Samenvatting (her)ontwikkeling
Leeruitkomsten:
- kan factoren benoemen die bepalen waar en welk vastgoed ontwikkeld wordt of gerealiseerd
werd.
- kent vastgoed ontwikkelingsprocessen en de taken van daarbij betrokken partijen en kan de
voor- en nadelen benoemen van de mogelijke variaties hierin.
- kent de principes waarmee met vastgoed geld verdiend wordt en kan eenvoudige (BAR,
residueel en stichtingskosten) berekeningen maken.
Even terugblikken: uit welke fasen bestaat projectontwikkeling?
Fase Begrippen / activiteiten
Initiatieffase • Idee- en planvorming
• Toetsen op haalbaarheid
• Verwerven locatie
• Netwerken
Ontwikkelingsfase • Definitiefase
o PvE
• Ontwerpfase
o SO (raming + bestemmingsplan check)
o VO (elementenbegroting + quick scan bouwregelgeving)
o DO (elementenbegroting + toets bouwregelgeving)
• Bestekfase
o Bestek + bestektekeningen
o Directiebegroting
o Aanvraag vergunning
Markttechnische planontwikkeling
o Verkoop en verhuur
Realisatiefase • Aanbesteding + gunning
• Werkvoorbereiding
• Bouw
• Oplevering
• Opening en ingebruikname
Toevoeging levenscyclus • Onderhoud
gebouw:
Exploitatiefase
* Ontwikkelingsfase duurt het langst
* Elke fase eindigt met go/no go beslissing
* PvE kan voorkomen in initiatieffase of ontwikkelingsfase
Les 1. Waarde van pand of locatie herkennen.
Google in Eemshaven
Eemshaven is gekozen vanwege de aanwezigheid van een data kabel en energie centrale want dat zijn
randvoorwaarden voor het functioneren van het bedrijf. Het is nu natuur/weiland en er zitten
beschermde vleermuizen dus daar is speciaal een torentje voor gebouwd.
Historie
- Infrastructuur heeft grote invloed op het ontstaan en het veranderen van stedelijk gebied.
, - Historisch gezien: langs de waterwegen, spoorlijnen, snelwegen. En in de toekomst wellicht
de glasvezelkabel; derde industriële revolutie is digitaal.
- Handel/werk is hierbij de grootste drijfveer, maar blijft dat zo?
Een projectontwikkelaar ziet hier kansen.
Verstedelijking of juist niet?
1. Sommige steden groeien en sommige krimpen juist, de volgende aspecten hebben hier invloed op
• Bevolkingsgroei
• Werkgelegenheid / Economische ontwikkeling
• Tekort en leegstand
• Slopen of herbestemmen
2. Verdichting of ruimte?
• Dicht opeen:
o Uit veiligheid, denk aan wonen
o Korte (transport) lijnen
• In de ruimte:
o Veiligheid, denk aan zware industrie
o Ruimte
Van agrarisch industrialisatie diensten (nu)
Nadelen van grote steden: druk, veel verkeer, monotoon werk, weinig groen
Shanghai en Los Angeles
• Groeisteden
• Historisch vastgoed maakt plaats voor hoogbouw
Toeristen vinden juist historische binnensteden mooi, zoals in Europa. Dit wordt door Henket
gelaagdheid genoemd.
Gelaagdheid: het verschil tussen een stad met historie of in eenmaal gerealiseerde stad (bijvoorbeeld
Amsterdam versus Dronten of Abu Dhabi; Amsterdam met veel historie en verschillende
bouwperiode’s, Dronten en Abu Dhabi één bouwperiode)
Strijp S is een stadscentrum in Eindhoven wat voorheen een verlaten industrieterrein was. Het is
gericht op cultuur en er is voor iedereen de mogelijkheid om hier activiteiten te organiseren. Ze willen
de volgende functies realiseren: woon, werk, winkel, cultuur Driehoek op Strijp genoemd.
Waarde van vastgoed
Nederland is behoord tot de dichtbevolkte landen ter wereld. Dichtbevolktheid heeft invloed op de
waarde van vastgoed, namelijk op drie aspecten:
1. Economisch
2. Esthetisch
3. Sociale waarde
Economische waarde
De FSI is, in vergelijking met de GSI en de meest algemene betekenis van bebouwingsdichtheid, de
maat die voor investeerders en vastgoedhandelaren het meest interessant is.
Bebouwingsdichtheid: het aantal gebouwen per hectare (aantal gebouwen / 100m2).
Bebouwingsdichtheid is voor ontwikkelaars een getal dat vooral belangrijk is bij woningbouw.
Woningen hebben in Nederland bijna een standaard oppervlak dus het aantal woningen er hectare
geeft aan hoeveel er gebouwd mag worden.
, Het Floor Space Index (FSI) : bruto vloeroppervlak / grondoppervlak van dat gebied (kavel, wijk etc.).
FSI is direct gerelateerd aan de mogelijke opbrengstenkant van dat gebied. Voor kantoren is FSI
belangrijker omdat het bepaalt hoeveel BVO er op een locatie gebouwd mag worden.
De Ground Space Index (GSI) geeft de verhouding weer tussen bebouwd oppervlak en
grondoppervlak. Naarmate de GSI lager is blijft er meer oppervlakte over voor hetzij de bewoners (tuin
en eigen parkeren), hetzij als openbaar terrein. Hoog bouwen bij een gelijkblijvend volume reduceert
het bebouwde oppervlak (ook wel aangeduid als de 'footprint'). (= bebouwingspercentage in
bestemmingsplannen)
De Open Space Ratio (OSR) tenslotte geeft weer hoeveel open ruimte er per m² BVO is. OSR =
(grondoppervlak – bebouwde oppervlak) / bruto vloeroppervlak.
Rekensom:
Een perceel is 4.750 m2. De FSI is 2,5 en het maximale bebouwingspercentage is 45%.
Hoeveel m2 BVO kan de ontwikkelaar realiseren? Hoeveel open ruimte blijft erover?
Uitwerking:
1. Aantal m2 BVO:
Kavel* FSI= m2 BVO
4.750 m2 * 2,5= 11.875 m2 BVO
2. Maximale Footprint van het gebouw = kavel* bebouwingspercentage
4.750 m2 * 45%=2.138 m2
Openruimte is 4.750 - 2.138= 2.612 m2 open ruimte
Economische waarde aan de hand van residuele waarde
Residuele waarde
Kosten:
Bouw- en woonrijp maken (€ 30,- tot € 60,-per m²) € ………………
Sloopkosten € ………………
Saneren € ………………
Bijkomende kosten 30% van bovenstaande grondgebonden kosten € ………………
Opstalkosten (bouwkosten incl. AK+W&R aannemer) € ………………
Bijkomende kosten 20% van bouwkosten € ……………… +
Subtotaal van kosten: € ………………
AK+ W&R van ontwikkelaar 10% (van subtotaal) € ……………… +
Totale kosten: € ….. K ………
Opbrengst:
Verwachte opbrengst (voor PO) opstallen excl. BTW € …… O ………
Blijft over als bod = residuele grondwaarde € ……O-K…….
De prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen voor een perceel.
* Bijkomende kosten bouwkosten:
Kosten die nodig zijn voor de ontwikkelingsfase; o.a. architect, constructeur, kostendeskundige,
installatie-adviseur, legeskosten gemeente, precario, bodemonderzoek, verzekeringen, lozingskosten,
aanbestedingskosten.
Leeruitkomsten:
- kan factoren benoemen die bepalen waar en welk vastgoed ontwikkeld wordt of gerealiseerd
werd.
- kent vastgoed ontwikkelingsprocessen en de taken van daarbij betrokken partijen en kan de
voor- en nadelen benoemen van de mogelijke variaties hierin.
- kent de principes waarmee met vastgoed geld verdiend wordt en kan eenvoudige (BAR,
residueel en stichtingskosten) berekeningen maken.
Even terugblikken: uit welke fasen bestaat projectontwikkeling?
Fase Begrippen / activiteiten
Initiatieffase • Idee- en planvorming
• Toetsen op haalbaarheid
• Verwerven locatie
• Netwerken
Ontwikkelingsfase • Definitiefase
o PvE
• Ontwerpfase
o SO (raming + bestemmingsplan check)
o VO (elementenbegroting + quick scan bouwregelgeving)
o DO (elementenbegroting + toets bouwregelgeving)
• Bestekfase
o Bestek + bestektekeningen
o Directiebegroting
o Aanvraag vergunning
Markttechnische planontwikkeling
o Verkoop en verhuur
Realisatiefase • Aanbesteding + gunning
• Werkvoorbereiding
• Bouw
• Oplevering
• Opening en ingebruikname
Toevoeging levenscyclus • Onderhoud
gebouw:
Exploitatiefase
* Ontwikkelingsfase duurt het langst
* Elke fase eindigt met go/no go beslissing
* PvE kan voorkomen in initiatieffase of ontwikkelingsfase
Les 1. Waarde van pand of locatie herkennen.
Google in Eemshaven
Eemshaven is gekozen vanwege de aanwezigheid van een data kabel en energie centrale want dat zijn
randvoorwaarden voor het functioneren van het bedrijf. Het is nu natuur/weiland en er zitten
beschermde vleermuizen dus daar is speciaal een torentje voor gebouwd.
Historie
- Infrastructuur heeft grote invloed op het ontstaan en het veranderen van stedelijk gebied.
, - Historisch gezien: langs de waterwegen, spoorlijnen, snelwegen. En in de toekomst wellicht
de glasvezelkabel; derde industriële revolutie is digitaal.
- Handel/werk is hierbij de grootste drijfveer, maar blijft dat zo?
Een projectontwikkelaar ziet hier kansen.
Verstedelijking of juist niet?
1. Sommige steden groeien en sommige krimpen juist, de volgende aspecten hebben hier invloed op
• Bevolkingsgroei
• Werkgelegenheid / Economische ontwikkeling
• Tekort en leegstand
• Slopen of herbestemmen
2. Verdichting of ruimte?
• Dicht opeen:
o Uit veiligheid, denk aan wonen
o Korte (transport) lijnen
• In de ruimte:
o Veiligheid, denk aan zware industrie
o Ruimte
Van agrarisch industrialisatie diensten (nu)
Nadelen van grote steden: druk, veel verkeer, monotoon werk, weinig groen
Shanghai en Los Angeles
• Groeisteden
• Historisch vastgoed maakt plaats voor hoogbouw
Toeristen vinden juist historische binnensteden mooi, zoals in Europa. Dit wordt door Henket
gelaagdheid genoemd.
Gelaagdheid: het verschil tussen een stad met historie of in eenmaal gerealiseerde stad (bijvoorbeeld
Amsterdam versus Dronten of Abu Dhabi; Amsterdam met veel historie en verschillende
bouwperiode’s, Dronten en Abu Dhabi één bouwperiode)
Strijp S is een stadscentrum in Eindhoven wat voorheen een verlaten industrieterrein was. Het is
gericht op cultuur en er is voor iedereen de mogelijkheid om hier activiteiten te organiseren. Ze willen
de volgende functies realiseren: woon, werk, winkel, cultuur Driehoek op Strijp genoemd.
Waarde van vastgoed
Nederland is behoord tot de dichtbevolkte landen ter wereld. Dichtbevolktheid heeft invloed op de
waarde van vastgoed, namelijk op drie aspecten:
1. Economisch
2. Esthetisch
3. Sociale waarde
Economische waarde
De FSI is, in vergelijking met de GSI en de meest algemene betekenis van bebouwingsdichtheid, de
maat die voor investeerders en vastgoedhandelaren het meest interessant is.
Bebouwingsdichtheid: het aantal gebouwen per hectare (aantal gebouwen / 100m2).
Bebouwingsdichtheid is voor ontwikkelaars een getal dat vooral belangrijk is bij woningbouw.
Woningen hebben in Nederland bijna een standaard oppervlak dus het aantal woningen er hectare
geeft aan hoeveel er gebouwd mag worden.
, Het Floor Space Index (FSI) : bruto vloeroppervlak / grondoppervlak van dat gebied (kavel, wijk etc.).
FSI is direct gerelateerd aan de mogelijke opbrengstenkant van dat gebied. Voor kantoren is FSI
belangrijker omdat het bepaalt hoeveel BVO er op een locatie gebouwd mag worden.
De Ground Space Index (GSI) geeft de verhouding weer tussen bebouwd oppervlak en
grondoppervlak. Naarmate de GSI lager is blijft er meer oppervlakte over voor hetzij de bewoners (tuin
en eigen parkeren), hetzij als openbaar terrein. Hoog bouwen bij een gelijkblijvend volume reduceert
het bebouwde oppervlak (ook wel aangeduid als de 'footprint'). (= bebouwingspercentage in
bestemmingsplannen)
De Open Space Ratio (OSR) tenslotte geeft weer hoeveel open ruimte er per m² BVO is. OSR =
(grondoppervlak – bebouwde oppervlak) / bruto vloeroppervlak.
Rekensom:
Een perceel is 4.750 m2. De FSI is 2,5 en het maximale bebouwingspercentage is 45%.
Hoeveel m2 BVO kan de ontwikkelaar realiseren? Hoeveel open ruimte blijft erover?
Uitwerking:
1. Aantal m2 BVO:
Kavel* FSI= m2 BVO
4.750 m2 * 2,5= 11.875 m2 BVO
2. Maximale Footprint van het gebouw = kavel* bebouwingspercentage
4.750 m2 * 45%=2.138 m2
Openruimte is 4.750 - 2.138= 2.612 m2 open ruimte
Economische waarde aan de hand van residuele waarde
Residuele waarde
Kosten:
Bouw- en woonrijp maken (€ 30,- tot € 60,-per m²) € ………………
Sloopkosten € ………………
Saneren € ………………
Bijkomende kosten 30% van bovenstaande grondgebonden kosten € ………………
Opstalkosten (bouwkosten incl. AK+W&R aannemer) € ………………
Bijkomende kosten 20% van bouwkosten € ……………… +
Subtotaal van kosten: € ………………
AK+ W&R van ontwikkelaar 10% (van subtotaal) € ……………… +
Totale kosten: € ….. K ………
Opbrengst:
Verwachte opbrengst (voor PO) opstallen excl. BTW € …… O ………
Blijft over als bod = residuele grondwaarde € ……O-K…….
De prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen voor een perceel.
* Bijkomende kosten bouwkosten:
Kosten die nodig zijn voor de ontwikkelingsfase; o.a. architect, constructeur, kostendeskundige,
installatie-adviseur, legeskosten gemeente, precario, bodemonderzoek, verzekeringen, lozingskosten,
aanbestedingskosten.
