Samenvatting waarderen

Waarderen: residentiële markt
Institutionele context
1)Doel van de taxatieopdracht (1)
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion
- Als verplichting

Aankoop en verkoop
- Prijsvork (schatting) en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV plichtenleer

Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde

Ruiling
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars
- Ruilrecht shm’s
 Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde

Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie  schatter-expert (kwaliteit
vereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk

Planschade bepalen
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
 Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
 Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijzing
 Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
 Voorstel om 100% te vergoeden?

Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen

,  Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
 In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
 Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
 GVV: 4 keer per jaar

Doel van de taxatieopdracht (3)
- Controletaxatie
 Prijsbewimpeling (bij gewone verkoop)
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden

2)Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
- Art. 46.
 De schatting en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen
- Art. 47.
 De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen
van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te
bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze
prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te hoog of te laag is –
tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
 Prijszetting (appraisal)
 Gratis?
 Informatieplicht
o Tuchtprocedures BIV  contractueel verantwoordelijk
(de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert)
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling

Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
 < 2 jaar
 Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger : nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis

Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)

,  Beroepsvereniging
 Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel

Online taxateurs
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
- Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs

Andere beroepspartijen
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Interne taxateurs

3)Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)

4)Grondslagen van taxatieleer (1)
- Geschiedenis van de prijsvorming

Klassieke denken
- 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
- Klassieke exonomen zoals Adam Smith
- Aanbodkant van de economie
- Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
 Invisible hand, geen overheidsinterventie
- Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
 Objectieve waardeleer

Neo-klassieke denken
- 1870: Oostenrijkse School
- Alfred Marshall
- Vraagkant van de economie
- Prijs wordt verklaard uit het nut van goed of dienst
 Subjectieve waardeleer
- 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
 School van Cambridge

Neo-instituitioneel denken
- Economische veronderstellingen (neo)klassieken
 Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
 V&A bewegen naar een evenwicht
 Perfecte markt met volkomen concurrentie
- Realiteit
 Geen of onvolledige kennis
 Irrationeel en onvoorzichtig
 Financiering bepaalt bestedingsruimte
 Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen, …)
- Werking van het gehele economische systeem
- Markten en overheden falen

, - Niet automatisch naar evenwicht
- Aanvullende regelgeving nodig
 Marktfalen compenseren, vb. sociale huisvesting

Financial Behaviour
- Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een taxateur waarbij deze
taxateur een transactie moet veronderstellen en daarbij de begrippen en regels van de
taxatieleer moeten toepassen. De taxatie is daarmee een persoonlijke schatting. Echter,
mensen zijn onvolmaakte processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan
vooroordelen, fouten en perceptuele illusies
- Gedrag, niet-rationeel handelen, beïnvloeding van denken en doen
- Anchoring
 Diaz & Wolverton experiment
 Conclusie: onderzoeksgroep zakte in dalende markt niet genoeg in prijs, had zich teveel
laten leiden door eigen vorige taxatie
 In experimenten waarbij portefeuilles steeds door andere taxateurs werden getaxeerd,
werden taxaties veel beweeglijker over de tijd
- Smoothing
 Onderschatten van werkelijke volatiliteit

Grondslagen van taxatieleer (2)
- Het begrip waarde




Bezit Ruil
Worth Value




Economische waarde Verkoopwaarde




Investeringswaarde Marktwaarde




Worth-concept
- Waarde door bezit (exploitatie of gebruik)
- Vermogenswaarde – Beleggingswaarde (investment value) – Economische waarde –
Investeringswaarde
- Afhankelijk van de gebruiker/bezitter

Value
- Mogelijkheid om te ruilen/verkopen