegeven bedrag van 10% of meer
o Mogelijk gevolg = belastingverhoging
o Sinds 1/1/’21: zelf aangifte binnen 10 maanden na overlijden
= halvering belastingverhoging
• Verkoop 2 jaar na aangifte van tekortschatting ‘verraden’
• Regularisatie mogelijk: spontaan regulariseren en verschil in successierechten betalen
o = geen boetes
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter) (kwaliteitsvereisten van schattingsverslagen)
= geen discussie mogelijk, fiscus aanvaardt taxatie
o 3 voorwaarden voor aanvaarding door Vlaamse Belastingdienst:
▪ Schatter-expert door Vlaamse Belastingdienst erkend
▪ Gemotiveerd verslag dat voldoet aan vormvereisten en kwaliteitsvereisten
▪ Schattingsverslag wordt op moment van aangifte van nalatenschap mee
ingediend.
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk via bezwaarschrift
AFSLUITEN VAN VERZEKERINGSPOLIS EN NA SCHADEGEVALLEN
• Nieuwbouwwaarde (hoger) en/of werkelijke waarde?
• Grote verschil met bepalen van de verkoopwaarde: de grond kan nooit verdwijnen, de waarde
wordt berekend obv de nieuwbouwwaarde
4
DEEL 1: INSTITUTIONEEL CONTEXT
Taxatieproces
INHOUD
1 Doel van de taxatieopdracht
2 Beroep van de taxateur
3 Taxatieproces: Opdrachtgever
4 Grondslagen van taxatieleer
5 Waardebegrippen
6 Taxatiestandaarden
7 Taxatieproces
8 Taxatie-onzekerheden
1
,Taxateur: persoon die (deels) zijn/haar beroep maakt van het schatten van waarden en objecten, ook wel
een schatter genoemd. De waardering vind je terug in het taxatierapport (schriftelijk + motivatie)
Taxatierapport = schattingsverslag = waarderingsrapport
Rol taxateur = cruciaal in besluitvormingsprocessen
1 DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
Waarom?
• Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d opdrachtgever
• Second opinion (soort van subjectieve invulling)
• Als verplichting (wettelijk of in juridische zaken)
Het informeert de opdrachtgever over de waarde van het onroerend goed dat wordt getaxeerd.
AANKOOP EN VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
→ Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
• Prijsvork en relatie met marktprijzen (tussen de zoveel duizend en zoveel duizend) = prijszetting
• Schatting = met waarderingsmethodes, veel uitgebreider
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• Déontologie
BIV Plichtenleer: zegt niet hoe schatting er uit moet zien, dus bij ene is het beperkt en bij de
andere veel uitgebreider, maar de schatting moet oprecht verricht worden.
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale
verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
• < 2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE B ANK
In vele gevallen voert bank ruwe schatting uit voor ze krediet (een lening) toekennen.
Wie schat het goed: iemand in loondienst, zelfstandig of losse medewerker
Schatter neemt gedwongen verkoopwaarde op in verslag = verplicht om onroerend goed te verkopen
(dus niet in context van vraag en aanbod). Hierdoor kan de gedwongen verkoopwaarde lager zijn dan de
waarde op de gewone vastgoedmarkt.
2
,Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
3
, VERDELING
Echtscheiding: zo kan de ene de andere ‘uitkopen’ = minnelijke oplossing Andere
voorbeeld: 2 zakenpartners/vrienden die samen onroerend goed bezitten = mede-eigendom
RUILING
• Hiervoor moet men het verschil in waarde kennen van de goederen.
o = optrek of aftrek bepalen
• Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
o Voorbeeld: Projectontwikkelaar die stuk grond ruilt met een afgewerkt appartement (ipv
te betalen krijg je afgewerkte appartement(en) voor de grond).
▪ = recht van opstal
• Ruilrecht shm’s (socialehuisvestingmaatschappij) :
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Fiscaal voordeel: Enkel registratierecht op hoogste waarde!
AANGIFTE IN NALATENSCHAP
• In registratiekantoor vd woonplaats vd overledene moeten erfgenamen een aangifte van
nalatenschap indienen. (waarde OG wordt in aangifte vermeld)
• Grondslag voor erfbelasting : verschuldigde successierechten
• Tekortschatting bij verschil tss effectieve waarde en aangegeven bedrag van 10% of meer
o Mogelijk gevolg = belastingverhoging
o Sinds 1/1/’21: zelf aangifte binnen 10 maanden na overlijden
= halvering belastingverhoging
• Verkoop 2 jaar na aangifte van tekortschatting ‘verraden’
• Regularisatie mogelijk: spontaan regulariseren en verschil in successierechten betalen
o = geen boetes
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter) (kwaliteitsvereisten van schattingsverslagen)
= geen discussie mogelijk, fiscus aanvaardt taxatie
o 3 voorwaarden voor aanvaarding door Vlaamse Belastingdienst:
▪ Schatter-expert door Vlaamse Belastingdienst erkend
▪ Gemotiveerd verslag dat voldoet aan vormvereisten en kwaliteitsvereisten
▪ Schattingsverslag wordt op moment van aangifte van nalatenschap mee
ingediend.
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk via bezwaarschrift
AFSLUITEN VAN VERZEKERINGSPOLIS EN NA SCHADEGEVALLEN
• Nieuwbouwwaarde (hoger) en/of werkelijke waarde?
• Grote verschil met bepalen van de verkoopwaarde: de grond kan nooit verdwijnen, de waarde
wordt berekend obv de nieuwbouwwaarde
4
