samenvatting hoofdstuk 4 - intro immobiliën

1

SAMENVATTING HOOFDSTUK 4: DE ERKENDE EN BESCHERMENDE
BEROEPSACTIVITEITEN

Erkend VGM = altijd zelfstandige  stage gedaan & oefent activiteiten uit
die door KB beschermd zijn: betrekking op bemiddeling en/ of beheer

 Bemiddelen = verkopen en verhuren van onroerende goederen,
overdragen van handelsfondsen
 Beheer = syndicus van mede-eigendom, rentmeester van privaat
vastgoed

Voor (makelaars wet) 2013  mochten ze allebei uitoefenen  nu is er
een verschil tussen syndici en bemiddelaars (2 kolommen)

Vastgoedmakelaars-rentmeesters mogen kiezen welke kolom ze
inschrijven



4.1. BEMIDDELEN

VGM  vraag & aanbod samen in koop of huurmarkt  respecteert de
deontologie doet transacties en stelt de documenten op

VGM = eigenlijk tussenpersoon tussen ODG en kandidaat

Het bemiddelen is op 3 domeinen: bij verkoop, bij verhuur en bij
overdracht van een handelszaak

4.1.1. PROSPECTIE

Portefeuille samenstellen (=aanbod) door middel van actieve of passieve
prospectie

Doelstelling prospectie: bekomen van opdracht tot verkoop/ verhuur of
mandaat

PASSIEVE EN ACTIEVE PROSPECTIE:

Passieve = wachten tot klanten naar je toekomen (mond aan mond
reclame, jezelf kenbaar maken, tipgevers)

Actieve = zelf contact opnemen met klanten (publiciteit uitpluizen,
particuliere sfeer, baanwerk, huis aan huis verkoop)

4.1.2. DE BEMIDDELINGSOVEREENKOMST (MANDAAT OF
OPDRACHT TOT VERKOOP/ VERHUUR)

Via prospectie een afspraak met een eigenaar (verkoper of verhuurder)
kunnen maken gaan een gesprek aan (inkoopgesprek)

A. EEN EERSTE AFSPRAAK: HET INKOOPGESPREK

,2

a. Voorbereiding aan de afspraak

Afspraak moet goed voorbereid zijn (VGM moet weten over welk eigendom
+ belangrijke elementen)

Bekijken of er (vergelijkbare) panden in de buurt te koop/ te huur staan +
de prijs



b. Het inkoopgesprek

VGM stelt veel vragen  start samenstelling verkoop / verhuur dossier

VGM  zicht profileren met zijn ‘collega’s’  dan kiest de eigenaar-
verkoper iemand

B. VORM VAN DE BEMIDDELINGSOVEREENKOMST

Wanneer eigenaar kiest  bemiddelingsovereenkomst maken (schriftelijk)

Bemiddelingsovereenkomst moet 3 punten hebben + de keuze:

1. Bemiddelingsopdracht OF mandaat
2. (co)exclusief OF niet-exclusief
3. Niet-buiten OF buiten de verkoopruimte

B.1. Bemiddelingsopdracht OF mandaat

Overeenkomst van huur van diensten = bemiddelingsopdracht (VGM geen
handtekeningsbevoegdheid)

Lastgeving = bemiddelingsmandaat (VGM wél
handtekeningsbevoegdheid)

 verschilpunt = afsluitingsbevoegdheid

o Overeenkomst van huur van diensten:
Koper zoeken voor de overeengekomen prijs (onderhandelingen,
publiciteit, contact opnemen,…)
De partijen moeten allemaal teken (akkoord is niet genoeg)
 Lastgeving:
Dat is een handeling dat de ene macht geeft aan de ander  VGM
treedt op in naam van verkoper en sluit de verkoop af door
aanvaarding bod of ondertekening van de compromis


B.2. Een exclusieve opdracht tot verkoop/verhuur OF een co-
exclusieve opdracht tot verkoop/ verhuur OF een niet-exclusieve
opdracht tot verkoop/verhuur

 Exclusiviteit:

, 3

= geschreven overeenkomst tussen de makelaar en de ODG voor
bepaalde duur
Enkel 1 VGM mag opdracht uitvoeren (altijd kijken of een andere
VGM er al mee bezig is)
Je mag wel starten met de basis om een exclusief contract op te
zetten als de VGM-collega een niet-exclusieve opdracht heeft
Geen enkel andere persoon (geen andere VGM of notarissen)
Transparant zetten wat je mag en niet
Zie voorbeeld Toledo
 Co-exclusiviteit:
= meerdere VGM (samen) een opdracht krijgen voor hetzelfde goed
(samen exclusiviteit)
Ereloon is ook direct beslist (voor discussie te vermijden)
 Niet exclusiviteit:
= andere tussenpersonen, verkoop georganiseerd door eigenaar-
opdrachtgever
Ereloon  pas na bewijs van tussenkomst
Op de hoogte brengen van de niet exclusiviteit

B.3. De bemiddelingsovereenkomst afgesloten niet-buiten OF
buiten de verkoopruimte van de onderneming

‘een overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte van de
onderneming’ = iedere overeenkomst tussen de ondernemingen en de
consument die:

 Gesloten in gelijktijdige fysieke aanwezigheid v/d onderneming &
consument op een andere plaats; of
 “een aanbod” zoals het eerste stipje; of
 Gesloten wordt onmiddellijk dat ze elkaar hebben gezien op een niet
verkoopruimte in verkoopruimte met techniek op afstand; of
 Gesloten wordt tijdens excursie

Voor de ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst moet een lijst
met precontractuele informatie:

- Kenmerken v/d bemiddelingsopdracht
- Identiteit onderneming
- Adres & contactgegevens onderneming
- (indien van toepassing) afwijkend adres klachtenbehandeling
- Prijs v/d dienst (+ extra kosten)
- Detail v/d dienstverlening
- Info v/d voorwaarden
- Vergoeding voor VGM
- Consument kan niet herroepingsrecht doen
- Gedragscode v/d vastgoedmakelaar