Huisvesting samenvatting
Hoofdstuk 1. Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Dit gegeven, gecombineerd met de relatief hoge kosten en de
complexiteit en risico’s die inherent zijn aan huisvestingsvraagstukken, maakt dat huisvesting soms
wordt geschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’ een organisatie kan niet zonder, maar ervaart het al
een last.
Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische organisatiedoelen. Dit
betekend dat een organisatie niet alleen naar de kosten moet kijken, maar ook naar de opbrengsten
die daar tegenover staan dan is de huisvesting strategisch goed
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij levert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie.
1.2 waarde toevoegen met huisvesting
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdrage aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
Voorbeeld verhogen van kosten
- Verhogen van arbeidsproductiviteit door het realiseren van een optimale werkomgeving
- Het genereren van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen
Voorbeeld verlagen van kosten
- Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
- Verminderen van de huisvestingkosten door te verhuizen naar een goedkopere locatie
Omdat elke organisatie een eigen strategie voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij
huisvestingsprestaties.
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties en
organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk. Wat voor de ene organisatie optimale
huisvesting is, hoeft dat voor de andere organisatie niet te zijn. De toegevoegde waarde die de ene
organisatie nastreeft of realiseert, hoeft voor de andere niet interessant zijn.
1.3 Huisvestingsprestaties managen
de toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
economische huisvestingprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die
relevant kunnen zijn voor een organisatie, zoals uitstraling, de capaciteit, de flexibiliteit, de
duurzaamheid en de marktwaarde.
- Flexibiliteit wordt bepaald door : de maatstructuur van de gebouwen, spelregels voor het
gebruik en bepalingen huurcontracten
- Uitstraling wordt bepaald door : architectuur, status van de locatie
Welke huisvestingsprestaties van belang zijn per organisatie hangt in de eerst plaats af van het
primaire proces van de betreffende organisatie.
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingprestaties bijdragen aan het realiseren van haar strategische doelen. Zo kan een renovatie
van een gebouw toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie die haar imago wil verbeteren,
maar niet voor een organisatie die tevreden is over haar imago
, 1.4 bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en waarde van huisvesting komen direct of indirect tot uitdrukking in de
financiële prestaties uit de winst-en-verliesrekening en de balans plus de daaruit af te leiden ratio’s
voor liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit.
Dupont schema laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid :
door verhoging van de omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde
vermogen.
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben
Direct effect van opbrengsten van huisvesting in de resultatenrekening is alleen sprake bij verkoop
en vastgoed en bij verhuur van ruimte.
Indirect effect verhoging van de arbeidsproductiviteit, en ondersteuning marketingdoeleinden
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting
Direct effect alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving en overige gebouw
gebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten, belastingen en
verzekeringen : optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingkosten of totale gebruikskosten.
Indirect effect reduceren van het ziekteverzuim door binnenklimaat te verbeteren, versnellen van
de fysieke productie- en distributieprocessen door de logistiek te optimaliseren
Vastgoedratio
- Is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
De grote brandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren
1. De mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering
2. De verhouding tussen huur en eigendom
Sale-and-lease-back je vastgoed verkopen en weer terughuren
- Wordt vaak toegepast als strategie om het vermogensbeslag van vastgoed te reduceren
Rentabiliteit winstgevendheid van een organisatie
Solvabiliteit verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen
Als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde, is er sprake van een stille reserve. De
huisvestingskosten lijken dan relatief laag te zijn, maar in werkelijkheid blijft een deel van de
vermogenskosten verborgen omdat het betreffende vermogen geen rendement oplevert
Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, ontstaat het probleem dat bij verkoop een
boekverlies moet worden geïncasseerd
Negatieve invloed moet worden afgewogen tegen het rendement op de investeringen in huisvesting.
Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen 4 verschillende vormen van rendement
1. Directe opbrengstverhoging dankzij de verkoop van vastgoed en huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging betere ondersteuning leidt tot een hogere omzet
3. Directe kostenreductie hoeveelheid huisvesting of huisvestingkosten per m2 verlagen
4. Indirecte kostenreductie betere ondersteuning leidt tot lagere kosten
Hoofdstuk 1. Huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Dit gegeven, gecombineerd met de relatief hoge kosten en de
complexiteit en risico’s die inherent zijn aan huisvestingsvraagstukken, maakt dat huisvesting soms
wordt geschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’ een organisatie kan niet zonder, maar ervaart het al
een last.
Huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische organisatiedoelen. Dit
betekend dat een organisatie niet alleen naar de kosten moet kijken, maar ook naar de opbrengsten
die daar tegenover staan dan is de huisvesting strategisch goed
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij levert aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie.
1.2 waarde toevoegen met huisvesting
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdrage aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
Voorbeeld verhogen van kosten
- Verhogen van arbeidsproductiviteit door het realiseren van een optimale werkomgeving
- Het genereren van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen
Voorbeeld verlagen van kosten
- Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
- Verminderen van de huisvestingkosten door te verhuizen naar een goedkopere locatie
Omdat elke organisatie een eigen strategie voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij
huisvestingsprestaties.
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties en
organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk. Wat voor de ene organisatie optimale
huisvesting is, hoeft dat voor de andere organisatie niet te zijn. De toegevoegde waarde die de ene
organisatie nastreeft of realiseert, hoeft voor de andere niet interessant zijn.
1.3 Huisvestingsprestaties managen
de toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
economische huisvestingprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die
relevant kunnen zijn voor een organisatie, zoals uitstraling, de capaciteit, de flexibiliteit, de
duurzaamheid en de marktwaarde.
- Flexibiliteit wordt bepaald door : de maatstructuur van de gebouwen, spelregels voor het
gebruik en bepalingen huurcontracten
- Uitstraling wordt bepaald door : architectuur, status van de locatie
Welke huisvestingsprestaties van belang zijn per organisatie hangt in de eerst plaats af van het
primaire proces van de betreffende organisatie.
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingprestaties bijdragen aan het realiseren van haar strategische doelen. Zo kan een renovatie
van een gebouw toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie die haar imago wil verbeteren,
maar niet voor een organisatie die tevreden is over haar imago
, 1.4 bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en waarde van huisvesting komen direct of indirect tot uitdrukking in de
financiële prestaties uit de winst-en-verliesrekening en de balans plus de daaruit af te leiden ratio’s
voor liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en activiteit.
Dupont schema laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid :
door verhoging van de omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde
vermogen.
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben
Direct effect van opbrengsten van huisvesting in de resultatenrekening is alleen sprake bij verkoop
en vastgoed en bij verhuur van ruimte.
Indirect effect verhoging van de arbeidsproductiviteit, en ondersteuning marketingdoeleinden
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting
Direct effect alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en afschrijving en overige gebouw
gebonden exploitatiekosten als onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten, belastingen en
verzekeringen : optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingkosten of totale gebruikskosten.
Indirect effect reduceren van het ziekteverzuim door binnenklimaat te verbeteren, versnellen van
de fysieke productie- en distributieprocessen door de logistiek te optimaliseren
Vastgoedratio
- Is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa
De grote brandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren
1. De mate waarin andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering
2. De verhouding tussen huur en eigendom
Sale-and-lease-back je vastgoed verkopen en weer terughuren
- Wordt vaak toegepast als strategie om het vermogensbeslag van vastgoed te reduceren
Rentabiliteit winstgevendheid van een organisatie
Solvabiliteit verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen
Als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde, is er sprake van een stille reserve. De
huisvestingskosten lijken dan relatief laag te zijn, maar in werkelijkheid blijft een deel van de
vermogenskosten verborgen omdat het betreffende vermogen geen rendement oplevert
Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, ontstaat het probleem dat bij verkoop een
boekverlies moet worden geïncasseerd
Negatieve invloed moet worden afgewogen tegen het rendement op de investeringen in huisvesting.
Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen 4 verschillende vormen van rendement
1. Directe opbrengstverhoging dankzij de verkoop van vastgoed en huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging betere ondersteuning leidt tot een hogere omzet
3. Directe kostenreductie hoeveelheid huisvesting of huisvestingkosten per m2 verlagen
4. Indirecte kostenreductie betere ondersteuning leidt tot lagere kosten
