Beleggen samenvatting
Leerdoelen:
1. De student kan de werking van de macro-economische omgeving analyseren en
deze toepassen op vastgoedbeleggingen
2. De student heeft inzicht in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt en
kan de hiervan de beleggingskarakteristieken beoordelen voor een
vastgoedbeleggingsportefeuille.
3. De student kan aan de hand van kenmerken van direct en indirect onroerend goed
de voor-en nadelen voor een vastgoedbelegger beoordelen.
4. De student kan de moderne portefeuilletheorie, ALM, LDI en het capital asset
pricing model toepassen op vastgoedbeleggingen en zich een oordeel vormen over
het risico en rendement.
5. De student kan voor een vastgoedportefeuille de rendementseisen vaststellen en
beoordelen op risico en rendementsverhouding.
Beleggingsproces voor vastgoed
Beleggingsdoelen en restricties
1. Missie, beleggingsdoelstellingen en te accepteren risico’s
2. Visie hoe de doelstellingen kunnen worden bereikt
Strategisch beleggingsbeleid
3. Beoogde lange termijn samenstelling van de portefeuille (sectoren, regio’s, risico’s
en de bandbreedtes)
Tactisch beleggingsbeleid
4. Samenstelling portefeuille voor komende (paar) jaar, binnen de bandbreedtes,
rekening houdend met de verwachte marktontwikkelingen.
Stapsgewijs afwegingen maken (stap 1 t/m 9)
In hoeverre mag de verdeling afwijken?
Beleggingsproces voor vastgoed
Managementafspraken
5. Wie gaat feitelijk beleggen en tegen welke voorwaarden? Belegger zelf of via een
manager?
Operationeel beleid
6. Het feitelijk beleggen: de implementatie en het vastgoedmanagement
,Evaluatie, rapportage, bijsturing.
7. Prestaties portefeuille vergelijken met vooraf gestelde doelen
8. Rapportage aan eigenaren, aandeelhouders en toezichthouders
9. Eventueel doelen, strategisch of tactisch beleid bijstellen
Wat is beleggen in vastgoed?
Het vastleggen van vermogen in vastgoed met als doel:
• Beleggingsinkomsten en/of waardestijging van het vermogen realiseren.
• Het opgeven van bepaalde zekere huidige bedragen in ruil voor onzekere
inkomsten in de toekomst.
• Uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige
stroom geldelijke opbrengsten te genereren.
Het vastleggen van vermogen in vastgoed waarbij het de eigenaar primair
te doen is om de diensten en producten die het vastgoed hem levert.
• Denk bij diensten aan huisvesting of productie- en opslaglocatie
Definitie investeren in vastgoed
Beleggen: vastgoed is vermogensobject
Investeren: vastgoed is productiefactor
Waarom beleggen in vastgoed?
Diversificatie
– Past in een goed gespreide beleggingsportefeuille met een lange
beleggingshorizon
vanwege geringe correlatie met andere assets
• Inflatiebescherming door huurindexatie
– Huur stijgt mee met de inflatie, gunstig voor pensioenfondsen
• Relatief hoog direct rendement (huurrendement)
• Aantrekkelijk rendement/risicoprofiel
– Rendement is stabiel omdat de waarde is gebaseerd op taxaties (lage volatiliteit).
• Extra waarde te creëren
– Door aan te brengen verbeteringen kans op sterkere waardegroei
Waarom niet beleggen in vastgoed?
,• Management-intensief
– Een gebouw heeft management en onderhoud nodig
• Kapitaalintensief
– Een goed gespreide vastgoedportefeuille vergt veel geld
• Liquiditeit is laag
– Vastgoed is niet snel in geld om te zetten
Soorten vastgoed
Meest gebruikelijke verschijningsvormen van vastgoedbeleggen:
• Direct vastgoed
– Een belegging in stenen
– Belegger is rechtstreeks eigenaar van het vastgoed, òf
– Belegger is eigenaar van financiële vermogenstitels die recht geven op de
opbrengsten van dat vastgoed
• Indirect vastgoed
– Alle beleggingen in aandelen in vehikels die in stenen beleggen
– Beursgenoteerd vastgoed (publiek)
– Onderhands vastgoed (privaat)
Direct vastgoed
Kenmerken:
, • Vermogensobject én productiemiddel
• Kwetsbaar door haar omgeving
– Economische en fysieke omgeving beïnvloeden waarde
• Heterogeen elk gebouw is uniek
• “De” directe vastgoedmarkt bestaat niet
– Veel lokale deelmarkten (kantorenmarkt A’dam of woningmarkt Loppersum?)
• Geen doorlopende prijsvorming door imperfecte markt Vastgoedmarkten zijn
voorraadmarkten.
– Waarde van vastgoed is een schatting omdat er niet doorlopend transacties zijn.
(prijs is het resultaat van vraag en aanbod).
- Hogere waarde per object.
- Hoge transactiekosten
- Vastgoed is illiquide niet snel om te zetten in geld als je maximale
opbrengst wilt.
- Lange termijn belegging, levensduur van grond is oneindig en van gebouwen
zeer lang.
- Lange productietijd, het aanbod reageert vertraagd op de vraag vanwege de
lange ontwikkelingstijd van vastgoed. Wordt ook wel varkenscyclus genoemd.
Gevolg hiervan is dat er vraagtekorten (leegstand )ontstaat en vraagoverschotten
(krapte).
- Grote mate van overheidsregelgeving, beleggingsresultaten dus mede
afhankelijk van het gevoerde overheidsbeleid Ruimtelijke ordening,
bouwvergunningen, milieu etc.
- Zeer managementintensief, sterk ondernemingskarakter van het
productiemiddel vastgoed (denk aan verhuur, energiemanagement,
verzekering, onderhoud, renovatie.
Voordelen Direct vastgoed.
• Additionele portefeuillediversificatie laat-cyclische beleggingscategorie
• Stabiele directe inkomsten
• Aantrekkelijk rendement met beperkt risico
• Inflatiebestendig door indexatie van huur
• Waardecreatie door actief management
• Gebruik maken van marktinefficiëntie Kennisvoorsprong kan leiden tot hoger
rendement.
• Fiscale voordelen
– Afschrijven ten laste van de winst tot 100% van de WOZ-waarde.
Leerdoelen:
1. De student kan de werking van de macro-economische omgeving analyseren en
deze toepassen op vastgoedbeleggingen
2. De student heeft inzicht in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt en
kan de hiervan de beleggingskarakteristieken beoordelen voor een
vastgoedbeleggingsportefeuille.
3. De student kan aan de hand van kenmerken van direct en indirect onroerend goed
de voor-en nadelen voor een vastgoedbelegger beoordelen.
4. De student kan de moderne portefeuilletheorie, ALM, LDI en het capital asset
pricing model toepassen op vastgoedbeleggingen en zich een oordeel vormen over
het risico en rendement.
5. De student kan voor een vastgoedportefeuille de rendementseisen vaststellen en
beoordelen op risico en rendementsverhouding.
Beleggingsproces voor vastgoed
Beleggingsdoelen en restricties
1. Missie, beleggingsdoelstellingen en te accepteren risico’s
2. Visie hoe de doelstellingen kunnen worden bereikt
Strategisch beleggingsbeleid
3. Beoogde lange termijn samenstelling van de portefeuille (sectoren, regio’s, risico’s
en de bandbreedtes)
Tactisch beleggingsbeleid
4. Samenstelling portefeuille voor komende (paar) jaar, binnen de bandbreedtes,
rekening houdend met de verwachte marktontwikkelingen.
Stapsgewijs afwegingen maken (stap 1 t/m 9)
In hoeverre mag de verdeling afwijken?
Beleggingsproces voor vastgoed
Managementafspraken
5. Wie gaat feitelijk beleggen en tegen welke voorwaarden? Belegger zelf of via een
manager?
Operationeel beleid
6. Het feitelijk beleggen: de implementatie en het vastgoedmanagement
,Evaluatie, rapportage, bijsturing.
7. Prestaties portefeuille vergelijken met vooraf gestelde doelen
8. Rapportage aan eigenaren, aandeelhouders en toezichthouders
9. Eventueel doelen, strategisch of tactisch beleid bijstellen
Wat is beleggen in vastgoed?
Het vastleggen van vermogen in vastgoed met als doel:
• Beleggingsinkomsten en/of waardestijging van het vermogen realiseren.
• Het opgeven van bepaalde zekere huidige bedragen in ruil voor onzekere
inkomsten in de toekomst.
• Uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige
stroom geldelijke opbrengsten te genereren.
Het vastleggen van vermogen in vastgoed waarbij het de eigenaar primair
te doen is om de diensten en producten die het vastgoed hem levert.
• Denk bij diensten aan huisvesting of productie- en opslaglocatie
Definitie investeren in vastgoed
Beleggen: vastgoed is vermogensobject
Investeren: vastgoed is productiefactor
Waarom beleggen in vastgoed?
Diversificatie
– Past in een goed gespreide beleggingsportefeuille met een lange
beleggingshorizon
vanwege geringe correlatie met andere assets
• Inflatiebescherming door huurindexatie
– Huur stijgt mee met de inflatie, gunstig voor pensioenfondsen
• Relatief hoog direct rendement (huurrendement)
• Aantrekkelijk rendement/risicoprofiel
– Rendement is stabiel omdat de waarde is gebaseerd op taxaties (lage volatiliteit).
• Extra waarde te creëren
– Door aan te brengen verbeteringen kans op sterkere waardegroei
Waarom niet beleggen in vastgoed?
,• Management-intensief
– Een gebouw heeft management en onderhoud nodig
• Kapitaalintensief
– Een goed gespreide vastgoedportefeuille vergt veel geld
• Liquiditeit is laag
– Vastgoed is niet snel in geld om te zetten
Soorten vastgoed
Meest gebruikelijke verschijningsvormen van vastgoedbeleggen:
• Direct vastgoed
– Een belegging in stenen
– Belegger is rechtstreeks eigenaar van het vastgoed, òf
– Belegger is eigenaar van financiële vermogenstitels die recht geven op de
opbrengsten van dat vastgoed
• Indirect vastgoed
– Alle beleggingen in aandelen in vehikels die in stenen beleggen
– Beursgenoteerd vastgoed (publiek)
– Onderhands vastgoed (privaat)
Direct vastgoed
Kenmerken:
, • Vermogensobject én productiemiddel
• Kwetsbaar door haar omgeving
– Economische en fysieke omgeving beïnvloeden waarde
• Heterogeen elk gebouw is uniek
• “De” directe vastgoedmarkt bestaat niet
– Veel lokale deelmarkten (kantorenmarkt A’dam of woningmarkt Loppersum?)
• Geen doorlopende prijsvorming door imperfecte markt Vastgoedmarkten zijn
voorraadmarkten.
– Waarde van vastgoed is een schatting omdat er niet doorlopend transacties zijn.
(prijs is het resultaat van vraag en aanbod).
- Hogere waarde per object.
- Hoge transactiekosten
- Vastgoed is illiquide niet snel om te zetten in geld als je maximale
opbrengst wilt.
- Lange termijn belegging, levensduur van grond is oneindig en van gebouwen
zeer lang.
- Lange productietijd, het aanbod reageert vertraagd op de vraag vanwege de
lange ontwikkelingstijd van vastgoed. Wordt ook wel varkenscyclus genoemd.
Gevolg hiervan is dat er vraagtekorten (leegstand )ontstaat en vraagoverschotten
(krapte).
- Grote mate van overheidsregelgeving, beleggingsresultaten dus mede
afhankelijk van het gevoerde overheidsbeleid Ruimtelijke ordening,
bouwvergunningen, milieu etc.
- Zeer managementintensief, sterk ondernemingskarakter van het
productiemiddel vastgoed (denk aan verhuur, energiemanagement,
verzekering, onderhoud, renovatie.
Voordelen Direct vastgoed.
• Additionele portefeuillediversificatie laat-cyclische beleggingscategorie
• Stabiele directe inkomsten
• Aantrekkelijk rendement met beperkt risico
• Inflatiebestendig door indexatie van huur
• Waardecreatie door actief management
• Gebruik maken van marktinefficiëntie Kennisvoorsprong kan leiden tot hoger
rendement.
• Fiscale voordelen
– Afschrijven ten laste van de winst tot 100% van de WOZ-waarde.
