Waardebepaling 2
Module 1: basisprincipes van waardebepaling
1. Het schattingsproces
Volgens regels van best practice zal iedere schattingsopdracht in ongeveer 5 stappen verlopen.
1. De opdracht afbakenen
Peildatum: tijdstip waarop waarde ORG berekend wordt. Waardebepaling is steeds een
momentopname. Afbakening object omvat analyse vastgoedobject zelf. Schattingsopdracht moet
onderbouwd en duidelijk zijn. Aannames: veronderstellingen die binnen kader waardebepaling voor
waar aangenomen worden.
2. Analyse van het vastgoedobject
Schatter zal factoren onderzoeken die waarde vastgoedobject kunnen beïnvloeden. Analyse omvat
minstens eigenschappen vastgoedobject zelf en externe factoren.
Optimale aanwending/highest and best use: schatter bij vaststelling waarde rekening houden met
fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit vastgoed. Rekening houden met verschillende
bestemmingen en economische haalbaarheid.
3. Schattingsmethode bepalen
Methode van vergelijkingspunten, kostenbenadering of inkomstenbenadering.
4. Beoordeling
5. Rapportering
Verslag omvat alle elementen die in schattingsproces naar voor gekomen zijn. Eén waardeoordeel
van gronddeel en gebouwdeel samen.
Module 2: productkenmerken van onroerend goed
1. Waardebepalende factoren
Vastgoed
Vastgoedobject omvat 3 constituenten:
• Grond
• Opstallen
• Gebruiksrechten
1
,Module 3: vetustiteit
1. Begripsomschrijving
Definitie
Vetustiteit = waardevermindering opstallen ten opzichte van nieuwbouwwaarde.
Vetustiteit toegeschreven aan samenloop 4 factoren:
• Technisch
• Functioneel
• Economisch
• Extern
Technische vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen vastgoedobject technische en bouwfysische prestaties kan leveren die nodig
zijn om gebouw te kunnen gebruiken en veiligheid en gezondheid gebruikers te waarborgen.
Waardevermindering constructies door veroudering. Kunnen gecompenseerd worden door
regelmatig en kwalitatief onderhoud.
Functionele vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen vastgoedobject zal voldoen aan functionele eisen gebruiker.
Waardevermindering van constructie ten gevolge van verandering in smaak, voorkeuren, technische
innovatie of marktstandaarden.
Vermindert onder invloed van wijzigende regelgeving en veranderende wensen en verwachtingen
gebruikers.
Eigenaar kan investeren om gebouw opnieuw in orde te brengen zodat huidige functie verlengd kan
worden, nieuwe functie gebouw zoeken, levensduur beëindigen of gebouw slopen.
Economische vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen baten vastgoedobject voor eigenaar hoger zijn dan lasten, de periode waarin
actuele waarde alle toekomstige inkomsten hoger is dan actuele waarde alle toekomstige uitgaven
gebouw.
Externe vetustiteit
Waardeverlies onder invloed van nadelige omgevingsfactoren, of achteruitgang buurt.
2. Berekening gemiddelde vetustiteit
Empirische methode
Conventionele methodes opgesteld op basis van empirische gegevens met betrekking tot specifieke
types ORG.
2
, Afschrijving
i. Lineaire afschrijving
Vetustiteit berekend op basis van afschrijving waarde over bepaalde termijn, de economische
levensverwachting of duurzaamheid gebouw.
• Technische duurzaamheid is termijn waarbinnen goed gebruikt zal kunnen worden, ongeacht
bestemming, zonder rekening te houden met mogelijkheden op grondige restauratie.
• Economische duurzaamheid is termijn waarbinnen goed gebruikt zal kunnen worden in huidige
bestemming.
Lineaire afschrijving = vetustiteit gelijkmatig gespreid over volledige verwachte levensduur gebouw.
Gebouw verslechterd gedurende ieder jaar levensduur even veel.
ii. Degressieve afschrijving
Degressieve afschrijving = gebouw gedurende ieder jaar levensduur in eenzelfde verhouding zal
verslechteren.
S-curve: in beginperiode kleine vetustiteit die later vergroot en naar einde levensduur trager
verloopt. Meest realistische benadering. Soms ook omgekeerde S-curve.
3. Gedetailleerde berekening: break down methode
Technische vetustiteit vs functionele vetustiteit
Technische vetustiteit omvat waardevermindering constructies door veroudering en wordt
veroorzaakt door slijtage en verval gebouwelementen.
Functionele vetustiteit is waardevermindering constructie ten gevolge van veranderingen in smaak,
voorkeuren, technische innovatie of marktstandaarden.
Invloed bouwgebreken
Belangrijk aspect van beoordelen staat opstallen is inventarisatie aanwezige bouwgebreken.
Berekening
Totale herstelkosten opgedeeld:
• Gebreken die hersteld kunnen worden
• Gebouwelementen met korte levensduur
• Duurzame gebouwelementen
Technische vetustiteit berekend op basis van herstelkosten eerste categorie en verhouding tussen
ouderdom en levensduur andere elementen.
Gebreken die hersteld kunnen worden, berekend op basis van herstelkost. Overige
gebouwelementen ingedeeld in installaties met lage levensduur en constructie-elementen met lange
levensduur.
Constructie-elementen met lage levensduur inventariseren.
Bijdrage vetustiteit short-lived onderdelen berekend van door elk deel afzonderlijk
vervangingswaarde te vermenigvuldigen met verhouding effectieve leeftijd en verwachte
levensduur.
3
Module 1: basisprincipes van waardebepaling
1. Het schattingsproces
Volgens regels van best practice zal iedere schattingsopdracht in ongeveer 5 stappen verlopen.
1. De opdracht afbakenen
Peildatum: tijdstip waarop waarde ORG berekend wordt. Waardebepaling is steeds een
momentopname. Afbakening object omvat analyse vastgoedobject zelf. Schattingsopdracht moet
onderbouwd en duidelijk zijn. Aannames: veronderstellingen die binnen kader waardebepaling voor
waar aangenomen worden.
2. Analyse van het vastgoedobject
Schatter zal factoren onderzoeken die waarde vastgoedobject kunnen beïnvloeden. Analyse omvat
minstens eigenschappen vastgoedobject zelf en externe factoren.
Optimale aanwending/highest and best use: schatter bij vaststelling waarde rekening houden met
fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit vastgoed. Rekening houden met verschillende
bestemmingen en economische haalbaarheid.
3. Schattingsmethode bepalen
Methode van vergelijkingspunten, kostenbenadering of inkomstenbenadering.
4. Beoordeling
5. Rapportering
Verslag omvat alle elementen die in schattingsproces naar voor gekomen zijn. Eén waardeoordeel
van gronddeel en gebouwdeel samen.
Module 2: productkenmerken van onroerend goed
1. Waardebepalende factoren
Vastgoed
Vastgoedobject omvat 3 constituenten:
• Grond
• Opstallen
• Gebruiksrechten
1
,Module 3: vetustiteit
1. Begripsomschrijving
Definitie
Vetustiteit = waardevermindering opstallen ten opzichte van nieuwbouwwaarde.
Vetustiteit toegeschreven aan samenloop 4 factoren:
• Technisch
• Functioneel
• Economisch
• Extern
Technische vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen vastgoedobject technische en bouwfysische prestaties kan leveren die nodig
zijn om gebouw te kunnen gebruiken en veiligheid en gezondheid gebruikers te waarborgen.
Waardevermindering constructies door veroudering. Kunnen gecompenseerd worden door
regelmatig en kwalitatief onderhoud.
Functionele vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen vastgoedobject zal voldoen aan functionele eisen gebruiker.
Waardevermindering van constructie ten gevolge van verandering in smaak, voorkeuren, technische
innovatie of marktstandaarden.
Vermindert onder invloed van wijzigende regelgeving en veranderende wensen en verwachtingen
gebruikers.
Eigenaar kan investeren om gebouw opnieuw in orde te brengen zodat huidige functie verlengd kan
worden, nieuwe functie gebouw zoeken, levensduur beëindigen of gebouw slopen.
Economische vetustiteit
Tijdsduur waarbinnen baten vastgoedobject voor eigenaar hoger zijn dan lasten, de periode waarin
actuele waarde alle toekomstige inkomsten hoger is dan actuele waarde alle toekomstige uitgaven
gebouw.
Externe vetustiteit
Waardeverlies onder invloed van nadelige omgevingsfactoren, of achteruitgang buurt.
2. Berekening gemiddelde vetustiteit
Empirische methode
Conventionele methodes opgesteld op basis van empirische gegevens met betrekking tot specifieke
types ORG.
2
, Afschrijving
i. Lineaire afschrijving
Vetustiteit berekend op basis van afschrijving waarde over bepaalde termijn, de economische
levensverwachting of duurzaamheid gebouw.
• Technische duurzaamheid is termijn waarbinnen goed gebruikt zal kunnen worden, ongeacht
bestemming, zonder rekening te houden met mogelijkheden op grondige restauratie.
• Economische duurzaamheid is termijn waarbinnen goed gebruikt zal kunnen worden in huidige
bestemming.
Lineaire afschrijving = vetustiteit gelijkmatig gespreid over volledige verwachte levensduur gebouw.
Gebouw verslechterd gedurende ieder jaar levensduur even veel.
ii. Degressieve afschrijving
Degressieve afschrijving = gebouw gedurende ieder jaar levensduur in eenzelfde verhouding zal
verslechteren.
S-curve: in beginperiode kleine vetustiteit die later vergroot en naar einde levensduur trager
verloopt. Meest realistische benadering. Soms ook omgekeerde S-curve.
3. Gedetailleerde berekening: break down methode
Technische vetustiteit vs functionele vetustiteit
Technische vetustiteit omvat waardevermindering constructies door veroudering en wordt
veroorzaakt door slijtage en verval gebouwelementen.
Functionele vetustiteit is waardevermindering constructie ten gevolge van veranderingen in smaak,
voorkeuren, technische innovatie of marktstandaarden.
Invloed bouwgebreken
Belangrijk aspect van beoordelen staat opstallen is inventarisatie aanwezige bouwgebreken.
Berekening
Totale herstelkosten opgedeeld:
• Gebreken die hersteld kunnen worden
• Gebouwelementen met korte levensduur
• Duurzame gebouwelementen
Technische vetustiteit berekend op basis van herstelkosten eerste categorie en verhouding tussen
ouderdom en levensduur andere elementen.
Gebreken die hersteld kunnen worden, berekend op basis van herstelkost. Overige
gebouwelementen ingedeeld in installaties met lage levensduur en constructie-elementen met lange
levensduur.
Constructie-elementen met lage levensduur inventariseren.
Bijdrage vetustiteit short-lived onderdelen berekend van door elk deel afzonderlijk
vervangingswaarde te vermenigvuldigen met verhouding effectieve leeftijd en verwachte
levensduur.
3
