BURGERLIJK RECHT
Hoofdstuk 2 Huur (Vlaams niveau)
1 Definitie en soorten
Een huurcontract van goederen is een overeenkomst waarbij een partij (verhuurder) zich ertoe
verbindt tijdelijk aan andere partij (huurder), tegen betaling, het genot te verschaffen van een zaak.
=> Roerende (RG) als onroerende goederen (OG).
Wetgeving inzake huur: vrij complex
Aantal algemene regels (=gemene huurrecht) die de huurverhouding beheersen.
o Deze regels zijn meestal van aanvullend recht.
Daarnaast bestaan er voor bepaalde categorieën ‘huur’ een specifieke reglementering die
bijna allemaal van dwingend recht zijn.
o Regels betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van
huurder.
o Regels inzake handelshuur.
o Pacht.
Huurwetgeving is hoofdzakelijk gewestmaterie geworden sinds de laatste staatshervorming.
Woninghuur, handelshuur en pachtregeling zijn gewestelijke materies geworden.
o Kijken naar de ligging van het gehuurde goed om regionaal huurstelsel te bepalen.
Gemene huurrecht (bv. garages, industriegebouwen,…) bleven federale materie.
In Vlaanderen, Wallonië en Brussel bestaat er een eigen reglementering rond handelshuur
voor korte duur; specifiek opgericht voor pop-ups.
2 Algemene regels inzake huur
2.1 De verplichtingen van de verhuurder (3)
2.1.1 Het gehuurde goed leveren (1)
Verhuurder moet het goed ter beschikking stellen van de huurder in goede staat van onderhoud.
=> Voor onroerende goederen (bv. appartementen) = overhandigen sleutels.
Als verhuurder weigert goed te leveren kan huurder …
- Een ontbinding vorderen.
- Een schadevergoeding eisen.
- De betaling van de huurprijs opschorten.
2.1.2 Onderhoudsplicht (2)
De verhuurder moet het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen waarvoor het is bestemd.
Pagina 1 van 55
,=> De verhuurder moet de nodige (grote) herstellingen uitvoeren.
=> De huurder moet de ongemakken dragen die voortvloeien bij dringende herstellingen die niet tot
na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, tenzij ze langer duren dan 40 dagen.
(Vlaanderen 30 dagen)
=> Overschrijding termijn?
=> Vordering tot vermindering van de huurprijs of ontbinding van de huurovereenkomst.
2.1.3 Rustig genot (3)
- De verhuurder mag huurder niet storen.
- De verhuurder moet huurder vrijwaren voor rechtsstoornis door derden.
- De verhuurder moet huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken.
2.2 De verplichtingen van de huurder (3)
2.2.1 De huurprijs betalen (1)
=> De huurder moet de huurprijs betalen op de overeengekomen tijdstippen.
=> De omvang van de huurprijs wordt vastgelegd op het moment van het aangaan vd overeenkomst.
=> De huurprijs blijft hetzelfde, tenzij ze anders overeenkomen.
In de meeste huurcontracten wordt een indexatie van de huurprijs voorzien.
=> De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de stijging van de gezondheidsindex waarmee wordt
gerekend.
=> De nieuwe huurprijs = Basishuurprijs x Nieuw indexcijfer.
Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan deze waarin de
overeenkomst is gesloten.
=> Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de
inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Aanpassing van de index is slechts 1x per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding
van het contract.
De wettelijke formule geeft slechts een maximum aan.
=> Als de partijen een andere formule vastleggen die gunstiger is voor de huurder, dan moet die
formule toegepast worden. (dwingend recht)
Naast de eigenlijke prijs moet de huurder ook de kosten en lasten dragen. (gas, elektriciteit, …)
=> De partijen kunnen hiervoor een forfaitair bedrag (vast bedrag) overeenkomen.
Pagina 2 van 55
,2.2.2 Gebruik en onderhoud van het goed (2)
=> De huurder moet het goed gebruiken als goede huisvader.
Gebruikt hij het goed voor een ander gebruik dan waarvoor het is bestemd, dan kan de verhuurder
de huur doen ontbinden.
=> Bv. de huurder kan niet zomaar een handelszaak starten in een OG verhuurt als woonhuis.
Huurder moet de kosten voor bepaalde (kleine) herstellingen dragen, die niet te wijten zijn aan
ouderdom of overmacht.
=> Grote herstellingen of door ouderdom / overmacht zijn wel voor de verhuurder.
2.2.3 Teruggave van het goed (3)
Bij beëindiging van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde goed teruggeven in de
staat waarin het zich bevond bij het aangaan van het contract. Hierbij kunnen 2 problemen rijzen:
- Plaatsbeschrijving (gedetailleerde beschrijving over staat waarin de eigendom zich bevindt)
=> De partijen zijn verplicht om een plaatsbeschrijving op te maken.
=> De huurder moet het goed teruggeven zoals hij het ontving, er wordt wel rekening
gehouden met slijtage of overmacht.
=> Is er geen plaatsbeschrijving?
=> Dan is de huurder geacht het verhuurde goed terug te geven in dezelfde staat als bij
aanvang van de overeenkomst.
- Veranderingswerken (bij geen regeling hierover: 2 hypothesen)
=> Als de goederen kunnen worden weggenomen, dan kan de eigenaar de verwijdering ervan
vragen.
=> Verkiest hij (= de eigenaar) ze te behouden, is hij een vergoeding verschuldigd.
=> Kunnen niet verwijderd worden?
=> Dan worden ze zonder vergoeding eigendom van de verhuurder. (aanvullend recht)
=> Er zijn rechters die vinden dat de verhuurder een vergoeding moet betalen
voor nuttige werken, maar niet voor luxewerken.
Pagina 3 van 55
, 2.3 Duurtijd van de huur
Wat betreft de gemeenrechtelijke huur moet een onderscheid gemaakt worden tussen:
- Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur. Bij woninghuur is huren
- Mondelinge overeenkomsten of schriftelijke voor onbepaalde duur. voor onbepaalde duur
verboden!
Bewijsproblemen vermijden?
=> Gebruik een deurwaarderexploot of aangetekende brief bij opzegging.
Huurcontract wordt niet ontbonden bij dood van de (ver)huurder, tenzij anders afgesproken.
Ontbinding van de huur door de schuld van de huurder?
=> Moet de huurprijs betalen gedurende de tijd die nodig is voor wederverhuring + eventueel schade
vergoeden die werd veroorzaakt door zijn wangebruik.
3 Woninghuur (bijzondere regels)
Woninghuurwet is specifieker dan decreten hierover. (= verhuur van studentenkoten,..)
Ondanks dat gewestmaterie is, is woninghuurwet in de gewesten vrij gelijklopend.
3.1 Schriftelijke overeenkomsten en bijdragen
Een verhuurder die op zoek is naar een huurder heeft een aantal verplichtingen:
- Hij mag niet onbeperkt vragen stellen aan kandidaat-huurders.
- Hij mag die niet discrimineren.
- Hij moet de huurder allerhande informatie verstrekken over het pand.
De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld met essentiële vermeldingen, die
verschillen van gewest tot gewest. Wil één van partijen die niet opmaken, kan andere naar rechtbank
stappen om toch de opmaak van een schriftelijke overeenkomst af te dwingen.
Om te kunnen worden verhuurd, moet het gehuurde goed voldoen aan elementaire vereisten van
veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
De verhuurder moet het huurcontract, bijlage en plaatsbeschrijving registreren.
=> Doet hij dit niet? Dan kan de huurder het contract beëindigen zonder een opzegstermijn /
schadevergoeding.
Pagina 4 van 55
Hoofdstuk 2 Huur (Vlaams niveau)
1 Definitie en soorten
Een huurcontract van goederen is een overeenkomst waarbij een partij (verhuurder) zich ertoe
verbindt tijdelijk aan andere partij (huurder), tegen betaling, het genot te verschaffen van een zaak.
=> Roerende (RG) als onroerende goederen (OG).
Wetgeving inzake huur: vrij complex
Aantal algemene regels (=gemene huurrecht) die de huurverhouding beheersen.
o Deze regels zijn meestal van aanvullend recht.
Daarnaast bestaan er voor bepaalde categorieën ‘huur’ een specifieke reglementering die
bijna allemaal van dwingend recht zijn.
o Regels betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van
huurder.
o Regels inzake handelshuur.
o Pacht.
Huurwetgeving is hoofdzakelijk gewestmaterie geworden sinds de laatste staatshervorming.
Woninghuur, handelshuur en pachtregeling zijn gewestelijke materies geworden.
o Kijken naar de ligging van het gehuurde goed om regionaal huurstelsel te bepalen.
Gemene huurrecht (bv. garages, industriegebouwen,…) bleven federale materie.
In Vlaanderen, Wallonië en Brussel bestaat er een eigen reglementering rond handelshuur
voor korte duur; specifiek opgericht voor pop-ups.
2 Algemene regels inzake huur
2.1 De verplichtingen van de verhuurder (3)
2.1.1 Het gehuurde goed leveren (1)
Verhuurder moet het goed ter beschikking stellen van de huurder in goede staat van onderhoud.
=> Voor onroerende goederen (bv. appartementen) = overhandigen sleutels.
Als verhuurder weigert goed te leveren kan huurder …
- Een ontbinding vorderen.
- Een schadevergoeding eisen.
- De betaling van de huurprijs opschorten.
2.1.2 Onderhoudsplicht (2)
De verhuurder moet het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen waarvoor het is bestemd.
Pagina 1 van 55
,=> De verhuurder moet de nodige (grote) herstellingen uitvoeren.
=> De huurder moet de ongemakken dragen die voortvloeien bij dringende herstellingen die niet tot
na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, tenzij ze langer duren dan 40 dagen.
(Vlaanderen 30 dagen)
=> Overschrijding termijn?
=> Vordering tot vermindering van de huurprijs of ontbinding van de huurovereenkomst.
2.1.3 Rustig genot (3)
- De verhuurder mag huurder niet storen.
- De verhuurder moet huurder vrijwaren voor rechtsstoornis door derden.
- De verhuurder moet huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken.
2.2 De verplichtingen van de huurder (3)
2.2.1 De huurprijs betalen (1)
=> De huurder moet de huurprijs betalen op de overeengekomen tijdstippen.
=> De omvang van de huurprijs wordt vastgelegd op het moment van het aangaan vd overeenkomst.
=> De huurprijs blijft hetzelfde, tenzij ze anders overeenkomen.
In de meeste huurcontracten wordt een indexatie van de huurprijs voorzien.
=> De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de stijging van de gezondheidsindex waarmee wordt
gerekend.
=> De nieuwe huurprijs = Basishuurprijs x Nieuw indexcijfer.
Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan deze waarin de
overeenkomst is gesloten.
=> Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de
inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Aanpassing van de index is slechts 1x per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding
van het contract.
De wettelijke formule geeft slechts een maximum aan.
=> Als de partijen een andere formule vastleggen die gunstiger is voor de huurder, dan moet die
formule toegepast worden. (dwingend recht)
Naast de eigenlijke prijs moet de huurder ook de kosten en lasten dragen. (gas, elektriciteit, …)
=> De partijen kunnen hiervoor een forfaitair bedrag (vast bedrag) overeenkomen.
Pagina 2 van 55
,2.2.2 Gebruik en onderhoud van het goed (2)
=> De huurder moet het goed gebruiken als goede huisvader.
Gebruikt hij het goed voor een ander gebruik dan waarvoor het is bestemd, dan kan de verhuurder
de huur doen ontbinden.
=> Bv. de huurder kan niet zomaar een handelszaak starten in een OG verhuurt als woonhuis.
Huurder moet de kosten voor bepaalde (kleine) herstellingen dragen, die niet te wijten zijn aan
ouderdom of overmacht.
=> Grote herstellingen of door ouderdom / overmacht zijn wel voor de verhuurder.
2.2.3 Teruggave van het goed (3)
Bij beëindiging van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde goed teruggeven in de
staat waarin het zich bevond bij het aangaan van het contract. Hierbij kunnen 2 problemen rijzen:
- Plaatsbeschrijving (gedetailleerde beschrijving over staat waarin de eigendom zich bevindt)
=> De partijen zijn verplicht om een plaatsbeschrijving op te maken.
=> De huurder moet het goed teruggeven zoals hij het ontving, er wordt wel rekening
gehouden met slijtage of overmacht.
=> Is er geen plaatsbeschrijving?
=> Dan is de huurder geacht het verhuurde goed terug te geven in dezelfde staat als bij
aanvang van de overeenkomst.
- Veranderingswerken (bij geen regeling hierover: 2 hypothesen)
=> Als de goederen kunnen worden weggenomen, dan kan de eigenaar de verwijdering ervan
vragen.
=> Verkiest hij (= de eigenaar) ze te behouden, is hij een vergoeding verschuldigd.
=> Kunnen niet verwijderd worden?
=> Dan worden ze zonder vergoeding eigendom van de verhuurder. (aanvullend recht)
=> Er zijn rechters die vinden dat de verhuurder een vergoeding moet betalen
voor nuttige werken, maar niet voor luxewerken.
Pagina 3 van 55
, 2.3 Duurtijd van de huur
Wat betreft de gemeenrechtelijke huur moet een onderscheid gemaakt worden tussen:
- Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur. Bij woninghuur is huren
- Mondelinge overeenkomsten of schriftelijke voor onbepaalde duur. voor onbepaalde duur
verboden!
Bewijsproblemen vermijden?
=> Gebruik een deurwaarderexploot of aangetekende brief bij opzegging.
Huurcontract wordt niet ontbonden bij dood van de (ver)huurder, tenzij anders afgesproken.
Ontbinding van de huur door de schuld van de huurder?
=> Moet de huurprijs betalen gedurende de tijd die nodig is voor wederverhuring + eventueel schade
vergoeden die werd veroorzaakt door zijn wangebruik.
3 Woninghuur (bijzondere regels)
Woninghuurwet is specifieker dan decreten hierover. (= verhuur van studentenkoten,..)
Ondanks dat gewestmaterie is, is woninghuurwet in de gewesten vrij gelijklopend.
3.1 Schriftelijke overeenkomsten en bijdragen
Een verhuurder die op zoek is naar een huurder heeft een aantal verplichtingen:
- Hij mag niet onbeperkt vragen stellen aan kandidaat-huurders.
- Hij mag die niet discrimineren.
- Hij moet de huurder allerhande informatie verstrekken over het pand.
De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld met essentiële vermeldingen, die
verschillen van gewest tot gewest. Wil één van partijen die niet opmaken, kan andere naar rechtbank
stappen om toch de opmaak van een schriftelijke overeenkomst af te dwingen.
Om te kunnen worden verhuurd, moet het gehuurde goed voldoen aan elementaire vereisten van
veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
De verhuurder moet het huurcontract, bijlage en plaatsbeschrijving registreren.
=> Doet hij dit niet? Dan kan de huurder het contract beëindigen zonder een opzegstermijn /
schadevergoeding.
Pagina 4 van 55
