1. Based on this memo, assess whether you agree with the approach or, alternatively, what
aspects you will challenge during the audit. Summarise your view and main issues for
reporting back in class.
Volgens IAS 40.33 moeten beleggingspanden worden gewaardeerd tegen reële waarde zoals
gedefinieerd in IFRS 13: de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van het actief in een
ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum (IFRS 13.9).
Beoordeling
Het gebruik van de drie benaderingen sluit aan bij IFRS 13.B5–B12, waarin drie
waarderingsbenaderingen worden genoemd:
Market Approach (vergelijkbare markttransacties)
Income Approach (discounted cash flows)
Cost Approach (huidige vervangingskosten)
Het is niet logisch dat de income approach en market approach zover uit elkaar liggen. Waardoor
komt dit, zijn hier andere disconteringsvoeten gebruikt? Lease incentive wel meegenomen in
analyse? (korting bij afsluiten nieuwe leasecontracten)
IFRS 13.61 je hoeft replacementcost niet mee tenemen aangezien er genoeg observeerbare input
is. IFRS 13 verlangt dat de waardering wordt gebaseerd op de maximale observeerbare inputs
IFRS 13.61.
De Income Approach kan passend zijn voor beleggingspanden die worden verhuurd als de
kasstromen van de verwachte huurtransacties representatief zijn voor marktverwachtingen.
Echter, ik zou kritisch toetsen of de gebruikte kasstromen en disconteringsvoet marktgebaseerd
zijn (niet managementspecifiek). IFRS 13 vereist waardering vanuit het perspectief van market
participants (IFRS 13.22).
Vraag: zijn de gebruikte huurprijzen, leegstandspercentages en disconteringsvoet gebaseerd op
actuele marktdata (observabel, Level 2), of op interne aannames (Level 3)?
Weging van 20%-50%-30%
IFRS 13 schrijft geen specifieke weging voor, maar eist wel dat het toegepaste model de meest
representatieve marktwaarde oplevert (IFRS 13.61) en highest en best use wordt gebruikt (IFRS
13.27). Het verhuren kan wellicht niet de highest en best use zijn en om dan 50% income aproach
voor de cashflow genereerende unites te kiezen zou niet in lijn zijn met IFRS 13
De gehanteerde gewichten lijken uit de lucht te vallen. Er moet onderbouwing zijn waarom de
Income Approach 50% weegt, terwijl de Market Approach 30% weegt en replacment 20%
Aangezien de markt “actief” wordt genoemd, lijkt 20% gewicht aan deze methode niet consistent
met IFRS 13.67–70.
Tijdens de controle zou ik de volgende punten willen challengen:
1. Onderbouwing van de gewichten: zijn de 50/30/20-coëfficiënten objectief bepaald of
slechts managementinschatting? (IFRS 13.62–63)
2. Marktparticipantenperspectief: zijn de aannames over huur, leegstand en
disconteringsvoet marktgebaseerd of entiteitsspecifiek? (IFRS 13.22–23)
3. Controle van inputs en data: sluiten de huurprijzen en transacties aan bij actuele
marktinformatie en onafhankelijke bronnen? (IFRS 13.67–71)
, 4. Replacement cost approach is niet nodig aangezien maximale observeerbare inputs zijn.
5. Level van inputs: classificatie in fair value-hiërarchie (Level 2 of 3) en juiste toelichting in
de jaarrekening (IFRS 13.72–90).
6. Stemt de berekende waarde overeen met de definitie van reële waarde (exit price)?
De toegepaste Income Approach is op zichzelf passend voor een verhuurd pand, maar de
gewogen combinatie van methoden en het gebrek aan transparantie over marktinputs roepen
vragen op.
B. FAIR VALUE OF BALANCE SHEET ITEMS
2. Toko B.V. purchases an investment property for €4.6 million, including €600,000
purchase costs. The estimated costs to sell upon sale amount to €200,000. The investment
property concerns real estate on a current market. What is the fair value at the time of
purchase?
Fair value bij aankoop = 4 miljoen
Fair value is de exit price: de prijs die zou worden ontvangen bij verkoop in een ordelijke
transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum (IFRS 13.9).
De betaalde aankoopprijs exclusief transactiekosten is, bij een ordelijke transactie in de
hoofdzakelijke markt en geen bijzondere omstandigheden/relatiepartijen, een goede
schatting voor fair value (IFRS 13.16, 13.25, 13.57–60 en B4).
Transactiekosten (de 0,6 mln) maakt geen deel uit van fair value. Fair value is een
marktprijs zonder opslag voor entiteitsspecifieke kosten (IFRS 13.25)
De genoemde kosten bij verkoop (0,2 mln) zijn alleen relevant voor “fair value less costs
to sell/disposal” (bijv. IAS 36), maar niet voor fair value onder IFRS 13. Dus die trek je hier
niet af.
Voor beleggingsvastgoed schrijft IAS 40 voor: initiële opname tegen kostprijs inclusief
transactiekosten (IAS 40.20). Dat betekent dat de boekwaarde bij eerste verwerking 4,6
mln is, maar de fair value op dat moment blijft 4,0 mln. Bij toepassing van het fair-
valuemodel wordt na initiële opname tegen kostprijs vervolgens tegen fair value
gewaardeerd met resultaat in de winst-en-verliesrekening (IAS 40.33–35).
3. In 20x1, as a means of temporarily investing surplus cash, Toko B.V. purchases a
package of 100,000 Uniek N.V. shares. The purchase price is €53. On 31 December 20x1, the
share price has risen to €60. The transaction costs are negligible. Because trading is slow,
Toko estimates that, if all shares had been sold on the exchange at once on 31 December,
the average return would have been €58 per share. On 31 December 20x1, Toko receives an
offer from a third party to take over the entire package for €62 per share. What is the fair
value on 31 December 20x1?
FV zou 60 zijn IFRS 13.9, 13.11-15, 3.69 en 13.76
IFRS 13.76 Level-1-prijs: Voor een beursgenoteerd aandeel is de genoteerde slotkoers in
de hoofdzakelijke markt op de meetdatum de fair value.
Level 1 input is het meest betrouwbar en je moet voorrang geven aan deze quoted prices
(IFRS 13.72)
Geen 58 want je kijkt naar individueel actief en niet gezamenlijk
Je past geen adjustments aan de level 1 inputs. IFRS 13.79
‘Langzame handel’ verandert dit niet zolang de beurs nog steeds de hoofdzakelijke markt
is en de koers representatief is. Je moet volgens IFRS 13.18 de principal market
gebruiken en niet uit een andere markt ook al is die voordeliger. De OTC-bod van 62
vertegenwoordigt mogelijk een andere markt. zolang de beurs de principal market blijft en
toegankelijk is, gebruik je de beurskoers en niet het hogere bod. Drempel geen actieve
markt is best hoog.
Transactiekosten horen niet in de fair value IFRS 13.25
aspects you will challenge during the audit. Summarise your view and main issues for
reporting back in class.
Volgens IAS 40.33 moeten beleggingspanden worden gewaardeerd tegen reële waarde zoals
gedefinieerd in IFRS 13: de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van het actief in een
ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum (IFRS 13.9).
Beoordeling
Het gebruik van de drie benaderingen sluit aan bij IFRS 13.B5–B12, waarin drie
waarderingsbenaderingen worden genoemd:
Market Approach (vergelijkbare markttransacties)
Income Approach (discounted cash flows)
Cost Approach (huidige vervangingskosten)
Het is niet logisch dat de income approach en market approach zover uit elkaar liggen. Waardoor
komt dit, zijn hier andere disconteringsvoeten gebruikt? Lease incentive wel meegenomen in
analyse? (korting bij afsluiten nieuwe leasecontracten)
IFRS 13.61 je hoeft replacementcost niet mee tenemen aangezien er genoeg observeerbare input
is. IFRS 13 verlangt dat de waardering wordt gebaseerd op de maximale observeerbare inputs
IFRS 13.61.
De Income Approach kan passend zijn voor beleggingspanden die worden verhuurd als de
kasstromen van de verwachte huurtransacties representatief zijn voor marktverwachtingen.
Echter, ik zou kritisch toetsen of de gebruikte kasstromen en disconteringsvoet marktgebaseerd
zijn (niet managementspecifiek). IFRS 13 vereist waardering vanuit het perspectief van market
participants (IFRS 13.22).
Vraag: zijn de gebruikte huurprijzen, leegstandspercentages en disconteringsvoet gebaseerd op
actuele marktdata (observabel, Level 2), of op interne aannames (Level 3)?
Weging van 20%-50%-30%
IFRS 13 schrijft geen specifieke weging voor, maar eist wel dat het toegepaste model de meest
representatieve marktwaarde oplevert (IFRS 13.61) en highest en best use wordt gebruikt (IFRS
13.27). Het verhuren kan wellicht niet de highest en best use zijn en om dan 50% income aproach
voor de cashflow genereerende unites te kiezen zou niet in lijn zijn met IFRS 13
De gehanteerde gewichten lijken uit de lucht te vallen. Er moet onderbouwing zijn waarom de
Income Approach 50% weegt, terwijl de Market Approach 30% weegt en replacment 20%
Aangezien de markt “actief” wordt genoemd, lijkt 20% gewicht aan deze methode niet consistent
met IFRS 13.67–70.
Tijdens de controle zou ik de volgende punten willen challengen:
1. Onderbouwing van de gewichten: zijn de 50/30/20-coëfficiënten objectief bepaald of
slechts managementinschatting? (IFRS 13.62–63)
2. Marktparticipantenperspectief: zijn de aannames over huur, leegstand en
disconteringsvoet marktgebaseerd of entiteitsspecifiek? (IFRS 13.22–23)
3. Controle van inputs en data: sluiten de huurprijzen en transacties aan bij actuele
marktinformatie en onafhankelijke bronnen? (IFRS 13.67–71)
, 4. Replacement cost approach is niet nodig aangezien maximale observeerbare inputs zijn.
5. Level van inputs: classificatie in fair value-hiërarchie (Level 2 of 3) en juiste toelichting in
de jaarrekening (IFRS 13.72–90).
6. Stemt de berekende waarde overeen met de definitie van reële waarde (exit price)?
De toegepaste Income Approach is op zichzelf passend voor een verhuurd pand, maar de
gewogen combinatie van methoden en het gebrek aan transparantie over marktinputs roepen
vragen op.
B. FAIR VALUE OF BALANCE SHEET ITEMS
2. Toko B.V. purchases an investment property for €4.6 million, including €600,000
purchase costs. The estimated costs to sell upon sale amount to €200,000. The investment
property concerns real estate on a current market. What is the fair value at the time of
purchase?
Fair value bij aankoop = 4 miljoen
Fair value is de exit price: de prijs die zou worden ontvangen bij verkoop in een ordelijke
transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum (IFRS 13.9).
De betaalde aankoopprijs exclusief transactiekosten is, bij een ordelijke transactie in de
hoofdzakelijke markt en geen bijzondere omstandigheden/relatiepartijen, een goede
schatting voor fair value (IFRS 13.16, 13.25, 13.57–60 en B4).
Transactiekosten (de 0,6 mln) maakt geen deel uit van fair value. Fair value is een
marktprijs zonder opslag voor entiteitsspecifieke kosten (IFRS 13.25)
De genoemde kosten bij verkoop (0,2 mln) zijn alleen relevant voor “fair value less costs
to sell/disposal” (bijv. IAS 36), maar niet voor fair value onder IFRS 13. Dus die trek je hier
niet af.
Voor beleggingsvastgoed schrijft IAS 40 voor: initiële opname tegen kostprijs inclusief
transactiekosten (IAS 40.20). Dat betekent dat de boekwaarde bij eerste verwerking 4,6
mln is, maar de fair value op dat moment blijft 4,0 mln. Bij toepassing van het fair-
valuemodel wordt na initiële opname tegen kostprijs vervolgens tegen fair value
gewaardeerd met resultaat in de winst-en-verliesrekening (IAS 40.33–35).
3. In 20x1, as a means of temporarily investing surplus cash, Toko B.V. purchases a
package of 100,000 Uniek N.V. shares. The purchase price is €53. On 31 December 20x1, the
share price has risen to €60. The transaction costs are negligible. Because trading is slow,
Toko estimates that, if all shares had been sold on the exchange at once on 31 December,
the average return would have been €58 per share. On 31 December 20x1, Toko receives an
offer from a third party to take over the entire package for €62 per share. What is the fair
value on 31 December 20x1?
FV zou 60 zijn IFRS 13.9, 13.11-15, 3.69 en 13.76
IFRS 13.76 Level-1-prijs: Voor een beursgenoteerd aandeel is de genoteerde slotkoers in
de hoofdzakelijke markt op de meetdatum de fair value.
Level 1 input is het meest betrouwbar en je moet voorrang geven aan deze quoted prices
(IFRS 13.72)
Geen 58 want je kijkt naar individueel actief en niet gezamenlijk
Je past geen adjustments aan de level 1 inputs. IFRS 13.79
‘Langzame handel’ verandert dit niet zolang de beurs nog steeds de hoofdzakelijke markt
is en de koers representatief is. Je moet volgens IFRS 13.18 de principal market
gebruiken en niet uit een andere markt ook al is die voordeliger. De OTC-bod van 62
vertegenwoordigt mogelijk een andere markt. zolang de beurs de principal market blijft en
toegankelijk is, gebruik je de beurskoers en niet het hogere bod. Drempel geen actieve
markt is best hoog.
Transactiekosten horen niet in de fair value IFRS 13.25
