Hoofdstuk 1 – Een woning kopen
De Nederlandse woningmarkt bestaat uit koop- en huurwoningen. In de markt voor een hypothecair krediet bevinden zich
de volgende klantypenn
- Starters
- Omzeters of oversluiters
- Ophogers
- Doorstromers
- Onderhoud
De markt voor koopwoningen is een markt van vraag en aanbod. De vraag naar en de prijs van koopwoningen hangt af van
verschillende factoren , zoalsn
- De hoogte van de hypotheekrente. Lage rentestand, hogere woonprijzen
- politieke of beleidsbeslissingen.
- de beschikbare woningvoorraad.
- de economische situatie.
- de bevolkingsontwikkeling en de huishoudenontwikkeling.
Een kopersmarkt is gunstig voor de kopers van woningen. De kopersmarkt kenmerkt zich dan ook door veel aanbod van
woningen en weinig vraag naar woningen. Een verkopersmarkt is gunstig voor de verkopers van woningen. De
verkopersmarkt kenmerkt zich door weinig aanbod van woningen en veel vraag naar woningen.
Hoofdstuk 2 – Eigendom woning verkrijgen
Het eigendomsrecht is een absoluut recht. Dit betekent dat de eigenaar van iedereen, die zijn zaak onrechtmatig onder zich
heeft, de zaak kan opeisen. De eigenaar van een zaak mag de zaak gebruiken, de voordelen hiervan genieten en het
eigendom van de zaak overdragen aan een ander. Bij eigendom maken we onderscheid tussen de juridische eigenaar en de
economische eigenaar. De juridische eigenaar is degene die rechtmatig een zaak in eigendom heeft en hierop het absolute
eigendomsrecht heeft. De economisch eigenaar geniet de vruchten van de zaak en draagt het fnanciile risico van de zaak.
Eigendom kan o.a. verkregen worden doorn
- Overdracht;
- Vererving;
- Verjaring;
- Toe-eigening;
- Natrekking.
Overdracht
Voor een rechtsgeldige overdracht moet aan drie vereisten worden voldaann
- Titel van rechtsovergang; er is een rechtsgeldige titel vereist, zoals koop, ruil of schenking;
- De leverende partij dient beschikkingsbevoegd te zijn;
- Er dient daadwerkelijk geleverd te worden.
Vererving
Door overlijden van de eigenaar van een goed wordt het eigendom van dat goed verkregen door de erfgenamen van de
erflater (door versterfrecht of testamenth en/oof door een of meerdere legataris(senh, die de goederen middels een legaat
(bij testamenth verkrijgen. Als een legataris een onroerende zaak verkrijgt, dient deze geleverd te worden door de
erfgenamen.
Verjaring
Bij verjaring maken we onderscheid tussenn
- Verkrijgende verjaring termijn 10 jaar. De gebruiker moet de grond in bezit hebben genomen, houderschap is
niet voldoende; Deze beziter dient te goeder trouw te zijn; De wetelijke termijn van tien jaar moet zijn voltooid
- Bevrijdende verjaring termijn 20 jaar
Toe-eigening
Verkrijging van eigendom door toe-eigening kan uitsluitend bij zaken die aan niemand toebehoren. Onroerende zaken
kunnen niet worden toegeiigend. Deze vervallen, indien deze geen eigenaar hebben, aan de Staat der Nederlanden.
Natrekking
Door natrekking wordt een zaak onderdeel van een groter geheel. Door natrekking wordt die zaak die onderdeel gaat
uitmaken van het grotere geheel ook eigendom van de eigenaar van dat grotere geheel.
Bij vertcaale natrekking wordt de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van de opstallen op die grond. Bij
horizontaale natrekking blijft de eigenaar van een opstal ook eigenaar van het gedeelte dat over de perceelgrens van het
eigen perceel is gebouwd.
,Beperkingen op het eigendom van een onroerende zaak
De overheid heeft de mogelijkheid iemands eigendom af te nemen. Onteigening kan alleen plaatsvinden in het algemeen
belang.
De Huisvestngswet hierin zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot woonvergunningen.
In de Woningwet wordt het stadstoezicht en het provinciale toezicht op de volkshuisvesting geregeld.
In de bouwverordening worden zaken geregeld als gebruiksvoorschriften (bijvoorbeeld brandveiligheidh, voorschriften met
betrekking tot de uitvoering van de bouw (zoals veiligheidsmaatregelen tijdens de bouwh en welstandscriteria.
In het bouwbesaluit zijn de bouwtechnische voorschriften vastgelegd.
In de Wet op de ruimtealijke ordening is het juridisch kader vastgelegd voor de ruimtelijke ordening op landelijk, provinciaal
en gemeentelijk niveau.
De Bealemmeringenwet privaatrecht biedt de overheid de mogelijkheid om, in het openbaar belang, werken uit te kunnen
voeren op particuliere gronden.
In de mialieuwetgeving onderscheiden we weten m.b.t. het milieu.
Beperkingen bij verkoop van een onroerende zaak
Als een onroerende zaak onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) valt dan is de verkoper verplicht de onroerende
zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.
In veel huur- en pachtcontracten is bepaald dat, indien een eigenaar overgaat tot verkoop van de onroerende zaak, deze
eerst aan de huurder of pachter van de onroerende zaak te koop moet worden aangeboden (voorkeursrecht tot kooph.
Antspecualatebeding
Maatschappealijk gebonden eigendom (MGE) en Maatschappealijk verantwoord eigendom (MVE) zijn vormen van verkoop
door een woningcorporatie.
Bijzondere vormen van eigendom
Koophuur, ook wel cascohuur genoemd, is een tussenvorm tussen huur en koop.
Koophuur moet niet verward worden met huurkoop. Huurkoop wil zeggen dat de koopsom van het hele registergoed
betaald is of op termijn betaald wordt, maar de levering van dat registergoed pas later plaatsvindt.
Timesharing, ook wel periode-eigendom genoemd, is het recht om een (vakantiehwoning ieder jaar gedurende een
bepaalde periode te gebruiken.
Hoofdstuk 3 – Het proces van een woning kopen
De koop van een woning of appartement door een klant moet sinds 1 september 2003 schriftelijk worden aangegaan.
De koop van een woning is met de vooralopige akte (binnen de voorwaardenh defnitief, ongeacht of deze onderhands of
notarieel is opgesteld. Het is voor zowel de koper als de verkoper van belang dat de afspraken die zij met elkaar gemaakt
hebben, zo volledig mogelijk in de koopovereenkomst worden beschreven. Deze dient schriftelijk te worden vastgelegd en
ondertekend.
Nadat de koper een door beide partijen ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft de
koper 3 dagen bedenktjd en kan hij alsnog, zonder opgaaf van redenen, van de koop afzien. Ziet de koper tijdens de
bedenktijd van de koop af, dan moet hij ervoor zorgen dat de ontbindingsverkalaring de verkoper voor het einde van de
bedenktijd heeft bereikt.
Voor de inschrijving bij het Kadaster is de tussenkomst van een notaris vereist. Hij moet controleren of aan de wetelijke
eisen voor inschrijving is voldaan en daar een verklaring van opmaken.
In de koopovereenkomst wordt een domicialiekeuze overeengekomen (de plaats waar de akte berusth. Over het algemeen
wordt hier (het adres vanh de notaris aangehouden.
Ontbindende voorwaarden
Om te vermijden dat de koper in gebreke blijft als de bank de gevraagde fnanciering afwijst, wordt in de
koopovereenkomst vaak een financieringscalausuale opgenomen. De NHG-clausule is min of meer een uitbreiding op de
fnancieringsclausule. Indien de koper de fnanciering niet onder Nationale Hypotheek Garantie kan fnancieren, kan de
koopovereenkomst ontbonden worden.
Een ingebrekestealaling is een schriftelijke aanmaning waarin de schuldenaar wordt gevraagd voor een bepaald redelijk
tijdstip alsnog aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst te voldoen.
Met een bankgarantie stelt de bank (over het algemeen de bank die de fnancieringsaanvraag in behandeling neemth zich
garant voor een overeengekomen bedrag, in de praktijk 10% van de koopsom. Voor een bankgarante betaalt de koper
behandelingskosten aan de bank die de garantie afgeeft.
, Als de koper voor de datum van levering overlijdt, zijn diens erfgenamen gehouden de koopovereenkomst na te komen,
immers een voorlopige koopovereenkomst is bindend.
Een kettingbeding is een persoonlijk recht. Een voorbeeld van een dergelijke verplichting is dat de kozijnen alleen wit
geschilderd mogen worden of de tuin moet worden onderhouden.
Een verkoper heeft mealdingspalicht, dat wil zeggen dat hij alles moet vertellen over het pand en wat van belang kan zijn voor
de koper. De verkoper (of zijn makelaarh kan niet beweren of verzwijgen wat hij wil. Hij is aansprakelijk voor zaken die
bewust foutief worden voorgesteld of verzwegen.
De hoofdregel in de koopovereenkomst is dus dat het risico bij de koper rust. Een uitzondering hierop zijn de (verborgenh
gebreken die een normaal gebruik in de weg staan.
De overdracht van registergoederen vindt plaats door inschrijving in openbare registers van het Kadaster.
De koopovereenkomst is de verbintenisrechtelijke afspraak. Hieruit vloeit de hoofdverplichting voort dat de een zal leveren
en de ander de koopprijs zal betalen. De juridische alevering van een registergoed vindt plaats bij de notaris. De notaris
maakt een authentieke akte op -de akte van levering- en biedt deze vervolgens aan ter inschrijving in de Openbare
Registers van het Kadaster. De akte van alevering wordt ondertekend door de koper, de verkoper en de notaris.
Hoofdstuk 4 – Betrokken partjen
De makelaar bemiddelt bij de verhuur en bij aan- en verkoop van de onroerende zaak. Tevens kan de makelaar optreden als
taxateur.
De makelaar kan bij de aan- en verkoop van een woning de volgende taken verrichtenn
1. recherchewerkzaamheden;
2. opname/otaxatie van de woning;
3. bemiddeling tussen partijen;
4. opmaken van de koopovereenkomst.
De notaris is een openbaar onbezoldigd ambtenaar die exclusief bevoegd is notariile akten op te maken. Het is wetelijk
verplicht een notaris in te schakelen (het onroerend goedrechth wanneer een woning van eigenaar wisselt. Bij de
overdracht van een woning moet de notaris eerst recherche plegen. De notaris onderzoekt of eventuele belemmeringen de
overdracht kunnen verhinderen. Na recherche worden de volgende handelingen door of onder begeleiding van de notaris
uitgevoerdn
- Opmaken van de akte van levering
- Opmaken van de hypotheekakte
- Opmaken van de afrekening
- Ontvangen en overmaken van de koopsom
- Royeren van de oude hypotheek
- Laten tekenen van alle aktes
- Inschrijven van aktes in de registers
De akte van alevering is de akte waarmee het eigendom van het aangekochte woonhuis op naam van de koper wordt gezet.
Het Kadaster houdt de openbare registers bij, waarin feiten met betrekking tot de rechtstoestand van registergoederen
worden ingeschreven.
Er zijn verschillende aanbieders (geldverstrekkersh op de markt. Aan de aanbodkant worden (hypothecaireh fnancieringen
op de markt gezet via verschillende distributiekanalen. We maken onderscheid tussen het directe distributiekanaal en het
indirecte distributiekanaal.
Het hypothecair krediet wordt rechtstreeks aangeboden door banken, hypotheekbanken, bouwfondsen, pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen. Banken maken bij de verkoop van hypothecaire kredieten gebruik van hun kantorennet,
tussenpersonen en direct writng. Direct writing wil zeggenn rechtstreeks met de klant zakendoen zonder tussenkomst van
een tussenpersoon. Veel klanten sluiten hun hypothecair krediet af via een tussenpersoon (indirecte distribute). Een
aanbieder, die verschillende distributiemethoden hanteert, noemen we een mualtchanneal aanbieder.
De makealaar in onroerend goed bemiddelt tussen kopers en verkopers van woningen. Voor veel makelaars is het een
logische stap naar bemiddeling in hypothecaire kredieten.
Hypotheekadviseur
De Nederlandse woningmarkt bestaat uit koop- en huurwoningen. In de markt voor een hypothecair krediet bevinden zich
de volgende klantypenn
- Starters
- Omzeters of oversluiters
- Ophogers
- Doorstromers
- Onderhoud
De markt voor koopwoningen is een markt van vraag en aanbod. De vraag naar en de prijs van koopwoningen hangt af van
verschillende factoren , zoalsn
- De hoogte van de hypotheekrente. Lage rentestand, hogere woonprijzen
- politieke of beleidsbeslissingen.
- de beschikbare woningvoorraad.
- de economische situatie.
- de bevolkingsontwikkeling en de huishoudenontwikkeling.
Een kopersmarkt is gunstig voor de kopers van woningen. De kopersmarkt kenmerkt zich dan ook door veel aanbod van
woningen en weinig vraag naar woningen. Een verkopersmarkt is gunstig voor de verkopers van woningen. De
verkopersmarkt kenmerkt zich door weinig aanbod van woningen en veel vraag naar woningen.
Hoofdstuk 2 – Eigendom woning verkrijgen
Het eigendomsrecht is een absoluut recht. Dit betekent dat de eigenaar van iedereen, die zijn zaak onrechtmatig onder zich
heeft, de zaak kan opeisen. De eigenaar van een zaak mag de zaak gebruiken, de voordelen hiervan genieten en het
eigendom van de zaak overdragen aan een ander. Bij eigendom maken we onderscheid tussen de juridische eigenaar en de
economische eigenaar. De juridische eigenaar is degene die rechtmatig een zaak in eigendom heeft en hierop het absolute
eigendomsrecht heeft. De economisch eigenaar geniet de vruchten van de zaak en draagt het fnanciile risico van de zaak.
Eigendom kan o.a. verkregen worden doorn
- Overdracht;
- Vererving;
- Verjaring;
- Toe-eigening;
- Natrekking.
Overdracht
Voor een rechtsgeldige overdracht moet aan drie vereisten worden voldaann
- Titel van rechtsovergang; er is een rechtsgeldige titel vereist, zoals koop, ruil of schenking;
- De leverende partij dient beschikkingsbevoegd te zijn;
- Er dient daadwerkelijk geleverd te worden.
Vererving
Door overlijden van de eigenaar van een goed wordt het eigendom van dat goed verkregen door de erfgenamen van de
erflater (door versterfrecht of testamenth en/oof door een of meerdere legataris(senh, die de goederen middels een legaat
(bij testamenth verkrijgen. Als een legataris een onroerende zaak verkrijgt, dient deze geleverd te worden door de
erfgenamen.
Verjaring
Bij verjaring maken we onderscheid tussenn
- Verkrijgende verjaring termijn 10 jaar. De gebruiker moet de grond in bezit hebben genomen, houderschap is
niet voldoende; Deze beziter dient te goeder trouw te zijn; De wetelijke termijn van tien jaar moet zijn voltooid
- Bevrijdende verjaring termijn 20 jaar
Toe-eigening
Verkrijging van eigendom door toe-eigening kan uitsluitend bij zaken die aan niemand toebehoren. Onroerende zaken
kunnen niet worden toegeiigend. Deze vervallen, indien deze geen eigenaar hebben, aan de Staat der Nederlanden.
Natrekking
Door natrekking wordt een zaak onderdeel van een groter geheel. Door natrekking wordt die zaak die onderdeel gaat
uitmaken van het grotere geheel ook eigendom van de eigenaar van dat grotere geheel.
Bij vertcaale natrekking wordt de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van de opstallen op die grond. Bij
horizontaale natrekking blijft de eigenaar van een opstal ook eigenaar van het gedeelte dat over de perceelgrens van het
eigen perceel is gebouwd.
,Beperkingen op het eigendom van een onroerende zaak
De overheid heeft de mogelijkheid iemands eigendom af te nemen. Onteigening kan alleen plaatsvinden in het algemeen
belang.
De Huisvestngswet hierin zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot woonvergunningen.
In de Woningwet wordt het stadstoezicht en het provinciale toezicht op de volkshuisvesting geregeld.
In de bouwverordening worden zaken geregeld als gebruiksvoorschriften (bijvoorbeeld brandveiligheidh, voorschriften met
betrekking tot de uitvoering van de bouw (zoals veiligheidsmaatregelen tijdens de bouwh en welstandscriteria.
In het bouwbesaluit zijn de bouwtechnische voorschriften vastgelegd.
In de Wet op de ruimtealijke ordening is het juridisch kader vastgelegd voor de ruimtelijke ordening op landelijk, provinciaal
en gemeentelijk niveau.
De Bealemmeringenwet privaatrecht biedt de overheid de mogelijkheid om, in het openbaar belang, werken uit te kunnen
voeren op particuliere gronden.
In de mialieuwetgeving onderscheiden we weten m.b.t. het milieu.
Beperkingen bij verkoop van een onroerende zaak
Als een onroerende zaak onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) valt dan is de verkoper verplicht de onroerende
zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.
In veel huur- en pachtcontracten is bepaald dat, indien een eigenaar overgaat tot verkoop van de onroerende zaak, deze
eerst aan de huurder of pachter van de onroerende zaak te koop moet worden aangeboden (voorkeursrecht tot kooph.
Antspecualatebeding
Maatschappealijk gebonden eigendom (MGE) en Maatschappealijk verantwoord eigendom (MVE) zijn vormen van verkoop
door een woningcorporatie.
Bijzondere vormen van eigendom
Koophuur, ook wel cascohuur genoemd, is een tussenvorm tussen huur en koop.
Koophuur moet niet verward worden met huurkoop. Huurkoop wil zeggen dat de koopsom van het hele registergoed
betaald is of op termijn betaald wordt, maar de levering van dat registergoed pas later plaatsvindt.
Timesharing, ook wel periode-eigendom genoemd, is het recht om een (vakantiehwoning ieder jaar gedurende een
bepaalde periode te gebruiken.
Hoofdstuk 3 – Het proces van een woning kopen
De koop van een woning of appartement door een klant moet sinds 1 september 2003 schriftelijk worden aangegaan.
De koop van een woning is met de vooralopige akte (binnen de voorwaardenh defnitief, ongeacht of deze onderhands of
notarieel is opgesteld. Het is voor zowel de koper als de verkoper van belang dat de afspraken die zij met elkaar gemaakt
hebben, zo volledig mogelijk in de koopovereenkomst worden beschreven. Deze dient schriftelijk te worden vastgelegd en
ondertekend.
Nadat de koper een door beide partijen ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft de
koper 3 dagen bedenktjd en kan hij alsnog, zonder opgaaf van redenen, van de koop afzien. Ziet de koper tijdens de
bedenktijd van de koop af, dan moet hij ervoor zorgen dat de ontbindingsverkalaring de verkoper voor het einde van de
bedenktijd heeft bereikt.
Voor de inschrijving bij het Kadaster is de tussenkomst van een notaris vereist. Hij moet controleren of aan de wetelijke
eisen voor inschrijving is voldaan en daar een verklaring van opmaken.
In de koopovereenkomst wordt een domicialiekeuze overeengekomen (de plaats waar de akte berusth. Over het algemeen
wordt hier (het adres vanh de notaris aangehouden.
Ontbindende voorwaarden
Om te vermijden dat de koper in gebreke blijft als de bank de gevraagde fnanciering afwijst, wordt in de
koopovereenkomst vaak een financieringscalausuale opgenomen. De NHG-clausule is min of meer een uitbreiding op de
fnancieringsclausule. Indien de koper de fnanciering niet onder Nationale Hypotheek Garantie kan fnancieren, kan de
koopovereenkomst ontbonden worden.
Een ingebrekestealaling is een schriftelijke aanmaning waarin de schuldenaar wordt gevraagd voor een bepaald redelijk
tijdstip alsnog aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst te voldoen.
Met een bankgarantie stelt de bank (over het algemeen de bank die de fnancieringsaanvraag in behandeling neemth zich
garant voor een overeengekomen bedrag, in de praktijk 10% van de koopsom. Voor een bankgarante betaalt de koper
behandelingskosten aan de bank die de garantie afgeeft.
, Als de koper voor de datum van levering overlijdt, zijn diens erfgenamen gehouden de koopovereenkomst na te komen,
immers een voorlopige koopovereenkomst is bindend.
Een kettingbeding is een persoonlijk recht. Een voorbeeld van een dergelijke verplichting is dat de kozijnen alleen wit
geschilderd mogen worden of de tuin moet worden onderhouden.
Een verkoper heeft mealdingspalicht, dat wil zeggen dat hij alles moet vertellen over het pand en wat van belang kan zijn voor
de koper. De verkoper (of zijn makelaarh kan niet beweren of verzwijgen wat hij wil. Hij is aansprakelijk voor zaken die
bewust foutief worden voorgesteld of verzwegen.
De hoofdregel in de koopovereenkomst is dus dat het risico bij de koper rust. Een uitzondering hierop zijn de (verborgenh
gebreken die een normaal gebruik in de weg staan.
De overdracht van registergoederen vindt plaats door inschrijving in openbare registers van het Kadaster.
De koopovereenkomst is de verbintenisrechtelijke afspraak. Hieruit vloeit de hoofdverplichting voort dat de een zal leveren
en de ander de koopprijs zal betalen. De juridische alevering van een registergoed vindt plaats bij de notaris. De notaris
maakt een authentieke akte op -de akte van levering- en biedt deze vervolgens aan ter inschrijving in de Openbare
Registers van het Kadaster. De akte van alevering wordt ondertekend door de koper, de verkoper en de notaris.
Hoofdstuk 4 – Betrokken partjen
De makelaar bemiddelt bij de verhuur en bij aan- en verkoop van de onroerende zaak. Tevens kan de makelaar optreden als
taxateur.
De makelaar kan bij de aan- en verkoop van een woning de volgende taken verrichtenn
1. recherchewerkzaamheden;
2. opname/otaxatie van de woning;
3. bemiddeling tussen partijen;
4. opmaken van de koopovereenkomst.
De notaris is een openbaar onbezoldigd ambtenaar die exclusief bevoegd is notariile akten op te maken. Het is wetelijk
verplicht een notaris in te schakelen (het onroerend goedrechth wanneer een woning van eigenaar wisselt. Bij de
overdracht van een woning moet de notaris eerst recherche plegen. De notaris onderzoekt of eventuele belemmeringen de
overdracht kunnen verhinderen. Na recherche worden de volgende handelingen door of onder begeleiding van de notaris
uitgevoerdn
- Opmaken van de akte van levering
- Opmaken van de hypotheekakte
- Opmaken van de afrekening
- Ontvangen en overmaken van de koopsom
- Royeren van de oude hypotheek
- Laten tekenen van alle aktes
- Inschrijven van aktes in de registers
De akte van alevering is de akte waarmee het eigendom van het aangekochte woonhuis op naam van de koper wordt gezet.
Het Kadaster houdt de openbare registers bij, waarin feiten met betrekking tot de rechtstoestand van registergoederen
worden ingeschreven.
Er zijn verschillende aanbieders (geldverstrekkersh op de markt. Aan de aanbodkant worden (hypothecaireh fnancieringen
op de markt gezet via verschillende distributiekanalen. We maken onderscheid tussen het directe distributiekanaal en het
indirecte distributiekanaal.
Het hypothecair krediet wordt rechtstreeks aangeboden door banken, hypotheekbanken, bouwfondsen, pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen. Banken maken bij de verkoop van hypothecaire kredieten gebruik van hun kantorennet,
tussenpersonen en direct writng. Direct writing wil zeggenn rechtstreeks met de klant zakendoen zonder tussenkomst van
een tussenpersoon. Veel klanten sluiten hun hypothecair krediet af via een tussenpersoon (indirecte distribute). Een
aanbieder, die verschillende distributiemethoden hanteert, noemen we een mualtchanneal aanbieder.
De makealaar in onroerend goed bemiddelt tussen kopers en verkopers van woningen. Voor veel makelaars is het een
logische stap naar bemiddeling in hypothecaire kredieten.
Hypotheekadviseur
