College 1 fiscaliteit
Omzetbelasting = BTW: geheven bij de ondernemer, maar uiteindelijk betaald door de eindgebruiker.
Ondernemers die vrijgestelde prestaties verrichten (bv. artsen, banken, onderwijs, ziekenhuizen, verzekeraars) brengen geen BTW in
rekening en hebben ook geen recht op aftrek van voorbelasting.
Tarieven: 21% (standaard), 9% (levensbehoeften en sociaal-cultureel), 0% (internationaal).
Vergoeding = prijs exclusief BTW.
Werking BTW
De ondernemer kan de BTW die aan hem in rekening is gebracht (=voorbelasting) op zijn btw-aangifte verreken met de btw die
hijzelf verschuldigd is.
De voorbelasting moet hoger zijn dan de verschuldigde btw.
Dit mag alleen voor zover de ingekochte goederen en diensten door de ondernemer gebruikt worden voor het leveren van BTW
belaste prestaties.
Dus: als ondernemers voor de btw geen btw in rekening brengen bij de klant en afdragen aan de fiscus, zoals bij vrijgestelde
prestaties, dan hebben deze ondernemers ook geen recht op vooraftrek met betrekking tot ingekochte goederen en diensten die
worden gebruikt voor het leveren van deze prestaties aan de klant.
Ondernemer: ieder die zelfstandig een bedrijf uitoefent (om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen).
Bedrijf: organisatie van kapitaal en arbeid die erop gericht is om in een duurzaam streven deel te nemen aan het economisch
verkeer.
Fiscale eenheid: meerdere ondernemingen, die in financieel, organisatorisch en economisch opzicht met elkaar verbonden zijn, als
een eenheid aanmerken -> voordeel: geen btw-facturen naar elkaar sturen.
Geregeld in de Wet op de Omzetbelasting 1968 (ook wel: Wet OB). Werking van de Wet OB
1. Bepalen belastbaar feit -> de levering van een goed (artikel 3) of dienst (artikel 4).
2. Bepalen maatstaf van heffing-> Btw over de vergoeding (artikel 8).
3. Bepalen tarief -> 21% lid 1 en 9% lid 2 artikel 9.
4. Bepalen vrijstellingen -> artikel 11.
1. Bepalen belastbaar feit
Artikel Wat regelt het?
Artikel 1 Wat zijn belastbare feiten (leveringen, diensten, invoer,
etc.)
Artikel 3 Wanneer er een belastbaar feit ontstaat
Artikel 5 Waar vindt de levering plaats
Artikel 6 Waar vindt een dienst plaats
Artikel 7 Wie is ondernemer voor de btw
Artikel 1A
‘Leveringen van goederen en diensten, welke in Nederland door een als zodanig handelende ondernemer onder bezwarende titel
worden verricht.’
De wet zegt dat er BTW verschuldigd is wanneer een ondernemer in Nederland goederen of diensten levert en daar een
tegenprestatie voor ontvangt.
Levering: het verkrijgen van iets. Het overdragen van goederen of diensten.
Wat is Nederland? Het gaat enkel om het land Nederland, niet Curaçao, Aruba en Sint-Maarten. Maar Nederland heeft ook
gemeenten (de BES-eilanden Bonaire, Sint-Eustatius en Saba) die wel onder de Nederlandse BTW vallen.
Zodanig handelende ondernemer: hiervoor hoef je niet ingeschreven te zijn bij KVK. Criteria van ondernemerschap: regelmatig
werken en meerdere opdrachtgevers hebben. Met slechts één opdrachtgever lijkt het op loondienst en ontstaat risico op
schijnzelfstandigheid. En de ondernemer bepaalt zelf hoe en wanneer het werk wordt gedaan.
Een particulier is geen ondernemer.
Onder bezwarende titel: ander woord voor titel = reden. Wat is de reden tot levering? Deze moet ‘bezwarend’ zijn, dat wil
zeggen: er staat een tegenprestatie tegenover (meestal geld). Lever je iets gratis, dan is het in principe niet onder bezwarende
titel. Als er niks staat over de titel is deze er wel (tentamen). Ervan uitgaan dat deze er is.
Artikel 3
Artikel 3 definieert wat een levering van goederen is, en daarmee wanneer er een belastbaar feit ontstaat.
,Lid 1A
‘Leveringen van goederen zijn:
a. De overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken.’
Een levering is er niet alleen als de juridische eigendom officieel wordt overgedragen (bijvoorbeeld via de notaris). Voor de BTW gaat
het om het moment waarop iemand de macht heeft om zich als eigenaar te gedragen.
Overdracht of overgang van de macht: kan je je gedragen als eigenaar zonder eigenaar te zijn? Er komen risico’s bij kijken. (stel je
hebt gebouw gekocht als bedrijf, deze is nog niet overgedragen maar je plaatst alvast spullen/je hebt de sleutels van je huis maar nog
geen eigenaar). Zodra je feitelijk de macht hebt alsof je eigenaar bent, word je voor de BTW belast.
Er geldt hiervoor een meldingsplicht zodat de Belastingdienst weet dat jij de feitelijke macht hebt. Meld je dit niet, dan kan de
Belastingdienst zelf rondfietsen en vaststellen hoe de situatie is.
Er is dus geen sprake van een levering.
Lid 4
‘Indien door meer dan één persoon overeenkomsten worden gesloten met een verplichting tot levering van een zelfde goed dat
vervolgens door de eerste persoon rechtstreeks aan de laatste afnemer wordt afgeleverd, wordt dat goed geacht door ieder van die
personen te zijn geleverd.’
ABC transactie
A verkoopt goederen aan B, en B verkoopt diezelfde goederen direct door aan C, nog voordat hij ze zelf in handen heeft. De goederen
gaan rechtstreeks van A naar C.
Er wordt dan gedaan alsof A aan B levert, en B aan C. Dus ook al ziet B de goederen nooit, hij wordt toch geacht te hebben geleverd.
Hierdoor ontstaat er voor de btw twee belastbare feiten: één levering van A aan B, en één van B aan C. Beide transacties zijn
afzonderlijk belast.
Dus als de eerste levert aan de laatste, dan wordt geacht dat iedereen heeft geleverd. B moet belasting betalen over de koopsom AB.
En C over AC.
Dit helpt bij het bepalen of er een belastbaar feit is, want voor de btw telt elke levering in de keten apart als een belastbaar feit (dus
2 leveringen in dit voorbeeld).
Artikel 5
‘De plaats waar een levering wordt verricht, is:
A. Ingeval het goed in verband met de levering, anders dan in de zin van artikel 3, eerste lid, onderdeel f, wordt verzonden of
vervoerd, de plaats waar de verzending of het vervoer aanvangt.’
Artikel 5 bepaalt de plaats van levering van goederen, en dus waar het belastbare feit plaatsvindt:
Het gaat hier uitsluitend om goederen, dus tastbare zaken. Diensten vallen buiten dit artikel.
Als een goed wordt verzonden of vervoerd naar de koper (bijvoorbeeld per vrachtwagen, schip of post), dan is de plaats van levering
de plek waar die verzending of het vervoer begint.
Wordt het goed niet vervoerd of verzonden? Dan is de plaats waar het goed zich bevindt op het moment van levering
bepalend. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een fysieke overdracht op locatie, zoals bij verkoop in een winkel.
Wordt het goed wél vervoerd of verzonden? Dan is de plaats waar het vervoer of de verzending begint leidend. Dus waar het
goed wordt opgehaald of verstuurd. Dit geldt bijvoorbeeld bij levering via een pakketdienst of vrachtwagen.
Waar staat het goed op het moment dat het transport begint? Dat bepaalt of de levering binnen Nederland valt of in het
buitenland. Dit is cruciaal voor het vaststellen van de juiste BTW-heffing.
Voorbeelden ter verduidelijking:
Een Nederlands bedrijf verzendt goederen vanuit Nederland naar België → de plaats van levering is Nederland → Nederlandse
BTW van toepassing.
Een Nederlands bedrijf heeft een magazijn in Duitsland en levert goederen vanuit dat magazijn aan een Duitse klant → de plaats
van levering is Duitsland → Duitse BTW van toepassing.
Een klant komt zelf een product ophalen bij een Nederlandse winkel → geen vervoer → de plaats van levering is Nederland →
Nederlandse BTW.
,Artikel 6
Artikel 6 bepaalt niet óf er een belastbaar feit is, maar waar dat belastbare feit plaatsvindt.
Dat is cruciaal, want:
Volgens artikel 1 van de Wet op de Omzetbelasting is een dienst belastbaar als die in Nederland wordt verricht door een
ondernemer onder bezwarende titel (dus tegen betaling).
Artikel 6 helpt bepalen of een dienst binnen Nederland valt, en dus btw-plichtig is in Nederland.
Voorbeeld: Een dienst die volgens artikel 6 geacht wordt in Duitsland plaats te vinden, is niet belastbaar in Nederland. Een dienst die
volgens artikel 6 in Nederland plaatsvindt, valt onder de Nederlandse btw.
Lid 1
‘De plaats van een dienst, verricht voor een als zodanig handelende ondernemer, is de plaats waar die ondernemer de zetel van zijn
bedrijfsuitoefening heeft gevestigd. Worden deze diensten evenwel verricht voor een vaste inrichting van de ondernemer op een
andere plaats dan die waar hij de zetel van zijn bedrijfsuitoefening heeft gevestigd, dan geldt als plaats van dienst de plaats waar
deze vaste inrichting zich bevindt. Bij gebreke van een dergelijke zetel of vaste inrichting, geldt als plaats van de dienst de woonplaats
of gebruikelijke verblijfplaats van de ondernemer die deze diensten afneemt.’
Dienst aan een ondernemer → plaats van dienst is waar de afnemer gevestigd is.
Hoofdregel: de dienst vindt plaats waar de afnemende ondernemer zijn zetel heeft (de hoofdvestiging).
Uitzondering: als de dienst wordt verricht voor een vaste inrichting van die ondernemer op een andere locatie, dan geldt die locatie
als plaats van dienst.
Geen zetel of inrichting? Dan geldt de woonplaats of gebruikelijke verblijfplaats van de afnemer.
Lid 2
‘De plaats van een dienst, verricht voor een andere dan ondernemer, is de plaats waar de dienstverrichter de zetel van zijn
bedrijfsuitoefening heeft gevestigd. Worden deze diensten evenwel verricht vanuit een vaste inrichting van de dienstverrichter, op een
andere plaats dan die waar hij de zetel van zijn bedrijfsuitoefening heeft gevestigd, dan geldt als plaats van dienst de plaats waar
deze vaste inrichting zich bevindt. Bij gebreke van een dergelijke zetel of vaste inrichting, geldt als plaats van de diensten de
woonplaats of de gebruikelijke verblijfplaats van de dienstverrichter.’
Dienst aan een niet-ondernemer → plaats van dienst is waar de dienstverrichter gevestigd is.
Hoofdregel: de dienst vindt plaats waar de dienstverrichter zijn zetel heeft.
Uitzondering: als de dienst wordt verricht vanuit een vaste inrichting op een andere locatie, dan geldt die locatie als plaats van
dienst.
Geen zetel of inrichting? Dan geldt de woonplaats of gebruikelijke verblijfplaats van de dienstverrichter.
Artikel 7 lid 3
‘Bij ministeriële regeling kan worden bepaald, dat publiekrechtelijke lichamen die, anders dan als ondernemer, prestaties verrichten
welke uit hun aard ook door ondernemers kunnen worden verricht, met betrekking tot die prestaties als ondernemer worden
aangemerkt.’
Normaal gesproken is de overheid geen ondernemer voor de btw, omdat zij publieke taken uitvoert. Maar zodra zij commerciële
activiteiten verricht (zoals het verkopen van goederen of diensten die ook door bedrijven worden aangeboden), ontstaat het risico op
concurrentievervalsing.
2. Bepalen maatstaf van heffing
Artikel 8
Wanneer een ondernemer goederen levert of diensten verricht, moet hij daarover btw (belasting over de toegevoegde waarde)
afdragen. De vraag is dan: over welk bedrag wordt die btw berekend? Dat bedrag noemen we de maatstaf van heffing. Volgens
Artikel 8 is dat de vergoeding die de ondernemer ontvangt van de afnemer. In de praktijk is dit het bedrag dat op de factuur staat,
exclusief btw.
Betaalt de klant meer, dan moet je ook over dat extra bedrag btw afdragen. Betaalt hij minder, dan draag je minder btw af.
3. Bepalen tarief
Artikel 9 lid 1 en 2
0%, 9% of 21%
Nihil = 0 -> je bent BTW verschuldigd, maar het tarief is 0
Tarief Product/dienst Tabel wettenbundel
0% Bij levering van goederen/diensten aan het buitenland Tabel II (pagina 2105)
9% Voedingsmiddelen, geneesmiddelen, kunst, boeken en Tabel I (pagina 2103)
diensten en woningen die ouder zijn dan 2 jaar
21% Alle overige goederen/diensten Alle overige die niet in de tabellen staan
,4. Bepalen vrijstellingen
Sommige prestaties zijn vrijgesteld van BTW, volgens artikel 11 lid 1 Wet OB. Belangrijk om te begrijpen: het gaat hier niet om de
ondernemer, maar om de prestaties zelf.
In de praktijk betekent dit dat een ondernemer over een prestatie die vrijgesteld is van BTW geen BTW aan zijn klant mag berekenen.
Omdat er geen BTW wordt geheven, kan de ondernemer ook de BTW die hij zelf heeft betaald voor het leveren van deze prestatie
niet terugvragen. Dit heeft vooral fiscale gevolgen bij de levering of verhuur van onroerend goed.
Vrijstellingen bij onroerende zaken:
Volgens artikel 11 lid 1 Wet OB zijn twee vrijstellingen belangrijk:
1. Sub a: levering van een onroerende zaak (met enkele uitzonderingen)
2. Sub b: verhuur van een onroerende zaak (met enkele uitzonderingen)
Het lijkt dus alsof bijna alle onroerende zaken vrijgesteld zijn van BTW, maar er zijn uitzonderingen.
Artikel 11 lid 1 a1
‘De levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met uitzondering van:
1°.De levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren
na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein.’
Als je als ondernemer een onroerende zaak verkoopt (bijv. een pand of stuk grond), dan is dat in principe vrijgesteld van btw. Dus:
géén btw op de factuur. Er zijn echter twee uitzonderingen:
1. Nieuwbouw of jong gebouw Als je een gebouw verkoopt vóór, op, of binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname (het moment
dat er iemand in gaat wonen), dan moet je wél btw rekenen.
2. Bouwterrein: als je een stuk grond verkoopt dat bestemd is om op te bouwen (bouwterrein), dan moet je altijd btw rekenen,
ongeacht hoe oud het terrein is. -> een bouwterrein is een onroerende zaak.
Let op! Overdracht maagdelijke grond; wel onbebouwd maar niet bewerkt met het oog op bebouwing van de grond (zie art 11 lid 6
wet OB). Niet de kennelijke bedoeling om te bebouwen. Dus hoofdregel is van toepassing: vrijstelling BTW.
Het peilmoment is het moment waarop een gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. Vanaf dat moment begint de termijn
van twee jaar te lopen. Binnen die periode is de levering van het gebouw btw-belast.
Stel dat het gebouw op 1 januari 2025 voor het eerst wordt gebruikt. Dan geldt het volgende:
Alle leveringen vóór, op, of binnen twee jaar na dat moment (dus tot en met 1 januari 2027) zijn btw-plichtig.
Leveringen ná 1 januari 2027 zijn in principe vrijgesteld van btw.
Let op: deze regeling geldt alleen voor ondernemers als verkoper die het gebouw leveren. Particuliere verkoop valt hier niet onder.
Ingebruikname: waarom is iets gebouwd, afhankelijk van deze bestemming bepaald of deze in gebruik wordt genomen of niet.
Is de bestemming een koopwoning dan is de eerste ingebruikname op het moment dat iemand er gaat wonen. Is de bestemming een
huurwoning, dan is de eerste ingebruikname het moment dat het verhuurd wordt.
Artikel 11 lid 1 a2
‘Leveringen, andere dan die bedoeld onder 1°, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een
volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 bestaat, mits de ondernemer die de levering
verricht en degene aan wie wordt geleverd, blijkens de notariële akte van levering daarvoor hebben gekozen of in andere gevallen
gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen
voorwaarden.’
Soms wil je als ondernemer tóch btw rekenen bij een levering die eigenlijk vrijgesteld is (bijv. verkoop ná die 2 jaar). Dat mag, als jij
én de koper dat samen afspreken én beide ondernemers zijn met recht op btw-aftrek.
Waarom zou je dit willen?
→ Als koper mag je dan de btw terugvragen (voorbelasting)
→ Als verkoper hoef je geen overdrachtsbelasting te rekenen
→ Fiscaal voordelig voor beide partijen
Optieverzoek: als je een ondernemer bent die gaat verkopen aan een andere ondernemer, en beide hebben recht op vooraftrek. Dan
mag je er gezamenlijk voor kiezen om de belasting te vragen om buiten de tijdlijn toch BTW te vragen.
-> Bekijk artikel 10
Als je als ondernemer btw hebt afgetrokken bij aankoop van een pand, dan kijkt de Belastingdienst 10 jaar lang of je het pand blijft
gebruiken voor btw-belaste activiteiten.
,Hoe werkt dat?
In jaar 0 trek je bijvoorbeeld €21.000 btw af.
Elk jaar daalt de “controle” met 10%.
Stop je na 3 jaar? Dan moet je 70% van die btw terugbetalen (dus €14.700).
Wanneer moet je terugbetalen?
Als je minder dan 90% van het pand gebruikt voor je onderneming.
Als je stopt met je onderneming.
Dan moet je het resterende bedrag in één keer terugbetalen.
Dit heet herzieningstermijn.
Gebouw of gedeelte van een gebouw: elk bouwwerk dat vastzit aan de grond.
Let op bij verbouwingen: een ingrijpende verbouwing van een oud pand kan het pand als nieuw vastgoed laten gelden.
Daardoor start de eerste ingebruikname opnieuw en gelden de btw-regels voor nieuwbouw weer. Uit rechtspraak blijkt wanneer
een verbouwing groot genoeg is voor deze regeling.
Bij koop en bouw door dezelfde aannemer geldt dat de verkoop van de grond en de bouw samen één btw-belaste prestatie vormen.
Overdracht van de grond met overdrachtsbelasting gevolgd door btw over de nieuwbouw is dan niet meer mogelijk.
Het blijft wél mogelijk als een andere partij dan de bouwer de grond verkoopt.
Let op!: bewerkingen niet met het oog op bebouwing van de grond maken van een perceel géén bouwterrein (bijvoorbeeld slopen
van een afgebrand pand met het oog op veiligheid i.v.m. instortingsgevaar.)
De herzieningstermijn: begint in het boekjaar van ingebruikneming en eindigt 9 jaren boekjaren later.
Het gaat om de partij die de BTW bij aankoop gaat verrekenen.
Stel je verkoopt een gebouw 21%. Die gaat hij verrekenen. Uiteindelijk betaalt hij niks. Je krijg 100% schuld bij de belasting. Je hebt
niet aan je betalingsverplichting voldaan. De belastingdienst gaat je 10 jaar lang volgen. Elk jaar staat voor 10% schuld.
Referentieperiode
Als een onroerende zaak (bijvoorbeeld een gebouw) wordt verkocht, speelt BTW een belangrijke rol. Er zijn twee situaties waarin
regels over BTW en een zogenaamde referentieperiode belangrijk zijn.
De referentieperiode betekent dat je de zaak nog 2 boekjaren (inclusief het jaar van levering) moet volgen om te controleren hoe hij
wordt gebruikt. Tijdens deze periode moet de zaak voor minstens 90% worden gebruikt voor activiteiten waarop BTW kan worden
geheven.
Situatie 1: Koper kiest voor BTW-belaste prestatie
Koper kan BTW terugvragen bij de belastingdienst.
De zaak moet 2 jaar lang minstens 90% voor BTW-belaste activiteiten worden gebruikt.
Voldoet de koper hier niet aan, dan moet hij de teruggevraagde BTW terugbetalen (maximaal 21% van de koopsom).
Situatie 2: Verkoper zit nog in herzieningsperiode
Verkoper is nog in de 10-jarige BTW-herzieningsperiode.
Verkoop met BTW: koper kan BTW terugvragen, verkoper betaalt niets extra.
Verkoop zonder BTW: verkoper moet BTW betalen over de resterende jaren.
Als de koper de 90%-regel niet haalt, kan de verkoper alsnog BTW moeten afdragen.
Verhuur
Als je een pand verhuurt (bijvoorbeeld een winkel, kantoor of fabriek), hoef je normaal gesproken geen BTW te rekenen aan de
huurder. Dit staat in Artikel 11 lid 1 sub b Wet OB.
Er zijn een paar situaties waarin verhuur wél belast is met BTW:
• Verhuur blijvend geïnstalleerde machines
• Verhuur korte duur vakantieverblijven
• Verhuur parkeerruimten
• Verhuur safeloketten letter
• De optie voor BTW belaste verhuur -> als verhuurder en huurder kiezen voor BTW-belaste verhuur.
In principe is het zo dat als het huur is voor een woning of huur aan personen die (bijna) volledig recht hebben op aftrek, dan geen
BTW.
, In het laatste geval: optie voor BTW-belaste verhuur
Soms kunnen verhuurder en huurder er samen voor kiezen om de verhuur wél met BTW te belasten, ook als het pand normaal
vrijgesteld is.
Het grote voordeel voor de verhuurder: de BTW die hij betaalt over kosten en investeringen in het pand mag hij aftrekken van de
belasting. Dit heet vooraftrek.
Voorwaarden:
1. De huurder gebruikt het pand voor activiteiten waarbij hij bijna alle BTW kan terugvragen (minstens 90%).
2. Het pand mag geen woning zijn.
Let op -> als de huurder later minder dan 90% BTW kan aftrekken, of de situatie verandert, kan dit gevolgen hebben voor de
belasting. De verhuurder kan dan BTW moeten terugbetalen.
Risico’s: als tijdens de herzieningstermijn het gebruik van het pand door de huurder verandert (minder dan 90% BTW-aftrek), kan de
verhuurder BTW moeten terugbetalen.
Daarom staan er vaak BTW-clausules in het huurcontract, zodat terugbetaling + extra kosten op de huurder verhaald kunnen
worden. Kleine tekstuele aanpassingen in de regels zorgen voor duidelijkheid over boekjaar en verantwoordelijkheden.
Wat als de huurder het pand in gebruik neemt:
De verhuurder en huurder kunnen gezamenlijk kiezen voor belaste verhuur. De huurder moet het gehuurde gebruiken voor
prestaties die voor ten minste 90% recht op aftrek geven (het zogeheten 90%-criterium).
De huurder moet het pand in gebruik nemen in het boekjaar waarin de huur is ingegaan.
Als de huurder het pand niet in gebruik neemt in het boekjaar waarin de huur is ingegaan, maar in het daaropvolgende boekjaar wél
minstens zes maanden gebruikt, en in dat boekjaar aan het 90%-criterium voldoet, en de verhuurder ermee instemt dat de
herzieningsperiode pas ingaat in dat boekjaar, dan wordt de optie toch goedgekeurd.
Don Bosco:
De hoge raad heeft bepaald dat het een bouwterrein was ongeacht dat er al gebouwen opstonden. Artikel 3 -> de macht lag bij de
sloper. De macht was nog niet overgedragen van A naar B. Want voor de levering heeft A de macht overgedragen aan de sloper. B
had wel eigendom maar nog geen macht. Zodra de sloper klaar is en B de sleutels krijgt van de sloper, dan heeft hij macht.
De uitspraak van de Hoge Raad verduidelijkt de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling voorkomt dubbele
belasting wanneer de levering van een onroerende zaak al met omzetbelasting (btw) wordt belast.
Feiten
Don Bosco Onroerend Goed B.V. koopt een perceel met twee oude gebouwen om deze te slopen en nieuwbouw te realiseren.
Verkoper neemt de sloop voor zijn rekening.
Bij de akte van levering zijn de sloopwerkzaamheden al begonnen, maar nog niet voltooid.
De belastinginspecteur vindt dat het nog steeds om bebouwde grond gaat → vrijgesteld van btw, wel overdrachtsbelasting
verschuldigd.
Don Bosco stelt dat sprake is van een bouwterrein → btw-belast, dus vrijgesteld van overdrachtsbelasting
(samenloopvrijstelling).
Het Gerechtshof Amsterdam gaf de inspecteur gelijk. De sloopwerkzaamheden die vóór de levering waren uitgevoerd, werden als
ondergeschikt beschouwd. Omdat er nog gebouwen op het perceel stonden, was er volgens het Hof geen sprake van een
bouwterrein. De levering werd daarom aangemerkt als een levering van bebouwde grond, belast met overdrachtsbelasting.
Europese Hof van Justitie (HvJ EU)
De Hoge Raad legde de zaak voor aan het Europese Hof van Justitie. Dit Hof oordeelde dat wanneer een perceel met oude gebouwen
wordt verkocht met het doel deze te slopen en nieuwbouw te realiseren, en de sloop al vóór de levering is begonnen (waarvoor de
verkoper verantwoordelijk is), de levering moet worden beschouwd als één handeling: de levering van een onbebouwd terrein. Dit
geldt ongeacht hoe ver de sloop op het moment van levering gevorderd is. De levering is in dat geval belast met omzetbelasting.
De Advocaat-Generaal concludeerde naar aanleiding van het Europese arrest dat Don Bosco geen overdrachtsbelasting hoefde te
betalen. Volgens haar was sprake van de levering van een bouwterrein, en deze levering was daarom belast met btw.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigde het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam. De Raad oordeelde dat de overeenkomst tussen partijen
gericht was op de levering van een onbebouwd terrein en niet op de bestaande bebouwing. Het was niet van belang hoe ver de
sloop gevorderd was op het moment van levering; bepalend was de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein
uiteindelijk aan Don Bosco werd opgeleverd. De zaak werd terugverwezen om vast te stellen of het terrein na de sloop inderdaad als
bouwterrein kon worden aangemerkt, wat bepalend is voor de btw-heffing en de toepassing van de samenloopvrijstelling.
Omzetbelasting = BTW: geheven bij de ondernemer, maar uiteindelijk betaald door de eindgebruiker.
Ondernemers die vrijgestelde prestaties verrichten (bv. artsen, banken, onderwijs, ziekenhuizen, verzekeraars) brengen geen BTW in
rekening en hebben ook geen recht op aftrek van voorbelasting.
Tarieven: 21% (standaard), 9% (levensbehoeften en sociaal-cultureel), 0% (internationaal).
Vergoeding = prijs exclusief BTW.
Werking BTW
De ondernemer kan de BTW die aan hem in rekening is gebracht (=voorbelasting) op zijn btw-aangifte verreken met de btw die
hijzelf verschuldigd is.
De voorbelasting moet hoger zijn dan de verschuldigde btw.
Dit mag alleen voor zover de ingekochte goederen en diensten door de ondernemer gebruikt worden voor het leveren van BTW
belaste prestaties.
Dus: als ondernemers voor de btw geen btw in rekening brengen bij de klant en afdragen aan de fiscus, zoals bij vrijgestelde
prestaties, dan hebben deze ondernemers ook geen recht op vooraftrek met betrekking tot ingekochte goederen en diensten die
worden gebruikt voor het leveren van deze prestaties aan de klant.
Ondernemer: ieder die zelfstandig een bedrijf uitoefent (om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen).
Bedrijf: organisatie van kapitaal en arbeid die erop gericht is om in een duurzaam streven deel te nemen aan het economisch
verkeer.
Fiscale eenheid: meerdere ondernemingen, die in financieel, organisatorisch en economisch opzicht met elkaar verbonden zijn, als
een eenheid aanmerken -> voordeel: geen btw-facturen naar elkaar sturen.
Geregeld in de Wet op de Omzetbelasting 1968 (ook wel: Wet OB). Werking van de Wet OB
1. Bepalen belastbaar feit -> de levering van een goed (artikel 3) of dienst (artikel 4).
2. Bepalen maatstaf van heffing-> Btw over de vergoeding (artikel 8).
3. Bepalen tarief -> 21% lid 1 en 9% lid 2 artikel 9.
4. Bepalen vrijstellingen -> artikel 11.
1. Bepalen belastbaar feit
Artikel Wat regelt het?
Artikel 1 Wat zijn belastbare feiten (leveringen, diensten, invoer,
etc.)
Artikel 3 Wanneer er een belastbaar feit ontstaat
Artikel 5 Waar vindt de levering plaats
Artikel 6 Waar vindt een dienst plaats
Artikel 7 Wie is ondernemer voor de btw
Artikel 1A
‘Leveringen van goederen en diensten, welke in Nederland door een als zodanig handelende ondernemer onder bezwarende titel
worden verricht.’
De wet zegt dat er BTW verschuldigd is wanneer een ondernemer in Nederland goederen of diensten levert en daar een
tegenprestatie voor ontvangt.
Levering: het verkrijgen van iets. Het overdragen van goederen of diensten.
Wat is Nederland? Het gaat enkel om het land Nederland, niet Curaçao, Aruba en Sint-Maarten. Maar Nederland heeft ook
gemeenten (de BES-eilanden Bonaire, Sint-Eustatius en Saba) die wel onder de Nederlandse BTW vallen.
Zodanig handelende ondernemer: hiervoor hoef je niet ingeschreven te zijn bij KVK. Criteria van ondernemerschap: regelmatig
werken en meerdere opdrachtgevers hebben. Met slechts één opdrachtgever lijkt het op loondienst en ontstaat risico op
schijnzelfstandigheid. En de ondernemer bepaalt zelf hoe en wanneer het werk wordt gedaan.
Een particulier is geen ondernemer.
Onder bezwarende titel: ander woord voor titel = reden. Wat is de reden tot levering? Deze moet ‘bezwarend’ zijn, dat wil
zeggen: er staat een tegenprestatie tegenover (meestal geld). Lever je iets gratis, dan is het in principe niet onder bezwarende
titel. Als er niks staat over de titel is deze er wel (tentamen). Ervan uitgaan dat deze er is.
Artikel 3
Artikel 3 definieert wat een levering van goederen is, en daarmee wanneer er een belastbaar feit ontstaat.
,Lid 1A
‘Leveringen van goederen zijn:
a. De overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken.’
Een levering is er niet alleen als de juridische eigendom officieel wordt overgedragen (bijvoorbeeld via de notaris). Voor de BTW gaat
het om het moment waarop iemand de macht heeft om zich als eigenaar te gedragen.
Overdracht of overgang van de macht: kan je je gedragen als eigenaar zonder eigenaar te zijn? Er komen risico’s bij kijken. (stel je
hebt gebouw gekocht als bedrijf, deze is nog niet overgedragen maar je plaatst alvast spullen/je hebt de sleutels van je huis maar nog
geen eigenaar). Zodra je feitelijk de macht hebt alsof je eigenaar bent, word je voor de BTW belast.
Er geldt hiervoor een meldingsplicht zodat de Belastingdienst weet dat jij de feitelijke macht hebt. Meld je dit niet, dan kan de
Belastingdienst zelf rondfietsen en vaststellen hoe de situatie is.
Er is dus geen sprake van een levering.
Lid 4
‘Indien door meer dan één persoon overeenkomsten worden gesloten met een verplichting tot levering van een zelfde goed dat
vervolgens door de eerste persoon rechtstreeks aan de laatste afnemer wordt afgeleverd, wordt dat goed geacht door ieder van die
personen te zijn geleverd.’
ABC transactie
A verkoopt goederen aan B, en B verkoopt diezelfde goederen direct door aan C, nog voordat hij ze zelf in handen heeft. De goederen
gaan rechtstreeks van A naar C.
Er wordt dan gedaan alsof A aan B levert, en B aan C. Dus ook al ziet B de goederen nooit, hij wordt toch geacht te hebben geleverd.
Hierdoor ontstaat er voor de btw twee belastbare feiten: één levering van A aan B, en één van B aan C. Beide transacties zijn
afzonderlijk belast.
Dus als de eerste levert aan de laatste, dan wordt geacht dat iedereen heeft geleverd. B moet belasting betalen over de koopsom AB.
En C over AC.
Dit helpt bij het bepalen of er een belastbaar feit is, want voor de btw telt elke levering in de keten apart als een belastbaar feit (dus
2 leveringen in dit voorbeeld).
Artikel 5
‘De plaats waar een levering wordt verricht, is:
A. Ingeval het goed in verband met de levering, anders dan in de zin van artikel 3, eerste lid, onderdeel f, wordt verzonden of
vervoerd, de plaats waar de verzending of het vervoer aanvangt.’
Artikel 5 bepaalt de plaats van levering van goederen, en dus waar het belastbare feit plaatsvindt:
Het gaat hier uitsluitend om goederen, dus tastbare zaken. Diensten vallen buiten dit artikel.
Als een goed wordt verzonden of vervoerd naar de koper (bijvoorbeeld per vrachtwagen, schip of post), dan is de plaats van levering
de plek waar die verzending of het vervoer begint.
Wordt het goed niet vervoerd of verzonden? Dan is de plaats waar het goed zich bevindt op het moment van levering
bepalend. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een fysieke overdracht op locatie, zoals bij verkoop in een winkel.
Wordt het goed wél vervoerd of verzonden? Dan is de plaats waar het vervoer of de verzending begint leidend. Dus waar het
goed wordt opgehaald of verstuurd. Dit geldt bijvoorbeeld bij levering via een pakketdienst of vrachtwagen.
Waar staat het goed op het moment dat het transport begint? Dat bepaalt of de levering binnen Nederland valt of in het
buitenland. Dit is cruciaal voor het vaststellen van de juiste BTW-heffing.
Voorbeelden ter verduidelijking:
Een Nederlands bedrijf verzendt goederen vanuit Nederland naar België → de plaats van levering is Nederland → Nederlandse
BTW van toepassing.
Een Nederlands bedrijf heeft een magazijn in Duitsland en levert goederen vanuit dat magazijn aan een Duitse klant → de plaats
van levering is Duitsland → Duitse BTW van toepassing.
Een klant komt zelf een product ophalen bij een Nederlandse winkel → geen vervoer → de plaats van levering is Nederland →
Nederlandse BTW.
,Artikel 6
Artikel 6 bepaalt niet óf er een belastbaar feit is, maar waar dat belastbare feit plaatsvindt.
Dat is cruciaal, want:
Volgens artikel 1 van de Wet op de Omzetbelasting is een dienst belastbaar als die in Nederland wordt verricht door een
ondernemer onder bezwarende titel (dus tegen betaling).
Artikel 6 helpt bepalen of een dienst binnen Nederland valt, en dus btw-plichtig is in Nederland.
Voorbeeld: Een dienst die volgens artikel 6 geacht wordt in Duitsland plaats te vinden, is niet belastbaar in Nederland. Een dienst die
volgens artikel 6 in Nederland plaatsvindt, valt onder de Nederlandse btw.
Lid 1
‘De plaats van een dienst, verricht voor een als zodanig handelende ondernemer, is de plaats waar die ondernemer de zetel van zijn
bedrijfsuitoefening heeft gevestigd. Worden deze diensten evenwel verricht voor een vaste inrichting van de ondernemer op een
andere plaats dan die waar hij de zetel van zijn bedrijfsuitoefening heeft gevestigd, dan geldt als plaats van dienst de plaats waar
deze vaste inrichting zich bevindt. Bij gebreke van een dergelijke zetel of vaste inrichting, geldt als plaats van de dienst de woonplaats
of gebruikelijke verblijfplaats van de ondernemer die deze diensten afneemt.’
Dienst aan een ondernemer → plaats van dienst is waar de afnemer gevestigd is.
Hoofdregel: de dienst vindt plaats waar de afnemende ondernemer zijn zetel heeft (de hoofdvestiging).
Uitzondering: als de dienst wordt verricht voor een vaste inrichting van die ondernemer op een andere locatie, dan geldt die locatie
als plaats van dienst.
Geen zetel of inrichting? Dan geldt de woonplaats of gebruikelijke verblijfplaats van de afnemer.
Lid 2
‘De plaats van een dienst, verricht voor een andere dan ondernemer, is de plaats waar de dienstverrichter de zetel van zijn
bedrijfsuitoefening heeft gevestigd. Worden deze diensten evenwel verricht vanuit een vaste inrichting van de dienstverrichter, op een
andere plaats dan die waar hij de zetel van zijn bedrijfsuitoefening heeft gevestigd, dan geldt als plaats van dienst de plaats waar
deze vaste inrichting zich bevindt. Bij gebreke van een dergelijke zetel of vaste inrichting, geldt als plaats van de diensten de
woonplaats of de gebruikelijke verblijfplaats van de dienstverrichter.’
Dienst aan een niet-ondernemer → plaats van dienst is waar de dienstverrichter gevestigd is.
Hoofdregel: de dienst vindt plaats waar de dienstverrichter zijn zetel heeft.
Uitzondering: als de dienst wordt verricht vanuit een vaste inrichting op een andere locatie, dan geldt die locatie als plaats van
dienst.
Geen zetel of inrichting? Dan geldt de woonplaats of gebruikelijke verblijfplaats van de dienstverrichter.
Artikel 7 lid 3
‘Bij ministeriële regeling kan worden bepaald, dat publiekrechtelijke lichamen die, anders dan als ondernemer, prestaties verrichten
welke uit hun aard ook door ondernemers kunnen worden verricht, met betrekking tot die prestaties als ondernemer worden
aangemerkt.’
Normaal gesproken is de overheid geen ondernemer voor de btw, omdat zij publieke taken uitvoert. Maar zodra zij commerciële
activiteiten verricht (zoals het verkopen van goederen of diensten die ook door bedrijven worden aangeboden), ontstaat het risico op
concurrentievervalsing.
2. Bepalen maatstaf van heffing
Artikel 8
Wanneer een ondernemer goederen levert of diensten verricht, moet hij daarover btw (belasting over de toegevoegde waarde)
afdragen. De vraag is dan: over welk bedrag wordt die btw berekend? Dat bedrag noemen we de maatstaf van heffing. Volgens
Artikel 8 is dat de vergoeding die de ondernemer ontvangt van de afnemer. In de praktijk is dit het bedrag dat op de factuur staat,
exclusief btw.
Betaalt de klant meer, dan moet je ook over dat extra bedrag btw afdragen. Betaalt hij minder, dan draag je minder btw af.
3. Bepalen tarief
Artikel 9 lid 1 en 2
0%, 9% of 21%
Nihil = 0 -> je bent BTW verschuldigd, maar het tarief is 0
Tarief Product/dienst Tabel wettenbundel
0% Bij levering van goederen/diensten aan het buitenland Tabel II (pagina 2105)
9% Voedingsmiddelen, geneesmiddelen, kunst, boeken en Tabel I (pagina 2103)
diensten en woningen die ouder zijn dan 2 jaar
21% Alle overige goederen/diensten Alle overige die niet in de tabellen staan
,4. Bepalen vrijstellingen
Sommige prestaties zijn vrijgesteld van BTW, volgens artikel 11 lid 1 Wet OB. Belangrijk om te begrijpen: het gaat hier niet om de
ondernemer, maar om de prestaties zelf.
In de praktijk betekent dit dat een ondernemer over een prestatie die vrijgesteld is van BTW geen BTW aan zijn klant mag berekenen.
Omdat er geen BTW wordt geheven, kan de ondernemer ook de BTW die hij zelf heeft betaald voor het leveren van deze prestatie
niet terugvragen. Dit heeft vooral fiscale gevolgen bij de levering of verhuur van onroerend goed.
Vrijstellingen bij onroerende zaken:
Volgens artikel 11 lid 1 Wet OB zijn twee vrijstellingen belangrijk:
1. Sub a: levering van een onroerende zaak (met enkele uitzonderingen)
2. Sub b: verhuur van een onroerende zaak (met enkele uitzonderingen)
Het lijkt dus alsof bijna alle onroerende zaken vrijgesteld zijn van BTW, maar er zijn uitzonderingen.
Artikel 11 lid 1 a1
‘De levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met uitzondering van:
1°.De levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren
na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein.’
Als je als ondernemer een onroerende zaak verkoopt (bijv. een pand of stuk grond), dan is dat in principe vrijgesteld van btw. Dus:
géén btw op de factuur. Er zijn echter twee uitzonderingen:
1. Nieuwbouw of jong gebouw Als je een gebouw verkoopt vóór, op, of binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname (het moment
dat er iemand in gaat wonen), dan moet je wél btw rekenen.
2. Bouwterrein: als je een stuk grond verkoopt dat bestemd is om op te bouwen (bouwterrein), dan moet je altijd btw rekenen,
ongeacht hoe oud het terrein is. -> een bouwterrein is een onroerende zaak.
Let op! Overdracht maagdelijke grond; wel onbebouwd maar niet bewerkt met het oog op bebouwing van de grond (zie art 11 lid 6
wet OB). Niet de kennelijke bedoeling om te bebouwen. Dus hoofdregel is van toepassing: vrijstelling BTW.
Het peilmoment is het moment waarop een gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. Vanaf dat moment begint de termijn
van twee jaar te lopen. Binnen die periode is de levering van het gebouw btw-belast.
Stel dat het gebouw op 1 januari 2025 voor het eerst wordt gebruikt. Dan geldt het volgende:
Alle leveringen vóór, op, of binnen twee jaar na dat moment (dus tot en met 1 januari 2027) zijn btw-plichtig.
Leveringen ná 1 januari 2027 zijn in principe vrijgesteld van btw.
Let op: deze regeling geldt alleen voor ondernemers als verkoper die het gebouw leveren. Particuliere verkoop valt hier niet onder.
Ingebruikname: waarom is iets gebouwd, afhankelijk van deze bestemming bepaald of deze in gebruik wordt genomen of niet.
Is de bestemming een koopwoning dan is de eerste ingebruikname op het moment dat iemand er gaat wonen. Is de bestemming een
huurwoning, dan is de eerste ingebruikname het moment dat het verhuurd wordt.
Artikel 11 lid 1 a2
‘Leveringen, andere dan die bedoeld onder 1°, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een
volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 bestaat, mits de ondernemer die de levering
verricht en degene aan wie wordt geleverd, blijkens de notariële akte van levering daarvoor hebben gekozen of in andere gevallen
gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen
voorwaarden.’
Soms wil je als ondernemer tóch btw rekenen bij een levering die eigenlijk vrijgesteld is (bijv. verkoop ná die 2 jaar). Dat mag, als jij
én de koper dat samen afspreken én beide ondernemers zijn met recht op btw-aftrek.
Waarom zou je dit willen?
→ Als koper mag je dan de btw terugvragen (voorbelasting)
→ Als verkoper hoef je geen overdrachtsbelasting te rekenen
→ Fiscaal voordelig voor beide partijen
Optieverzoek: als je een ondernemer bent die gaat verkopen aan een andere ondernemer, en beide hebben recht op vooraftrek. Dan
mag je er gezamenlijk voor kiezen om de belasting te vragen om buiten de tijdlijn toch BTW te vragen.
-> Bekijk artikel 10
Als je als ondernemer btw hebt afgetrokken bij aankoop van een pand, dan kijkt de Belastingdienst 10 jaar lang of je het pand blijft
gebruiken voor btw-belaste activiteiten.
,Hoe werkt dat?
In jaar 0 trek je bijvoorbeeld €21.000 btw af.
Elk jaar daalt de “controle” met 10%.
Stop je na 3 jaar? Dan moet je 70% van die btw terugbetalen (dus €14.700).
Wanneer moet je terugbetalen?
Als je minder dan 90% van het pand gebruikt voor je onderneming.
Als je stopt met je onderneming.
Dan moet je het resterende bedrag in één keer terugbetalen.
Dit heet herzieningstermijn.
Gebouw of gedeelte van een gebouw: elk bouwwerk dat vastzit aan de grond.
Let op bij verbouwingen: een ingrijpende verbouwing van een oud pand kan het pand als nieuw vastgoed laten gelden.
Daardoor start de eerste ingebruikname opnieuw en gelden de btw-regels voor nieuwbouw weer. Uit rechtspraak blijkt wanneer
een verbouwing groot genoeg is voor deze regeling.
Bij koop en bouw door dezelfde aannemer geldt dat de verkoop van de grond en de bouw samen één btw-belaste prestatie vormen.
Overdracht van de grond met overdrachtsbelasting gevolgd door btw over de nieuwbouw is dan niet meer mogelijk.
Het blijft wél mogelijk als een andere partij dan de bouwer de grond verkoopt.
Let op!: bewerkingen niet met het oog op bebouwing van de grond maken van een perceel géén bouwterrein (bijvoorbeeld slopen
van een afgebrand pand met het oog op veiligheid i.v.m. instortingsgevaar.)
De herzieningstermijn: begint in het boekjaar van ingebruikneming en eindigt 9 jaren boekjaren later.
Het gaat om de partij die de BTW bij aankoop gaat verrekenen.
Stel je verkoopt een gebouw 21%. Die gaat hij verrekenen. Uiteindelijk betaalt hij niks. Je krijg 100% schuld bij de belasting. Je hebt
niet aan je betalingsverplichting voldaan. De belastingdienst gaat je 10 jaar lang volgen. Elk jaar staat voor 10% schuld.
Referentieperiode
Als een onroerende zaak (bijvoorbeeld een gebouw) wordt verkocht, speelt BTW een belangrijke rol. Er zijn twee situaties waarin
regels over BTW en een zogenaamde referentieperiode belangrijk zijn.
De referentieperiode betekent dat je de zaak nog 2 boekjaren (inclusief het jaar van levering) moet volgen om te controleren hoe hij
wordt gebruikt. Tijdens deze periode moet de zaak voor minstens 90% worden gebruikt voor activiteiten waarop BTW kan worden
geheven.
Situatie 1: Koper kiest voor BTW-belaste prestatie
Koper kan BTW terugvragen bij de belastingdienst.
De zaak moet 2 jaar lang minstens 90% voor BTW-belaste activiteiten worden gebruikt.
Voldoet de koper hier niet aan, dan moet hij de teruggevraagde BTW terugbetalen (maximaal 21% van de koopsom).
Situatie 2: Verkoper zit nog in herzieningsperiode
Verkoper is nog in de 10-jarige BTW-herzieningsperiode.
Verkoop met BTW: koper kan BTW terugvragen, verkoper betaalt niets extra.
Verkoop zonder BTW: verkoper moet BTW betalen over de resterende jaren.
Als de koper de 90%-regel niet haalt, kan de verkoper alsnog BTW moeten afdragen.
Verhuur
Als je een pand verhuurt (bijvoorbeeld een winkel, kantoor of fabriek), hoef je normaal gesproken geen BTW te rekenen aan de
huurder. Dit staat in Artikel 11 lid 1 sub b Wet OB.
Er zijn een paar situaties waarin verhuur wél belast is met BTW:
• Verhuur blijvend geïnstalleerde machines
• Verhuur korte duur vakantieverblijven
• Verhuur parkeerruimten
• Verhuur safeloketten letter
• De optie voor BTW belaste verhuur -> als verhuurder en huurder kiezen voor BTW-belaste verhuur.
In principe is het zo dat als het huur is voor een woning of huur aan personen die (bijna) volledig recht hebben op aftrek, dan geen
BTW.
, In het laatste geval: optie voor BTW-belaste verhuur
Soms kunnen verhuurder en huurder er samen voor kiezen om de verhuur wél met BTW te belasten, ook als het pand normaal
vrijgesteld is.
Het grote voordeel voor de verhuurder: de BTW die hij betaalt over kosten en investeringen in het pand mag hij aftrekken van de
belasting. Dit heet vooraftrek.
Voorwaarden:
1. De huurder gebruikt het pand voor activiteiten waarbij hij bijna alle BTW kan terugvragen (minstens 90%).
2. Het pand mag geen woning zijn.
Let op -> als de huurder later minder dan 90% BTW kan aftrekken, of de situatie verandert, kan dit gevolgen hebben voor de
belasting. De verhuurder kan dan BTW moeten terugbetalen.
Risico’s: als tijdens de herzieningstermijn het gebruik van het pand door de huurder verandert (minder dan 90% BTW-aftrek), kan de
verhuurder BTW moeten terugbetalen.
Daarom staan er vaak BTW-clausules in het huurcontract, zodat terugbetaling + extra kosten op de huurder verhaald kunnen
worden. Kleine tekstuele aanpassingen in de regels zorgen voor duidelijkheid over boekjaar en verantwoordelijkheden.
Wat als de huurder het pand in gebruik neemt:
De verhuurder en huurder kunnen gezamenlijk kiezen voor belaste verhuur. De huurder moet het gehuurde gebruiken voor
prestaties die voor ten minste 90% recht op aftrek geven (het zogeheten 90%-criterium).
De huurder moet het pand in gebruik nemen in het boekjaar waarin de huur is ingegaan.
Als de huurder het pand niet in gebruik neemt in het boekjaar waarin de huur is ingegaan, maar in het daaropvolgende boekjaar wél
minstens zes maanden gebruikt, en in dat boekjaar aan het 90%-criterium voldoet, en de verhuurder ermee instemt dat de
herzieningsperiode pas ingaat in dat boekjaar, dan wordt de optie toch goedgekeurd.
Don Bosco:
De hoge raad heeft bepaald dat het een bouwterrein was ongeacht dat er al gebouwen opstonden. Artikel 3 -> de macht lag bij de
sloper. De macht was nog niet overgedragen van A naar B. Want voor de levering heeft A de macht overgedragen aan de sloper. B
had wel eigendom maar nog geen macht. Zodra de sloper klaar is en B de sleutels krijgt van de sloper, dan heeft hij macht.
De uitspraak van de Hoge Raad verduidelijkt de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling voorkomt dubbele
belasting wanneer de levering van een onroerende zaak al met omzetbelasting (btw) wordt belast.
Feiten
Don Bosco Onroerend Goed B.V. koopt een perceel met twee oude gebouwen om deze te slopen en nieuwbouw te realiseren.
Verkoper neemt de sloop voor zijn rekening.
Bij de akte van levering zijn de sloopwerkzaamheden al begonnen, maar nog niet voltooid.
De belastinginspecteur vindt dat het nog steeds om bebouwde grond gaat → vrijgesteld van btw, wel overdrachtsbelasting
verschuldigd.
Don Bosco stelt dat sprake is van een bouwterrein → btw-belast, dus vrijgesteld van overdrachtsbelasting
(samenloopvrijstelling).
Het Gerechtshof Amsterdam gaf de inspecteur gelijk. De sloopwerkzaamheden die vóór de levering waren uitgevoerd, werden als
ondergeschikt beschouwd. Omdat er nog gebouwen op het perceel stonden, was er volgens het Hof geen sprake van een
bouwterrein. De levering werd daarom aangemerkt als een levering van bebouwde grond, belast met overdrachtsbelasting.
Europese Hof van Justitie (HvJ EU)
De Hoge Raad legde de zaak voor aan het Europese Hof van Justitie. Dit Hof oordeelde dat wanneer een perceel met oude gebouwen
wordt verkocht met het doel deze te slopen en nieuwbouw te realiseren, en de sloop al vóór de levering is begonnen (waarvoor de
verkoper verantwoordelijk is), de levering moet worden beschouwd als één handeling: de levering van een onbebouwd terrein. Dit
geldt ongeacht hoe ver de sloop op het moment van levering gevorderd is. De levering is in dat geval belast met omzetbelasting.
De Advocaat-Generaal concludeerde naar aanleiding van het Europese arrest dat Don Bosco geen overdrachtsbelasting hoefde te
betalen. Volgens haar was sprake van de levering van een bouwterrein, en deze levering was daarom belast met btw.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigde het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam. De Raad oordeelde dat de overeenkomst tussen partijen
gericht was op de levering van een onbebouwd terrein en niet op de bestaande bebouwing. Het was niet van belang hoe ver de
sloop gevorderd was op het moment van levering; bepalend was de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein
uiteindelijk aan Don Bosco werd opgeleverd. De zaak werd terugverwezen om vast te stellen of het terrein na de sloop inderdaad als
bouwterrein kon worden aangemerkt, wat bepalend is voor de btw-heffing en de toepassing van de samenloopvrijstelling.
