Samenvatting privaatrecht
Week 1
Huurrecht… waar geregeld?
- Boek 7 BW: art. 7:201-310 BW
- Verschillende regeling:
- algemeen deel: 7:201-231
- woonruimtebepalingen: 7:232-282
- middenstandsbedrijfsruimte: 7:290-310 (afdeling 6)
Definitie 290-bedrijfsruimte
Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst
bestemd is voor de uitoefening van een:
- Kleinhandelsbedrijf
- Restaurant- of cafébedrijf
- Hotelbedrijf
- Kampeerbedrijf
- Afhaal- of besteldienst
- Ander ambachtsbedrijf
290-bedrijfsruimte: wel of niet?
Wel:
Benzinestation, stenen consumptiekiosk, toonzaal met verkooppunt, autobedrijf, kapsalon,
ANWB-winkel, winkel in ziekenhuis
Niet:
Rijwielstalling, reisbureau, bankfiliaal, bioscoop, schoonheidssalon, praktijkruimte tandarts,
speelautomaathal
Strekking 290-bedrijfsruimte
- Bescherming van de zwakkere partij (huurder)
- Op twee manieren:
- termijnbescherming
- huurprijsbescherming
Semi-dwingend recht
- 7:291 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen
van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakke partij) is
- Zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn vernietigbaar (uitsluitend voor
de huurder)
- Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de – strengere – afdeling 6
(vanuit een ander huurregime)
Twee mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te ‘omzeilen’:
- Art. 7:291 lid 2: vooraf (dus voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming
vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende begingen
- Een overeenkomst sluiten op grond van art. 7:301 BW (2 jaar of korter)
,Wettelijke huurtermijnen (indien geen afwijkende partijafspraken)
Afdeling 6 bepaalt dwingend dat er altijd (in totaal) sprake moet zijn van een minimum van
10 huurjaren:
- 1e huurtermijn: 5 jaar (7:292 lid 1 BW), automatisch te verlengen met een….
- 2e huurtermijn: 5 jaar , tenzij opgezegd (7:292 lid 2 BW)
- Daarna: automatisch verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd (7:300 lid 1
BW)
Wettelijke huurtermijnen (indien wel afwijkende partij-afspraken)
Zoals vastgesteld: minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste huurtermijn altijd
ten minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader mogelijkheden om nadere
afspraken te maken:
- Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar, maar
korter duurt dan 10 jaar (7:292 lid 1 en 2 BW). Dan volgt automatisch een tweede
termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt
- Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer
Wettelijke huurtermijnen (einde van de huurovereenkomst)
- Twee mogelijkheden: opzegging of ontbinding
- Opzegging: wettelijke of contractuele mogelijkheid om de overeenkomst op te
zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden aan de
geldende huurtermijnen
- Ontbinding: in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen niet
gebonden aan de geldende huurtermijnen
Wettelijke huurtermijnen (opzegging)
- Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen
(opzegtermijn van 1 jaar)
- Opzeggen midden in een huurtermijn is dus niet mogelijk
- Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
een eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geld
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen
- In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de huurovereenkomst
voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan in dat geval de
overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet wanneer er sprake is van
een geldige opzeggingsgrond
Opzegging huurovereenkomst
Zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in beginsel altijd door, ongeacht de
afgesproken huurtermijn (7:300 BW)
Vereisten opzegging (7:293 en 7:294 BW):
- Één jaar opzegtermijn (huurder en verhuurder)
- Schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (huurder en verhuurder)
- Vermelding, gronden en opzegging (huurder)
, Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder
- Vooraf: ontbinding wegens wanprestatie staat hier los van
- Verhuurder heeft dus altijd een opzeggingsgrond nodig
- Na afloop van de eerst huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar slechts 2
opzeggingsgronden (7:296 lid 1 BW):
- slechte bedrijfsvoering
- dringend eigen gebruik
- Na afloop van (de verlening van) de eerste huurperiode, vanaf het 10e huurjaar,
behalve a. en b. ook nog (7:296 lid 4 BW):
- weigeren nieuwe huurovereenkomst
- verwezenlijking bestemmingsplan + belangenafweging
Opzeggingsgronden
Art. 7:296 BW
1. Slechte bedrijfsvoering
2. Dringend eigen gebruik
3. Verwezenlijking bestemmingsplan (pas na 10e huurjaar)
4. Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst (par na 10e huurjaar)
+ belangenafweging (pas na 10e huurjaar)
Slechte bedrijfsvoering
- Indien de huurder het bedrijf niet naar behoren uitoefent
- Het is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt van de slechte
bedrijfsvoering
- Hangt af van alle omstandigheden van het geval
Dringend eigen gebruik
- Persoonlijk gebruik, en
- Duurzaam gebruik, en
- Het daartoe dringend nodig hebben van het object
- Vaak aan de orde in het geval van renovatie
Art. 7:296 lid 2 BW
Dringend eigen gebruik door een ‘opvolgende’ verhuurder
- Schriftelijke kennisgeving
- Opzegging niet eerder dan drie jaar na schriftelijke kennisgeving
- Opzegtermijn van één jaar
Let op: geldt uitsluitend tijdens de eerste tien huurjaren
Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
- Iemand die opnieuw tegen redelijke voorwaarden kan huren, maar dit niet doet,
hoeft geen bescherming te krijgen
- Mag niet enkel om een huurprijswijziging gaan
Verwezenlijking bestemmingsplan
- Als verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende
bestemming wil verwezenlijken
Week 1
Huurrecht… waar geregeld?
- Boek 7 BW: art. 7:201-310 BW
- Verschillende regeling:
- algemeen deel: 7:201-231
- woonruimtebepalingen: 7:232-282
- middenstandsbedrijfsruimte: 7:290-310 (afdeling 6)
Definitie 290-bedrijfsruimte
Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst
bestemd is voor de uitoefening van een:
- Kleinhandelsbedrijf
- Restaurant- of cafébedrijf
- Hotelbedrijf
- Kampeerbedrijf
- Afhaal- of besteldienst
- Ander ambachtsbedrijf
290-bedrijfsruimte: wel of niet?
Wel:
Benzinestation, stenen consumptiekiosk, toonzaal met verkooppunt, autobedrijf, kapsalon,
ANWB-winkel, winkel in ziekenhuis
Niet:
Rijwielstalling, reisbureau, bankfiliaal, bioscoop, schoonheidssalon, praktijkruimte tandarts,
speelautomaathal
Strekking 290-bedrijfsruimte
- Bescherming van de zwakkere partij (huurder)
- Op twee manieren:
- termijnbescherming
- huurprijsbescherming
Semi-dwingend recht
- 7:291 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen
van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakke partij) is
- Zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn vernietigbaar (uitsluitend voor
de huurder)
- Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de – strengere – afdeling 6
(vanuit een ander huurregime)
Twee mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te ‘omzeilen’:
- Art. 7:291 lid 2: vooraf (dus voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming
vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende begingen
- Een overeenkomst sluiten op grond van art. 7:301 BW (2 jaar of korter)
,Wettelijke huurtermijnen (indien geen afwijkende partijafspraken)
Afdeling 6 bepaalt dwingend dat er altijd (in totaal) sprake moet zijn van een minimum van
10 huurjaren:
- 1e huurtermijn: 5 jaar (7:292 lid 1 BW), automatisch te verlengen met een….
- 2e huurtermijn: 5 jaar , tenzij opgezegd (7:292 lid 2 BW)
- Daarna: automatisch verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd (7:300 lid 1
BW)
Wettelijke huurtermijnen (indien wel afwijkende partij-afspraken)
Zoals vastgesteld: minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste huurtermijn altijd
ten minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader mogelijkheden om nadere
afspraken te maken:
- Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar, maar
korter duurt dan 10 jaar (7:292 lid 1 en 2 BW). Dan volgt automatisch een tweede
termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt
- Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer
Wettelijke huurtermijnen (einde van de huurovereenkomst)
- Twee mogelijkheden: opzegging of ontbinding
- Opzegging: wettelijke of contractuele mogelijkheid om de overeenkomst op te
zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden aan de
geldende huurtermijnen
- Ontbinding: in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen niet
gebonden aan de geldende huurtermijnen
Wettelijke huurtermijnen (opzegging)
- Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen
(opzegtermijn van 1 jaar)
- Opzeggen midden in een huurtermijn is dus niet mogelijk
- Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
een eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geld
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen
- In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de huurovereenkomst
voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan in dat geval de
overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet wanneer er sprake is van
een geldige opzeggingsgrond
Opzegging huurovereenkomst
Zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in beginsel altijd door, ongeacht de
afgesproken huurtermijn (7:300 BW)
Vereisten opzegging (7:293 en 7:294 BW):
- Één jaar opzegtermijn (huurder en verhuurder)
- Schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (huurder en verhuurder)
- Vermelding, gronden en opzegging (huurder)
, Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder
- Vooraf: ontbinding wegens wanprestatie staat hier los van
- Verhuurder heeft dus altijd een opzeggingsgrond nodig
- Na afloop van de eerst huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar slechts 2
opzeggingsgronden (7:296 lid 1 BW):
- slechte bedrijfsvoering
- dringend eigen gebruik
- Na afloop van (de verlening van) de eerste huurperiode, vanaf het 10e huurjaar,
behalve a. en b. ook nog (7:296 lid 4 BW):
- weigeren nieuwe huurovereenkomst
- verwezenlijking bestemmingsplan + belangenafweging
Opzeggingsgronden
Art. 7:296 BW
1. Slechte bedrijfsvoering
2. Dringend eigen gebruik
3. Verwezenlijking bestemmingsplan (pas na 10e huurjaar)
4. Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst (par na 10e huurjaar)
+ belangenafweging (pas na 10e huurjaar)
Slechte bedrijfsvoering
- Indien de huurder het bedrijf niet naar behoren uitoefent
- Het is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt van de slechte
bedrijfsvoering
- Hangt af van alle omstandigheden van het geval
Dringend eigen gebruik
- Persoonlijk gebruik, en
- Duurzaam gebruik, en
- Het daartoe dringend nodig hebben van het object
- Vaak aan de orde in het geval van renovatie
Art. 7:296 lid 2 BW
Dringend eigen gebruik door een ‘opvolgende’ verhuurder
- Schriftelijke kennisgeving
- Opzegging niet eerder dan drie jaar na schriftelijke kennisgeving
- Opzegtermijn van één jaar
Let op: geldt uitsluitend tijdens de eerste tien huurjaren
Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst
- Iemand die opnieuw tegen redelijke voorwaarden kan huren, maar dit niet doet,
hoeft geen bescherming te krijgen
- Mag niet enkel om een huurprijswijziging gaan
Verwezenlijking bestemmingsplan
- Als verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende
bestemming wil verwezenlijken
