Samenvatting erfpacht en opstal

Erfpacht en opstal
ERFPACHT


Begrip


Het erfpachtrecht is het meest uitgebreide zakelijk gebruiksrecht dat een vol
gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of
door incorporatie.
De erfpachter heeft vol gebruik en genot en mag dus de bestemming van het
goed wijzigen (art. 3.167, BW), maar hij mag niets doen wat de waarde van het
onroerend goed vermindert (uitzonderingen: overmacht, slijtage en ouderdom).
Een erfpacht kan zowel om niet zijn als onder bezwarende titel. Een canon
(periodieke vergoeding) is namelijk niet verplicht.
In principe is erfpacht niet intuiti personae, maar het kan toch ingesteld worden
intuiti personae, maar alleen als het bedongen wordt.


Wezenskenmerken


Het erfpachtrecht is flexibel, dus de partijen kunnen vrij hun invulling geven aan
het zakelijk recht, maar er moet wel rekening gehouden worden met de
wezenskenmerken van de erfpacht.
I. Algemeen zakelijk gebruiks- en genotsrecht
Partijen mogen het erfpachtrecht niet denatureren, dus niet te fel afwijken van
het algemeen zakelijk gebruiks- en genotsrecht. Indien ze dit toch doen, riskeren
ze herkwalificatie.
II. Duur van het contract (art. 3.169, BW)
Het erfpachtrecht heeft een minimumduur van 15 jaar en een maximumduur van
99 jaar. Het recht kan wel verlengd worden voor de initiële duurtijd is verstreken,
maar de gecumuleerde termijn mag nooit meer dan 99 jaar zijn.
 Eeuwigdurende erfpacht
 Wanneer en voor zolang het door de eigenaar van het onroerend goed
gevestigd is voor doeleinden van openbaar domein
Deze bepaling waarin de termijn wordt vastgesteld is van openbare orde, dus er
mag niet van worden afgeweken. Indien er toch van wordt afgeweken, is de
sanctie conversie. Men gaat het contract herkwalifceren naar hetgeen het dichtst
aanleunt bij de bedoeling van de partijen. Zo zal een erfpacht van < 15 jaar
gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst.

, Vestiging


Een erfpachtrecht kan gevestigd worden door verkrijgende verjaring. Dan wordt
het geacht gevestigd te zijn voor 99 jaar. Het kan ook contractueel vastgelegd
worden.


Bevoegdheden van de erfpachter


I. Gebruiks- en genotsrecht (art. 3.172, BW)
Het eigendomsrecht wordt door het erfpachtrecht tot het uiterste uitgehold. De
erfpachter heeft het eigendomsrecht ten aanzien van de bouwwerken die hij
heeft opgericht, maar niet ten aanzien van de grond.
De erfpachter mag gebouwen, werken en beplantingen oprichten op het
onroerend goed. Hij is gedurende de erfpacht eigenaar hiervan op grond van een
accessoir opstalrecht. Over zowel de werken tot dewelke hij contractueel
gehouden was op te richten als de vrijwillige werken kan hij slechts beschikken in
de mate van zijn erfpachtrecht.
 De bouwwerken die hij vrijwillig heeft opgericht, mag hij na het einde van zijn
erfpacht afbreken
Na het einde van de erfpacht wordt de grondeigenaar ook eigenaar van de door
de erfpachter opgerichte gebouwen. De erfpachter krijgt voor de gebouwen die
hij oprichtte binnen de grenzen van zijn recht een vergoeding, tenzij contractueel
anders bedongen.
Er is 1 beperking op het gebruiks- en genotsrecht van de erfpachter. De
erfpachter mag niets verrichten wat de waarde van de grond zou verminderen
(art. 3.167, BW).
 Het is mogelijk dat het gebruiks- en genotsrecht van de erfpachter
contractueel nog meer beperkt wordt. Hoe meer beperkingen, hoe groter de
kans dat de erfpacht gedenatureerd wordt.
II. Beschikkingsrecht (art. 3.171, BW)
Een erfpacht is niet intuiti personae, opdat de erfpachter vrij over zijn zakelijk
recht kan beschikken. Hij zou het dus ook kunnen overdragen of hypothekeren.
In geval van overdracht, blijft de oorspronkelijke erfpachter gehouden voor de
persoonlijke verbintenissen die de tegenprestatie voor de vestiging van dit recht
vormen en na de overdracht opeisbaar zijn, maar wel hoofdelijk met de
overnemer. De verbintenissen van voor de overdracht zijn enkel in hoofde van de
oorspronkelijke erfpachter opeisbaar (art. 3.6, 2 e lid, BW).