VASTGOEDRECHT
Hoofdstuk 1: Appartementsmede-eigendom
Inleiding
1. Omschrijving
2. Vormvoorwaarden
3. Verdeling van de lasten
4. Vereniging van mede-eigenaars
5. Algemene vergadering van mede-eigenaars
6. De syndicus
7. De raad van mede-eigendom
8. Commissaris van de rekeningen
9. Noodprocedure
10. Overdracht privatieve kavel
- Syndicus: iemand die het beheer van een appartement op zich neemt
Inleiding
• Een appartementsgebouw is een soort micromaatschappij
• Mensen leven dicht bij elkaar regels noodzakelijk
• Elke eigenaar van privatieve kavel (appartement, garage, kelder, …) is ook
(gedwongen) mede-eigenaar van gemeenschappelijke delen (gang, lift, dak, grond, …)
- Privatief: wat van jou is bv. jou berging, autostaanplaats, appartement, ..
- Gedwongen: deel gemeenschappelijk bv. gemeenschappelijke inkomhal,
brievenbussen, gemeenschappelijke lift
• Wetgeving :
- Oude regels:
artikelen 577-3 tem 577-14 oud Burgerlijk Wetboek (laatst gewijzigd
met ingang 1.01.2019)
- HUIDIGE regels:
Vanaf 1.09.2021: Artikelen 3.84 tem 3.100 BW (nieuw boek 3
‘Goederen’) – dwingend recht
Weinig inhoudelijke wijzigingen, vooral hernummering
- Van dwingend recht! (maar flexibiliteit ingebouwd, zie verder)
Sanctie: relatieve nietigheid
1
,Codex : Titel 4 – MEDE-EIGENDOM
Art. 3.68 BW Definitie
'Er is een mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed (bv. 1
appartementsgebouw) of geheel van goederen (bv. 3 appartementsgebouwen met
garagecomplex eronder) titularis zijn van een eigendomsrecht, zonder dat elk van hen een
exclusief recht op een bepaald gedeelte hiervan kan laten gelden.
Indien de mede-eigendom betrekking heeft op een juridisch geheel van goederen, hebben de
rechten van de mede-eigenaars enkel dat geheel tot voorwerp en niet de afzonderlijke
goederen.
De mede-eigendom kan ontstaan door toeval, door de wil van de partijen of op gedwongen
wijze.'
Mede-eigendom
• Wat is een mede-eigendom?
Een mede-eigendom heb je wanneer het eigendomsrecht op één en hetzelfde goed
opgesplitst wordt tussen verschillende personen.
Het goed behoort “in onverdeeldheid” toe aan de mede-eigenaars.
Elk hebben ze een abstract breukdeel van het goed in eigendom.
Mede-eigendom:
1. Gewone
2. Vrijwillige
3. Onvrijwillige vorm.
“onvrijwillige” mede-eigendom
Vb : de aankoop van een appartement in een gebouw waarbij de koper ook mede-eigenaar
wordt van de gangen, de lift, de trappen, …
De eigenaars van de appartementen kunnen de verdeling van bijvoorbeeld de lift of de gang
niet vorderen. Die zaken kunnen niet verdeeld worden.
Je blijft sowieso in de onverdeeldheid, het kan niet verdeeld worden
Vrijwillige mede-eigendom
Vb: wanneer een koppel of verschillende mensen beslissen om samen een goed te kopen.
Dan zijn zij beide eigenaars “in onverdeeldheid”.
Dan zullen de mede-eigenaars de verdeling wel kunnen vorderen.
Vb: aankoop van een vakantiehuis in Ardennen door 3 gezinnen
Gewone of “toevallige” mede-eigendom
Vb. Bij het overlijden van een persoon.
Zolang er nog geen verdeling heeft plaatsgevonden, zijn de erfgenamen elk mede-eigenaars
van de “onverdeelde” nalatenschap.
Mede-eigenaars kunnen altijd de verdeling vorderen, behalve als ze in onderling akkoord
hebben afgesproken om dat gedurende een tijdje niet te doen.
Art. 3.75 BW : ‘Elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling van de goederen in
toevallige mede-eigendom eisen. (…)’
2
, Ouders komen te sterven, onverdeeldheid toe aan broer en ik, huis helft van mij en helft
van mijn broer. In het geheel ben je voor de helft eigenaar.
- Schatter aanstellen
- Rechter beslissen om goed te gaan verkopen
1. Omschrijving
• Appartementsmede-eigendom (art. 3.84 BW ):
- Eigendomsrecht uitgesplitst over:
Individueel eigendomsrecht over privatief gedeelte, en
Gedwongen mede-eigendom over gemeenschappelijke delen (bv. lift,
inkomhal, traphal, grond waarop appartementsgebouw werd
opgetrokken, dak, vloeren, leidingen, …)
- De privatieve delen zijn de hoofdzaak, de gemeenschappelijke delen een
accessorium bij het privatief deel (horen samen!) – gemeenschappelijke delen
hangen samen bij het privatief deel
- Art. 3.84 BW : ‘(…) de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van toepassing op
ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is
opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is
volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. (…)’
- Terras meestal privatief, ballustrade gemeenschappelijk, dan kan syndicus
zeggen dat ze ze allemaal gaan vervangen want ze zijn gemeenschappelijk.
- Eigenaars gelijkvloers exclusief gebruiksrecht tuin, privatief of
gemeenschappelijk? Zodat tuin altijd netjes is onderhouden of niet.
2. Vormvereisten (art. 3.85 BW)
1. Basisakte - Authentieke akte – opgemaakt door de notaris
2. Reglement van mede-eigendom
Authentieke akte (kost veel geld, ook bij aanpassingen!)– opgemaakt door de
notaris
deze 2 vind je terug in de aankoopakte
Vormen samen de STATUTEN
Art. 3.84 BW : ‘(…) Ieder gebouw of iedere groep van gebouwen waarop die beginselen van
toepassing zijn, moeten worden beheerst door een basisakte, een reglement van mede-
3
, eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.
(…)’
3. Reglement van interne orde - Onderhandse overeenkomst
EXAMEN: uit authentieke aktes wat is dat? Privatief of gemeenschappelijk? Wat is dat
basisakte?
Authentieke akte: alle aktes die notaris maakt zijn authentieke aktes, maar niet alle
authentieke aktes zijn opgemaakt door de notaris, deurwaarder kan dit ook of bepaalde
uitspraken rechtbank, kost veel geld
1. Basisakte
- Authentieke akte !!
- Wijziging ? Via authentieke akte, dus notarieel
Art. 3.85 BW, tweede lid:
'De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en
gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke
delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt
gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de
netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van
het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of
een vastgoedmakelaar.(…)'
Hoe groter appartement, hoe groter aandeel/quoditeit/eenheid in de privatief
gemeenschappelijke delen, heeft invloed op de afrekening.
quoditeiten in de basisakte bepalen:
1. Hoeveel je betaald
2. Hoeveel stemrechten je hebt bij de AV
1. Basisakte
- Authentieke akte (tussenkomst notaris vereist + overschrijving kantoor
rechtszekerheid)
- Verplichte vermeldingen:
> Beschrijving onroerend geheel en de privatieve en
gemeenschappelijke delen
> Bepaling welk aandeel (quotiteiten/verdeelsleutel) in de
gemeenschappelijke delen aan elk privatief deel wordt
gekoppeld: in functie van waarde van het privatief goed (obv
oppervlakte, ligging, bestemming)
> Aandelen = basis voor de stemrechten in de algemene
vergadering en verrekening gemeenschappelijke kosten
> Verslag notaris/landmeter/architect/vastgoedmakelaar
4
Hoofdstuk 1: Appartementsmede-eigendom
Inleiding
1. Omschrijving
2. Vormvoorwaarden
3. Verdeling van de lasten
4. Vereniging van mede-eigenaars
5. Algemene vergadering van mede-eigenaars
6. De syndicus
7. De raad van mede-eigendom
8. Commissaris van de rekeningen
9. Noodprocedure
10. Overdracht privatieve kavel
- Syndicus: iemand die het beheer van een appartement op zich neemt
Inleiding
• Een appartementsgebouw is een soort micromaatschappij
• Mensen leven dicht bij elkaar regels noodzakelijk
• Elke eigenaar van privatieve kavel (appartement, garage, kelder, …) is ook
(gedwongen) mede-eigenaar van gemeenschappelijke delen (gang, lift, dak, grond, …)
- Privatief: wat van jou is bv. jou berging, autostaanplaats, appartement, ..
- Gedwongen: deel gemeenschappelijk bv. gemeenschappelijke inkomhal,
brievenbussen, gemeenschappelijke lift
• Wetgeving :
- Oude regels:
artikelen 577-3 tem 577-14 oud Burgerlijk Wetboek (laatst gewijzigd
met ingang 1.01.2019)
- HUIDIGE regels:
Vanaf 1.09.2021: Artikelen 3.84 tem 3.100 BW (nieuw boek 3
‘Goederen’) – dwingend recht
Weinig inhoudelijke wijzigingen, vooral hernummering
- Van dwingend recht! (maar flexibiliteit ingebouwd, zie verder)
Sanctie: relatieve nietigheid
1
,Codex : Titel 4 – MEDE-EIGENDOM
Art. 3.68 BW Definitie
'Er is een mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed (bv. 1
appartementsgebouw) of geheel van goederen (bv. 3 appartementsgebouwen met
garagecomplex eronder) titularis zijn van een eigendomsrecht, zonder dat elk van hen een
exclusief recht op een bepaald gedeelte hiervan kan laten gelden.
Indien de mede-eigendom betrekking heeft op een juridisch geheel van goederen, hebben de
rechten van de mede-eigenaars enkel dat geheel tot voorwerp en niet de afzonderlijke
goederen.
De mede-eigendom kan ontstaan door toeval, door de wil van de partijen of op gedwongen
wijze.'
Mede-eigendom
• Wat is een mede-eigendom?
Een mede-eigendom heb je wanneer het eigendomsrecht op één en hetzelfde goed
opgesplitst wordt tussen verschillende personen.
Het goed behoort “in onverdeeldheid” toe aan de mede-eigenaars.
Elk hebben ze een abstract breukdeel van het goed in eigendom.
Mede-eigendom:
1. Gewone
2. Vrijwillige
3. Onvrijwillige vorm.
“onvrijwillige” mede-eigendom
Vb : de aankoop van een appartement in een gebouw waarbij de koper ook mede-eigenaar
wordt van de gangen, de lift, de trappen, …
De eigenaars van de appartementen kunnen de verdeling van bijvoorbeeld de lift of de gang
niet vorderen. Die zaken kunnen niet verdeeld worden.
Je blijft sowieso in de onverdeeldheid, het kan niet verdeeld worden
Vrijwillige mede-eigendom
Vb: wanneer een koppel of verschillende mensen beslissen om samen een goed te kopen.
Dan zijn zij beide eigenaars “in onverdeeldheid”.
Dan zullen de mede-eigenaars de verdeling wel kunnen vorderen.
Vb: aankoop van een vakantiehuis in Ardennen door 3 gezinnen
Gewone of “toevallige” mede-eigendom
Vb. Bij het overlijden van een persoon.
Zolang er nog geen verdeling heeft plaatsgevonden, zijn de erfgenamen elk mede-eigenaars
van de “onverdeelde” nalatenschap.
Mede-eigenaars kunnen altijd de verdeling vorderen, behalve als ze in onderling akkoord
hebben afgesproken om dat gedurende een tijdje niet te doen.
Art. 3.75 BW : ‘Elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling van de goederen in
toevallige mede-eigendom eisen. (…)’
2
, Ouders komen te sterven, onverdeeldheid toe aan broer en ik, huis helft van mij en helft
van mijn broer. In het geheel ben je voor de helft eigenaar.
- Schatter aanstellen
- Rechter beslissen om goed te gaan verkopen
1. Omschrijving
• Appartementsmede-eigendom (art. 3.84 BW ):
- Eigendomsrecht uitgesplitst over:
Individueel eigendomsrecht over privatief gedeelte, en
Gedwongen mede-eigendom over gemeenschappelijke delen (bv. lift,
inkomhal, traphal, grond waarop appartementsgebouw werd
opgetrokken, dak, vloeren, leidingen, …)
- De privatieve delen zijn de hoofdzaak, de gemeenschappelijke delen een
accessorium bij het privatief deel (horen samen!) – gemeenschappelijke delen
hangen samen bij het privatief deel
- Art. 3.84 BW : ‘(…) de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van toepassing op
ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is
opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is
volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. (…)’
- Terras meestal privatief, ballustrade gemeenschappelijk, dan kan syndicus
zeggen dat ze ze allemaal gaan vervangen want ze zijn gemeenschappelijk.
- Eigenaars gelijkvloers exclusief gebruiksrecht tuin, privatief of
gemeenschappelijk? Zodat tuin altijd netjes is onderhouden of niet.
2. Vormvereisten (art. 3.85 BW)
1. Basisakte - Authentieke akte – opgemaakt door de notaris
2. Reglement van mede-eigendom
Authentieke akte (kost veel geld, ook bij aanpassingen!)– opgemaakt door de
notaris
deze 2 vind je terug in de aankoopakte
Vormen samen de STATUTEN
Art. 3.84 BW : ‘(…) Ieder gebouw of iedere groep van gebouwen waarop die beginselen van
toepassing zijn, moeten worden beheerst door een basisakte, een reglement van mede-
3
, eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.
(…)’
3. Reglement van interne orde - Onderhandse overeenkomst
EXAMEN: uit authentieke aktes wat is dat? Privatief of gemeenschappelijk? Wat is dat
basisakte?
Authentieke akte: alle aktes die notaris maakt zijn authentieke aktes, maar niet alle
authentieke aktes zijn opgemaakt door de notaris, deurwaarder kan dit ook of bepaalde
uitspraken rechtbank, kost veel geld
1. Basisakte
- Authentieke akte !!
- Wijziging ? Via authentieke akte, dus notarieel
Art. 3.85 BW, tweede lid:
'De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en
gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke
delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt
gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de
netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van
het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of
een vastgoedmakelaar.(…)'
Hoe groter appartement, hoe groter aandeel/quoditeit/eenheid in de privatief
gemeenschappelijke delen, heeft invloed op de afrekening.
quoditeiten in de basisakte bepalen:
1. Hoeveel je betaald
2. Hoeveel stemrechten je hebt bij de AV
1. Basisakte
- Authentieke akte (tussenkomst notaris vereist + overschrijving kantoor
rechtszekerheid)
- Verplichte vermeldingen:
> Beschrijving onroerend geheel en de privatieve en
gemeenschappelijke delen
> Bepaling welk aandeel (quotiteiten/verdeelsleutel) in de
gemeenschappelijke delen aan elk privatief deel wordt
gekoppeld: in functie van waarde van het privatief goed (obv
oppervlakte, ligging, bestemming)
> Aandelen = basis voor de stemrechten in de algemene
vergadering en verrekening gemeenschappelijke kosten
> Verslag notaris/landmeter/architect/vastgoedmakelaar
4
