Samenvatting WFT PE
Hoofdstuk 1 – SVN leningen
Restschuldlening: gestopt per 1-1-2018 omdat de restschuld niet meer fiscaal aftrekbaar zijn.
Verzilverlening: lening om deels de overwaarde op te nemen voor box 1 of box 3 doeleinden
(afhankelijk van de gemeente). Aanvragers dienen beide max. 10 jaar jonger dan AOW leeftijd te zijn.
Er is geen rente en geen aflossing. Rente wordt bij de schuld bijgeschreven. Aflossing bij einde
looptijd, verkoop woning of overlijden langstlevende. Bedrag is afhankelijk van leeftijd en hoogte
lening (waarde woning!) en daarop wordt de overwaarde gebaseerd.
- Bedrag: Hypotheek incl. verzilverlening plus max. 40 jaar rente moet < 80% WOZ/taxatie
- Looptijd: 75 jaar
- Rentevast: 40 jaar (hierna geen rente bijgeschreven)
Energiebespaarlening (SVn uitvoering): voor treffen energiezuinige maatregelen.
- Looptijd: 7-15 jaar (afhankelijk van bedrag)
- Geen afsluitkosten, annuïtair terugbetalen, rente vast gedurende looptijd
- Leeftijd <75 jaar bij aanvraag (aanvraag 3 maanden geldig)
- Max. 75% voor zonnepanelen, resterend andere maatregelen (maatregelenlijst)
- Aanvrager moet eigenaar zijn van eigen woning. Betreft onderhandse lening met bouwdepot
Indien sprake is van VVE zijn er andere kenmerken: looptijd 10, 15 of 30 jaar, tenminste 10
wooneenheden, maandelijkse annuïteit, bouwdepot, notariële akte van geldlening, hoger lenen.
Funderingslening: voor herstel noodzakelijke fundering (stopt per 1-1-2021!)
Urgent herstel (ook casco) van een heel bouwblok. Iemand van het bouwblok moet geen hypotheek
kunnen krijgen bij de bank (LTV/LTI), diegene krijgen dan funderingslening. Looptijd 30 jaar,
bouwdepot, rente vast, LTV moet dalen na verstrekking.
Hoofdstuk 2 – Tijdelijke regeling hypothecair krediet
Wijzigingen per 1-1-2020:
Inkomenstabellen alleenstaanden woonquote + 3 procentpunt indien inkomen 21,5-30K ligt.
Energiebesparing: Indien voldaan wordt aan voorwaarden kan max. 9K, 15K of 25K extra worden
geleend dan op LTI mogelijk zou zijn bij EBV indien toetsinkomen >33K. 106% waarde is leidend.
o 9K bij energiebesparende voorzieningen / energielabel A++ of EI/EPC 0.6
o Nul-op-de-Meter woning met 10 jaar energieprestatiegarantie: 25K extra op LTI
o EI of EPC 0 of lager, dan 15K extra op LTI (geen energieprestatiegarantie)
Vaststellen max. hyp. krediet
1. Vaststellen toetsinkomen (bruto) (incl. partneralimentatie)
a. Onkosten worden verminderd (partneralimentatie betalen, onkostenvergoedingen,
bijtelling auto van de zaak)
2. Vaststellen max. financieringslast
Financieringslast = maximale deel van inkomen dat mag worden besteed aan woonlasten. Bij
aanvragers waarbij de een wel de AOW heeft bereikt en de ander niet, wordt het hoogste
inkomen gehanteerd. Bij tweeverdieners is in 2020 hoogste inkomen + 80% van lagere
inkomen.
3. Vaststellen max. maandelijkse woonlast (kredieten worden gecorrigeerd met 2%)
4. Vaststellen annuïteitenfactor (30 jaar met maandelijkse betaling of kortere looptijd)
5. Vaststellen max. financiering o.b.v. inkomen
Maximale maandlast keer annuïteitenfactor
,Hoofdstuk 3 – NHG
Kostengrenzen 2020 Kostengrenzen 2021
- LTV 100% zonder EBV 310.000EU - LTV 100% zonder EBV 325.000EU
- LTV 106% met EBV 328600EU - LTV 106% met EBV 344500EU
Maximale financiering op NHG
- Lening mag niet hoger zijn van 100% van de marktwaarde vermeerderd met kosten EBV
- Lening mag niet hoger zijn dan 106% van marktwaarde
- Lening mag niet hoger zijn dan de kosten verkrijging eigendom
De lening is dus bepalend. De lening kan 310K zijn, terwijl de taxatie 350K is met NHG. Om te
bepalen of de lening met NHG kan worden verstrekt, is bij de aankoop het laagste bedrag van de
koopsom of de marktwaarde leidend. Dit betekent concreet het volgende:
- als een woning wordt gekocht tegen een koopsom van € 310.000 en de marktwaarde blijkt volgens
een taxatie € 320.000 te zijn, dan is een lening met NHG mogelijk. De maximale financiering is in deze
situatie € 310.000.
- als een woning wordt gekocht tegen een koopsom van € 320.000 en de marktwaarde blijkt volgens
een taxatie € 310.000 te zijn, dan is een lening met NHG eveneens mogelijk. De maximale financiering
met NHG is in deze situatie € 310.000. De klant moet dus, naast de bijkomende kosten, € 10.000 aan
eigen middelen inbrengen om de koopsom te kunnen voldoen.
Oversluiten
Bij oversluiten wordt per 1-1-2021 gekeken naar de marktwaarde van de woning. Als deze hoger is
dan 310K dan kan deze niet worden overgesloten. Borgtochtprovisie over meerdere leenbedrag.
Wijzigingen NHG
- Borgtochtprovisie 0,7%
- Energiebespaarbudget – een klant kan bij NHG kiezen voor extra bedrag voor treffen EBV,
ondanks dat zij nog niet weten wat ze willen doen. Max. extra bedrag is 6% van
marktwaarde (incl. eventuele verbouwing exclusief EBV).
- Inkomensbepaling loondienst – werken o.b.v. UWV verzekeringsbericht (vast en tijdelijk).
Toetsinkomen wordt bepaald exclusief werknemersbijdrage pensioen. Positieve uitslag is
noodzakelijk. Dit geldt ook bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Arbeidsmarktscan – bij een flexibele arbeidsrelatie (min. 12 maanden inkomen). Geeft de
kans weer op de arbeidsmarkt (score 0-100, vanaf 70 is positief). Toetsinkomen wordt
bepaald door laagste bedrag werkgeversverklaring of verdiencapaciteit uit scan.
- Perspectiefverklaring – voor uitzendkrachten is zes maanden geldig (i.c.m.
werkgeversverklaring). Soms zijn uitzendbureaus die kiezen voor Externe Perspectief
Taxateur die deze opstellen.
- ORV is niet meer verplicht
- IKV voor alle ondernemers verplicht. Gemiddeld inkomen drie kalenderjaren met max.
laatste jaar. IKV is normaal zes maanden geldig.
- Senioren krijgen meer mogelijkheden. Indien oudste aanvrager AOW leeftijd bereikt of
binnen 10 jaar gaat bereiken, kan gerekend worden met werkelijke lasten op moment van
bereiken AOW bij doorstromen bij voldoen aan de voorwaarden (WL gelijk of lager, rente 20
of 10 jaar (onder condities) vast, bij aanvrager < pensioen wordt uitgegaan van opgebouwde
pensioen en lijfrentes mogen niet worden meegenomen).
, Hoofdstuk 4 – Perspectiefverklaring flexwerkers
Een flexwerker kan een perspectiefverklaring aanvragen indien de uitzendonderneming is
aangesloten bij Stichting Perspectiefverklaring (of via Externe Perspectief Taxateurs). Medewerker
moet 52 weken gewerkt hebben bij zelfde uitzendbureau. Beoordeling o.b.v CV, diploma’s, etc. en
daarnaast een persoonlijk gesprek. De arbeidsmarktwaarde scan wordt uitgevoerd. Het gaat dus om:
1. Arbeidsmarktscan (50%)
2. Persoonlijk dossier 25%
3. Persoonlijk gesprek 25%
Perspectiefverklaring is altijd samen met werkgeversverklaring. Recente salarisstrook toegevoegd.
Hoofdstuk 5 – Fiscale aspecten eigen woning
Per 2020 wijzigen de tarieven box 1 IB. Hoogste schijf is verlaagd. De aftrekposten worden
verminderd. De aftrekbare posten zijn in 2020 nog maar voor 46% aftrekbaar, zo ook voor de hogere
inkomens. Beperking van renteaftrek wordt verlaagd tot 37,1% (2023). Dit is het maximale
aftrektarief voor eigen woning.
De afbouw van HRA wordt ingezet om percentage EWF te verlagen. In 2019 is deze al verlaagd. Het
eigen woning forfait is een percentage van de WOZ waarde dat als eigen woning telt. Dit deel moet
bij het inkomen opgeteld worden. Dit betreft een fiscale bijtelling.
De Wet Hillen wordt gefaseerd afgebouwd. Eerder kon het zo zijn dat het EWF hoger is dan de te
betalen HRA en andere aftrekposten. Eerder werd dit saldo gecorrigeerd. Echter, dit wordt
geleidelijk afgebouwd. De max. aftrek in 2020 is 93 1/3 e.
Fiscale aftrek onderhoud rijksmonumenten afgeschaft. Nieuwe regeling instandhoudingssubsidie.
Dit is alleen bedoelt voor kosten regulier onderhoud (technisch noodzakelijk of doelmatig
onderhoud). Subsidie is vaak 38% van instandhoudingskosten.
Kamerbrief boedelmenging bij huwelijk geeft weer dat als de woning wordt gekocht na aangaan
huwelijk, de aflossingsstand niet gedeeld wordt. Ook als de woning gekocht is voor het huwelijk en
door het huwelijk sprake is van boedelmenging, wordt het eigenwoningverleden sinds 1-1-2013
gedeeld. Het lopende aflossingsschema gaat voor de helft over op de partner. Volgens de
staatssecretaris geldt dit uitsluitend voor eigenwoningschulden die al bestaan op het moment van
huwen. Volgens de staatssecretaris gaat het renteaftrekverleden in alle andere gevallen niet voor de
helft over op de andere partner. Als woning gekocht wordt NA aangaan huwelijk, dan wordt
aflosstand, overgangsrecht en 30 jaar termijn niet gedeeld.
Hoofdstuk 6 – Gevolgen AFM leidraad “vergoeding voor vervroegde aflossing
van de hypotheek”
Boeterente mag niet hoger zijn dan het financieel geleden nadeel. De berekeningswijze moet
transparant zijn. Er moet rekening gehouden worden met vergoedingsvrije ruimte. Uitgangspunten:
- Vergoedingsvrije ruimte (min. 10%)
- Vergelijkingsrente (rente vergelijkbaar met resterende rentevast periode)
- LTV impact (bij andere LTV opslagen geldt het hoogste tarief)
- Contractueel aflosschema (aflossingen in toekomst moeten ook meegenomen worden)
- Renteperiode naar beneden afronden
Vertragingsrente is niet toegestaan. De berekening moet aan de klant kenbaar zijn gemaakt met
daarin de karakteristieken van de berekening, kenmerken hypotheek, rente en aflossing.
Hoofdstuk 1 – SVN leningen
Restschuldlening: gestopt per 1-1-2018 omdat de restschuld niet meer fiscaal aftrekbaar zijn.
Verzilverlening: lening om deels de overwaarde op te nemen voor box 1 of box 3 doeleinden
(afhankelijk van de gemeente). Aanvragers dienen beide max. 10 jaar jonger dan AOW leeftijd te zijn.
Er is geen rente en geen aflossing. Rente wordt bij de schuld bijgeschreven. Aflossing bij einde
looptijd, verkoop woning of overlijden langstlevende. Bedrag is afhankelijk van leeftijd en hoogte
lening (waarde woning!) en daarop wordt de overwaarde gebaseerd.
- Bedrag: Hypotheek incl. verzilverlening plus max. 40 jaar rente moet < 80% WOZ/taxatie
- Looptijd: 75 jaar
- Rentevast: 40 jaar (hierna geen rente bijgeschreven)
Energiebespaarlening (SVn uitvoering): voor treffen energiezuinige maatregelen.
- Looptijd: 7-15 jaar (afhankelijk van bedrag)
- Geen afsluitkosten, annuïtair terugbetalen, rente vast gedurende looptijd
- Leeftijd <75 jaar bij aanvraag (aanvraag 3 maanden geldig)
- Max. 75% voor zonnepanelen, resterend andere maatregelen (maatregelenlijst)
- Aanvrager moet eigenaar zijn van eigen woning. Betreft onderhandse lening met bouwdepot
Indien sprake is van VVE zijn er andere kenmerken: looptijd 10, 15 of 30 jaar, tenminste 10
wooneenheden, maandelijkse annuïteit, bouwdepot, notariële akte van geldlening, hoger lenen.
Funderingslening: voor herstel noodzakelijke fundering (stopt per 1-1-2021!)
Urgent herstel (ook casco) van een heel bouwblok. Iemand van het bouwblok moet geen hypotheek
kunnen krijgen bij de bank (LTV/LTI), diegene krijgen dan funderingslening. Looptijd 30 jaar,
bouwdepot, rente vast, LTV moet dalen na verstrekking.
Hoofdstuk 2 – Tijdelijke regeling hypothecair krediet
Wijzigingen per 1-1-2020:
Inkomenstabellen alleenstaanden woonquote + 3 procentpunt indien inkomen 21,5-30K ligt.
Energiebesparing: Indien voldaan wordt aan voorwaarden kan max. 9K, 15K of 25K extra worden
geleend dan op LTI mogelijk zou zijn bij EBV indien toetsinkomen >33K. 106% waarde is leidend.
o 9K bij energiebesparende voorzieningen / energielabel A++ of EI/EPC 0.6
o Nul-op-de-Meter woning met 10 jaar energieprestatiegarantie: 25K extra op LTI
o EI of EPC 0 of lager, dan 15K extra op LTI (geen energieprestatiegarantie)
Vaststellen max. hyp. krediet
1. Vaststellen toetsinkomen (bruto) (incl. partneralimentatie)
a. Onkosten worden verminderd (partneralimentatie betalen, onkostenvergoedingen,
bijtelling auto van de zaak)
2. Vaststellen max. financieringslast
Financieringslast = maximale deel van inkomen dat mag worden besteed aan woonlasten. Bij
aanvragers waarbij de een wel de AOW heeft bereikt en de ander niet, wordt het hoogste
inkomen gehanteerd. Bij tweeverdieners is in 2020 hoogste inkomen + 80% van lagere
inkomen.
3. Vaststellen max. maandelijkse woonlast (kredieten worden gecorrigeerd met 2%)
4. Vaststellen annuïteitenfactor (30 jaar met maandelijkse betaling of kortere looptijd)
5. Vaststellen max. financiering o.b.v. inkomen
Maximale maandlast keer annuïteitenfactor
,Hoofdstuk 3 – NHG
Kostengrenzen 2020 Kostengrenzen 2021
- LTV 100% zonder EBV 310.000EU - LTV 100% zonder EBV 325.000EU
- LTV 106% met EBV 328600EU - LTV 106% met EBV 344500EU
Maximale financiering op NHG
- Lening mag niet hoger zijn van 100% van de marktwaarde vermeerderd met kosten EBV
- Lening mag niet hoger zijn dan 106% van marktwaarde
- Lening mag niet hoger zijn dan de kosten verkrijging eigendom
De lening is dus bepalend. De lening kan 310K zijn, terwijl de taxatie 350K is met NHG. Om te
bepalen of de lening met NHG kan worden verstrekt, is bij de aankoop het laagste bedrag van de
koopsom of de marktwaarde leidend. Dit betekent concreet het volgende:
- als een woning wordt gekocht tegen een koopsom van € 310.000 en de marktwaarde blijkt volgens
een taxatie € 320.000 te zijn, dan is een lening met NHG mogelijk. De maximale financiering is in deze
situatie € 310.000.
- als een woning wordt gekocht tegen een koopsom van € 320.000 en de marktwaarde blijkt volgens
een taxatie € 310.000 te zijn, dan is een lening met NHG eveneens mogelijk. De maximale financiering
met NHG is in deze situatie € 310.000. De klant moet dus, naast de bijkomende kosten, € 10.000 aan
eigen middelen inbrengen om de koopsom te kunnen voldoen.
Oversluiten
Bij oversluiten wordt per 1-1-2021 gekeken naar de marktwaarde van de woning. Als deze hoger is
dan 310K dan kan deze niet worden overgesloten. Borgtochtprovisie over meerdere leenbedrag.
Wijzigingen NHG
- Borgtochtprovisie 0,7%
- Energiebespaarbudget – een klant kan bij NHG kiezen voor extra bedrag voor treffen EBV,
ondanks dat zij nog niet weten wat ze willen doen. Max. extra bedrag is 6% van
marktwaarde (incl. eventuele verbouwing exclusief EBV).
- Inkomensbepaling loondienst – werken o.b.v. UWV verzekeringsbericht (vast en tijdelijk).
Toetsinkomen wordt bepaald exclusief werknemersbijdrage pensioen. Positieve uitslag is
noodzakelijk. Dit geldt ook bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Arbeidsmarktscan – bij een flexibele arbeidsrelatie (min. 12 maanden inkomen). Geeft de
kans weer op de arbeidsmarkt (score 0-100, vanaf 70 is positief). Toetsinkomen wordt
bepaald door laagste bedrag werkgeversverklaring of verdiencapaciteit uit scan.
- Perspectiefverklaring – voor uitzendkrachten is zes maanden geldig (i.c.m.
werkgeversverklaring). Soms zijn uitzendbureaus die kiezen voor Externe Perspectief
Taxateur die deze opstellen.
- ORV is niet meer verplicht
- IKV voor alle ondernemers verplicht. Gemiddeld inkomen drie kalenderjaren met max.
laatste jaar. IKV is normaal zes maanden geldig.
- Senioren krijgen meer mogelijkheden. Indien oudste aanvrager AOW leeftijd bereikt of
binnen 10 jaar gaat bereiken, kan gerekend worden met werkelijke lasten op moment van
bereiken AOW bij doorstromen bij voldoen aan de voorwaarden (WL gelijk of lager, rente 20
of 10 jaar (onder condities) vast, bij aanvrager < pensioen wordt uitgegaan van opgebouwde
pensioen en lijfrentes mogen niet worden meegenomen).
, Hoofdstuk 4 – Perspectiefverklaring flexwerkers
Een flexwerker kan een perspectiefverklaring aanvragen indien de uitzendonderneming is
aangesloten bij Stichting Perspectiefverklaring (of via Externe Perspectief Taxateurs). Medewerker
moet 52 weken gewerkt hebben bij zelfde uitzendbureau. Beoordeling o.b.v CV, diploma’s, etc. en
daarnaast een persoonlijk gesprek. De arbeidsmarktwaarde scan wordt uitgevoerd. Het gaat dus om:
1. Arbeidsmarktscan (50%)
2. Persoonlijk dossier 25%
3. Persoonlijk gesprek 25%
Perspectiefverklaring is altijd samen met werkgeversverklaring. Recente salarisstrook toegevoegd.
Hoofdstuk 5 – Fiscale aspecten eigen woning
Per 2020 wijzigen de tarieven box 1 IB. Hoogste schijf is verlaagd. De aftrekposten worden
verminderd. De aftrekbare posten zijn in 2020 nog maar voor 46% aftrekbaar, zo ook voor de hogere
inkomens. Beperking van renteaftrek wordt verlaagd tot 37,1% (2023). Dit is het maximale
aftrektarief voor eigen woning.
De afbouw van HRA wordt ingezet om percentage EWF te verlagen. In 2019 is deze al verlaagd. Het
eigen woning forfait is een percentage van de WOZ waarde dat als eigen woning telt. Dit deel moet
bij het inkomen opgeteld worden. Dit betreft een fiscale bijtelling.
De Wet Hillen wordt gefaseerd afgebouwd. Eerder kon het zo zijn dat het EWF hoger is dan de te
betalen HRA en andere aftrekposten. Eerder werd dit saldo gecorrigeerd. Echter, dit wordt
geleidelijk afgebouwd. De max. aftrek in 2020 is 93 1/3 e.
Fiscale aftrek onderhoud rijksmonumenten afgeschaft. Nieuwe regeling instandhoudingssubsidie.
Dit is alleen bedoelt voor kosten regulier onderhoud (technisch noodzakelijk of doelmatig
onderhoud). Subsidie is vaak 38% van instandhoudingskosten.
Kamerbrief boedelmenging bij huwelijk geeft weer dat als de woning wordt gekocht na aangaan
huwelijk, de aflossingsstand niet gedeeld wordt. Ook als de woning gekocht is voor het huwelijk en
door het huwelijk sprake is van boedelmenging, wordt het eigenwoningverleden sinds 1-1-2013
gedeeld. Het lopende aflossingsschema gaat voor de helft over op de partner. Volgens de
staatssecretaris geldt dit uitsluitend voor eigenwoningschulden die al bestaan op het moment van
huwen. Volgens de staatssecretaris gaat het renteaftrekverleden in alle andere gevallen niet voor de
helft over op de andere partner. Als woning gekocht wordt NA aangaan huwelijk, dan wordt
aflosstand, overgangsrecht en 30 jaar termijn niet gedeeld.
Hoofdstuk 6 – Gevolgen AFM leidraad “vergoeding voor vervroegde aflossing
van de hypotheek”
Boeterente mag niet hoger zijn dan het financieel geleden nadeel. De berekeningswijze moet
transparant zijn. Er moet rekening gehouden worden met vergoedingsvrije ruimte. Uitgangspunten:
- Vergoedingsvrije ruimte (min. 10%)
- Vergelijkingsrente (rente vergelijkbaar met resterende rentevast periode)
- LTV impact (bij andere LTV opslagen geldt het hoogste tarief)
- Contractueel aflosschema (aflossingen in toekomst moeten ook meegenomen worden)
- Renteperiode naar beneden afronden
Vertragingsrente is niet toegestaan. De berekening moet aan de klant kenbaar zijn gemaakt met
daarin de karakteristieken van de berekening, kenmerken hypotheek, rente en aflossing.
