Samenvatting Huurrecht
Les 1: paragraaf 1.1 t/m 1.4
Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst. Het heeft een aparte regeling in het BW.
Huur kan betrekking hebben op onder andere roerende, onroerende, gebouwde
en ongebouwde zaken.
Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben.
Pachtovereenkomst is geen huur. Een pachtovereenkomst is een
overeenkomst die een landbouwbestemming heeft.
Huur: de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken
en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Het maakt niet uit of partijen de intentie hadden om een
huurovereenkomst te sluiten of hoe ze de overeenkomst noemen. Als aan
de wettelijke voorwaarden voor huur is voldaan, dan is er altijd sprake van
een huurovereenkomst.
Wat kun je huren?
Huurregime: het totaal van de toepasselijke wetsartikelen.
Ongebouwd: een leeg terrein, ook al is het verhard.
o Als een stuk grond wordt gehuurd, met de verplichting om het te
bebouwen, is er sprake van een huurovereenkomst voor
onbebouwde grond. (Tankstation)
o Ook ongebouwd zijn: landingsbaan vliegtuigen, parkeerplaats
bestraat met stoeptegels, geasfalteerd of op betonnen platen.
Gebouwd: onderscheid tussen woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (290-
bedrijfsruimte) en overige gebouwde zaken.
o Voorbeeld overige gebouwde zaken zijn kantoren, ook wel ‘230a-
ruimte’.
o Andere voorbeelden van 230a-ruimtes zijn musea, sporthallen,
bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
Woonruimte: gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan
wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.
290-bedrijfsruimte: gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die
krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van
een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of
besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een ander dan indien in de verhuurde
ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering
van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
o Ook hierbij horen hotelbedrijven of kampeerbedrijven.
230a-ruimte is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat geen
woonruimte en geen bedrijfsruimte is.
Dus is het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte, maar wel een
gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van 230a-
ruimte.
,(Semi) dwingend recht
Bepalingen in het huurrecht kunnen ook van regelend recht zijn.
Regelend recht (aanvullend recht)
Huurder en verhuurder kunnen afwijken. Wijken partijen niet af, dan is regelend
recht van toepassing.
Partijen zijn gebonden aan de huurovereenkomst en de huurder kan geen beroep
doen op de wet.
Voorbeeld: onderhuur is volgens de wet niet verboden, maar in de
huurovereenkomst wordt afgesproken dat het verboden is.
Artikel 7:221 BW geldt niet voor woonruimte (ingebruikgeving). Er is namelijk een
wetsartikel die dat verbiedt (7:269 BW) en bijzonder gaat voor algemeen.
Semidwingend recht
Huurder en verhuurder mogen afwijkende afspraken maken van de wet, voor
zover deze niet nadelig zijn voor de huurder.
Als huurder en verhuurder een afspraak hebben in strijd met de wet, kan de
huurder deze clausule vernietigen. Doet de huurder dat niet, dan is de clausule
wel van toepassing.
Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke wetsartikelen.
Een clausule in strijd met een dwingendrechtelijk wetsartikel nietig, het heeft
geen werking.
Ontstaan van een huurovereenkomst
De algemene bepalingen over de totstandkoming van een overeenkomst en
rechtshandeling zijn ook van toepassing op de totstandkoming van en
huurovereenkomst.
Aanbod en aanvaarding en handelingsbekwaamheid.
Huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te
zijn (consensuele overeenkomst).
Het kan zelfs stilzwijgend: iemand die op een zolderkamer woont en de
tuin onderhoudt.
In de huurovereenkomst moet er overeenstemming zijn over de essentialia:
huurprijs, huurobject en termijn.
, Les 2: hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Lex specialis voor lex generalis: bijzonder voor algemeen.
Huur is een wederkerige overeenkomst: partijen hebben verbintenissen jegens
elkaar.
Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verplicht om het huurobject ter beschikking te stellen en te
laten.
Verplichtingen huurder
1. De huurder is verplicht om een tegenprestatie te voldoen.
2. Daarnaast moet de huurder zich gedurende de huurtermijn als een goed
huurder gedragen. Deze zorgplicht brengt niet met zich mee dat de huurder
ook verplicht is om het daadwerkelijk te gebruiken.
Dit is verschillend per object. Een paard verminderd in waarde als je hem
niet gebruikt. Een fiets niet.
Exploitatieplicht: verplichting tot gebruik in veel huurovereenkomsten. Een
leegstand pand is niet gezellig, brengt veel risico met zich mee dat het
gekraakt wordt en de waarde en uitstraling gaat achteruit, daarom wordt
vaak een exploitatieplicht opgenomen in de huurovereenkomst.
3. Huurder is ook verplicht om het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming (bijvoorbeeld supermarkt, kapper ect).
Wijzigt de huurder het gebruik van het gehuurde, dan is dit een
toerekenbare tekortkoming. Tenzij de verhuurder heeft ingestemd met de
wijziging.
Instemming mag schriftelijk, mondeling of stilzwijgend (stilzwijgend geeft
een zware bewijslast).
Het stilzitten van de verhuurder lijdt niet tot instemming (naar de opening
komen van de nieuwe buurtsupermarkt in plaats van kapperszaak wel).
Als de wijziging niet in overeenstemming is met het publiekelijke
bestemmingsplan, komt het risico voor de verhuurder indien er niks is
afgesproken.
Het begrip gebrek
Gebrek: een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet
het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst
mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
o Oftewel: een verstoring van het huurgenot.
o Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van
een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de
verhuurder.
Objectivering
Les 1: paragraaf 1.1 t/m 1.4
Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst. Het heeft een aparte regeling in het BW.
Huur kan betrekking hebben op onder andere roerende, onroerende, gebouwde
en ongebouwde zaken.
Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben.
Pachtovereenkomst is geen huur. Een pachtovereenkomst is een
overeenkomst die een landbouwbestemming heeft.
Huur: de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken
en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Het maakt niet uit of partijen de intentie hadden om een
huurovereenkomst te sluiten of hoe ze de overeenkomst noemen. Als aan
de wettelijke voorwaarden voor huur is voldaan, dan is er altijd sprake van
een huurovereenkomst.
Wat kun je huren?
Huurregime: het totaal van de toepasselijke wetsartikelen.
Ongebouwd: een leeg terrein, ook al is het verhard.
o Als een stuk grond wordt gehuurd, met de verplichting om het te
bebouwen, is er sprake van een huurovereenkomst voor
onbebouwde grond. (Tankstation)
o Ook ongebouwd zijn: landingsbaan vliegtuigen, parkeerplaats
bestraat met stoeptegels, geasfalteerd of op betonnen platen.
Gebouwd: onderscheid tussen woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (290-
bedrijfsruimte) en overige gebouwde zaken.
o Voorbeeld overige gebouwde zaken zijn kantoren, ook wel ‘230a-
ruimte’.
o Andere voorbeelden van 230a-ruimtes zijn musea, sporthallen,
bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
Woonruimte: gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan
wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.
290-bedrijfsruimte: gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die
krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van
een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of
besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een ander dan indien in de verhuurde
ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering
van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
o Ook hierbij horen hotelbedrijven of kampeerbedrijven.
230a-ruimte is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat geen
woonruimte en geen bedrijfsruimte is.
Dus is het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte, maar wel een
gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van 230a-
ruimte.
,(Semi) dwingend recht
Bepalingen in het huurrecht kunnen ook van regelend recht zijn.
Regelend recht (aanvullend recht)
Huurder en verhuurder kunnen afwijken. Wijken partijen niet af, dan is regelend
recht van toepassing.
Partijen zijn gebonden aan de huurovereenkomst en de huurder kan geen beroep
doen op de wet.
Voorbeeld: onderhuur is volgens de wet niet verboden, maar in de
huurovereenkomst wordt afgesproken dat het verboden is.
Artikel 7:221 BW geldt niet voor woonruimte (ingebruikgeving). Er is namelijk een
wetsartikel die dat verbiedt (7:269 BW) en bijzonder gaat voor algemeen.
Semidwingend recht
Huurder en verhuurder mogen afwijkende afspraken maken van de wet, voor
zover deze niet nadelig zijn voor de huurder.
Als huurder en verhuurder een afspraak hebben in strijd met de wet, kan de
huurder deze clausule vernietigen. Doet de huurder dat niet, dan is de clausule
wel van toepassing.
Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke wetsartikelen.
Een clausule in strijd met een dwingendrechtelijk wetsartikel nietig, het heeft
geen werking.
Ontstaan van een huurovereenkomst
De algemene bepalingen over de totstandkoming van een overeenkomst en
rechtshandeling zijn ook van toepassing op de totstandkoming van en
huurovereenkomst.
Aanbod en aanvaarding en handelingsbekwaamheid.
Huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te
zijn (consensuele overeenkomst).
Het kan zelfs stilzwijgend: iemand die op een zolderkamer woont en de
tuin onderhoudt.
In de huurovereenkomst moet er overeenstemming zijn over de essentialia:
huurprijs, huurobject en termijn.
, Les 2: hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Lex specialis voor lex generalis: bijzonder voor algemeen.
Huur is een wederkerige overeenkomst: partijen hebben verbintenissen jegens
elkaar.
Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verplicht om het huurobject ter beschikking te stellen en te
laten.
Verplichtingen huurder
1. De huurder is verplicht om een tegenprestatie te voldoen.
2. Daarnaast moet de huurder zich gedurende de huurtermijn als een goed
huurder gedragen. Deze zorgplicht brengt niet met zich mee dat de huurder
ook verplicht is om het daadwerkelijk te gebruiken.
Dit is verschillend per object. Een paard verminderd in waarde als je hem
niet gebruikt. Een fiets niet.
Exploitatieplicht: verplichting tot gebruik in veel huurovereenkomsten. Een
leegstand pand is niet gezellig, brengt veel risico met zich mee dat het
gekraakt wordt en de waarde en uitstraling gaat achteruit, daarom wordt
vaak een exploitatieplicht opgenomen in de huurovereenkomst.
3. Huurder is ook verplicht om het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming (bijvoorbeeld supermarkt, kapper ect).
Wijzigt de huurder het gebruik van het gehuurde, dan is dit een
toerekenbare tekortkoming. Tenzij de verhuurder heeft ingestemd met de
wijziging.
Instemming mag schriftelijk, mondeling of stilzwijgend (stilzwijgend geeft
een zware bewijslast).
Het stilzitten van de verhuurder lijdt niet tot instemming (naar de opening
komen van de nieuwe buurtsupermarkt in plaats van kapperszaak wel).
Als de wijziging niet in overeenstemming is met het publiekelijke
bestemmingsplan, komt het risico voor de verhuurder indien er niks is
afgesproken.
Het begrip gebrek
Gebrek: een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de
huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet
het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst
mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft.
o Oftewel: een verstoring van het huurgenot.
o Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van
een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de
verhuurder.
Objectivering
