Eigendomsanalyse Zoë Versluys
kEigendomsanalyse
Due Dilligence:
- “gepaste zorgvuldigheid”
- verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch, juridisch en administratief nazicht van gebouwen
proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de daadwerkelijke en potentiële risico’s bij een acquisitie te identificeren, te
voorkomen of te beperken en een strategie te implementeren om met de gevolgen om te gaan
- doel:
1. slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
2. bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden
Het proces: (vanuit standpunt koper)
Technical due dilligence
( van commercieel, industrieel en woning vastgoed in continentaal Europa)
- proces van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en bouwtechnische kenmerken van een onroerend
goed
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
• controle op constructieve gebreken, gebouwschil en technische installaties?
• conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
• geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
• risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
• kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
F verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
eigendomsanalyse: technical due dilligence
- mogelijke onderzoekspunten: (niet vanbuiten kennen) maar wat komt er in voor?
!! kan veel complexiteit hebben
1. constructie
2. gebouwschil:
thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie
3. technische installaties:
staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance meting
4. omgevingsaanleg
5. milieuaspecten en duurzaamheid (BREEAM, LEED)
6. conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving
7. erfgoedstatus
8. mogelijke bestemmingen
9. herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (juridische aspecten)
Waarom? => bouwtechnische risico’s identificeren en beheersen (oplossen en consequenties bekijken)
• Op te vragen documentatie …
1. bodemattest
2. stedenbouwkundig uittreksel
3. energieprestatiecertificaat [EPC] en ventilatieverslag
4. postinterventiedossier [PID]
5. asbestinventaris
6. omgevingsvergunning
7. bouwplannen, (ev.) as-builtattest (vs plan? Kennen)
8. technische keuringen: - elektrische laagspanningsinstallatie
- elektrische hoogspanningsinstallatie
- stookolietank
- binneninstallatie drinkwater
- huisriolering
- brandveiligheid: detectie, bestrijding
- binneninstallatie aardgas
- technische installaties: liften, zonnepanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
• Supplier schedule (: firma’s met raamcontracten, wanneer lopen die af? Hoeveel kost de dienstverlening?)
- leverancierscontracten
- onderhoudscontracten
- bewaking
- interne schoonmaak
F kunnen de installaties normaal onderhouden worden? werden de installaties normaal onderhouden? pijnpunten (abnormale kosten) bij het
gebouwbeheer?
1
,Eigendomsanalyse Zoë Versluys
(Rics) home Survey
- Hebben in GV de home survey geintroduceerd
- Drie mogelijkheden die ik als kk van een huis kan bestellen
• Rics condition report service , rics home buyer service , buiding survey (beste, duurste)
- (hoe meer dienstne, hoe duurder, maar hoe beter)
- Duidelijk kader voor de dienstverlener
- Gaan bekijken in drie schalen, groen, oranje, rood
- Due dilligence is belangrijker bij grote transacties en dus heel belangrijk vanuit kant kk
- Bij begeleider verkoper dan moet je er voor open staan als vraag gesteld wordt door kk
Ander alternatief: in nederland (Conditiemeting volgens NEN-2767)
= norm= checklist
- Zelfde principe als rics, schaal van 9 wat men heeft kunnen onderzoeken
- Ieder deel v gebouwschil, installaties nakijken en kleurtje geven
- Resulteert in een financiele analyse van wanneer men het gebouw aankoopt en wat ons te wachten staat aan toekomstige kasstromen
(onderhoudskosten)
- Analyse leidt tot overzicht voor het imperken van risico’s
In België: technisch verslag bij conformiteitsonderzoek
- Technisch verslag van woninginspectie
- Moeten beantwoorden aan minimale kwaliteitscriteria
- Alle structuurelementen, dak installaties nakijken + checken in drie schalen (ok, opmerking, rood= aanleiding tot onbewoonbaarheid)
- Heeft een juridische/ wettleijke kant, maar kan ook technisch bekeken worden hoe gebouw presteeert tov andere
Cat 1: kleine gebreken
Cat 2: ernstig, maar verhinderen niet dat de woning bewoond kan worden (aantasting deel vh gebouw)
Cat 3: ontruimen
Schade:
juridisch:
art.6.24BW- “schade bestaat uit de economische en niet-economische gevolgen van de aantasting van een juridisch beschermd persoonlijk belang.”
Dus: “elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon”
- nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zich bevindt en de situatie waarin hij zich zou bevonden hebben indien geen
schadeverwekkende gebeurtenis had plaatsgevonden.
- feitelijk verschil tussen een toestand die vastgesteld kan worden en een hypothetische toestand die normaal verwacht kan worden
schade in termen van er is iets stuk, is voor ons belangrijker
Bouwtechnisch:
• “beschadiging”
binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
- Huurschade (huurder maakt zaken stuk)
- gebouwschade: door andere omstandigheden (bijv stormschade) wie verantwoordelijk stellen? (verzekering)
- bouwgebreken: alle situaties waarbij mensen werken laten uitvoeren en resultaat valt tegen
- eigendomsstoornis : meer domein van de landmeters, situaties/ geschillen omtrent bijv. draad, discussie waar grenspaal staat,..
F gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact
F bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik
!! klant adivseren wie men kan aanspreken
Vaststellingstechnieken: HOE?
1°° Informatie verzamelen …: luisteren naar de mensen, kijken wat stellen we vast?
• waarnemingen
• getuigenverklaringen
wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld en onder welke vorm? werden al herstellingen uitgevoerd?
is de as-builtinformatie betrouwbaar?
op welke manier is onderhoud en schoonmaak gebeurd?
• stukkenonderzoek
bouwplannen, bestekken
correspondentiestukken in tempore non suspectu
werfverslagen postinterventiedossier
verkoopdossier makelaar, conditiemeting, beheerplan, …
2°° opmeting (: juiste informatie is cruciaal, waar de mensen mee aan de slag kunnen gaan)
• verschil vaststellen tussen de werkelijke toestand en de hypothetische toestand die normaal verwacht kan worden
• HOE? WELKE TOESTELLEN?
• Geen wettelijk kader hiervoor
• reproduceerbaar en communiceerbaar
• Metrologie: wetenschap meten
wetenschap van meting (maten, meetprocessen en meetfouten)
Wat meten we?
• waarneembare fenomenen: kleur, hardheid, geluid, geur, …
• aantallen
• fysische grootheden: 7 basiseenheden
2
,Eigendomsanalyse Zoë Versluys
afgeleide eenheden veelvouden
massa (kg) lengte (m) tijd (s)
elektrische stroom (A) lichtsterkte (cd) temperatuur (K) hoeveelheid stof (mol)
Welke methode gebruiken we?
Documenten waar we naar kunnen kijken, maar zijn niet wettelijk opgelegd
- internationale meetcode voor opmeting van gebouwen
IPMS – international property measurement standards (manier van meten verschilt qua regio tot regio)
Afspraken!, IPMS 1: muren wel of niet bijgerekend?
courseware Chamilo: IPMS kantoorgebouwen (november 2014)
courseware Chamilo: IPMS residentiële gebouwen (september 2016)
courseware Chamilo: IPMS industrial buildings (januari 2018)
• opmeting van gebouwelementen: NBN B06-001
• meettechnieken en toestellen: NBN ISO 7679-1
• maar: meetnormen zijn niet dwingend
F bij discussie: afspraken maken
Welke toestellen gebruiken we? NBN ISO 7976-1
- als je bijv kleur van opp wil: moet je colorimeter gebruiken, nazicht horizontaliteit= waterpas
- op buildwise vind je prentje + uitleg
metrologie- eisen gesteld aan meettoestellen
toestel binnen commercieel handelsverkeer, dan moet het een ijkmerk hebben
- commercieel handelsverkeer: weegschaal bij beenhouwer, benzinestation per liter
Wettelijke vereisten voor meetinstrumenten MID 2004/22/EG – KB 13 juni 2006
• beperkt tot toestellen gebruikt voor commercieel handelsverkeer
• toepassingsgebied (wat wordt gemeten?)
• eenheid, meetbereik en maximale toelaatbare fout (MTF-klasse)
• procedure voor de modelgoedkeuring
• weerstand tegen beïnvloeding (robuustheid)
• handleiding: richtlijnen voor gebruik
• procedure voor ijking
• CE-kenmerk met betrekking tot veiligheid bij gebruik
• Geen absolute zekerheid: maar teken toont aan dat het geijkt is, met tekentje aangekocht , moet je mee leven
relevante kenmerken van meetinstrumenten buiten handelsverkeer
• Ieder toestem moet een CE markering hebben als men het wil gebruiken binnen Europa (veilig voor
gebruik)
• Toepassingsgebied: wat wordt gemeten?
• eenheid, meetbereik en maximale fout
• informatie met betrekking tot kalibratie
• richtlijnen voor gebruik
• CE markering
• Ander teken: china export: brol, uitvoer uit china
Ijken versus kalibreren?
• ijken:
wettelijk begrip
attest (ijkmerk) dat het toestel een correcte meetwaarde geeft die niet ter discussie
⇒ het toestel mag gebruikt worden voor handelsverkeer
• kalibreren:
technische controle met betrekking tot de nauwkeurigheid van het toestel verklaring van de fabrikant dat het toestel meet volgens de opgegeven
specificaties (nauwkeurigheden die het belooft in de handleiding)
toestellen die je aangekocht hebt, na verloop van tijd zelfde performatieeisen hebben
Waarom meten we?
- Om na te gaan of de situatie overeenstemt met de norm
- Welke norm?
- Wat was contractueel afgesproken?
- Wat was wettelijk vereist? Vigrerende norm
- Wat kan redelijkswijs als ondergrens beschouwd worden regels van de kunst
F Wat moet meegedeeld/aangetoond/ontkreacht worden?
Vigrerende norm: Regels van de kunst
• uitvoering volgens de technische specificaties die contractueel • minimale technische standaarden waaraan het uitgevoerde werk
overeengekomen werden moet beantwoorden
• uitvoering volgens de technische specificaties die op het ogenblik • uitvoering volgens de (vigerende) stand van de wetenschap
van uitvoering van toepassing waren. • technische eisen die contractueel vastgelegd werden algemene
• referentie: (vaak) datum waarop de omgevingsvergunning technische voorlichtingen Buildwise (TV’s) toepassing van de
afgeleverd werd zorgvuldigheidsnorm
• geen terugwerkende kracht - aftoetsing aan de gedraging van een normaal,
rekening houden met overgangsbepalingen voorzichtig en vooruitziend persoon, geplaatst onder
dezelfde omstandigheden.
- overeenkomstig de bekwaamheid, kennis en kunde die
eigen zijn aan het beroep.
Foto-opnames:
3
, Eigendomsanalyse Zoë Versluys
- één beeld zegt meer dan duizend woorden”
maar: foto = momentopname die gemanipuleerd kan worden
- aandachtspunt: context meegeven
• werken met fotoreeksen: van overzicht naar detail
• schaalaanduiding (metrische fotografie)
• textuele verduidelijking
• Camera Raw & metadata
Meten van afmeting en vorm:
Afstand en richting
Meettoestellen
• gebouwen: totaalstation (tachymeter)
- nauwkeurigheid richting: 1,5 – 5”
- nauwkeurigheid afstand: 2 mm + 2 ppm (mm/km)
- uitvoeringstijd: ± 30 min. /opstelpunt
- principe meting: infrarode lichtstraal met amplitudemodulatie met gekende frequentie
⇒ afstand uit: 2 x lengte = trillingstijd x aantal golven / lichtsnelheid
• gebouwdelen: distometer
- nauwkeurigheid: 2 – 5 mm (LSD)
- bereik: doorgaans ± 100 m
- principe: idem als totaalstation (reflectorloze meting)
- gebouwelementen: plooimeter, meetlint
• hoogtematen/passen: waterpassing
- nauwkeurigheid (digitaal): 0,01mm (invarbaak)
- bereik: 100m
- toepassing: hoogteverschillen, vlakheid van vloeren en plafonds
• horizontaliteit: waterpas (2meter), digitale waterpas
- niet zelfde als vlakheid: perfecte horizontale vloer met met putten in is niet vlak
• verticaliteit en hoekafwijking: schietlood, winkelhaak
• niveauverschillen: diktematen, gekalibreerde meetspie, schuifmaat (als tegels nie gelijk ligt)
• breedte van haarscheuren: scheurmeters
nonius gegradueerde loep
Wijking en diepte van scheuren: schuifmaat
• gedetailleerde aflezing van kleine afstanden: nonius
- gemeten afstand = 9 cm + 2 mm + x x = 0,7 mm
- ⇒ gemeten afstand = 9,27 cm
• Opnemen van vlakheid: rei met stelblokjes
Toleranties worden altijd gecombineerd
- Geen egale chape plaatsen op een vloer met blutsen
- Bepaalde afwijkingen worden toegelaten
- Combineren is op basis van een formule
- Voorkomen dat je uitgaat van het worst case scenario
Barsten en scheuren:
• Een barst is een breuk in een hard oppervlakte waarbij de delen nog niet uit elkaar geweken zijn.
• Een scheur is een zware barst die door de volledige dikte van het materiaal doorloopt.
• Een breuk is een scheiding van delen van een materiaal of twee materialen die voordien stevig
verbonden waren.
• Een wijking is het uiteengaan van twee materialen die zich voordien tegen elkaar bevonden.
Oorzaken van scheur-en barstvorming:
• Ontstaan van spanningen in een materiaal als gevolg van een ongelijkmatige of verhinderde vervorming
F indien de weerstand van het materiaal onvoldoende is om de spanningen op te
vangen ontstaan barsten en/of scheuren
F Mogelijke oorzaken van vervormingen in materialen en constructies:
- krimpwerking
- thermische werking
- differentiële zetting
- doorbuiging, overbelasting (onderdimensionering)
- zwelling door inwerking van externe processen (vocht, vorst, chemische reactie, …)
- spatkrachten
- trillingen
4
kEigendomsanalyse
Due Dilligence:
- “gepaste zorgvuldigheid”
- verzamelnaam voor dienstverlening met betrekking tot technisch, juridisch en administratief nazicht van gebouwen
proces van onderzoek, analyse en vaststelling met als doel om de daadwerkelijke en potentiële risico’s bij een acquisitie te identificeren, te
voorkomen of te beperken en een strategie te implementeren om met de gevolgen om te gaan
- doel:
1. slaagkansen van een (complexe) transactie bepalen
2. bepalen van de inhoud van de transactie en daaraan gekoppelde voorwaarden
Het proces: (vanuit standpunt koper)
Technical due dilligence
( van commercieel, industrieel en woning vastgoed in continentaal Europa)
- proces van onderzoek en analyse waarbij informatie verzameld wordt over de fysieke en bouwtechnische kenmerken van een onroerend
goed
- Bouwtechnische controle + nazicht conformiteit
- Hoe ver moet de dienstverlener hierin gaan?
• controle op constructieve gebreken, gebouwschil en technische installaties?
• conformiteit aan vigerende wetgeving en reglementering?
• geschiktheid aan een vooropgesteld gebruik?
• risicoanalyse bij een beoogd gebruik?
• kosten-baten analyse bij een verlengd gebruik of functiewijziging?
F verwachtingen van de opdrachtgever duidelijk vastleggen in de dienstenovereenkomst
eigendomsanalyse: technical due dilligence
- mogelijke onderzoekspunten: (niet vanbuiten kennen) maar wat komt er in voor?
!! kan veel complexiteit hebben
1. constructie
2. gebouwschil:
thermische isolatie, water- en winddichtheid, akoestische isolatie
3. technische installaties:
staat van onderhoud, conformiteitsattesten, performance meting
4. omgevingsaanleg
5. milieuaspecten en duurzaamheid (BREEAM, LEED)
6. conformiteit aan ruimtelijke ordening en andere wetgeving
7. erfgoedstatus
8. mogelijke bestemmingen
9. herbouwwaarde, kapitaaluitgaven en operationele uitgaven
10. (juridische aspecten)
Waarom? => bouwtechnische risico’s identificeren en beheersen (oplossen en consequenties bekijken)
• Op te vragen documentatie …
1. bodemattest
2. stedenbouwkundig uittreksel
3. energieprestatiecertificaat [EPC] en ventilatieverslag
4. postinterventiedossier [PID]
5. asbestinventaris
6. omgevingsvergunning
7. bouwplannen, (ev.) as-builtattest (vs plan? Kennen)
8. technische keuringen: - elektrische laagspanningsinstallatie
- elektrische hoogspanningsinstallatie
- stookolietank
- binneninstallatie drinkwater
- huisriolering
- brandveiligheid: detectie, bestrijding
- binneninstallatie aardgas
- technische installaties: liften, zonnepanelen, levenslijn, pompen, noodstroom, …
• Supplier schedule (: firma’s met raamcontracten, wanneer lopen die af? Hoeveel kost de dienstverlening?)
- leverancierscontracten
- onderhoudscontracten
- bewaking
- interne schoonmaak
F kunnen de installaties normaal onderhouden worden? werden de installaties normaal onderhouden? pijnpunten (abnormale kosten) bij het
gebouwbeheer?
1
,Eigendomsanalyse Zoë Versluys
(Rics) home Survey
- Hebben in GV de home survey geintroduceerd
- Drie mogelijkheden die ik als kk van een huis kan bestellen
• Rics condition report service , rics home buyer service , buiding survey (beste, duurste)
- (hoe meer dienstne, hoe duurder, maar hoe beter)
- Duidelijk kader voor de dienstverlener
- Gaan bekijken in drie schalen, groen, oranje, rood
- Due dilligence is belangrijker bij grote transacties en dus heel belangrijk vanuit kant kk
- Bij begeleider verkoper dan moet je er voor open staan als vraag gesteld wordt door kk
Ander alternatief: in nederland (Conditiemeting volgens NEN-2767)
= norm= checklist
- Zelfde principe als rics, schaal van 9 wat men heeft kunnen onderzoeken
- Ieder deel v gebouwschil, installaties nakijken en kleurtje geven
- Resulteert in een financiele analyse van wanneer men het gebouw aankoopt en wat ons te wachten staat aan toekomstige kasstromen
(onderhoudskosten)
- Analyse leidt tot overzicht voor het imperken van risico’s
In België: technisch verslag bij conformiteitsonderzoek
- Technisch verslag van woninginspectie
- Moeten beantwoorden aan minimale kwaliteitscriteria
- Alle structuurelementen, dak installaties nakijken + checken in drie schalen (ok, opmerking, rood= aanleiding tot onbewoonbaarheid)
- Heeft een juridische/ wettleijke kant, maar kan ook technisch bekeken worden hoe gebouw presteeert tov andere
Cat 1: kleine gebreken
Cat 2: ernstig, maar verhinderen niet dat de woning bewoond kan worden (aantasting deel vh gebouw)
Cat 3: ontruimen
Schade:
juridisch:
art.6.24BW- “schade bestaat uit de economische en niet-economische gevolgen van de aantasting van een juridisch beschermd persoonlijk belang.”
Dus: “elk nadeel, verlies of vermindering van iemands vermogen, zijn goederen of zijn persoon”
- nadelig verschil tussen de situatie waarin de schadelijder zich bevindt en de situatie waarin hij zich zou bevonden hebben indien geen
schadeverwekkende gebeurtenis had plaatsgevonden.
- feitelijk verschil tussen een toestand die vastgesteld kan worden en een hypothetische toestand die normaal verwacht kan worden
schade in termen van er is iets stuk, is voor ons belangrijker
Bouwtechnisch:
• “beschadiging”
binnen de context van vastgoed kunnen we onderscheiden:
- Huurschade (huurder maakt zaken stuk)
- gebouwschade: door andere omstandigheden (bijv stormschade) wie verantwoordelijk stellen? (verzekering)
- bouwgebreken: alle situaties waarbij mensen werken laten uitvoeren en resultaat valt tegen
- eigendomsstoornis : meer domein van de landmeters, situaties/ geschillen omtrent bijv. draad, discussie waar grenspaal staat,..
F gebouwschade kan voortvloeien uit externe impact
F bouwgebrek kan voortvloeien uit een gebrekkige of afwijkende uitvoering of gebruik
!! klant adivseren wie men kan aanspreken
Vaststellingstechnieken: HOE?
1°° Informatie verzamelen …: luisteren naar de mensen, kijken wat stellen we vast?
• waarnemingen
• getuigenverklaringen
wanneer werd de schade voor het eerst vastgesteld en onder welke vorm? werden al herstellingen uitgevoerd?
is de as-builtinformatie betrouwbaar?
op welke manier is onderhoud en schoonmaak gebeurd?
• stukkenonderzoek
bouwplannen, bestekken
correspondentiestukken in tempore non suspectu
werfverslagen postinterventiedossier
verkoopdossier makelaar, conditiemeting, beheerplan, …
2°° opmeting (: juiste informatie is cruciaal, waar de mensen mee aan de slag kunnen gaan)
• verschil vaststellen tussen de werkelijke toestand en de hypothetische toestand die normaal verwacht kan worden
• HOE? WELKE TOESTELLEN?
• Geen wettelijk kader hiervoor
• reproduceerbaar en communiceerbaar
• Metrologie: wetenschap meten
wetenschap van meting (maten, meetprocessen en meetfouten)
Wat meten we?
• waarneembare fenomenen: kleur, hardheid, geluid, geur, …
• aantallen
• fysische grootheden: 7 basiseenheden
2
,Eigendomsanalyse Zoë Versluys
afgeleide eenheden veelvouden
massa (kg) lengte (m) tijd (s)
elektrische stroom (A) lichtsterkte (cd) temperatuur (K) hoeveelheid stof (mol)
Welke methode gebruiken we?
Documenten waar we naar kunnen kijken, maar zijn niet wettelijk opgelegd
- internationale meetcode voor opmeting van gebouwen
IPMS – international property measurement standards (manier van meten verschilt qua regio tot regio)
Afspraken!, IPMS 1: muren wel of niet bijgerekend?
courseware Chamilo: IPMS kantoorgebouwen (november 2014)
courseware Chamilo: IPMS residentiële gebouwen (september 2016)
courseware Chamilo: IPMS industrial buildings (januari 2018)
• opmeting van gebouwelementen: NBN B06-001
• meettechnieken en toestellen: NBN ISO 7679-1
• maar: meetnormen zijn niet dwingend
F bij discussie: afspraken maken
Welke toestellen gebruiken we? NBN ISO 7976-1
- als je bijv kleur van opp wil: moet je colorimeter gebruiken, nazicht horizontaliteit= waterpas
- op buildwise vind je prentje + uitleg
metrologie- eisen gesteld aan meettoestellen
toestel binnen commercieel handelsverkeer, dan moet het een ijkmerk hebben
- commercieel handelsverkeer: weegschaal bij beenhouwer, benzinestation per liter
Wettelijke vereisten voor meetinstrumenten MID 2004/22/EG – KB 13 juni 2006
• beperkt tot toestellen gebruikt voor commercieel handelsverkeer
• toepassingsgebied (wat wordt gemeten?)
• eenheid, meetbereik en maximale toelaatbare fout (MTF-klasse)
• procedure voor de modelgoedkeuring
• weerstand tegen beïnvloeding (robuustheid)
• handleiding: richtlijnen voor gebruik
• procedure voor ijking
• CE-kenmerk met betrekking tot veiligheid bij gebruik
• Geen absolute zekerheid: maar teken toont aan dat het geijkt is, met tekentje aangekocht , moet je mee leven
relevante kenmerken van meetinstrumenten buiten handelsverkeer
• Ieder toestem moet een CE markering hebben als men het wil gebruiken binnen Europa (veilig voor
gebruik)
• Toepassingsgebied: wat wordt gemeten?
• eenheid, meetbereik en maximale fout
• informatie met betrekking tot kalibratie
• richtlijnen voor gebruik
• CE markering
• Ander teken: china export: brol, uitvoer uit china
Ijken versus kalibreren?
• ijken:
wettelijk begrip
attest (ijkmerk) dat het toestel een correcte meetwaarde geeft die niet ter discussie
⇒ het toestel mag gebruikt worden voor handelsverkeer
• kalibreren:
technische controle met betrekking tot de nauwkeurigheid van het toestel verklaring van de fabrikant dat het toestel meet volgens de opgegeven
specificaties (nauwkeurigheden die het belooft in de handleiding)
toestellen die je aangekocht hebt, na verloop van tijd zelfde performatieeisen hebben
Waarom meten we?
- Om na te gaan of de situatie overeenstemt met de norm
- Welke norm?
- Wat was contractueel afgesproken?
- Wat was wettelijk vereist? Vigrerende norm
- Wat kan redelijkswijs als ondergrens beschouwd worden regels van de kunst
F Wat moet meegedeeld/aangetoond/ontkreacht worden?
Vigrerende norm: Regels van de kunst
• uitvoering volgens de technische specificaties die contractueel • minimale technische standaarden waaraan het uitgevoerde werk
overeengekomen werden moet beantwoorden
• uitvoering volgens de technische specificaties die op het ogenblik • uitvoering volgens de (vigerende) stand van de wetenschap
van uitvoering van toepassing waren. • technische eisen die contractueel vastgelegd werden algemene
• referentie: (vaak) datum waarop de omgevingsvergunning technische voorlichtingen Buildwise (TV’s) toepassing van de
afgeleverd werd zorgvuldigheidsnorm
• geen terugwerkende kracht - aftoetsing aan de gedraging van een normaal,
rekening houden met overgangsbepalingen voorzichtig en vooruitziend persoon, geplaatst onder
dezelfde omstandigheden.
- overeenkomstig de bekwaamheid, kennis en kunde die
eigen zijn aan het beroep.
Foto-opnames:
3
, Eigendomsanalyse Zoë Versluys
- één beeld zegt meer dan duizend woorden”
maar: foto = momentopname die gemanipuleerd kan worden
- aandachtspunt: context meegeven
• werken met fotoreeksen: van overzicht naar detail
• schaalaanduiding (metrische fotografie)
• textuele verduidelijking
• Camera Raw & metadata
Meten van afmeting en vorm:
Afstand en richting
Meettoestellen
• gebouwen: totaalstation (tachymeter)
- nauwkeurigheid richting: 1,5 – 5”
- nauwkeurigheid afstand: 2 mm + 2 ppm (mm/km)
- uitvoeringstijd: ± 30 min. /opstelpunt
- principe meting: infrarode lichtstraal met amplitudemodulatie met gekende frequentie
⇒ afstand uit: 2 x lengte = trillingstijd x aantal golven / lichtsnelheid
• gebouwdelen: distometer
- nauwkeurigheid: 2 – 5 mm (LSD)
- bereik: doorgaans ± 100 m
- principe: idem als totaalstation (reflectorloze meting)
- gebouwelementen: plooimeter, meetlint
• hoogtematen/passen: waterpassing
- nauwkeurigheid (digitaal): 0,01mm (invarbaak)
- bereik: 100m
- toepassing: hoogteverschillen, vlakheid van vloeren en plafonds
• horizontaliteit: waterpas (2meter), digitale waterpas
- niet zelfde als vlakheid: perfecte horizontale vloer met met putten in is niet vlak
• verticaliteit en hoekafwijking: schietlood, winkelhaak
• niveauverschillen: diktematen, gekalibreerde meetspie, schuifmaat (als tegels nie gelijk ligt)
• breedte van haarscheuren: scheurmeters
nonius gegradueerde loep
Wijking en diepte van scheuren: schuifmaat
• gedetailleerde aflezing van kleine afstanden: nonius
- gemeten afstand = 9 cm + 2 mm + x x = 0,7 mm
- ⇒ gemeten afstand = 9,27 cm
• Opnemen van vlakheid: rei met stelblokjes
Toleranties worden altijd gecombineerd
- Geen egale chape plaatsen op een vloer met blutsen
- Bepaalde afwijkingen worden toegelaten
- Combineren is op basis van een formule
- Voorkomen dat je uitgaat van het worst case scenario
Barsten en scheuren:
• Een barst is een breuk in een hard oppervlakte waarbij de delen nog niet uit elkaar geweken zijn.
• Een scheur is een zware barst die door de volledige dikte van het materiaal doorloopt.
• Een breuk is een scheiding van delen van een materiaal of twee materialen die voordien stevig
verbonden waren.
• Een wijking is het uiteengaan van twee materialen die zich voordien tegen elkaar bevonden.
Oorzaken van scheur-en barstvorming:
• Ontstaan van spanningen in een materiaal als gevolg van een ongelijkmatige of verhinderde vervorming
F indien de weerstand van het materiaal onvoldoende is om de spanningen op te
vangen ontstaan barsten en/of scheuren
F Mogelijke oorzaken van vervormingen in materialen en constructies:
- krimpwerking
- thermische werking
- differentiële zetting
- doorbuiging, overbelasting (onderdimensionering)
- zwelling door inwerking van externe processen (vocht, vorst, chemische reactie, …)
- spatkrachten
- trillingen
4
