Minor JA huiswerk uitwerkingen huurrecht E2

Minor JA huiswerk huurrecht E2
Opdracht 1.1 (wordt in de les aan gewerkt)
Bestudeer tijdens de les in tweetallen gedurende 20 minuten de onderstaande overeenkomst. In deze
ingebruikgevingsovereenkomst zijn onvolkomenheden en onjuistheden te vinden. Ga er naar op zoek.
Het zijn er tussen de vijf en de tien. Noteer passages, waarvan je denkt dat er iets niet klopt en zoek,
zo mogelijk, in wet- en regelgeving of je boek naar een onderbouwing van je standpunt. Er zal een
centrale terugkoppeling plaatsvinden.

INGEBRUIKGEVINGSOVEREENKOMST TIJDENS STUDIE  incorrect
 toelichting: Je kijkt hier naar art. 7:201 BW. In dit artikel vind je de voorwaarden o, g, z en t.
Wanneer je aan deze voorwaarden voldoet, dan is er hoe je de titel bovenaan de overeenkomst hebt
staan, dan is er nog steeds sprake van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:201 BW. Voor de
invulling van deze voorwaarden kijken je altijd naar (1) de partijbedoelingen en (2) feitelijke invulling,
zie Amsem/ Geelhoed-arrest.

Ondergetekenden:
Stichting Delftse Studentenhuisvesting, gevestigd te Delft, verder: verhuurder
en
K. Blut, geboren te Wassenaar, op 21-3-2000, legitimatie bewijs NR 12341234, verder: huurder,
komen het volgende overeen:

1. Het gehuurde
1. Verhuurder verhuurt aan huurder een kamer aan de Wolfbergerweg 12 te Delft. 
incorrect
 toelichting: Deze bepaling is niet voldoende bepaalbaar als bedoeld o.g.v. art. 6:227
BW. Op grond van dit artikel moet expliciet blijken waar en welke kamer wordt verhuurd. In
dit geval is deze bepaling nog iets te vaag. Er moet concreet omschreven worden om
welke kamer het gaat, de grootte etc. Het is in ieder geval goed dat het adres en de plaats
in deze bepaling is vernoemd.

Tijdens les:
Art. 6:227 BW  zie begrip kamer

1. Het gehuurde omvat naast de kamer ook de bij de woonruimte behorende voor
gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten en voorzieningen.
1. Het gehuurde bevindt zich bij aanvang van de huur in een prima staat.  incorrect
 toelichting: Bij deze bepaling is art. 7:224 BW van toepassing. Het woord ‘prima’ is hier
een probleem van wat er in art. 7:224 BW wordt bedoeld. In art. 7:224 lid 2 BW staat dat de
verhuurder een duidelijk beschrijving moet geven in welke staat het gehuurde moet
verkeren aan de hand van bijvoorbeeld foto’s of een duidelijke omschrijving. Als er geen
beschrijving is opgemaakt door de verhuurder, dan ligt in ieder geval de bewijslast bij de
verhuurder wanneer de staat niet is zoals deze bijvoorbeeld voorheen was. Als de huurder
bijvoorbeeld van de kamer een puinhoop heeft gemaakt, moet de verhuurder bewijzen dat
deze kamer er niet zo uitzag en dus het tegendeel te bewijzen. Voor de verhuurder is dit
lastig.

Antwoord les:
Art. 7:224 lid 2 BW  zie begrip goed

2. De huurder moet op zijn eigen kosten gebreken aan het gehuurde verhelpen.  incorrect
 toelichting: Deze bepaling klopt niet helemaal. Een huurder dient op grond van de wet
niet te allen tijde op zijn eigen kosten de gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Zie art.
7:217 BW. In dit artikel staat dat de huurder verplicht is de kosten voor kleine herstellingen
op zich te nemen. Hierbij kan je bedenken aan bijvoorbeeld het vervangen van een lamp.
Wanneer een waterleiding kapot gaat, dient de verhuurder dit gebrek te verhelpen.

Antwoord les:

, Art. 7:204 lid 2 jo. 7:206 lid 1 BW en art. 241 BW jo. 7:242 BW.  zie begrip gebreken.

3. De huurder mag de inrichting of gedaante van het gehuurde nooit veranderen.  incorrect
 toelichting: Deze bepaling klopt niet helemaal door het woord ‘nooit’. In dit artikel staat
namelijk een tenzij bepaling. De huurder mag verandering aanbrengen als dat
overeengekomen is met de verhuurder of als het gaat om veranderingen en toevoegingen
die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan
gemaakt en verwijderd, zie art. 7:215 BW.

Lid 6 zegt ook dat dit artikel van semi-dwingend recht is.

2. Duur van de ingebruikgevingsovereenkomst
1. De ingebruikgevingsvereenkomst wordt aangegaan voor de bepaalde tijd van één maand
en vervolgens telkens automatisch met één maand verlengd.  incorrect
 toelichting: kan niet o.g.v. art. 7:271 lid 1 BW.

2. De huurder heeft een opzegtermijn van vier maanden  incorrect
 toelichting: art. 7:271 lid 5 sub a BW. Minimaal een maand en niet langer dan drie
maanden.

3. Prijs en servicekosten
1. De huurprijs (ook ‘kale huur’) bedraagt bij aanvang van de huur 600,00 (zegge
zeshonderd) Euro per maand.
1. Het verrekenbare voorschot op de kosten van bijkomende leveringen en diensten (de zgn.
servicekosten) is 110,00 (zegge: honderdtien) Euro per maand.
1. Het bij aanvang van de huur maandelijks door de huurder te betalen bedrag komt daarmee
op totaal 710,00 (zegge: zevenhonderdtien) Euro.  incorrect
 toelichting: Komt in week 5 terug

Er is sprake van een ‘puntenstel’ en aan de hand van het puntenstelsel kan je kijken of de
huur wel of niet teveel is.

Het puntenstelsel is geregeld in bijlage 1 van het besluit ‘huurprijzen woonruimte’. Bij de
zelfstandige woningen wegen de WOZ-waarde van de woningen mee. Daar zit de locatie
in, want hoe hoger de WOZ-waarde, des te mooier de locatie (vaak). Bij onzelfstandige
woningen weegt de WOZ-waarde niet mee en ook niet de locatie.

Als het dus om een zelfstandige woning zit waar een keuken, badkamer etc. zit en je hebt
een eigen voordeur met een nummertje dan weegt de locatie mee. Als het gaat om een
bezemhok, dan mag de locatie niet meewegen. Kortom, 99,99% van de woningen in
Amsterdam is te duur. Studenten kunnen de huurcontract gewoon teken en naar de
huurcommissie gaan om

1. Het totaalbedrag moet vooruit worden voldaan en dient uiterlijk op de eerste van de maand
in het bezit te zijn van de verhuurder.

2. Bestemming van het gehuurde
1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder
zelf.  art. 7:214 BW is hier van toepassing. Deze bepaling klopt, maar ter info is deze
opmerking toegevoegd.
1. Het is huurder bekend dat het gehuurde deel uitmaakt van een complex woonruimten dat
uitdrukkelijk is bestemd voor de huisvesting van voltijdstudenten aan een
onderwijsinstelling voor het hoger onderwijs en dat de tot het complex behorende
woningen, waaronder het gehuurde, uitsluitend worden verhuurd aan woningzoekenden
die als voltijdstudent zijn ingeschreven aan een onderwijsinstelling voor hoger onderwijs.
3. Zodra de huurder niet langer ingeschreven staat als voltijdstudent aan een
onderwijsinstelling als bedoeld in lid 2, doet huurder hiervan schriftelijk mededeling aan
verhuurder.

, 4. Huurder zal op eerste verzoek van verhuurder aan verhuurder informatie verstrekken over
het al dan niet ingeschreven staan als student aan een onderwijsinstelling voor hoger
onderwijs, onder overlegging, indien van toepassing, van de nodige bewijsstukken.
5. In geval huurder gedurende de huurtijd op enig moment zijn studie aan de
onderwijsinstelling voor hoger onderwijs beëindigt, zal huurder zijn medewerking verlenen
aan de realisering van het doorstromingsbeleid van verhuurder door de huurovereenkomst
binnen zes maanden na beëindiging van de studie te beëindigen, hetzij door in te stemmen
met opzegging zijdens de verhuurder, hetzij door de huurovereenkomst zelf door
opzegging te beëindigen.
6. Huurder zal zich vanaf het moment dat hij kennis draagt van de datum van beëindiging van
zijn studie maximaal inspannen om zo spoedig mogelijk vervangende woonruimte te
vinden. Deze inspanning zal huurder onder meer leveren door zich, voor zover dat binnen
de geldende woonruimteverdelings-regels mogelijk is, actief als woningzoekende op te
stellen.
7. Indien huurder de huurovereenkomst niet zelf heeft opgezegd tegen het einde van de
zesde maand na beëindiging van zijn studie en evenmin heeft ingestemd met opzegging
door de verhuurder tegen dat tijdstip, zal verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst
vorderen bij de bevoegde rechter.

5. Aanvullende voorwaarden
1. Op deze huurovereenkomst zijn alle bepalingen uit de folder “Campuscontracten Delftse
Studentenhuisvesting 2019” van toepassing.
2. Indien in het gehuurde een aansluitvoorziening aanwezig is waarmee toegang kan worden
verkregen tot het SURF-net of het Internet, dan zijn op deze overeenkomst tevens van
toepassing de “Voorwaarden voor het gebruik van SURF-net/Internet”.
3. De verhuurder kan te allen tijde de in gebruik gegeven ruimte betreden.  incorrect
 toelichting: Op grond van art. 7:203 BW is het niet de bedoeling dat de verhuurder te
allen tijde de woning betreedt. Het is wel zo dat de huurder bij normaal gebruik van een
kamer niet zomaar binnenkomt op te kijken of de kamer niet spik en span is of om te kijken
of de huurder wel niet rond een bepaald tijdstip slaapt.

Antwoord les:
Art. 7:203 BW  rustig woongenot
Art. 7:204 lid 2 BW  tekortkoming
Art. 7:206 lid 1 BW  verhelpen gebreken
Art. 7:242 BW  dwingend recht

4. De verhuurder is niet aansprakelijk voor de overlast die door medehuurders wordt
veroorzaakt.  incorrect
 toelichting: antwoord les:
Art. 7:203 BW  rustig woongenot
Art. 7:204 lid 2 BW  tekortkoming
Art. 7:206 lid 1 BW  verhelpen gebreken
Art. 7:242 BW  dwingend recht

Niet woongenot dat jij mag verwachten als er sprake is van overlast.

Extra info:
In art. 7:204 BW staat niet letterlijk dat iets kapot moet zijn maar ‘zaak en eigenschap’. In
dit geval is er sprake van eigenschap.

5. Huurder verklaart van de in de vorige leden genoemde folder en voorwaarden een
exemplaar te hebben ontvangen bij het aangaan van de overeenkomst.

Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Delft op 15 augustus 2019,

Huurder Verhuurder
XX (handtekening) YY (handtekening)
K. Blut H. Peermans
(Medewerker Stichting